ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde, somut anlamda henüz ortada olmayan bir konuta ilişkin; alıcı peşin ya da taksitli olarak ödeme taahhüdü verirken, satıcı ise konutun değerinin tamamının ya da bir kısmının tahsil edilmesi kaydıyla konutu alıcıya devir veya teslim taahhüdünde bulunmaktadır. Diğer yandan tarafların taahhütlerinin gerçekleşmemesine ilişkin esaslar da 6502 sayılı ve 28.05.2014 yürürlük  tarihli Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Genel anlamda taahhüdünü gerçekleştirmeyen taraf doğan masraflar için diğer tarafa tazminat ödeme vb. yaptırımlarla karşılaşabilmektedir. Nitekim bazı istisnalar da söz konusudur. Bu gibi durumlarda koşulların daha da güçleşmemesi adına deneyimli bir emlak avukatından destek sağlama yaralı olabilmektedir.

Taşınmaz sözleşmesi kapsamı ve geçerlilik halleri 

• Taşınmaz satış sözleşmeleri yapılırken resmi şekle tabidir. Noterde veya tapuda yapılabilir.
• Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kuruluyor. Aksi durumda sözleşme geçersiz olmaktadır.
• Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremiyor.
• Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
• Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
• Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
• Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.
• Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi cayma hakkı

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde alıcının cayma hakkı; 6502 sayılı ve 28.05.2014 yürürlük  tarihli Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 43. ve 45. maddelerinde incelenmiştir. Buna göre ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden dönülmesi durumunda satıcıya, doğan yükümlülüklere ilişkin doğan masrafların alıcı tarafından ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Diğer bir ifadeyle alıcı, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nden dönmesi halinde satıcıya doğan masraflar için tazminat ödemek zorundadır. Bu noktada tarafların uzman bir gayrimenkul avukatından bilgi almaları avantajlı olabilir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’na göre alıcının tazminat cezası ödemeden de sözleşmeden cayma hakkının tanındığı koşullar bulunmaktadır. Bu koşullar aşağıdaki gibidir:

• Alıcı, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.
• Konutun devir ve teslim edilmesinden önce alıcının ölmesi halinde mirasçıları sözleşmeden dönebilir.
• Alıcının kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi halinde de alıcıya sözleşmeden tazminatsız dönme hakkı tanınmıştır.

Sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin alıcı önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi halidir

Bu konuda daha fazla bilgi almak ve diğer sorularınız için büromuz alanında deneyimli gayrimenkul avukatlarından danışmanlık hizmeti sağlayabilirsiniz.