Taşınmazlar Üzerinde Ayni Haklarda Yetkili Hukuk
Giriş
Yabancı unsurlu özel hukuk ilişkilerinde taşınmazlar söz konusu olduğunda, milletlerarası özel hukuk serbestisinin önemli ölçüde daraldığı görülür. Sözleşmelerde taraf iradesine geniş alan tanıyan MÖHÜK sistemi, taşınmazlar üzerindeki ayni haklar bakımından katı ve istikrarlı bir bağlama kuralı benimsemiştir: Lex rei sitae, yani taşınmazın bulunduğu yer hukuku.
Bu ilke, sadece teknik bir bağlama kuralı değil; devletlerin egemenlik yetkisi, kamu düzeni ve tapu güvenliği ile doğrudan bağlantılıdır. Uygulamada yapılan en büyük hata, tarafların hukuk seçimiyle veya yabancı mahkeme kararlarıyla Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerinde doğrudan sonuç doğurabileceklerini sanmalarıdır.
Bu makalede, lex rei sitae ilkesinin içeriği, MÖHÜK’teki dayanağı, hangi uyuşmazlıklara uygulanacağı, sınırları, Yargıtay uygulaması ve pratik sonuçları ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
1. Lex Rei Sitae Nedir?
Lex rei sitae, ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklarda, taşınmazın fiilen bulunduğu ülke hukukunun uygulanmasını ifade eder.
Bu ilke gereği:
-
Taşınmazın mülkiyeti,
-
Ayni hakların kazanılması,
-
Devri,
-
Sınırlandırılması,
-
Kaybı
konularında taşınmazın bulunduğu ülke hukuku mutlak olarak uygulanır.
Bu kural, milletlerarası özel hukukun en eski ve en istikrarlı ilkelerinden biridir.
2. MÖHÜK’te Lex Rei Sitae’nin Hukuki Dayanağı
5718 sayılı MÖHÜK m.21 hükmü, ayni haklar bakımından açık bir bağlama kuralı öngörür:
“Taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklar, malın bulunduğu yer hukukuna tabidir.”
Bu hükümle birlikte:
-
Hukuk seçimi yapılamaz,
-
En sıkı ilişki testi uygulanmaz,
-
Kamu düzeni tartışması ikincil kalır.
Taşınmazın yeri, tek ve kesin bağlama noktasıdır.
3. Ayni Hak Kavramı ve Kapsamı
a) Ayni Hak Nedir?
Ayni hak; kişilere değil, doğrudan eşya üzerinde kurulan mutlak haklardır. Taşınmazlar bakımından başlıca ayni haklar şunlardır:
-
Mülkiyet,
-
İrtifak hakları,
-
Rehin (ipotek),
-
Üst hakkı,
-
Geçit hakkı,
-
İntifa ve sükna hakları.
Bu hakların tamamı, lex rei sitae ilkesine tâbidir.
b) Ayni Hak – Şahsi Hak Ayrımı
Uygulamada sıkça karıştırılan nokta, ayni haklar ile şahsi (nispi) haklar arasındaki farktır.
Örneğin:
-
Taşınmaz satış sözleşmesi → Şahsi hak doğurur
-
Tapuda tescil → Ayni hak doğurur
Satış sözleşmesi yabancı hukuka tâbi olabilir; ancak tescil işlemi ve ayni sonuçlar, taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.
4. Taşınmaz Türkiye’deyse: Mutlak Türk Hukuku
Türkiye sınırları içinde bulunan bir taşınmaz bakımından:
-
Tarafların milliyeti,
-
Sözleşmenin yapıldığı yer,
-
Ödeme yeri,
-
Hukuk seçimi
önem taşımaz.
Türk Medeni Kanunu ve Türk tapu hukuku mutlak surette uygulanır.
Bu bağlamda:
-
Yabancı mahkeme kararları,
-
Yabancı noter işlemleri,
-
Yabancı tapu kayıtları
Türkiye’deki taşınmaz üzerinde doğrudan sonuç doğurmaz.
5. Yabancı Mahkeme Kararları ve Lex Rei Sitae
a) Tanıma ve Tenfizin Sınırı
Yabancı bir mahkeme:
-
Bir taşınmazın kime ait olduğuna karar verebilir,
-
Ancak bu karar, Türkiye’deki taşınmaz üzerinde doğrudan mülkiyet değişikliği yaratamaz.
Bu nedenle:
-
Türkiye’deki taşınmazlara ilişkin ayni haklar bakımından,
-
Yabancı mahkeme kararlarının tenfizi kamu düzeni ve münhasır yetki nedeniyle mümkün değildir.
Yargıtay, bu konuda istikrarlı biçimde:
“Türkiye’de bulunan taşınmazlara ilişkin ayni haklar, Türk mahkemelerinin münhasır yetkisindedir”
yaklaşımını benimsemektedir.
b) Yabancı Boşanma Kararları ve Taşınmazlar
Yabancı boşanma kararları:
-
Kişisel durumu etkiler,
-
Tanıma ile Türkiye’de geçerli hâle gelebilir.
Ancak:
-
Türkiye’deki taşınmazların paylaşımı,
-
Tapuda ayni hak tesisi
ancak Türk mahkemelerinde görülecek davalarla mümkündür.
6. Lex Rei Sitae ve Kamu Düzeni İlişkisi
Lex rei sitae, çoğu durumda zaten kamu düzeninin yansımasıdır. Bu nedenle:
-
Yabancı hukukun uygulanması ihtimali baştan bertaraf edilmiştir.
-
Kamu düzeni istisnasına nadiren ihtiyaç duyulur.
Örneğin:
-
Yabancı hukuka göre taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz kazanıldığı bir sistem,
-
Türkiye’deki tapu sicili rejimine aykırı olduğu için uygulanamaz.
7. Sınır Durumlar ve Uygulama Örnekleri
Örnek 1:
Alman vatandaşı iki kişi arasında Almanya’da yapılan satış sözleşmesi, İstanbul’daki bir daireyi konu alıyor.
➡️ Satış sözleşmesi Alman hukukuna tâbi olabilir; tescil ve mülkiyet Türk hukukuna tâbidir.
Örnek 2:
Yabancı mahkeme kararıyla taşınmazın mirasçılara intikali kararlaştırılmış.
➡️ Türkiye’de tapu intikali için Türk mahkemelerinden karar alınması gerekir.
8. Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, lex rei sitae ilkesini:
-
Mutlak,
-
İstisnasız,
-
Kamu düzeniyle iç içe
şekilde uygulamaktadır.
Kararlarda özellikle şu vurgu yer alır:
-
Tapu sicilinin güvenliği,
-
Türkiye’nin egemenlik yetkisi,
-
Münhasır yetki ilkesi.
Bu nedenle lex rei sitae, bozma riskinin en düşük olduğu alanlardan biridir; yeter ki doğru uygulansın.
9. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
-
Hukuk seçimiyle taşınmaz ayni hakkının belirlenebileceğinin sanılması
-
Yabancı mahkeme kararlarının doğrudan tapuda uygulanabileceğinin düşünülmesi
-
Şahsi hak–ayni hak ayrımının yapılmaması
-
Tanıma/tenfiz ile mülkiyet devrinin karıştırılması
-
Münhasır yetkinin göz ardı edilmesi
Sonuç
Lex rei sitae, milletlerarası özel hukukun tartışmasız en katı bağlama kurallarından biridir. Taşınmazlar üzerindeki ayni haklar söz konusu olduğunda:
-
Taraf iradesi,
-
En sıkı ilişki,
-
Yabancı mahkeme kararları
ikinci planda kalır.
About Post Author
