Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Bir taşınmazın veya başka bir malın birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda, ortaklar arasında zaman zaman anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Ortaklardan biri malın satılmasını isterken diğerleri ortaklığın devam etmesini isteyebilir.

Tarafların ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmek istemeleri halinde gündeme gelen hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada bu dava, eski adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan davadır.

Örneğin miras yoluyla bir evin üç kardeşe kaldığını düşünelim. Kardeşlerden biri kendi payına düşen değeri almak ve ortaklıktan ayrılmak isterken diğer kardeşler evin satılmasını istemeyebilir.

Taraflar kendi aralarında anlaşamazlarsa, ortaklardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Bu davanın temel amacı, taraflardan birinin diğer ortaklarla birlikte mal üzerinde devam eden ortaklık ilişkisini sona erdirebilmesini sağlamaktır.

Her ortak ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?

Kural olarak paydaşlardan her biri, ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkına sahiptir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde, hukuki bir işlemle ortaklığın devamı zorunlu kılınmadıkça paydaşlardan her birinin paylaşmayı isteyebileceği düzenlenmiştir.

Ancak bu hakkın kullanılmasının bazı istisnaları bulunmaktadır. Örneğin uygun olmayan bir zamanda paylaşma talebinde bulunulması veya kanundan kaynaklanan özel bir durumun bulunması halinde farklı değerlendirmeler yapılabilir.

Bu nedenle ortaklardan birinin “Ben satılmasını istemiyorum” demesi, tek başına ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez.

Ortaklığın giderilmesi hangi yollarla yapılabilir?

Ortaklığın sona erdirilmesinde temel olarak iki yöntem gündeme gelir:

1. Aynen taksim

Malın, mümkün olması halinde fiziksel olarak bölünerek ortaklara paylaştırılmasıdır.

Örneğin bölünebilir nitelikteki bir taşınmazın, imar ve diğer hukuki koşulların elvermesi halinde ortakların paylarına uygun şekilde ayrılması düşünülebilir.

Ancak her taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değildir.

Özellikle tek bir konutun veya küçük bir bağımsız bölümün paylaştırılması çoğu zaman fiilen mümkün olmayabilir.

2. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Malın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı veya bölünmenin önemli değer kaybına neden olacağı durumlarda satış yoluna gidilebilir.

Satış sonucunda elde edilen bedel, ortakların payları oranında dağıtılır.

Örneğin dört kişinin eşit paylarla sahip olduğu bir taşınmaz 4 milyon TL’ye satılırsa, gerekli gider ve kesintilerden sonra kalan bedel kural olarak pay oranlarına göre dağıtılır.

Ancak somut olayda pay oranları ve taşınmazın hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.

Mahkeme doğrudan taşınmazın satılmasına mı karar verir?

Her zaman değil.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını ve paylaşmanın ortaklar açısından önemli bir değer kaybına neden olup olmayacağını değerlendirir.

Taşınmazın bölünmesinin mümkün olmadığı veya uygun olmadığı sonucuna ulaşılması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Bu nedenle “Ortaklığın giderilmesi davası açılırsa ev kesinlikle satılır” şeklinde genel bir ifade kullanmak doğru değildir.

Ortaklardan biri taşınmazı kullanıyorsa ne olur?

Ortaklardan birinin taşınmazın tamamını veya büyük bölümünü diğer ortakların kullanımından dışlayacak şekilde kullanması ayrıca hukuki sonuçlar doğurabilir.

Örneğin miras kalan bir evde kardeşlerden yalnızca birinin oturması halinde diğer ortakların taşınmazdan yararlanamaması, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilebilir.

Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız olarak ecrimisil (haksız işgal tazminatı) gibi talepler de gündeme gelebilir.

Ancak ecrimisil talebinin şartları ile ortaklığın giderilmesi davasının şartları birbirinden farklıdır.

Ortaklardan biri satışa karşı çıkarsa ne olur?

Bu, uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biridir.

Ortaklardan biri taşınmazı satmak istemese bile, diğer ortakların kanundan kaynaklanan ortaklığın giderilmesini isteme hakkı bulunabilir.

Dolayısıyla:

“Ben satılmasını istemiyorum.”

şeklindeki itiraz, tek başına diğer paydaşın ortaklığın sona erdirilmesini istemesine engel olmayabilir.

Ancak ortaklığın giderilmesinin hangi yöntemle yapılacağı, taşınmazın niteliği ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınarak belirlenir.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Bu konu özellikle güncel uygulama bakımından önemlidir.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığının kontrol edilmesi gerekir.

Taraflar arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşmaya varırsa, taşınmazın paylaşılması veya satılması konusunda mahkemeye gitmeden çözüm oluşturulabilir.

Anlaşma sağlanamaması halinde ise, gerekli diğer şartların bulunması durumunda dava yoluna başvurulabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında hangi belgeler gerekir?

Somut olaya göre değişmekle birlikte genellikle şu belgeler önem taşır:

• Tapu kayıtları,
• Taşınmazın ada ve parsel bilgileri,
• Miras söz konusuysa veraset ilamı,
• Tarafların kimlik ve adres bilgileri,
• Varsa daha önce yapılmış paylaşım veya satış anlaşmaları,
• Taşınmazla ilgili imar ve belediye kayıtları,
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve diğer ilgili belgeler.

Mahkeme gerekli gördüğü takdirde taşınmazın niteliğinin belirlenmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Bu davaların ne kadar süreceği konusunda kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Süreyi;

• Taşınmazın niteliği,
• Ortak sayısı,
• Tapu kayıtlarının durumu,
• Mirasçı sayısı,
• Aynen taksimin mümkün olup olmadığı,
• Bilirkişi incelemeleri,
• Keşif işlemleri,
• Tarafların itirazları,
• Satış aşamasının nasıl ilerlediği

gibi birçok faktör etkileyebilir.

Bu nedenle “ortaklığın giderilmesi davası kesin olarak şu kadar ayda sonuçlanır” şeklinde bir süre vermek yanıltıcı olabilir.

Satıştan elde edilen para nasıl paylaşılır?

Taşınmazın satışına karar verilmesi halinde satış bedelinden ilgili masraf ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar, kural olarak ortakların payları oranında dağıtılır.

Örneğin bir taşınmazda;

• A’nın payı: %50
• B’nin payı: %25
• C’nin payı: %25

ise satıştan kalan bedel de bu oranlara göre paylaştırılır.

Ancak taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir ayni hak bulunması gibi durumlar satış bedelinin dağıtımını etkileyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat gerekli mi?

Dava açmak için her durumda avukat tutma zorunluluğu bulunmayabilir. Ancak taşınmazın yüksek değerli olması, çok sayıda mirasçının bulunması, aynen taksim ihtimali, ecrimisil talepleri veya tapu uyuşmazlıklarının bulunması halinde hukuki sürecin karmaşıklaşması mümkündür.

Özellikle dava açmadan önce taşınmazın hukuki ve fiili durumunun incelenmesi, hangi paylaşım yönteminin uygulanabileceğinin değerlendirilmesi ve zorunlu arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi önemlidir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya başka bir mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur.

Ortaklığın sona erdirilmesi;

• Aynen taksim, yani malın bölünerek ortaklara paylaştırılması,
• veya satış, yani malın satılarak bedelinin ortaklara payları oranında dağıtılması

şeklinde gerçekleştirilebilir.

Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ortakların anlaşamaması halinde bu dava önemli bir çözüm yolu olabilir. Ancak taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği, satışın gerekip gerekmediği, ortakların payları ve taşınmaz üzerindeki diğer haklar somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

İlgili yazı: Kira tespit davası.