Miras Kalan Evde Kardeş Tek Başına Oturabilir, Kiraya Verebilir veya Satabilir mi? Ecrimisil ve Mirasçıların Hakları

Bir kişinin vefatından sonra geride kalan ev, arsa, işyeri veya diğer taşınmazların birden fazla mirasçıya kalması, uygulamada kardeşler arasında önemli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Özellikle mirasçılardan birinin miras kalan evde tek başına oturması, diğer mirasçılara herhangi bir ödeme yapmaması, taşınmazı üçüncü kişilere kiraya vermesi veya diğer mirasçıların bilgisi dışında satmaya çalışması halinde şu sorular gündeme gelmektedir:

Miras kalan evde tek başına oturan kardeşten kira istenebilir mi? Mirasçıdan ecrimisil alınabilir mi? Mirasçılardan biri evi diğerlerinden habersiz kiraya verebilir mi? Ortak taşınmazı tek başına satabilir mi?

Bu soruların cevabı öncelikle taşınmaz üzerindeki mülkiyet türüne ve mirasın paylaşılıp paylaşılmadığına bağlıdır.

Miras Kalan Ev Kime Aittir?

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte birden fazla mirasçı bulunması halinde, miras paylaşılıncaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı meydana gelir.

Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve kural olarak terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Başka bir ifadeyle, miras henüz paylaşılmamışsa mirasçılardan biri “evin şu odası benim” veya “bu taşınmazın dörtte birini tek başıma istediğim gibi kullanırım” şeklinde hareket edemez. Mirasçının hakkı, paylaşmaya kadar terekenin bütünü üzerinde bulunmaktadır.

Elbirliği mülkiyetinde de kural olarak yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir. TMK m.702 bu hususu açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle miras kalan taşınmazla ilgili bir uyuşmazlıkta öncelikle tapu kaydına bakılarak taşınmazın hâlen elbirliği mülkiyetine mi yoksa paylı mülkiyete mi tabi olduğu belirlenmelidir.

Miras Kalan Evde Kardeşlerden Biri Tek Başına Oturabilir mi?

Mirasçılardan birinin miras kalan taşınmazı fiilen kullanması tek başına hukuka aykırı değildir.

Ancak bu kullanım diğer mirasçıların haklarını tamamen ortadan kaldıracak şekilde gerçekleştirilemez.

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir evde kardeşlerden birinin yıllarca tek başına oturması ve diğer kardeşlerin taşınmazı kullanmasına izin vermemesi halinde, diğer mirasçılar bakımından ecrimisil ve taşınmazdan yararlanma hakkına ilişkin talepler gündeme gelebilir.

Buna karşılık diğer kardeşlerin açık veya örtülü rızasıyla uzun süredir kullanılan bir taşınmaz bakımından her geçmiş dönem için otomatik olarak “kira borcu” doğduğunu söylemek doğru değildir.

Burada özellikle kullanımın hangi tarihten itibaren diğer mirasçıların iradesine aykırı hale geldiği önem taşır.

Miras Kalan Evde Oturan Kardeşten Kira İstenebilir mi?

Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmuyorsa hukuken talep edilen bedelin her zaman “kira” olarak nitelendirilmesi doğru değildir.

Uygulamada böyle durumlarda çoğu kez ecrimisil, diğer adıyla haksız işgal tazminatı gündeme gelir.

Ecrimisil, taşınmazdan yararlanamayan hak sahibinin, taşınmazı haksız biçimde kullanan kişiden belirli şartlar altında talep edebileceği tazminattır.

Dolayısıyla “kardeşim babamızdan kalan evde tek başına oturuyor, bana kira ödemek zorunda mı?” sorusunun hukuki karşılığı çoğu zaman:

“Diğer mirasçıdan ecrimisil talep etme şartları oluşmuş mudur?”

şeklindedir.

Yargıtay da elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının, diğer mirasçıların rızasını almaksızın, ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan diğer mirasçıya karşı ecrimisil talebinde bulunabileceğini kabul etmektedir.

Ecrimisil İsteyebilmek İçin İntifadan Men Gerekir mi?

Mirasçılar veya paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında en önemli kavramlardan biri intifadan mendir.

İntifadan men, basit ifadeyle taşınmazı kullanamayan mirasçının veya paydaşın, taşınmazdan kendisinin de yararlanmak istediğini diğer tarafa bildirmesidir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre kural olarak paydaşlardan biri, diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmek için önce taşınmazdan yararlanmak istediğini ortaya koymalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 tarihli, 2002/3-131 E. ve 2002/114 K. sayılı kararında da bu temel yaklaşım benimsenmiştir.

