Muvazaalı Satışta En Sık 3 Dava Türü ve Aralarındaki Fark

A) Muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil (TBK 19 temelli)

Amaç: İşlemin muvazaalı olduğunu ileri sürüp tescilin düzeltilmesi (çoğunlukla taşınmazın gerçek hak sahibine veya miras paylarına göre tescil) sonucuna ulaşmaktır. TBK 19’un “gerçek irade” yaklaşımı bu davanın temel dayanaklarından biridir.

B) Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali–tescil

Miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırmak için taşınmazını satış gibi gösterip gerçekte bağışlamışsa, 01.04.1974 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (E.1974/1, K.1974/2) çerçevesinde mirasçılar tapu iptali–tescil isteyebilir. Bu karar, muris muvazaası davalarının “klasik dayanağı” olarak kabul edilir.

C) Tasarrufun iptali davası (İİK 277 vd.) – alacaklıdan mal kaçırma

Bu dava, muvazaayı “tapu iptali” gibi tamamen ortadan kaldırmak için değil; alacaklının cebri icra ile tahsil yapabilmesini sağlamak için açılır. Sonuç, çoğu durumda işlemin alacaklı bakımından hüküm ifade etmemesi ve alacaklının o mal üzerinde haciz/satış yapabilmesidir.

Altın kural:

• Mirasçıysanız çoğunlukla muris muvazaası/tapu iptal–tescil,

• Alacaklıysanız çoğunlukla İİK 277 tasarrufun iptali,

• Taraf veya gerçek hak sahibiyseniz TBK 19 muvazaa hattı tartışılır.

Süreler: “Zamanaşımı yok” sanıp hak kaybetmeyin

1) TBK 19’a dayalı muvazaa iddiası

Kural olarak, muvazaaya dayalı kesin hükümsüzlük iddiası zamanaşımına bağlı olmadan ileri sürülebilir şeklinde değerlendirilir; ancak her somut olayda talebin niteliği ve üçüncü kişilerin durumu önemlidir. Uygulamada bu fark özellikle “TBK 19 davası mı, İİK iptal davası mı?” ayrımında karşınıza çıkar.

2) İİK 277 tasarrufun iptali davası

İcra-iptal davasında kritik sınır: Tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık hak düşürücü süre (İİK m.284). Bu süre kaçarsa iptal davası teknik olarak reddedilebilir.

İspat ve Deliller: Muvazaa Dosyası Nasıl Kurulur?

Muvazaa çoğu zaman “itirafla” ispatlanmaz; mahkeme emareler zinciri ile sonuca gider. Uygulamada etkili deliller:

• Satış bedelinin ödenmemesi veya hayatın olağan akışına aykırı ödeme (dekont yok, para hareketi yok)

• Bedelin rayicin çok altında gösterilmesi

• Devralanın ekonomik gücünün bedeli ödemeye elverişli olmaması

• Borçlunun taşınmazı devrettikten sonra da fiilen kullanmaya devam etmesi

• Devir tarihinin; haciz, icra, dava, miras ihtilafı gibi kritik süreçlerden hemen önce olması

• Yakın akrabalık ilişkisi, birlikte yaşam, devralanın “emanetçi” gibi davranması

• Tapu işlemi sonrası kira sözleşmesi yapılmaması, fiili zilyetlikte değişim olmaması

Muris muvazaası dosyalarında ayrıca “mirasçılardan mal kaçırma kastı”nı gösterecek aile içi ilişkiler, önceki paylaştırma pratikleri, mirasçılar arası denge, murisin bakım ilişkileri gibi olgular da önemlidir.

İyi Niyetli Üçüncü Kişi Riski: Taşınmaz üçüncü kişiye devredildiyse?

Tapu siciline güven ilkesi gereği, tapudaki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur (TMK m.1023). Bu, muvazaa davalarında “devrin sonraki halkası” için çok kritik bir savunma hattıdır.

Pratik sonuç: Muvazaalı devri yaptıktan sonra taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, davanın yönünü ve talepleri değiştirir. Bu nedenle hızlı hareket (ihtiyati tedbir/tapuya şerh stratejisi) dosyanın kaderini belirleyebilir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

1. Yanlış dava türü seçmek (TBK 19 yerine İİK 277 ya da tersi)

2. Devir zincirini takip etmeden sadece ilk devralana dava açmak

3. “Bedel düşük” demekle yetinip ödeme yokluğunu bankacılık verileriyle ortaya koymamak

4. İİK 277 davasında 5 yıllık hak düşürücü süreyi kaçırmak

5. Muris muvazaasında “mirasçılardan mal kaçırma kastı”nı somutlaştırmamak

Dosyaya Göre Ne Yapılır?

Alacaklı açısından

• Önce icra takibi ve tahsil kabiliyeti analizi

• Şüpheli devirler için İİK 277 hattında dava + ihtiyati haciz/tedbir planı

• Devir alanın kötü niyetini gösterecek emareler (akrabalık, bedelsizlik, zilyetlik)

Mirasçı açısından

• Murisin ölümünden sonra miras payı ve devirlerin dökümü

• 01.04.1974 YİBK 1/2 çerçevesinde muris muvazaası iddiası

• Bedelsizlik + mirastan mal kaçırma kastı + aile içi denge delilleri

Sonuç

Muvazaalı satış davaları, “satış görünümlü” bir işlemin arkasındaki gerçek iradeyi yakalamaya çalışır. TBK m.19 gerçek iradeyi esas alarak muvazaa analizinin temelini kurar; muris muvazaasında 01.04.1974 tarihli YİBK 1/2, mirasçılara tapu iptal–tescil yolu açar; alacaklıdan mal kaçırmada ise İİK 277 vd. tasarrufun iptali davası, alacaklının cebri icra ile tahsilini sağlayacak şekilde kurgulanır ve 5 yıllık hak düşürücü süre barındırır.

KAYNAKLAR

YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA MURİS MUVAZAASININ ŞARTLARI

https://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-19?utm_source=chatgpt.com