Yabancı Ülkedeki Taşınmaza Haciz Konulması: Uygulanacak Prosedür, Haczin Kaldırılması ve Hukuki Sonuçları

Giriş

Bir borçlunun Türkiye’de yeterli malvarlığının bulunmaması, buna karşılık yabancı bir ülkede taşınmaz sahibi olduğunun tespit edilmesi hâlinde, alacaklının bu taşınmaz üzerine haciz koydurması mümkündür. Ancak Türkiye’de başlatılan icra takibi veya Türk mahkemesinden alınan ihtiyati haciz kararı, yabancı ülkedeki taşınmaz üzerinde kendiliğinden sonuç doğurmaz.

Yabancı ülkedeki bir taşınmazın haczedilebilmesi için kural olarak taşınmazın bulunduğu ülkede ayrı bir hukuki süreç yürütülmesi, Türk mahkeme kararının ilgili ülkede tanınması veya tenfiz edilmesi ve ardından o ülkenin icra makamları aracılığıyla haczin yerel taşınmaz siciline işlenmesi gerekir.

Dolayısıyla süreç yalnızca Türk İcra ve İflas Kanunu hükümleriyle değil; taşınmazın bulunduğu ülkenin milletlerarası özel hukuk, usul, tapu ve cebrî icra hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

1. Temel ilke: Taşınmazın bulunduğu ülke hukuku uygulanır

Milletlerarası özel hukukta taşınmazlar bakımından temel ilke, “malın bulunduğu yer hukuku” anlamına gelen lex rei sitae ilkesidir.

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 21. maddesine göre taşınır ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ile diğer ayni haklar, malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin hukuki işlemlerin şekli de taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna göre belirlenir.

Bu ilkenin sonucu olarak;

• Taşınmazın haczedilip haczedilemeyeceği,
• Hangi makamın haciz kararı vereceği,
• Haczin tapu siciline nasıl kaydedileceği,
• Haczin alacaklıya sağlayacağı sıra ve öncelik,
• Taşınmazın satış prosedürü,
• Hacze karşı itiraz yolları,
• Haczin hangi hâllerde kaldırılacağı

taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna göre belirlenir.

Türk hukukunda da taşınmaz üzerindeki ayni haklara veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu kabul edilmektedir. HMK’nın 12. maddesindeki bu düzenleme, taşınmaz uyuşmazlıklarının taşınmazın bulunduğu ülke ile olan sıkı bağlantısını göstermektedir.

2. Türk icra dairesi yabancı tapu siciline doğrudan haciz yazısı gönderemez

Türkiye’deki icra dairesinin, örneğin Almanya, Fransa, İngiltere, Dubai, Bulgaristan veya başka bir ülkedeki tapu siciline doğrudan haciz müzekkeresi göndererek taşınmaza haciz koydurması mümkün değildir.

Türk icra makamlarının kamu gücü kullanma yetkisi Türkiye sınırlarıyla sınırlıdır. Yabancı ülkedeki taşınmaz üzerinde haciz uygulanması, ilgili yabancı devletin egemenlik yetkisine girer. Bu nedenle yabancı tapu siciline yapılacak haciz kaydı, taşınmazın bulunduğu ülkenin mahkemesi, icra kurumu veya yetkili sicil makamı tarafından gerçekleştirilmelidir.

Uluslararası istinabe yoluyla yabancı ülkeden bilgi, tapu kaydı, banka belgesi, şirket dosyası, bilirkişi incelemesi veya delil temin edilebilir. Ancak istinabe, kural olarak doğrudan cebrî icra ve haciz işleminin yerine geçen bir yöntem değildir. Adalet Bakanlığı da uluslararası istinabe işlemlerinin, talep edilen ülkenin kendi mevzuatına göre yerine getirileceğini belirtmektedir.

3. Alacak hakkı ile taşınmaz üzerindeki ayni hak birbirinden ayrılmalıdır

Yabancı ülkedeki taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda öncelikle talebin niteliği belirlenmelidir.

