Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında uzun süreli ve yüksek ekonomik değer taşıyan bir hukuki ilişki kurar. Ancak müteahhidin inşaata başlamaması, inşaatı yarım bırakması, teslim süresini ciddi biçimde aşması, projeye aykırı imalat yapması veya sözleşmeden doğan diğer temel yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gündeme gelebilir.

Uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi” ifadesi yaygın biçimde kullanılmakla birlikte hukuki açıdan sözleşmeden dönme ile ileriye etkili fesih arasında ayrım yapılması gerekir. Sözleşmenin geriye etkili biçimde ortadan kaldırılması hâlinde sözleşmeden dönme; sözleşmenin geçmişte meydana getirdiği sonuçlar korunarak geleceğe yönelik sona erdirilmesi hâlinde ise ileriye etkili fesih söz konusu olabilir. Yargıtayın 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu ayrımın temelini oluşturmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi yalnızca müteahhide bir ihtarname gönderilmesinden ibaret değildir. Özellikle müteahhide tapu payı devredilmiş, bu paylar üçüncü kişilere satılmış veya inşaat belirli bir seviyeye ulaşmışsa sözleşmenin sona erdirilmesinin çok önemli tapu ve tazminat sonuçları ortaya çıkabilir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı da yükleniciden ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin durumuna ilişkin önemli bir içtihat değişikliği getirmiştir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi düşünülüyorsa sözleşme, inşaat seviyesi, tapu kayıtları, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişilere yapılan devirler birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılmaktadır. Arsa sahibi, taşınmazdaki belirli payları veya yapılacak bağımsız bölümlerin belirli kısmını yükleniciye bırakmayı; yüklenici ise bunun karşılığında arsa üzerinde sözleşmeye, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirmeyi üstlenir.

Bu sözleşmeler taşınmaz payının devrine ilişkin yükümlülük de içerdiğinden resmî şekle tabidir. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmasını geçerlilik şartı olarak değerlendirmektedir.

Sözleşmenin sona ermesi de bu özelliği nedeniyle sıradan eser sözleşmelerinden daha karmaşık sonuçlar doğurur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilebilir?

Her küçük sözleşme ihlali kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesini haklı kılmaz.

Ancak sözleşmenin temel edimlerinin yerine getirilmemesi veya müteahhidin temerrüdünün ağırlaşması durumunda sözleşmeden dönme ya da fesih gündeme gelebilir.

Örneğin;

müteahhidin inşaata hiç başlamaması,
inşaatı uzun süre durdurması,
inşaatı yarım bırakması,
teslim tarihini önemli ölçüde geçirmesi,
sözleşmedeki süre içerisinde inşaatı tamamlamayacağının açıkça anlaşılması,
ruhsat veya proje işlemlerinin müteahhidin kusuruyla yapılmaması,
sözleşmeye ve projeye ciddi biçimde aykırı inşaat yapılması,
müteahhidin kendisine devredilen tapuları sözleşmeye aykırı biçimde kullanması

sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından önem taşıyabilir.

Borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklının seçimlik haklarının temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 123, 124 ve 125. maddeleridir. Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü hâlinde uyuşmazlığın kural olarak bu hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Müteahhidin Temerrüdü Ne Demektir?

Müteahhidin temerrüdü, sözleşmeden doğan ve ifa zamanı gelmiş borcunu hukuken kabul edilebilir bir neden olmaksızın zamanında yerine getirmemesi anlamına gelir.

Örneğin sözleşmeye göre binanın 30 Haziran 2026 tarihinde tamamlanması gerekiyor ancak yapı bu tarihte tamamlanmamışsa yüklenicinin temerrüdü gündeme gelebilir.

Bununla birlikte gecikmenin arsa sahibinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı da araştırılmalıdır.

Arsa sahibi;

taşınmazı zamanında teslim etmemiş,
mevcut binayı boşaltmamış,
gerekli vekâletnameyi vermemiş,
ruhsat için gereken belgeleri sağlamamış

ise gecikmenin tamamının müteahhide yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle fesih davasından önce gecikmenin gerçek nedeni belirlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinden Önce İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Birçok uyuşmazlıkta müteahhide noter ihtarnamesi gönderilmesi önemlidir.

