Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri açısından en ciddi risklerden biri, müteahhide daha önce devredilmiş arsa payı veya bağımsız bölümlerin müteahhidin kendi borçları nedeniyle haczedilmesi ve daha sonra icra yoluyla satışa çıkarılmasıdır.

Müteahhidin banka kredilerini, vergi veya SGK borçlarını, tedarikçi borçlarını ya da başka ticari borçlarını ödeyememesi sonucunda kendisi adına kayıtlı arsa paylarına haciz konulabilir. Alacaklının satış talep etmesi hâlinde bu payların elektronik ortamda açık artırmayla satılması ve üçüncü kişinin mülkiyetine geçmesi gündeme gelebilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 85. maddesi uyarınca haczin temel konusu borçluya ait mal, hak ve alacaklardır.

Ancak müteahhit adına kayıtlı görünen bir arsa payının gerçekte kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılığı olarak avans niteliğinde veya belirli bir inşaat seviyesine bağlı olarak devredilmiş olması, arsa sahibi açısından farklı hukuki talepler doğurabilir. Müteahhit sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemiş ve devredilen payları hak etmemişse arsa sahibi; somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil, hacizlerin kaldırılması ve satışın önlenmesine yönelik hukuki koruma taleplerinde bulunabilir. Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sona ermesiyle bağlantılı olarak yüklenici üzerindeki tapuların ve takyidatların hukuki durumunun birlikte değerlendirildiği kararlar bulunmaktadır.

Bununla birlikte icra satışının önlenmesi otomatik değildir. Arsa sahibinin yalnızca “bu taşınmaz aslında benimdir” demesi veya müteahhide karşı dava açması, tek başına devam eden icra satışını her durumda durdurmaz. Satış sürecinin hangi aşamada bulunduğu, haczin hangi pay üzerinde olduğu, tapunun kimin adına kayıtlı olduğu ve arsa sahibinin hangi hukuki sebebe dayandığı belirlenerek uygun yolun gecikmeden seçilmesi gerekir.

Öncelikle Haciz ve Satış Hangi Taşınmaza Yönelmiştir?

İlk yapılması gereken ayrım budur.

Taşınmazın veya arsa payının tapusu hâlen arsa sahibi adına kayıtlıysa, müteahhidin kişisel borcu nedeniyle bu malın haczedilmesi kural olarak mümkün değildir. İİK m. 85 uyarınca icra takibi borçlunun mal varlığına yöneltilir. Müteahhit borçlu olduğu hâlde haczin arsa sahibinin kendi payına işlenmiş olması durumunda haciz işleminin hukuka uygunluğu doğrudan tartışılabilir.

Buna karşılık arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında belirli payları daha önce müteahhide tapuda devretmişse durum farklıdır. Tapu sicilinde malik olarak müteahhit göründüğü için alacaklıların bu paylar üzerinde haciz ve satış işlemi başlatması mümkündür.

Bu ikinci durumda arsa sahibinin asıl iddiası genellikle şudur:

“Bu pay müteahhide inşaatı tamamlaması karşılığında devredildi; müteahhit edimini yerine getirmediği için tapunun kendisine ait kalmasının hukuki sebebi ortadan kalktı.”

Bu iddianın haklı olup olmadığı ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesiyle birlikte incelenir.

Müteahhit Adına Kayıtlı Arsa Payı İcradan Satılabilir mi?

Kural olarak evet.

Haciz tarihinde taşınmaz tapuda müteahhit adına kayıtlıysa icra dairesi, alacaklının usulüne uygun satış talebi üzerine taşınmazın satış sürecini yürütebilir. İİK’nın 106. maddesi haczedilen mal bakımından satış isteme sistemini düzenlemektedir.

Ancak tapunun müteahhit adına kayıtlı olması, arsa sahibinin hiçbir hak ileri süremeyeceği anlamına gelmez.

Özellikle;

• müteahhit inşaatı hiç yapmamışsa,
• inşaatı çok düşük seviyede bırakmışsa,
• sözleşme gereğince payı henüz hak etmemişse,
• sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi şartları oluşmuşsa,

arsa sahibinin tapunun kendisine dönmesi gerektiğini ileri sürmesi mümkün olabilir. Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında sözleşmenin geriye etkili tasfiyesiyle tapu ve takyidatların durumunu birlikte değerlendirdiği kararlar bulunmaktadır.