Para alacağına dayalı haciz

Alacaklının talebi para alacağına dayanıyorsa amaç, borçlunun yabancı ülkedeki taşınmazını doğrudan alacaklının adına geçirmek değildir. Amaç, taşınmaz üzerine haciz koydurmak, taşınmazı cebrî satışa çıkarmak ve satış bedelinden alacağı tahsil etmektir.

Bu durumda alacaklı, önce borçluya karşı icra edilebilir bir alacak belgesine sahip olmalıdır. Bu belge çoğunlukla kesinleşmiş veya ilgili yabancı ülke hukukuna göre icra kabiliyeti taşıyan bir mahkeme kararıdır.

Taşınmazın mülkiyetine ilişkin dava

Uyuşmazlık, taşınmazın gerçekte alacaklıya veya mirasçıya ait olduğu, taşınmazın muvazaalı biçimde devredildiği, tapu kaydının iptal edilmesi gerektiği ya da taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması gerektiği iddiasına dayanıyorsa, doğrudan taşınmazın bulunduğu ülkede dava açılması gerekebilir.

Çünkü mülkiyetin devri, tapu kaydının iptali veya ayni hak kurulması gibi sonuçlar doğuran davalarda, taşınmazın bulunduğu ülke mahkemeleri genellikle münhasır yetkili kabul edilir. MÖHUK’un 40. maddesi Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisinin iç hukuktaki yer itibarıyla yetki kurallarına göre belirleneceğini düzenlemektedir; HMK’nın 12. maddesi ise taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili saymaktadır.

Bu nedenle Türkiye’de para alacağına hükmedilmesi mümkün olsa bile yabancı taşınmazın tapusunun iptali veya mülkiyetinin değiştirilmesi için çoğu durumda taşınmazın bulunduğu ülkede ayrı bir dava açılması gerekir.

4. Yabancı ülkedeki taşınmaza haciz konulmasının aşamaları

Birinci aşama: Taşınmazın ve malik bilgisinin kesin olarak tespit edilmesi

Öncelikle taşınmazın;

• Bulunduğu ülke ve şehir,
• Açık adresi,
• Ada, parsel veya yabancı sicildeki kayıt numarası,
• Malikinin kimliği,
• Borçlu adına mı yoksa üçüncü kişi adına mı kayıtlı olduğu,
• Üzerindeki ipotek, haciz ve diğer takyidatlar,
• Tahmini piyasa değeri

tespit edilmelidir.

Taşınmazın üçüncü kişi veya yabancı şirket adına kayıtlı olması hâlinde yalnızca borçlunun taşınmazı kullandığının gösterilmesi yeterli olmayabilir. Görünürdeki malik ile borçlu arasındaki ilişkinin, satın alma bedelinin kim tarafından ödendiğinin ve devrin muvazaalı olup olmadığının ayrıca ispatlanması gerekir.

Türkiye’de görülmekte olan bir dava kapsamında yabancı ülkedeki tapu ve şirket kayıtlarının temini için uluslararası istinabe yoluna başvurulabilir. Adalet Bakanlığının açıklamalarına göre istinabe; bilgi ve delil temini, şirket dosyaları, banka kayıtları, ticari belgeler ve keşif işlemlerini kapsayabilir.

İkinci aşama: İcra edilebilir bir alacak belgesinin alınması

Yabancı ülkede haciz işlemi yapılabilmesi için alacağın;

• Mahkeme ilamına,
• Hakem kararına,
• Mahkemece onaylanmış sulh anlaşmasına,
• İcra edilebilir noter belgesine,
• İlgili ülke hukukunun tanıdığı başka bir icra belgesine

dayanması gerekebilir.

Türkiye’de yalnızca ilamsız icra takibi başlatılmış olması veya ödeme emri gönderilmiş olması, yabancı ülkede her zaman yeterli bir icra dayanağı oluşturmaz. Yabancı devlet, Türk icra dairesinin ödeme emrini bir mahkeme kararı olarak kabul etmeyebilir. Bu nedenle uygulamada çoğu kez önce Türkiye’de alacak davasının sonuçlandırılması ve mahkeme ilamı alınması daha güvenli bir yoldur.