İhtarname ile müteahhidin hangi sözleşme hükümlerini ihlal ettiği açıkça belirtilerek edimini yerine getirmesi istenebilir. Somut olayın niteliğine göre yükleniciye uygun bir ek süre verilmesi de gerekebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde ilişkin sisteminde, kural olarak borçluya uygun süre verilmesi ve bu sürede de ifanın gerçekleşmemesi hâlinde alacaklının seçimlik haklarını kullanması mümkündür. Bazı durumlarda ise ek süre verilmesi hukuken gerekli olmayabilir. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesinde TBK m. 123, 124 ve 125 hükümlerinin dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir.

İhtarnamede özellikle;

sözleşmenin tarihi ve ilgili hükümleri,
müteahhidin ihlal ettiği yükümlülükler,
mevcut inşaat durumu,
teslim süresinin geçtiği,
gerekiyorsa verilen ek süre,
arsa sahibinin tazminat ve diğer haklarını saklı tuttuğu

açıkça gösterilebilir.

Ancak ihtarname hazırlanırken doğrudan “sözleşmeyi feshettim” ifadesinin kullanılmasıyla bütün hukuki sonuçların otomatik olarak ortaya çıkacağı düşünülmemelidir.

Noterden İhtar Çekmek Sözleşmeyi Tek Başına Sona Erdirir mi?

Bu konu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu bakımından sözleşmeden dönme hakkı bozucu yenilik doğuran bir hak niteliğindedir. Buna karşılık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu devri içeren özel yapısı nedeniyle Yargıtay, tarafların sona erme konusunda anlaşmaması hâlinde dönme veya feshin sonuçlarının mahkeme kararıyla belirlenmesini aramaktadır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli kararında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşı tarafın kabulü yoksa sözleşmenin tek taraflı iradeyle bütün tapusal sonuçlarını doğuracak biçimde sona erdirilemeyeceği; tarafların anlaşmaması hâlinde mahkemeden dönme veya fesih kararı alınmasının gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle özellikle;

müteahhide tapu devri yapılmışsa, müteahhit sözleşmenin sona ermesini kabul etmiyorsa veya üçüncü kişilere devirler varsa, yalnızca noter ihtarnamesine dayanarak taşınmazın başka bir müteahhide verilmesi önemli riskler taşıyabilir.

Uyuşmazlık varsa mahkemeden sözleşmenin sona erdirilmesi ve bunun tapu üzerindeki sonuçlarının belirlenmesi talep edilmesi gerekebilir.

Taraflar Anlaşarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Sona Erdirebilir mi?

Evet.

Arsa sahibi ile müteahhit sözleşmenin sona erdirilmesi konusunda anlaşabilir.

Ancak burada yalnızca;

“Taraflar sözleşmeyi feshetmiştir.”

şeklinde kısa bir belge düzenlenmesi yeterli olmayabilir.

Sona erdirme protokolünde özellikle;

müteahhide devredilmiş tapuların ne olacağı,
yapılan inşaatın kime bırakılacağı,
müteahhidin yaptığı imalat bedelinin nasıl hesaplanacağı,
tarafların tazminat alacaklarının bulunup bulunmadığı,
üçüncü kişilerle yapılmış işlemlerin durumu,
şantiye ve ruhsat dosyasının devri,
tarafların birbirlerini ibra edip etmediği

açıkça düzenlenmelidir.

Taşınmaz devrine ilişkin sonuç doğuracak işlemlerde şekil şartları ayrıca dikkate alınmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu devri içeren yapısının sona erme aşamasında da özel önem taşıdığı Yargıtay tarafından vurgulanmaktadır.

Müteahhit Feshi Kabul Etmezse Ne Yapılabilir?