Müteahhidin Borcu Nedeniyle İcra Satışı Nasıl Önlenebilir?

Tek bir yöntem bulunmamaktadır. İzlenecek yol satışın aşamasına ve mülkiyet durumuna göre değişir.

1. Öncelikle Güncel Tapu ve İcra Dosyası İncelenmelidir

Arsa sahibinin yalnızca tapudaki haciz şerhini görmesi yeterli değildir.

Şunların tespit edilmesi gerekir:

• Haciz hangi icra dosyasından konulmuştur?
• Borçlu kimdir?
• Alacaklı kimdir?
• Haciz tarihi nedir?
• Hangi arsa payı veya bağımsız bölüm haczedilmiştir?
• Satış talep edilmiş midir?
• Kıymet takdiri yapılmış mıdır?
• Satış ilanı hazırlanmış mıdır?
• Açık artırma başlamış mıdır?
• Taşınmaz üzerinde başka haciz veya ipotekler var mıdır?

Çünkü yalnızca haciz aşamasındaki dosya ile satış ilanı yayımlanmış bir dosyada kullanılacak hukuki strateji aynı değildir.

2. Haciz Arsa Sahibinin Kendi Payına Konulmuşsa Haczin Kaldırılması İstenebilir

Müteahhidin borcuna karşılık tapuda arsa sahibi adına kayıtlı payın yanlışlıkla haczedilmiş olması hâlinde arsa sahibinin doğrudan mülkiyet hakkı söz konusudur.

İcra ve İflas Kanunu m. 85 gereğince müteahhidin alacaklıları kural olarak müteahhide ait olmayan malı haczedemez.

Bu durumda icra dosyasına tapu kayıtları sunularak haczin kaldırılması istenebilir. İcra müdürlüğünün hukuka aykırı işlemi devam ettirmesi hâlinde somut olaya göre icra mahkemesinde şikâyet yolu gündeme gelebilir. İİK m. 16, icra ve iflas dairelerinin kanuna aykırı veya olaya uygun olmayan işlemlerine karşı şikâyet kurumunu düzenlemektedir.

Ancak sürelerin son derece önemli olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle satış ilanı öğrenildikten sonra uzun süre beklenmemelidir.

3. Tapu Müteahhide Devredilmişse Tapu İptali ve Tescil Davası Gündeme Gelebilir

En karmaşık durum budur.

Arsa sahibi payı müteahhide kendisi devretmiştir; dolayısıyla tapuda yapılan tescil başlangıçta arsa sahibinin iradesine dayanmaktadır.

Ancak bu devrin sebebi müteahhidin sözleşmedeki inşaat borcunu yerine getirmesidir.

Müteahhit inşaatı tamamlamamışsa arsa sahibi, koşulları oluştuğu takdirde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesiyle birlikte müteahhit adına bulunan tapunun iptali ve kendi adına tescilini talep edebilir.

Ayrıca müteahhidin borçlarından kaynaklanan hacizlerin de kaldırılması veya tapu üzerindeki takyidatların terkini talebe bağlanabilir. Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında sözleşmenin geriye etkili sona ermesi, tapu iptali ve takyidatların durumunu birlikte değerlendirdiği kararlar bulunmaktadır.

Tapu İptali Davası Açılması İcra Satışını Otomatik Olarak Durdurur mu?

Hayır.

Bu husus özellikle önemlidir.

Arsa sahibinin müteahhide karşı tapu iptali ve tescil davası açması, devam eden icra dosyasındaki satış işlemlerinin kendiliğinden durması sonucunu doğurmaz.

Bu nedenle dava açılırken geçici hukuki koruma talebinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Mahkemeler, somut uyuşmazlığın niteliğine göre taşınmazın dava devam ederken el değiştirmesi hâlinde hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı gerekçesiyle ihtiyati tedbir taleplerini inceleyebilmektedir. UYAP’ta yayımlanan yargı kararlarında, taşınmazın icra satışının veya icra takibine bağlı satış işlemlerinin tedbiren durdurulmasına yönelik taleplerin mahkemeler önüne geldiği görülmektedir.

Ancak “tapu iptali davası açınca mahkeme mutlaka icra satışını durdurur” şeklinde bir kural yoktur.

