Önalım Hakkı (Şuf’a Hakkı)
Önalım hakkı (veya diğer adıyla şuf’a hakkı), Türk Medeni Hukuku’nda sıkça karşılaşılan, ancak uygulamada çoğu zaman yanlış anlaşılan bir kavramdır. Özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde, taşınmaz satışı sırasında ortaya çıkan bu hak, hak sahibine belirli şartlar altında satışa konu olan taşınmazı öncelikli olarak satın alma imkânı tanır.
Toplumsal hayatın ve ekonomik ilişkilerin gelişmesiyle birlikte, taşınmaz mülkiyeti ve ortaklık ilişkileri karmaşık hâle gelmiştir. Bu kapsamda, paydaşların haklarını korumak adına oluşturulan önalım hakkı; hem teoride hem uygulamada önemli sonuçlar doğurur.
Bu makalede, önalım hakkının tanımı, türleri, yasal dayanakları, dava süreci, uygulamadaki sorunlar, emsal yargı kararları ve karşılaştırmalı hukuk yönünden değerlendirmesi ele alınacaktır.
1. Önalım Hakkının Tanımı
Önalım hakkı, taşınmazın malikinin üçüncü bir kişiye yaptığı satım işleminde, belirli kişilere, aynı şartlarla öncelikli alım hakkı tanıyan bir haktır. Hakkın sahibi, satış işleminin gerçekleşmesinden sonra, belirli bir süre içerisinde dava açarak bu hakkını kullanabilir.
Tanım Açısından
Türk Medeni Kanunu madde 732’ye göre:
“Paylı mülkiyette, paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.”
Bu hak, taşınmaz mal üzerinde mülkiyetin paylaşımına müdahale etmek için değil, paydaşların çıkarlarını korumak için getirilmiştir.
2. Önalım Hakkının Türleri
Önalım hakkı iki ana başlık altında incelenir:
2.1. Kanuni Önalım Hakkı
Kanundan doğan, özellikle paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınan bir haktır. TMK m. 732-733 hükümleri uyarınca düzenlenmiştir.
Özellikleri:
-
Sadece satım işlemlerinde doğar.
-
Paylı mülkiyet ilişkisi olması gerekir.
-
Tapuda tescil gerekmez.
-
Satış gerçekleştikten sonra kullanılır.
-
Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde dava açılarak kullanılır.
2.2. Sözleşmesel (Akitli) Önalım Hakkı
Taraflar arasında yapılan bir önalım sözleşmesi ile tanınan haktır.
Özellikleri:
-
Her türlü mal varlığı unsuru üzerinde tesis edilebilir.
-
Tapuya şerh verildiğinde üçüncü kişilere karşı da geçerlidir.
-
Süreyle sınırlandırılabilir (örneğin 5 yıl).
-
Sözleşme esaslarına tabidir.
3. Önalım Hakkının Şartları
Bir önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı temel şartlar vardır:
-
Geçerli bir satış işlemi olmalı.
-
Satışın gerçek ve gizlenmemiş olması gerekir.
-
Hak sahibinin, satıştan haberdar edilmesi gerekir.
-
Belirlenen süre içinde dava açılmalıdır.
Dikkat: Bağış, trampa, intifa hakkı tesisi gibi işlemler satış sayılmaz. Bu tür işlemler önalım hakkını doğurmaz.
4. Önalım Hakkı Davası
4.1. Dava Açma Süresi
Türk Medeni Kanunu madde 733’e göre:
-
Satış bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde,
-
Her durumda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde
önalım davası açılmalıdır.
4.2. Yetkili ve Görevli Mahkeme
-
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
-
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
4.3. Davanın Konusu
Dava, satışa konu payın, üçüncü kişiden alınıp davacı adına tescil edilmesine yöneliktir. Hak sahibi, satış bedelini ödemeyi taahhüt ederek mülkiyeti üzerine geçirmek ister.