Üçüncü aşama: Türk kararının kesinleşmesi veya icra kabiliyeti kazanması

Taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukuna göre Türk kararının kesinleşmiş olması aranabilir. Bazı ülkelerde kesinleşmeden icra edilebilen kararlar da tenfiz edilebilirken bazı ülkeler yalnızca kesinleşmiş nihai kararları kabul eder.

Kararın kesinleşme şerhi, icra edilebilirlik belgesi, usulüne uygun tebligat belgeleri ve davalının savunma hakkının korunduğunu gösteren evrak önem taşır.

Türk hukukunda yabancı ilamların Türkiye’de tenfizi bakımından da ilamın kesinleşmiş olması, onaylı karar örneği ve kesinleşme belgesinin sunulması aranmaktadır. MÖHUK’un bu hükümleri Türk kararlarının yabancı ülkede tenfizini doğrudan düzenlemese de uluslararası tenfiz süreçlerinde aranan temel belge ve güvenceleri göstermektedir.

Dördüncü aşama: İlgili ülkedeki tanıma veya tenfiz başvurusu

Türk mahkemesi kararının yabancı ülkede icra edilebilmesi için taşınmazın bulunduğu devletin yetkili mahkemesine tanıma veya tenfiz başvurusu yapılır.

Burada önemli ayrım şudur:

Tanıma, Türk kararının kesin hüküm veya kesin delil etkisinin yabancı ülkede kabul edilmesini sağlar.

Tenfiz, Türk kararının yabancı ülkede cebrî icraya konulabilmesini sağlar.

Taşınmaz üzerine haciz konulması ve satış işlemlerine geçilmesi için çoğunlukla yalnızca tanıma yeterli değildir; kararın icra edilebilir hâle getirilmesi, yani tenfiz edilmesi gerekir.

Türk kararlarının yabancı ülkede tenfizi MÖHUK’a değil, taşınmazın bulunduğu ülkenin milletlerarası özel hukuk mevzuatına ve Türkiye ile o ülke arasındaki uluslararası sözleşmelere tabidir. Türkiye’nin bazı ülkelerle mahkeme kararlarının tanınması, tenfizi ve adli yardımlaşmaya ilişkin ikili sözleşmeleri bulunmaktadır. Sözleşme bulunmayan hâllerde ilgili ülkenin iç hukuku ve karşılıklılık uygulaması incelenmelidir.

Tenfiz incelemesinde genel olarak;

• Kararı veren Türk mahkemesinin yetkisi,
• Kararın kesinleşmiş veya icra edilebilir olması,
• Borçluya usulüne uygun tebligat yapılması,
• Savunma hakkının ihlal edilmemesi,
• Kararın kamu düzenine aykırı olmaması,
• Aynı konuda çelişen başka bir karar bulunmaması,
• Alacağın zamanaşımına uğramamış olması

incelenir.

Beşinci aşama: Yabancı ülkede geçici koruma kararı alınması

Tenfiz yargılamasının devam ettiği sırada borçlunun taşınmazı satması, devretmesi veya üzerine yeni ipotekler kurması mümkündür. Bu nedenle yalnızca nihai tenfiz kararının beklenmesi tahsil kabiliyetini tehlikeye düşürebilir.

Alacaklı, taşınmazın bulunduğu ülkede yerel avukat aracılığıyla;

• Geçici haciz,
• Dondurma emri,
• Satış ve devir yasağı,
• Tapu siciline dava şerhi,
• İhtiyati tedbir,
• İhtiyati ipotek veya yargısal teminat

talep edebilir.

Türkiye’de alınmış ihtiyati haciz veya ihtiyati tedbir kararının yabancı ülkede doğrudan uygulanması genellikle mümkün değildir. Geçici nitelikteki kararların tanınması, nihai ilamlara göre daha sınırlı olabilir. Bu sebeple çoğu durumda taşınmazın bulunduğu ülke mahkemesinden yeni bir geçici koruma kararı alınması gerekir.

Altıncı aşama: Haczin yerel tapu siciline işlenmesi

Tenfiz veya yerel icra izni alındıktan sonra yabancı ülkenin icra makamına başvurulur. Yetkili icra makamı, haczin taşınmaz siciline kaydedilmesi için ilgili tapu veya sicil kurumuna bildirimde bulunur.