İhtiyati tedbirin şartları, devam eden icra takibinin niteliği ve talep edilen tedbirin kapsamı ayrı ayrı değerlendirilir. Bu nedenle tedbir talebi somut olayın özelliklerine göre açık ve gerekçeli biçimde kurulmalıdır.

İhtiyati Tedbir ile İcra Satışı Durdurulabilir mi?

Somut olayın niteliğine bağlı olarak bu yönde talepte bulunulabilir; ancak tedbir kararı otomatik değildir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ihtiyati tedbir, mevcut durumda meydana gelebilecek değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkânsız hâle gelmesi ya da gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğması ihtimali bulunan hâllerde gündeme gelebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından örneğin;

• müteahhit inşaatı tamamen terk etmiş,
• sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi talep edilmiş,
• tapunun arsa sahibine dönmesi istenmiş,
• buna rağmen taşınmaz birkaç hafta sonra icradan satılacaksa,

arsa sahibi taşınmazın satışının dava sonucuna kadar durdurulmasına yönelik geçici koruma talebinde bulunabilir.

UYAP kararlarında satış işlemlerinin tedbiren durdurulmasına ilişkin taleplerin ve kararların yargısal denetime konu edildiği görülmektedir.

Buna rağmen tedbirin kabul edileceği peşinen söylenemez. Mahkeme yaklaşık ispat, hak kaybı tehlikesi, tarafların menfaat dengesi ve teminat gibi unsurları değerlendirir.

İstihkak İddiası ile Satış Durdurulabilir mi?

İcra hukukunda üçüncü kişinin haczedilen mal üzerinde mülkiyet veya başka bir üstün hak iddia etmesi istihkak uyuşmazlığına yol açabilir. İİK m. 96 ve 97 bu konuda özel hükümler içermektedir; istihkak iddiasına itiraz edilmesi hâlinde dosyanın icra mahkemesine gönderilmesi ve takibin devam edip etmeyeceğinin değerlendirilmesi mümkündür.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapunun müteahhit adına geçirilmiş olduğu taşınmazlar bakımından mesele her zaman klasik istihkak prosedürüyle çözülebilecek kadar basit değildir.

Arsa sahibinin talebi;

“Tapu müteahhit adına görünüyor ancak sözleşmenin sona ermesi nedeniyle artık bana dönmelidir.”

şeklindeyse uyuşmazlığın esasını kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi ve tapu iptali oluşturabilir.

Bu nedenle her olayda doğrudan “istihkak davası açılmalıdır” demek doğru değildir. Tapu ve icra dosyasının durumuna göre icra hukuku yolları ile genel mahkemelerdeki tapu ve sözleşme davalarının birlikte planlanması gerekebilir.

Satış İlanı Çıkmışsa Artık Çok mu Geçtir?

Hayır; ancak zaman kaybetmemek gerekir.

Satış ilanının yayımlanmış olması henüz mülkiyetin üçüncü kişiye geçtiği anlamına gelmez.

Bu aşamada;

• icra dosyasındaki satış işlemlerinin hukuka uygunluğu,
• kıymet takdiri,
• satışa konu pay,
• arsa sahibinin mülkiyet veya tapu iptali iddiası,
• varsa bekleyen davalar

birlikte incelenmelidir.

Satıştan önce alınabilecek bir mahkeme veya icra mahkemesi kararı, uyuşmazlığın niteliğine göre satışın gerçekleşmesini önleyebilir.

Ancak açık artırma tamamlanıp ihale gerçekleştikten sonra hukuki durum önemli ölçüde değişir.

Taşınmaz İcradan Satılırsa Ne Olur?

İİK m. 134 uyarınca taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, icra ihalesi sonucunda taşınmazın mülkiyetini kazanır. Kanun ayrıca ihalenin feshi için özel ve kısa süreli bir yargılama yolu öngörmektedir.

Bu nedenle arsa sahibinin tapunun kendisine ait olması gerektiğini ileri sürdüğü bir durumda en güvenli yaklaşım, uyuşmazlığı ihale tamamlanmadan önce ortaya koymaktır.

İhale gerçekleştikten sonra;

• ihale sürecindeki usulsüzlükler,
• tebligatlar,
• satış işlemleri,
• ihalenin feshi şartları

ayrıca değerlendirilir.