Müteahhit sözleşmenin ihlal edildiğini kabul etmiyor veya sona erdirme talebine karşı çıkıyorsa arsa sahibinin dava yoluna başvurması gerekebilir.

Dava kapsamında somut olaya göre;

sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi,
sözleşmenin ileriye etkili feshi,
tapu iptali ve tescil,
müteahhide yapılan tapu devirlerinin iadesi,
gecikme tazminatı,
kira kaybı,
ceza koşulu,
eksik veya ayıplı işler nedeniyle tazminat

talepleri gündeme gelebilir.

Hangi taleplerin birlikte ileri sürüleceği, sözleşmenin ve inşaatın mevcut durumuna göre belirlenmelidir.

Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Ne Demektir?

Uygulamada “geriye etkili fesih” olarak adlandırılan durum hukuki niteliği itibarıyla çoğu kez sözleşmeden dönme sonucunu ifade eder.

Geriye etkili sona ermede temel amaç, tarafların mümkün olduğu ölçüde sözleşme yapılmadan önceki mal varlığı durumlarına döndürülmesidir.

Bu durumda, şartları oluşmuşsa arsa sahibinin yükleniciye devrettiği arsa paylarının geri verilmesi gündeme gelir.

Buna karşılık yüklenicinin yaptığı imalat da hiçbir hukuki sonuç doğurmamış sayılmaz. Yargıtayın 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında, geriye etkili sona erme durumunda yüklenicinin yaptığı kısmın karşılığının tasfiye sırasında değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Başka bir ifadeyle;

arsa sahibinin tapularını geri alması, her durumda müteahhidin yaptığı bütün imalatın ücretsiz olarak arsa sahibine kalacağı anlamına gelmez.

Tasfiye ayrıca hesaplanır.

İleriye Etkili Fesih Ne Demektir?

İnşaat çok ileri bir seviyeye ulaşmışsa sözleşmenin başlangıçtan itibaren hiç yapılmamış gibi tasfiye edilmesi hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir.

Yargıtayın 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu nedenle, olayın özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda sözleşmenin sona ermesinin ileriye etkili sonuç doğurabileceğini kabul etmiştir.

İleriye etkili sona ermede, geçmişte yerine getirilmiş edimler tamamen ortadan kaldırılmaz.

Yüklenicinin yaptığı inşaatın seviyesi ve hak ettiği karşılık değerlendirilerek tasfiye yapılır. Yargıtay uygulamasında, ileriye etkili fesih durumunda gerçekleştirilen imalat oranının yüklenicinin hak edeceği karşılık bakımından dikkate alınabileceği kabul edilmektedir.

İnşaat Yüzde Kaç Tamamlanırsa İleriye Etkili Fesih Olur?

Kanunda;

“İnşaat yüzde 90 seviyesine ulaşmışsa ileriye etkili fesih yapılır.”

şeklinde sabit bir oran bulunmamaktadır.

İnşaat seviyesinin yüksek olması önemli olmakla birlikte tek ölçüt değildir.

Yargıtayın 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının esas aldığı kriter, olayın niteliği ve özellikleri karşısında geriye etkili sonuç uygulamanın adalete aykırı olup olmayacağıdır.

Bu nedenle;

fiziksel gerçekleşme seviyesi,
yapının tamamlanabilir durumda olup olmadığı,
yüklenicinin kusuru,
kalan işlerin miktarı,
tarafların karşılıklı edimleri,
hakkaniyet

birlikte değerlendirilir.

İnternet ortamında sıklıkla karşılaşılan belirli yüzdelik oranların bütün davalar açısından mutlak hukuki sınırmış gibi değerlendirilmesi doğru değildir.

İnşaatın Tamamlanma Oranı Nasıl Belirlenir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davalarında en önemli delillerden biri inşaat seviyesidir.

Bu oran tarafların tahminiyle değil teknik incelemeyle belirlenmelidir.

Mahkeme tarafından mahallinde keşif yapılarak;

kaba inşaat,
ince işler,
mekanik tesisat,
elektrik tesisatı,
dış cephe,
ortak alanlar,
çevre düzenlemesi,
proje ve ruhsat durumu

incelenebilir.