Haczin hukuki sonuç doğurduğu tarih, bazı ülkelerde mahkeme kararının tarihi, bazı ülkelerde icra talebinin yapıldığı tarih, bazı ülkelerde ise haciz kaydının taşınmaz siciline işlendiği tarihtir. Öncelik sırasının belirlenmesinde çoğunlukla sicile kayıt tarihi önem taşır.

Bu nedenle tenfiz kararının alınması ile yetinilmemeli, kararın fiilen icra makamına sunularak haciz kaydının tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.

Yedinci aşama: Kıymet takdiri ve cebrî satış

Haczin kesinleşmesinden sonra taşınmaz için değerleme yapılır ve ilgili ülkenin hukukuna göre satış prosedürü başlatılır.

Satış;

• Açık artırma,
• Elektronik ihale,
• Mahkeme gözetiminde satış,
• İcra memuru aracılığıyla satış,
• Bazı ülkelerde özel satış

yoluyla gerçekleştirilebilir.

Satış bedelinden öncelikle satış masrafları, vergiler ve taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş ipotek veya imtiyazlı alacaklar ödenebilir. Haciz koyduran alacaklı, taşınmazın tüm satış bedelini değil, sıra ve önceliğine göre kendisine düşen kısmı tahsil eder.

Bu nedenle hacizden önce taşınmaz üzerindeki ipotekler, vergi borçları, kamu alacakları ve daha önce konulmuş hacizlerin araştırılması gerekir. Taşınmazın yüksek piyasa değerine sahip olması, alacaklının mutlaka tahsilat yapacağı anlamına gelmez.

5. Haczin işleme konulmasının hukuki sonuçları

Yabancı taşınmaz üzerine haciz kaydı yapılması, kural olarak mülkiyetin alacaklıya geçmesi sonucunu doğurmaz. Borçlu taşınmazın maliki olmaya devam eder; ancak taşınmaz cebrî icra sürecine tahsis edilmiş olur.

Haczin doğurabileceği başlıca sonuçlar şunlardır:

Tasarruf yetkisinin sınırlandırılması

Bazı ülkelerde borçlunun taşınmazı satması veya ipotek etmesi engellenir. Bazı ülkelerde ise satış hukuken mümkün olmakla birlikte yeni malik taşınmazı hacizle yüklü olarak devralır.

Dolayısıyla “hacizli taşınmaz hiçbir şekilde satılamaz” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. Sonuç, taşınmazın bulunduğu ülkenin tapu ve icra hukukuna göre belirlenir.

Alacaklıya sıra ve öncelik sağlaması

Haciz kaydı, alacaklıya daha sonra haciz koyduran alacaklılara karşı öncelik sağlayabilir. Ancak önceden kurulmuş ipotekler, kamu alacakları, vergi borçları, işçi alacakları veya aile konutuna ilişkin korumalar haciz alacaklısından önce gelebilir.

Cebrî satış isteme hakkı

Haczin kesinleşmesi ve gerekli sürelerin dolması hâlinde alacaklı taşınmazın satışını talep edebilir. Ancak birçok hukuk düzeninde hacizden sonra belirli süre içinde satış istenmemesi, haczin düşmesine veya yenilenmesi gerekliliğine yol açabilir.

Zamanaşımı ve takip sürecine etkisi

Haciz ve cebrî icra başvurusu, ilgili ülkenin hukukuna göre zamanaşımını kesebilir veya durdurabilir. Bununla birlikte Türkiye’de başlatılan takip işlemlerinin yabancı ülkedeki zamanaşımına etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Borçlunun finansal işlemlerine etkisi

Taşınmaz siciline haciz işlenmesi, borçlunun taşınmazı teminat göstererek kredi kullanmasını, yeniden finanse etmesini veya taşınmazı serbestçe devretmesini zorlaştırabilir. Bu durum borçluyu ödeme veya sulh görüşmelerine yöneltebilir.

6. Hacze karşı borçlunun ve üçüncü kişinin başvurabileceği yollar

Borçlu veya taşınmaz üzerinde hak iddia eden üçüncü kişi, taşınmazın bulunduğu ülkenin usul hukukuna göre hacze itiraz edebilir.