İİK m. 134 uyarınca ihalenin feshinde kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi günlük kısa bir başvuru süresi bulunmaktadır.

Dolayısıyla “ihale yapılsın, sonra tapuyu geri alırım” yaklaşımı arsa sahibi açısından son derece risklidir.

İhalenin Feshi Her Türlü Mülkiyet Uyuşmazlığını Çözer mi?

Hayır.

İhalenin feshi, icra ihalesinin kanuna uygun yapılıp yapılmadığını denetleyen özel bir hukuki yoldur.

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki;

• kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi,
• müteahhidin payı hak edip etmediği,
• tapunun arsa sahibine dönmesi gerekip gerekmediği

gibi uyuşmazlıklar ise çoğu durumda farklı hukuki temellere dayanır.

Bu nedenle arsa sahibinin yalnızca ihale yapıldıktan sonra “ihalenin feshini isterim” düşüncesiyle hareket etmesi doğru değildir.

Sözleşmeden ve mülkiyetten kaynaklanan hakların satıştan önce ileri sürülmesi daha güvenli olabilir.

2025 Tarihli Yargıtay Kararı İcradan Satışta Arsa Sahibinin Durumunu Etkiler mi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenici adına devredilen taşınmazlardan üçüncü kişilerin kazandığı mülkiyet ve ipotek hakları bakımından son derece önemli bir içtihat değişikliği getirmiştir.

Karara göre yükleniciden tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle aynî hak edinen üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin daha sonra geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili sona erdirilmesi hâlinde belirli koşullarla korunabilir.

Ancak bu içtihat doğrudan haciz alacaklısının veya icra ihalesinin bütün sonuçlarının korunacağı anlamına gelmez. Kararın doğrudan konusu yükleniciden mülkiyet veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerdir. Bu nedenle kararın icra satışına mekanik biçimde uygulanması doğru olmaz.

Bununla birlikte arsa sahibi açısından genel risk açıktır: Taşınmazın üçüncü kişinin mülkiyetine geçmesine izin verildikçe uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelmektedir.

Haciz Alacaklısı ile İcradan Taşınmazı Satın Alan Kişi Aynı Hukuki Durumda mıdır?

Hayır.

Haciz alacaklısı, yalnızca alacağını tahsil edebilmek amacıyla borçlunun taşınmazına haciz koydurmuş kişidir. Haciz, alacaklıya doğrudan taşınmazın mülkiyetini kazandırmaz.

Buna karşılık icra ihalesi tamamlandığında ihale alıcısı, İİK m. 134 uyarınca taşınmazın mülkiyetini kazanır.

Bu nedenle arsa sahibinin;

“Haciz aşamasında hâlâ müdahale edebilirim.”

şeklindeki hukuki imkânları ile

“Taşınmaz artık icra ihalesinde üçüncü kişiye satıldı.”

durumundaki hukuki imkânları aynı değildir.

İhale gerçekleşmeden önce hareket edilmesinin önemi buradan kaynaklanmaktadır.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakmışsa Satışı Önlemek Daha Kolay mıdır?

İnşaatın yarım bırakılmış olması arsa sahibinin esas hakkını güçlendirebilir ancak tek başına icra satışını otomatik olarak durdurmaz.

Mahkeme öncelikle;

• yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranıp davranmadığını,
• inşaatın seviyesini,
• yüklenicinin hangi arsa paylarını hak ettiğini,
• sözleşmenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili sona ermesi gerektiğini

değerlendirebilir.

İnşaat çok düşük seviyedeyse ve yüklenicinin kendisine devredilen payları sözleşmeye göre hak etmediği sonucuna ulaşılması mümkünse, tapu iptali ve hacizlerin kaldırılması yönündeki arsa sahibi iddiası daha güçlü hâle gelebilir.

Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde geriye etkili tasfiye ve takyidatların durumunu birlikte değerlendiren kararları bulunmaktadır.

İnşaat Büyük Ölçüde Tamamlanmışsa Durum Değişir mi?

Evet.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesinde inşaatın gerçekleşme seviyesi son derece önemlidir.

Yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamışsa ve sözleşmenin ileriye etkili sona ermesi gündeme geliyorsa, yüklenicinin gerçekleştirdiği işle orantılı olarak belirli arsa paylarına hak kazanması mümkün olabilir.