Bu nedenle arsa sahibinin, müteahhit şantiyeyi terk ettikten sonra hemen yeni bir müteahhide inşaatı değiştirtmesi önemli ispat sorunlarına neden olabilir.

Dava öncesinde delil tespiti yapılması, mevcut inşaat seviyesinin ve eksik işlerin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi bakımından önemli olabilir.

Sözleşmenin Feshi Hâlinde Müteahhide Verilen Tapular Geri Alınabilir mi?

Müteahhide yapılan tapu devrinin hukuki akıbeti, sözleşmenin sona ermesindeki en önemli meselelerden biridir.

Sözleşmenin geriye etkili sona ermesine karar verilmesi hâlinde yüklenici üzerinde bulunan arsa paylarının şartları varsa arsa sahibine döndürülmesi amacıyla tapu iptali ve tescil talebinde bulunulabilir.

Yargıtay uygulamasında geriye etkili sona erme durumunda sözleşmenin tasfiye edilmesi ve yükleniciye yapılan pay devirlerinin hukuki sebebinin ortadan kalkmasının tapu talepleri bakımından değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Ancak tapular artık yüklenicinin üzerinde değilse durum farklıdır.

Müteahhit Tapuları Üçüncü Kişilere Satmışsa Ne Olur?

Bu konuda 2025 yılında son derece önemli bir içtihat değişikliği gerçekleşmiştir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yükleniciye devredilen taşınmazların daha sonra üçüncü kişilere satılması veya üzerlerinde ipotek kurulması hâlinde, sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdirilmesi üçüncü kişilerin haklarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Üçüncü kişi, tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle ayni hak edinmişse Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki korumadan yararlanabilir. Buna karşılık üçüncü kişinin iktisap sırasında kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde kazanımı korunmayabilir ve taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Yargıtay, üçüncü kişinin iyiniyetinin değerlendirilmesinde taraflar arasındaki yakın ilişki, taşınmazın kısa sürelerde el değiştirmesi veya olağan dışı düşük bedelle devredilmesi gibi olguların somut olay kapsamında dikkate alınabileceğini de belirtmektedir.

Bu içtihat nedeniyle arsa sahibinin müteahhide tapu devri yapılmış projelerde daha erken hareket etmesi özellikle önem kazanmıştır.

Fesih Davasıyla Birlikte İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Müteahhit üzerinde bulunan arsa paylarının yargılama sırasında üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa arsa sahibi açısından ihtiyati tedbir talebi gündeme gelebilir.

Örneğin arsa sahibi;

sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesini,
müteahhit üzerindeki tapuların iptalini,
kendi adına yeniden tescilini

talep ediyorsa dava konusu arsa paylarının üçüncü kişilere devredilmesini engellemek amacıyla tapu üzerine ihtiyati tedbir konulmasını isteyebilir.

Özellikle 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin ayni hak kazanımlarının korunabilmesi, tapuların dava devam ederken el değiştirmesinin önemini artırmaktadır.

Tedbirin kabulü ise her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Fesih Hâlinde Arsa Sahibi Tazminat İsteyebilir mi?

Müteahhidin kusurlu davranışı nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi hâlinde arsa sahibinin uğradığı zararların niteliğine göre tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Örneğin;

teslim gecikmesinden doğan kira kaybı,
yarım kalan inşaatın korunması için yapılan masraflar,
eksik ve ayıplı iş giderleri,
sözleşmede düzenlenen ceza koşulu,
başka bir yükleniciyle devam edilmesi nedeniyle ortaya çıkan belirli zararlar

somut olayda tartışılabilir.

Ancak arsa sahibinin hangi seçimlik hakkı kullandığı önemlidir. TBK m. 125, borçlunun temerrüdünde aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek zarar talebi ve sözleşmeden dönme seçeneklerini birbirinden ayırmaktadır.