Başlıca itiraz sebepleri şunlardır:

• Türk mahkeme kararının kesinleşmemiş olması,
• Kararın ilgili ülkede tenfiz şartlarını taşımaması,
• Borçluya usulüne uygun tebligat yapılmaması,
• Savunma hakkının ihlal edilmesi,
• Borcun ödenmiş veya sona ermiş olması,
• Alacağın zamanaşımına uğraması,
• Haczedilen taşınmazın borçluya ait olmaması,
• Taşınmazın haczedilemeyen veya özel koruma altındaki bir mal olması,
• Haciz miktarının borca göre açıkça ölçüsüz olması,
• Alacaklının gerekli teminatı yatırmamış olması,
• Haczin kanuni süre içinde satışa çevrilmemesi,
• Tenfiz kararının kaldırılması veya icrasının durdurulması.

Taşınmaz üçüncü kişi adına kayıtlıysa üçüncü kişi, mülkiyet veya istihkak iddiasıyla haczin kaldırılmasını isteyebilir. Alacaklı ise taşınmazın gerçekte borçluya ait olduğunu veya üçüncü kişiye yapılan devrin muvazaalı olduğunu ileri sürüyorsa ilgili ülkede muvazaa, tasarrufun iptali, hileli devir veya benzeri bir dava açmak zorunda kalabilir.

7. Haczin teminat karşılığında kaldırılması

Borçlu, birçok hukuk düzeninde para, banka teminat mektubu, ipotek, kefalet veya mahkemenin kabul edeceği başka bir güvence göstererek taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılmasını talep edebilir.

Bu durumda haciz tamamen ortadan kalkmış gibi görünse de alacaklının hukuki güvencesi sona ermez. Haciz, taşınmaz üzerinden kaldırılarak gösterilen teminat üzerinde devam eder.

Teminat karşılığında haczin kaldırılması özellikle;

• Taşınmazın satılmasının planlanması,
• Taşınmaz üzerinde yeni finansman kurulması,
• Haczin ticari faaliyetleri ağır biçimde aksatması,
• Taşınmaz değerinin borç miktarına göre çok yüksek olması

hâllerinde gündeme gelebilir.

Teminatın miktarı belirlenirken ana para, işlemiş ve işleyecek faiz, yargılama giderleri, icra masrafları ve muhtemel vekâlet ücretleri birlikte dikkate alınmalıdır.

8. Haczin kaldırılması sebepleri

Yabancı taşınmaz üzerindeki haciz aşağıdaki sebeplerle kaldırılabilir:

Borcun tamamen ödenmesi

Ana para, faiz ve takip giderleri tamamen ödenmişse haczin devam etmesi için hukuki sebep kalmaz. Alacaklının gerekli fek veya kaldırma işlemlerini yapması gerekir.

Tarafların anlaşması

Alacaklı ile borçlu arasında taksitlendirme, yapılandırma veya sulh anlaşması yapılabilir. Ancak yalnızca ödeme sözü karşılığında haczin hemen kaldırılması alacaklı açısından risklidir. Haczin kaldırılması, ödemenin yapılmasına veya yeterli teminat gösterilmesine bağlanmalıdır.

Teminat gösterilmesi

Borçlunun uygun ve yeterli teminat sunması hâlinde haciz taşınmazdan kaldırılarak teminat üzerine aktarılabilir.

Tenfiz talebinin reddedilmesi

Türk mahkeme kararının yabancı ülkede tenfiz edilmemesi veya verilmiş tenfiz kararının kanun yolu sonucunda kaldırılması, buna dayalı haczin de kaldırılmasına yol açabilir.

Haczin usulsüz olması

Yetkisiz makam tarafından karar verilmesi, tebligat eksikliği, tarafların yanlış gösterilmesi, taşınmaz bilgilerinin hatalı olması veya yasal sürelerin kaçırılması hâlinde haciz iptal edilebilir.

Taşınmazın borçluya ait olmadığının anlaşılması

Tapu kaydı veya üçüncü kişinin sunduğu belgeler taşınmazın borçluya ait olmadığını gösteriyorsa haciz kaldırılabilir.

