Almanya’da Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum Alınabilir mi?

Almanya, Avrupa’nın en güvenli ve ekonomik olarak en istikrarlı ülkelerinden biri olarak, yabancı yatırımcılar için cazibesini korumaya devam etmektedir. Bu çerçevede, özellikle Türk vatandaşları tarafından sıkça sorulan sorulardan biri şudur: Almanya’da gayrimenkul yatırımı yaparak oturum izni almak mümkün mü?

Bu makalede, Almanya’da gayrimenkul ediniminin yabancılara oturum izni sağlayıp sağlamadığı, bu konuda uygulanan yasal prosedürler, alternatif yollar ve 2025 yılı itibariyle güncel hukuki altyapı detaylı olarak incelenecektir.

1. Almanya’da Gayrimenkul Edinimi: Yabancılar Açısından Hukuki Çerçeve

Almanya’da yabancı uyruklu kişilerin konut, ticari alan, arsa vb. gayrimenkul edinmeleri genel anlamda serbesttir. Yani, Türkiye gibi AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları da Almanya’da herhangi bir gayrimenkulü, yerli bir alıcıyla aynı şartlarda edinme hakkına sahiptir.

Ancak bu mülk edinimi tek başına oturum izni kazanılmasını sağlamaz. Almanya, gayrimenkul temelli oturum izni sistemine sahip değildir.

2. Almanya’da Oturum İzni Sistematiği

Almanya’da oturum izinleri çoğunlukla aşağıdaki sebeplerle verilir:

• Çalışma ve mesleki faaliyet (Arbeitnehmer veya Selbständige)
• Yüksek vasıflı uzmanlar için mavi kart (Blue Card EU)
• Akademik eğitim (studentenvisum)
• Aile birleşimi (Familiennachzug)
• İnsani sebepler veya sığinma (Asyl)

Gayrimenkul yatırımı doğrudan bağımsız bir oturum gerekçesi olarak kabul edilmez. Ancak dolaylı yoldan, bu yatırımı destekleyici bir nitelik olarak kullanmak mümkün olabilir.

3. Gayrimenkul Edinerek Oturum Almanın Dolaylı Yolları

3.1. Ticari Amaçlı Gayrimenkul ile Şirket Kurulumu

Gayrimenkul yatırımı, ticari faaliyet yürütülen bir şirkete konu edilirse, bu durumda kişi AufenthG § 21 kapsamında ticari faaliyet yürüten yabancı olarak oturum izni başvurusunda bulunabilir.

Örnek: Bir Türk vatandaşı, Berlin’de apart otel ya da ofis binası alıp bunu Almanya’da kurduğu bir şirket aracılığıyla işletirse; bu durumda girişimci sıfatıyla ikamet izni alma olasılığı artar.

3.2. Kira Geliri ile Geçim Belgesi Sunumu

Gayrimenkulden elde edilen kıra gelirinin, Almanya’da geçimi sağlayacak seviyede olduğu belgelenebilirse, bazı durumlarda bu gelir, pasif gelir kabul edilerek bağımsız oturum taleplerinde destekleyici unsurlar olarak görülebilir. Ancak bu uygulama standart değildir.

4. Almanya’da Şirket Kurarak Oturum Almak

Gayrimenkul temelli oturum yerine, önerilen alternatif model şirket kurulumudur.

4.1. GmbH Kurulumu ve Oturum

• Minimum 25.000 € sermaye
• Gerçek ve sürdürülebilir bir ticari plan
• Gayrimenkul işleten ya da yöneten şirketin aktif faaliyet belgesi

Bu durumda kişiye ticari girişimci olarak geçici oturum izni verilebilir. Bu iznin 3-5 yıl süreyle uzatılmasının ardından dairi ikamet ve sonrasında vatandaşlık mümkün hale gelebilir.

5. Almanya’da Oturum Veren Ülkelerle Kıyaslama

Birçok Avrupa ülkesinin aksine, Almanya gayrimenkul temelli oturum sistemini benimsememiştir. Buna karşılık:

• Portekiz: Golden Visa ile 280.000 € ve üzeri gayrimenkul yatırımıyla oturum
• Yunanistan: 250.000 € üzeri konut ile 5 yıllık oturum
• İspanya: 500.000 € ve üzeri gayrimenkul yatırımıyla oturum

Almanya, bu çerçevede yatırım odaklı değil, katkı odaklı bir göç sistemine sahiptir.

6. Vatandaşlık ve Uzun Vadeli Planlama

Gayrimenkul dolaylı yoldan kullanılarak Almanya’da ticari şirketle oturum alınırsa:

• 5 yıl sonra daimi ikamet (§9 AufenthG)
• En az 6-8 yıl sonunda vatandaşlık (Einbürgerung) başvurusu
• Yeni yasa ile çifte vatandaşlık (Türkiye için 2024 reformuyla mümkün)

7. Sonuç

Almanya’da gayrimenkul edinmek, oturum izni almak için tek başına yasal gerekçe oluşturmaz. Ancak, gayrimenkul bir ticari faaliyet aracı olarak kullanılırsa, oturum iznine giden yol açılabilir.

Bu nedenle:

• Gayrimenkul yatırımını ticari planla destekleyin.
• Şirket kurarak oturum talep edin.
• Uzun vadeli planlama ile daimi ikamet ve vatandaşlık hedefleyin.

Tüm bu süreçlerde, Almanya göç hukuku uzmanı bir avukattan profesyonel danışmanlık almanız hayati önem taşır.