Bu nedenle sözleşmeden dönme talebiyle birlikte ileri sürülecek tazminat kalemleri, aynen ifa talebinde bulunulan davadaki zarar kalemleriyle her zaman aynı değildir.

Fesih Hâlinde Müteahhit Yaptığı İnşaatın Bedelini İsteyebilir mi?

Evet, somut olayın özelliklerine göre yüklenicinin yaptığı imalatın tasfiye sırasında dikkate alınması gerekir.

Sözleşmenin geriye etkili sona ermesi durumunda yüklenicinin yaptığı inşaatın arsa sahibine kalmasına rağmen hiçbir karşılık alamayacağını söylemek doğru değildir.

1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında da arsa sahibinin kabul ettiği veya kabul edebileceği kısmî ifanın karşılığının tasfiye kapsamında yükleniciye verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

İleriye etkili fesih hâlinde ise yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat seviyesiyle bağlantılı olarak sözleşmedeki karşılıktan hak kazanması gündeme gelebilir.

Bu nedenle sözleşmenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili sona erdiği, her iki tarafın ekonomik haklarını doğrudan etkiler.

Müteahhit İnşaata Hiç Başlamadıysa Fesih Daha Kolay mıdır?

Müteahhidin hiç işe başlamamış olması hâlinde inşaatın tasfiyesi, önemli seviyeye ulaşmış projelere kıyasla daha farklı değerlendirilir.

Örneğin sözleşme imzalanmış, arsa müteahhide teslim edilmiş ve ruhsat yükümlülüğü yükleniciye verilmiş olmasına rağmen müteahhit uzun süre hiçbir işlem yapmamış olabilir.

Bu durumda yüklenicinin temerrüdü ve şartları varsa sözleşmeden dönme daha güçlü biçimde gündeme gelebilir.

Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin sisteminde, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işin sözleşmede kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibinin teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönmesine olanak tanıyan özel düzenleme de bulunmaktadır. Yargıtayın 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında da yüklenici temerrüdünde TBK’nın genel temerrüt hükümleriyle sözleşmeden dönme hakkı ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktıysa Nasıl Fesih Yapılır?

Bu durumda doğrudan fesih davası açılmadan önce inşaatın mevcut seviyesi tespit edilmelidir.

Özellikle;

inşaatın yüzde olarak gerçekleşme seviyesi,
kalan işlerin maliyeti,
yapı ruhsatının durumu,
projeye aykırı imalat bulunup bulunmadığı,
sözleşmede belirlenen teslim süresinin geçip geçmediği,
yüklenicinin yeniden işe dönme ihtimali

araştırılmalıdır.

Ardından temerrüt ve sözleşmeden dönme şartları değerlendirilerek ihtarname, delil tespiti ve gerekiyorsa dava yoluna başvurulabilir.

İnşaat seviyesinin yüksek olduğu projelerde geriye etkili sonuç yerine ileriye etkili fesih gündeme gelebileceğinden teknik tespit özellikle önemlidir.

Fesih Davası Açılmadan Önce Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında mümkün olduğunca kapsamlı bir dosya hazırlanmalıdır.

Özellikle şu belgeler önemlidir:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
Ek sözleşmeler ve protokoller,
Teknik şartname,
Tapu kayıtları,
Müteahhide yapılan tapu devirleri,
Üçüncü kişilere yapılan devirler,
Yapı ruhsatı,
Onaylı mimari proje,
Belediye işlem dosyası,
Noter ihtarnameleri,
Taraflar arasındaki yazışmalar,
Şantiyenin fotoğraf ve videoları,
İnşaat seviyesine ilişkin bilirkişi veya teknik raporlar,
Teslim ve tahliye belgeleri,
Kira kaybı ve diğer zararları gösteren belgeler.

Tapu kayıtlarının yalnızca ilk malik açısından değil, tüm devir zinciri ve takyidatlar bakımından incelenmesi özellikle önemlidir. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararından sonra üçüncü kişilerin iyiniyet durumunun dava sonucunu doğrudan etkileyebilmesi bu incelemeyi daha da önemli hâle getirmiştir.