Satış isteme süresinin geçirilmesi

İlgili ülke hukukunda hacizden sonra belirli süre içinde satış istenmesi gerekiyorsa ve bu süre geçirilmişse haciz kendiliğinden düşebilir veya borçlunun başvurusu üzerine kaldırılabilir.

Alacağın zamanaşımına uğraması

Takip konusu alacağın veya yabancı kararın icra edilebilirliğinin zamanaşımına uğraması, haczin kaldırılmasını gerektirebilir.

Ölçüsüz haciz

Alacak miktarıyla karşılaştırıldığında çok yüksek değerdeki bir taşınmazın haczedilmesi, bazı hukuk sistemlerinde haczin daraltılmasına, başka teminata dönüştürülmesine veya kaldırılmasına neden olabilir.

9. Haczin kaldırılmasının hukuki sonuçları

Haczin kaldırılmasıyla birlikte taşınmaz üzerindeki cebrî icra kısıtlaması sona erer. Borçlu, taşınmaz üzerinde yeniden satış, devir, ipotek veya başka ayni hak işlemleri gerçekleştirebilir.

Ancak haczin kaldırılmasının borca etkisi, kaldırılma sebebine göre değişir.

Haczin kaldırılması borcu her zaman sona erdirmez

Haczin teminat karşılığında, usul eksikliği nedeniyle veya satış isteme süresinin geçirilmesi sebebiyle kaldırılması, alacağın ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Alacaklı, alacağı devam ettiği sürece;

• Yeni haciz talep edebilir,
• Başka malvarlığına yönelebilir,
• Teminatı paraya çevirebilir,
• Yeni bir icra veya dava süreci başlatabilir.

Alacaklı sıra ve önceliğini kaybedebilir

Haciz kaldırıldığında alacaklının sicil üzerindeki önceliği sona erebilir. Alacaklı daha sonra tekrar haciz koydurursa yeni haczin sırası yeni kayıt tarihine göre belirlenebilir.

Bu arada başka alacaklıların haciz veya ipotek tesis etmesi hâlinde ilk alacaklı tahsil bakımından daha geriye düşebilir.

Taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir

Haciz kaldırıldıktan sonra taşınmazın üçüncü kişiye satılması mümkündür. Yeni malik, taşınmazı kural olarak hacizden arınmış şekilde edinebilir.

Haciz kaldırıldıktan sonra taşınmazın devredilmesi, alacaklı bakımından geri dönüşü güç sonuçlar doğurabileceğinden kaldırma işlemi ancak ödeme veya güvenilir teminat karşılığında yapılmalıdır.

Teminat üzerindeki takip devam edebilir

Haciz banka teminatı, nakit depo veya başka bir güvence karşılığında kaldırılmışsa alacaklının hakkı gösterilen teminat üzerinde devam eder. Borçlunun taşınmazı serbest kalır; ancak alacaklı alacağını teminattan tahsil edebilir.

10. Haksız haciz nedeniyle tazminat sorumluluğu

Haciz talebinin haksız, dayanaksız veya kötü niyetli olduğunun anlaşılması hâlinde alacaklı, borçlunun veya üçüncü kişinin uğradığı zararlardan sorumlu tutulabilir.

Haksız haciz nedeniyle talep edilebilecek zararlar arasında;

• Taşınmaz satışının engellenmesinden doğan zarar,
• Kredi veya finansman kullanılamaması,
• Satış bedelindeki düşüş,
• Sözleşme cezaları,
• Kira veya işletme gelirlerinin kaybı,
• Avukatlık ve yargılama giderleri,
• Bazı hukuk sistemlerinde itibar ve ticari zararlar

bulunabilir.

Bu nedenle yabancı ülkelerde geçici haciz isteyen alacaklıdan çoğunlukla karşı tarafın muhtemel zararlarını karşılamak üzere teminat yatırması istenir.

Haciz talebinde bulunmadan önce taşınmazın gerçekten borçluya ait olduğu, alacağın hukuki dayanağı, tenfiz ihtimali ve haczin borçla ölçülü olup olmadığı araştırılmalıdır.

11. Türk ihtiyati haciz kararı yabancı ülkede nasıl kullanılabilir?

Türk mahkemesinden alınmış ihtiyati haciz kararı yabancı tapu siciline doğrudan gönderilemez. Bununla birlikte karar, yabancı ülkedeki geçici koruma başvurusunda delil olarak kullanılabilir.