Örneğin kardeşlerden biri yıllardır miras kalan evde oturuyor ve diğer kardeşler bu duruma hiçbir itirazda bulunmuyorsa, geçmiş dönemin tamamı bakımından doğrudan ecrimisil talep edilmesi her somut olayda mümkün olmayabilir.

Bu nedenle uygulamada taşınmazdan yararlanmak isteyen mirasçının bu iradesini açık biçimde ortaya koyması önemlidir.

Noter ihtarnamesi bu açıdan güçlü bir ispat aracı olabilir. Bununla birlikte intifadan menin mutlaka noter ihtarnamesiyle yapılması gerektiğine ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır; Yargıtay uygulamasında durumun çeşitli delillerle ispatlanması mümkün kabul edilmektedir.

İntifadan Men Aranmayan Durumlar Var mı?

Evet. Yargıtay içtihatlarında intifadan men şartının aranmadığı bazı istisnalar kabul edilmektedir.

Özellikle taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilebilen konut veya işyeri niteliğinde olması, bağ veya bahçe gibi doğal ürün veren bir taşınmaz olması, taşınmazı kullanan mirasçının diğerlerinin hakkını tamamen inkâr etmesi, taraflar arasında kullanım paylaşımının daha önceden belirlenmiş olması veya daha önce ecrimisil, elatmanın önlenmesi ya da ortaklığın giderilmesi gibi hukuki yollara başvurulmuş olması Yargıtay kararlarında değerlendirilen istisnalar arasındadır.

Bu nedenle “önceden ihtar çekilmediği için hiçbir şekilde ecrimisil alınamaz” şeklinde kesin bir değerlendirme yapmak doğru değildir.

Somut taşınmazın niteliği ve tarafların önceki davranışları ayrıca incelenmelidir.

Ecrimisil Ne Kadar Olur?

Ecrimisil miktarı, mirasçının tek taraflı olarak belirleyeceği bir rakam değildir.

Uyuşmazlık dava konusu olduğunda taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım biçimi, emsal kira değerleri, ecrimisil istenen dönem ve mirasçıların hak oranları dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Örneğin taşınmazın ilgili dönemde aylık 30.000 TL civarında kira getirebilecek nitelikte olduğu belirlenmişse, diğer mirasçıların hak oranları ve kullanımın niteliğine göre hesaplama yapılır.

Ecrimisil ile kira bedeli aynı hukuki kavram değildir. Bununla birlikte taşınmazın elde edilebilecek kira geliri, ecrimisil hesabında önemli ölçütlerden biri olabilir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında ecrimisil taleplerinin dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem bakımından talep edilebileceği kabul edilmektedir.

Bir Mirasçı Evi Diğer Mirasçılardan Habersiz Kiraya Verebilir mi?

Bu sorunun cevabı taşınmazın elbirliği mi yoksa paylı mülkiyette mi olduğuna göre değişmektedir.

Miras henüz paylaşılmamış ve taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa, TMK m.640 ve m.702 gereğince terekeye ait haklar üzerinde kural olarak mirasçılar birlikte hareket ederler; yönetim ve tasarruf işlemleri için de oybirliği esastır.

Bu nedenle mirasçılardan birinin diğer mirasçıların bilgisi ve rızası olmadan bütün evi üçüncü kişiye kiraya vermesi, diğer mirasçıları kendiliğinden bağlayan sınırsız bir yetki yaratmaz.

Burada önemli bir ayrım vardır: Tek mirasçının üçüncü kişiyle bir kira sözleşmesi imzalaması ile bu sözleşmenin diğer mirasçılara karşı ileri sürülebilmesi aynı şey değildir. Bir mirasçı tek başına diğer mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını ortadan kaldıramaz.

Taşınmaz daha önce paylı mülkiyete dönüştürülmüşse ise farklı kurallar uygulanır.

TMK m.691’e göre paylı mülkiyette adi kira veya ürün kirası sözleşmesinin yapılması önemli yönetim işi sayılır ve bunun için hem pay hem de paydaş çoğunluğu gerekir.

Dolayısıyla paylı mülkiyette de tek bir paydaşın diğer paydaşlardan tamamen bağımsız biçimde taşınmazın tamamını kiraya vermesi kural olarak yeterli değildir.

Mirasçılardan Biri Evi Kiraya Verip Kiraları Kendisi Alırsa Ne Olur?