Fesih Davasında Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?

Bu davaların önemli bölümü teknik inceleme gerektirir.

Bilirkişiden;

inşaat seviyesinin belirlenmesi,
sözleşmeye uygun ve aykırı imalatların ayrılması,
eksik işlerin tespiti,
yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın ekonomik değerinin belirlenmesi,
kalan işlerin maliyetinin hesaplanması

istenebilir.

Bu inceleme, özellikle geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih arasındaki tercihin ve tasfiye hesabının yapılmasında önem taşır. Yargıtayın 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da sona ermenin sonuçlarının belirlenmesinde yüklenicinin gerçekleştirdiği kısmî ifanın dikkate alınmasını öngörmektedir.

Arsa Sahibi Fesihten Sonra Hemen Başka Müteahhitle Anlaşabilir mi?

Mevcut sözleşmenin hukuki durumu açıklığa kavuşmadan yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması risklidir.

Eski müteahhit;

sözleşmenin hâlen yürürlükte olduğunu,
kendisinin haksız biçimde şantiyeden çıkarıldığını,
arsa sahibinin sözleşmeyi ihlal ettiğini,
sözleşmeden doğan tapu veya tazminat haklarının bulunduğunu

ileri sürebilir.

Özellikle taraflar sona erme konusunda anlaşmamışsa Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu devri içeren niteliği nedeniyle uyuşmazlığın mahkemece çözülmesini gerekli görmektedir.

Bu nedenle yeni müteahhitle işlem yapılmadan önce mevcut sözleşmenin sona ermesinin ve tapusal sonuçlarının hukuken güvenli hâle getirilmesi önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi İçin Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

Somut olayın özelliklerine göre uygulamada şu yol izlenebilir:

1. Sözleşme İncelenmelidir

Teslim tarihi, ruhsat yükümlülüğü, ceza koşulu, fesih hükümleri, mücbir sebep ve tapu devir takvimi belirlenmelidir.

2. Arsa Sahibinin Kendi Yükümlülüklerini Yerine Getirip Getirmediği Kontrol Edilmelidir

Müteahhidin temerrüdünün arsa sahibinden kaynaklanmadığından emin olunmalıdır.

3. İnşaat Seviyesi Tespit Edilmelidir

Gerekirse mahkemeden delil tespiti istenerek inşaatın mevcut durumu bilirkişi aracılığıyla kayıt altına alınmalıdır.

4. Tapu Kayıtları İncelenmelidir

Müteahhide verilen paylar ile bu payların üçüncü kişilere devredilip devredilmediği araştırılmalıdır.

5. Müteahhit Temerrüde Düşürülmelidir

Somut olayda gerekiyorsa noter ihtarnamesiyle müteahhide uygun süre verilmelidir.

6. Sözleşmenin Nasıl Sona Erdirileceği Belirlenmelidir

Geriye etkili dönme mi yoksa ileriye etkili fesih mi talep edileceği teknik ve hukuki verilere göre belirlenmelidir. Yargıtayın 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu ayrım bakımından temel içtihattır.

7. Tapu Devri Tehlikesi Varsa İhtiyati Tedbir Değerlendirilmelidir

Özellikle yüklenici üzerindeki payların üçüncü kişilere satılma riski varsa hızlı hareket edilmelidir. İyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kazanımlarının korunabileceğine ilişkin 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu riski artırmaktadır.

8. Uyuşmazlık Devam Ediyorsa Dava Açılmalıdır

Taraflar anlaşamıyorsa sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil ile varsa tazminat talepleri mahkemeye taşınabilir. Yargıtay, tarafların anlaşamadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme veya feshin tapusal sonuçlarının mahkeme kararıyla belirlenmesini aramaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir miyim?

Müteahhide fesih veya dönme iradesi bildirilebilir; ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu devri içerdiğinden karşı taraf sona ermeyi kabul etmiyorsa, özellikle tapuların geri alınması bakımından mahkeme kararı gerekebilir.