4.4. Davada Taraflar
-
Davacı: Ön alım hakkı sahibi (paydaş)
-
Davalı: Satışı yapan kişi (pay sahibi) ve alıcı (üçüncü kişi)
5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
5.1. Satışın Gizlenmesi
Bazı durumlarda, satıcı ve alıcı, üçüncü kişinin önalım hakkını engellemek amacıyla, gerçeğe aykırı bir bedel göstererek satış yapabilir. Bu durumda mahkeme, gerçek satış bedelini araştırır.
5.2. Sözleşmeye Aykırı Davranışlar
Tapuya şerh verilmemiş bir sözleşmesel önalım hakkı, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu nedenle uygulamada ciddi hak kayıpları doğabilir.
5.3. Sürenin Kaçırılması
Yukarıda belirtilen 3 ay ve 2 yıllık sürelerin geçirilmesi hâlinde, dava açılması mümkün değildir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
6. Yargıtay Kararları Işığında Önalım Hakkı
Yargıtay içtihatlarına göre:
-
Satış bedelinin gerçek olup olmadığı bilirkişi marifetiyle araştırılır.
-
Satış işlemi şeklen bağış gibi gösterilse bile, arkasında bir satım ilişkisi varsa, önalım hakkı kullanılabilir.
-
İhtiyati tedbir kararı ile, dava süresince taşınmazın devri engellenebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/2143 E., 2015/6989 K. sayılı karar:
“Satış bedelinin düşük gösterildiği iddiası araştırılmadan karar verilmesi, eksik inceleme niteliğindedir.”
7. Uluslararası Hukukta Önalım Hakkı
Farklı hukuk sistemlerinde benzer uygulamalar mevcuttur:
Almanya’da
-
“Vorkaufsrecht” olarak bilinir.
-
BGB’de düzenlenmiştir.
-
Sadece belirli durumlarda kamu yararı gerekçesiyle uygulanır.
Fransa’da
-
“Droit de préemption” kamu kurumları tarafından şehir planlaması amacıyla kullanılabilir.
-
Yerel yönetimlere, taşınmazlar üzerinde öncelikli alım hakkı tanır.
İngiltere’de
-
“Right of First Refusal” adıyla bilinir.
-
Özellikle ticari kira sözleşmelerinde sık kullanılır.
8. Önalım Hakkının Sona Ermesi
Önalım hakkı bazı durumlarda sona erer:
-
Hak düşürücü sürelerin dolması (3 ay / 2 yıl)
-
Hakkın açıkça feragati
-
Tarafların anlaşması ile hakkın sona erdirilmesi
-
Hakkın kötüye kullanılması
-
Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması
9. Önalım Hakkı ile İlgili Örnekler
Örnek 1:
Ahmet, kardeşi Mehmet ile ortak olduğu bir arsada, hissesini gizlice üçüncü kişi olan Ayşe’ye satar. Mehmet, satıştan 5 ay sonra haberdar olur. Artık önalım hakkı süresi geçmiştir, dava açamaz.
Örnek 2:
Bir taşınmazda 3 paydaş vardır. İçlerinden biri payını bir başkasına satar. Diğer iki paydaşın her ikisinin de önalım hakkı vardır. Hangisi önce dava açarsa, öncelik onun olur.
Sonuç ve Değerlendirme
Önalım hakkı, ortaklık ilişkilerini korumak ve taşınmazın el değiştirmesinde paydaşlara adil bir fırsat sunmak için oldukça önemli bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için hukuki sürelere, usullere ve şartlara tam olarak uyulması gerekmektedir.
Gerek paydaşlar gerekse taşınmaz alıcıları açısından dikkat edilmesi gereken birçok husus vardır. Bu nedenle taşınmaz alım-satım işlemleri öncesinde, özellikle de paylı mülkiyet ilişkilerinde, mutlaka hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Hukuk Fakültesi Öğrencisi Feride Sıla HELVACI
About Post Author