Miras kalan taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmesi ve kira gelirinin yalnızca bir mirasçı tarafından tahsil edilmesi halinde diğer mirasçıların hakları ortadan kalkmaz.

Taşınmazın kira geliri de taşınmazdan doğan ekonomik bir değerdir.

Bu nedenle kira gelirini tek başına alan mirasçıdan, diğer mirasçıların haklarına düşen tutarların hesabı ve ödenmesi gündeme gelebilir.

Örneğin miras kalan daire aylık 40.000 TL’ye kiraya verilmiş ancak kira bedeli yıllardır yalnızca kardeşlerden birinin hesabına yatırılmışsa, diğer mirasçıların kira gelirindeki haklarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu tür uyuşmazlıklarda kira sözleşmesi, banka hesapları, kiracının ödeme kayıtları ve tapu kayıtları önemli deliller arasındadır.

Mirasçılardan Biri Ortak Evi Tek Başına Satabilir mi?

Miras paylaşılmamış ve taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa, mirasçılardan biri taşınmazın tamamını diğer mirasçılardan bağımsız olarak satamaz.

TMK m.640 uyarınca terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf esastır; TMK m.702’de de yönetim ve tasarruf işlemleri için kural olarak oybirliği aranmaktadır.

Örneğin babadan dört kardeşe kalan bir ev henüz paylaşılmamışsa kardeşlerden biri:

“Benim miras oranım dörtte bir, evin dörtte birini tapuda istediğim kişiye satıyorum.”

diyerek taşınmazdaki somut bir 1/4 payı paylı mülkiyetteymiş gibi tek başına devredemez.

Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş maddi payları bulunmaz; her mirasçının hakkı ortaklığın tamamına yayılmıştır.

Mirasçı Kendi Miras Payını Başkasına Devredebilir mi?

Burada “miras kalan evdeki payın satılması” ile miras payının devri birbirinden ayrılmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 677. maddesine göre bir mirasçı, miras payını başka bir mirasçıya yazılı sözleşmeyle devredebilir.

Miras payının üçüncü kişiye devrine ilişkin sözleşmenin ise noterlikçe düzenlenmesi gerekir.

Ancak üçüncü kişiyle yapılan bu sözleşme, üçüncü kişiyi doğrudan mirasçı veya belirli taşınmazın maliki yapmaz. Kanuna göre üçüncü kişi paylaşmaya katılma yetkisi kazanmaz; paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenecek değerin kendisine verilmesini talep etme hakkı elde eder.

Bu nedenle “miras payımı sattım” ile “miras kalan evde tapudaki hissemi sattım” ifadeleri hukuken her zaman aynı sonucu doğurmaz.

Taşınmaz Paylı Mülkiyete Geçmişse Mirasçı Kendi Hissesini Satabilir mi?

Evet. Taşınmaz artık paylı mülkiyetteyse durum değişir.

TMK m.688’e göre paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yetkilerine sahiptir ve payını devredebilir.

Örneğin tapuda kardeşlerden her biri 1/4 oranında pay sahibi olarak kayıtlıysa, paydaşlardan biri kural olarak kendi 1/4 hissesini üçüncü kişiye satabilir.

Ancak burada diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım hakkının kullanılması gerekir.

Dolayısıyla tapu paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra bir kardeşin kendi hissesini satması ile elbirliği mülkiyetindeki mirasçının bütün ev üzerinde tek taraflı satış yapması tamamen farklı hukuki durumlardır.

Mirasçılardan Biri Evin Tamamını Satabilir mi?

Taşınmaz paylı mülkiyette olsa dahi paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını tek başına satması mümkün değildir.

TMK m.692’ye göre paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapılması kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Bu nedenle kişi kendi payını satabilir; fakat diğer kişilerin paylarını onların rızası veya geçerli temsil yetkisi olmaksızın devredemez.

Kardeşler Anlaşamazsa Miras Kalan Ev Ne Olur?

Miras kalan taşınmaz konusunda sürekli uyuşmazlık bulunması halinde mirasçılar sonsuza kadar ortak kalmaya zorlanamazlar.

TMK m.642’ye göre mirasçılardan her biri, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir engel bulunmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Belirli tereke mallarının aynen, bunun mümkün olmaması halinde satış yoluyla paylaştırılması talep edilebilir.

Somut olayın niteliğine göre mirasçının başvurabileceği yollar arasında ecrimisil talebi, kira gelirinden pay talebi, elatmanın önlenmesi, kullanım biçiminin belirlenmesi, miras ortaklığına temsilci atanması, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve ortaklığın giderilmesi bulunmaktadır.