Müteahhide noter ihtarnamesi göndermek yeterli midir?

Her durumda yeterli değildir. İhtarname temerrüt, ek süre ve arsa sahibinin iradesinin ispatı bakımından önemlidir; ancak taraflar arasında uyuşmazlık ve tapu devri varsa yargısal tasfiye gerekebilir.

Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa sözleşme kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. İnşaatın terk edilmesi güçlü bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir ancak sözleşmenin hukuki sonuçları ayrıca tasfiye edilmelidir.

Fesih hâlinde müteahhide verdiğim tapuları geri alabilir miyim?

Şartları varsa yüklenici üzerindeki arsa paylarının tapu iptali ve tescili talep edilebilir. Ancak paylar iyiniyetli üçüncü kişilere geçmişse 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı nedeniyle üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapuları mutlaka iptal edilir mi?

Hayır. Güncel Yargıtay içtihadına göre üçüncü kişinin tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak edinmiş olması hâlinde kazanımı korunabilir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ortaya konulması durumunda ise farklı bir sonuca ulaşılabilir.

İnşaat yüksek oranda tamamlanmışsa sözleşmeden dönülebilir mi?

İnşaat seviyesinin yüksek olması sona erdirmeyi tamamen engellemez ancak sona ermenin ileriye etkili sonuç doğurması gündeme gelebilir. Bu değerlendirmede olayın özellikleri ve hakkaniyet dikkate alınır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yalnızca müteahhide bir noter ihtarnamesi gönderilmesinden ibaret değildir.

Müteahhidin inşaata başlamaması, işi yarım bırakması, teslim süresini aşması veya sözleşmedeki temel yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde öncelikle yüklenicinin temerrüdü değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 123, 124 ve 125. maddeleri, borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklının kullanabileceği temel seçimlik hakları düzenlemektedir. Yargıtay da yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesinde bu hükümlerin esas alınması gerektiğini kabul etmektedir.

Arsa sahibi ile müteahhit sona erme konusunda anlaşabiliyorsa sözleşme, tasfiye sonuçları ayrıntılı biçimde düzenlenerek karşılıklı anlaşmayla sona erdirilebilir. Taraflar anlaşamıyorsa, özellikle tapu paylarının yükleniciye devredilmiş olması hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapusal sonuçlarının mahkeme tarafından belirlenmesi gerekebilir.

Sözleşmenin sona ermesinin geriye mi yoksa ileriye mi etkili sonuç doğuracağı da ayrıca belirlenmelidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararına göre kural olarak temerrüt nedeniyle geriye etkili sonuç gündeme gelmekle birlikte, olayın niteliği ve hakkaniyet gerektiriyorsa ileriye etkili fesih kabul edilebilir.

Geriye etkili sona ermede yükleniciye devredilmiş arsa paylarının geri alınması gündeme gelebilirken ileriye etkili fesihte yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat oranı ve hak ettiği karşılık tasfiyede dikkate alınır.

Bunun yanında 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı nedeniyle müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı tapu devirleri ayrıca önem kazanmıştır. Güncel içtihada göre tapuya güvenerek iyiniyetle arsa payı, bağımsız bölüm veya ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispat edilmesi hâlinde ise taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi düşünülüyorsa öncelikle sözleşme ve tapu kayıtları incelenmeli, inşaat seviyesi teknik olarak tespit edilmeli, müteahhidin temerrüdü belgelenmeli, gerekli ihtarlar yapılmalı ve üçüncü kişilere devir tehlikesi varsa ihtiyati tedbir seçeneği gecikmeden değerlendirilmelidir.

Özellikle müteahhide tapu payı devredilmiş projelerde, hukuki durum netleştirilmeden başka bir müteahhitle yeni sözleşme yapılması veya mevcut yapıya müdahale edilmesi ileride ciddi tapu ve tazminat uyuşmazlıklarına neden olabilir. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu kayıtları ve inşaatın teknik durumu birlikte değerlendirilerek yürütülmesi gereken bir süreçtir.