Yabancı mahkemeye;

• Türk ihtiyati haciz kararı,
• Alacağın dayanağı olan sözleşme ve faturalar,
• Borçlunun mal kaçırdığına ilişkin deliller,
• Taşınmazın satılmak üzere olduğuna ilişkin belgeler,
• Türkiye’de açılmış dava veya icra takip evrakı,
• Borçlunun diğer malvarlığının yetersiz olduğunu gösteren kayıtlar

sunularak yerel hukuka göre geçici haciz veya devir yasağı talep edilebilir.

Ancak yabancı mahkeme Türk mahkemesinin ihtiyati haciz kararını otomatik olarak uygulamak zorunda değildir. Kendi hukukundaki yaklaşık ispat, aciliyet, teminat ve ölçülülük koşullarını ayrıca değerlendirir.

12. Uygulamada izlenmesi gereken yol haritası

Yabancı ülkedeki taşınmaza haciz konulması amacıyla şu sıra izlenmelidir:

1. Taşınmazın kesin tapu ve malik bilgileri temin edilmelidir.
2. Taşınmaz üzerindeki ipotek, kamu alacağı ve diğer hacizler araştırılmalıdır.
3. Alacağın hukuki dayanağı ve zamanaşımı durumu incelenmelidir.
4. Türkiye’de icra edilebilir bir mahkeme kararı alınmalıdır.
5. Türk kararının taşınmazın bulunduğu ülkede tanınıp tenfiz edilip edilemeyeceği belirlenmelidir.
6. Türkiye ile ilgili ülke arasında ikili veya çok taraflı sözleşme bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
7. Karar, kesinleşme belgesi, tebligat evrakı ve diğer belgeler apostil veya konsolosluk onayı ile hazırlanmalıdır.
8. Belgeler ilgili ülkenin resmî diline yeminli veya yetkili tercüman aracılığıyla çevrilmelidir.
9. Taşınmazın devredilme ihtimali varsa tenfiz davasıyla birlikte yerel geçici haciz veya devir yasağı istenmelidir.
10. Tenfiz kararından sonra ayrıca yerel icra dosyası açılmalı ve haczin tapu siciline işlendiği doğrulanmalıdır.
11. Haczin korunması için satış isteme ve yenileme süreleri takip edilmelidir.
12. Taşınmaz satıldığında sıra cetveli veya satış bedelinin dağıtımı süreci kontrol edilmelidir.

Sonuç

Yabancı ülkedeki taşınmaza haciz konulması, Türkiye’deki icra dosyasından yabancı tapu müdürlüğüne bir yazı gönderilmesiyle gerçekleştirilemez. Türk mahkeme veya icra makamlarının kararları yabancı ülkede kendiliğinden cebrî icra etkisi doğurmaz.

Öncelikle icra edilebilir bir alacak belgesi elde edilmeli, ardından Türk kararı taşınmazın bulunduğu ülkede tanıma veya tenfiz sürecinden geçirilmelidir. Taşınmazın elden çıkarılma riski varsa nihai karar beklenmeden, ilgili ülkenin hukukuna göre geçici haciz, dondurma veya devir yasağı talep edilmelidir.

Haczin tapu siciline işlenmesi alacaklıya tahsil güvencesi ve çoğu durumda sıra önceliği sağlar; ancak taşınmazın mülkiyetini doğrudan alacaklıya geçirmez. Haczin kaldırılması ise her zaman borcun sona erdiği anlamına gelmez. Haciz usul sebebiyle veya teminat karşılığında kaldırılmışsa alacak ve takip hakkı devam edebilir. Buna karşılık haczin kaldırılması alacaklının taşınmaz üzerindeki sıra ve önceliğini kaybetmesine, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesine ve tahsil imkânının ciddi biçimde azalmasına yol açabilir.

Bu nedenle haczin kaldırılması, ancak borcun ödenmesi, yeterli teminat gösterilmesi veya alacaklının tahsil hakkını koruyan yazılı ve icra edilebilir bir anlaşma yapılması karşılığında kabul edilmelidir.