Hangi yolun tercih edileceği, mirasçının amacına göre değişir.

Mirasçı taşınmazın satılmasını istemiyor ancak diğer kardeşin ücretsiz kullanımına son vermek istiyorsa ecrimisil ve kullanım hakkına ilişkin talepler; taşınmazdaki ortaklığın tamamen sona ermesini istiyorsa paylaşma veya ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilebilir.

Miras Kalan Evde Tek Başına Oturan Kardeş Evden Çıkarılabilir mi?

Bir mirasçı da taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğundan, üçüncü kişi konumundaki haksız işgalciyle tamamen aynı durumda değildir.

Bu nedenle “kardeşi doğrudan evden çıkarma” şeklinde basit bir tahliye sürecinden söz etmek her zaman mümkün olmaz.

Öncelikle mülkiyet şekli, taraflar arasındaki kullanım düzeni, miras payları ve diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasının engellenip engellenmediği araştırılır.

Mirasçılardan biri diğerlerinin haklarını tamamen dışlayarak taşınmazın tamamını kendisine aitmiş gibi kullanıyorsa ecrimisil, elatmanın önlenmesi veya ortaklığın sona erdirilmesine yönelik hukuki yollar somut olaya göre değerlendirilebilir.

Sonuç

Miras kalan bir evin kardeşlerden biri tarafından tek başına kullanılması, kiraya verilmesi veya satılması halinde çözüm, yalnızca miras oranlarına bakılarak belirlenemez.

Öncelikle taşınmazın elbirliği mülkiyetinde mi yoksa paylı mülkiyette mi olduğu tespit edilmelidir.

Miras henüz paylaşılmamışsa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve kural olarak taşınmaz üzerinde birlikte hareket etmeleri gerekir. Bir mirasçının diğerlerinin haklarını dışlayarak taşınmazı tek başına kullanması halinde şartları oluşmuşsa ecrimisil talep edilebilir.

Mirasçılardan birinin bütün taşınmazı diğerlerinden habersiz biçimde kiraya vermesi diğer mirasçıları kendiliğinden bağlamaz. Paylı mülkiyet bulunması halinde ise taşınmazın kiraya verilmesi bakımından TMK m.691’deki pay ve paydaş çoğunluğu aranır.

Taşınmazın tamamının satışı için de bir mirasçı tek başına hareket edemez. Buna karşılık paylı mülkiyete geçilmişse her paydaş kendi payını satabilir; üçüncü kişiye yapılan satışlarda diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu nedenle miras kalan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda tapu kaydı, veraset ilamı, kullanım biçimi, kira sözleşmeleri, banka hareketleri, geçmiş ihtarnameler ve tarafların daha önce açtıkları davalar birlikte incelenmelidir.

Miras Kalan Evde Oturan Kardeşten Geçmişe Dönük Para İstenebilir mi?

Şartları oluşmuşsa ecrimisil talep edilebilir. Ancak geçmiş dönemin tamamı için otomatik olarak kira alacağı doğmaz. İntifadan men şartı ve Yargıtay’ın bu şart için kabul ettiği istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Bir Kardeş Diğerlerinden Habersiz Evi Kiraya Verirse Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Sözleşmenin taraflar arasındaki borçlandırıcı etkisi ile diğer mirasçıları bağlaması ayrı meselelerdir. Elbirliği mülkiyetinde tek mirasçının işlemi diğer mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını ortadan kaldırmaz. Paylı mülkiyette ise kiraya verme önemli yönetim işi olduğundan pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.

Bir Mirasçı Evin Kira Parasının Tamamını Alabilir mi?

Taşınmaz ortak miras malıysa kira gelirinde diğer hak sahiplerinin de hakkı bulunabilir. Kira gelirini tek başına tahsil eden mirasçıdan diğer mirasçıların haklarına karşılık gelen bedelin talep edilmesi gündeme gelebilir.

Bir Kardeş Miras Kalan Evi Tek Başına Satabilir mi?

Miras paylaşılmamış ve elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa taşınmazın tamamını tek başına satamaz. Paylı mülkiyete geçilmişse kendi tapu payını satabilir; taşınmazın tamamının satışı ise diğer maliklerin de katılımını gerektirir.

Kardeşlerden Biri Evi Satmak İstemiyorsa Ne Yapılabilir?

Mirasçılar anlaşamıyorsa kanunda öngörülen paylaşma ve ortaklığın giderilmesi yollarına başvurulabilir. Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse şartları oluştuğunda satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

İlgili yazı: Kira bedelinin belirlenmesi.