Bu durumda “müteahhide devredilen bütün tapular geri döner ve bütün hacizler kalkar” şeklinde genel bir sonuca varılamaz.

Hacizli payın müteahhidin hak ettiği paylardan olup olmadığı teknik ve hukuki olarak belirlenmelidir.

Müteahhidin Bankaya Verdiği İpotek ile Haciz Aynı mıdır?

Hayır.

İpotek aynî bir teminat hakkıdır. Haciz ise alacaklının cebrî icra yoluyla alacağını tahsil etmesine hizmet eden icra hukuku işlemidir.

Bu ayrım özellikle 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı nedeniyle önemlidir. Karar, tapu siciline güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerin korunabileceğini kabul etmektedir.

Dolayısıyla banka taşınmaza yalnızca haciz koydurmuşsa hukuki durum ile taşınmaz üzerinde önceden ipotek hakkı kazanmışsa ortaya çıkan hukuki durum aynı değildir.

Tapu kaydı incelenirken “bankanın şerhi var” denilmekle yetinilmemeli; bunun haciz mi, ihtiyati haciz mi yoksa ipotek mi olduğu belirlenmelidir.

Vergi veya SGK Borcu Nedeniyle İcradan Satış Yapılabilir mi?

Müteahhidin kamu borçları nedeniyle de kendisine ait taşınmazlar üzerinde takip ve cebrî satış işlemleri gündeme gelebilir. Kamu alacaklarının tahsili, özel icra takibinden farklı olarak 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine tabi olabilir.

Bu nedenle haciz;

• vergi dairesi,
• SGK,
• belediye veya
• başka bir kamu kurumu

tarafından uygulanmışsa hangi kanunun ve hangi başvuru yolunun uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhide yapılan tapu devrinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle arsa sahibine dönmesi gerektiği ileri sürülüyorsa üstün hak iddiası yine önem taşır; ancak özel icra dosyasındaki prosedür ile kamu haczinin kaldırılması prosedürü aynı olmayabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Satışı Önler mi?

Sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması önemli bir koruma sağlar ancak tek başına “bu taşınmaz artık hiçbir şekilde haczedilemez veya satılamaz” sonucunu doğurmaz.

Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu sicilindeki görünürlüğünün üçüncü kişilerin hukuki durumunun değerlendirilmesinde önemli olduğu görülmektedir.

Şerh, üçüncü kişilerin taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat ilişkisi kapsamında bulunduğunu öğrenebilmesini sağlar ve arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesinde önem taşıyabilir.

Ancak haciz veya icra satışının etkisi, şerhin tarihi ve içeriğiyle birlikte ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi Satıştan Önce Hangi Belgeleri Toplamalıdır?

İcra satışının önlenmesi için hızlı hareket edilmesi kadar doğru delillerin sunulması da önemlidir.

Özellikle şu belgelerin hazırlanması gerekir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bütün ekleri,
2. Tapu devir belgeleri,
3. Güncel ve tarihçeli tapu kayıtları,
4. Haciz ve diğer takyidat kayıtları,
5. İcra dosyasındaki haciz ve satış evrakı,
6. Kıymet takdiri raporu,
7. Satış ilanı,
8. İnşaatın mevcut seviyesini gösteren bilirkişi veya teknik rapor,
9. Yapı ruhsatı ve onaylı proje,
10. Müteahhide gönderilen noter ihtarnameleri,
11. Sözleşmenin feshi veya dönmeye ilişkin bildirim ve davalar,
12. Müteahhidin sözleşmeyi ihlal ettiğini gösteren yazışma ve belgeler.

Özellikle tapu devrinin tarihi, haciz tarihi ve satış tarihi kronolojik olarak belirlenmelidir.

Müteahhidin Borcu Nedeniyle İcra Satışı Öğrenildiğinde Nasıl Hareket Edilmelidir?

Uygulamada şu sıra izlenebilir:

Birinci olarak, güncel tapu kaydı ve icra dosyası alınmalıdır.

İkinci olarak, taşınmazın arsa sahibine mi yoksa müteahhide mi ait olduğu belirlenmelidir.

Üçüncü olarak, müteahhide tapu devredilmişse müteahhidin sözleşmeye göre bu payı hak edip etmediği incelenmelidir.

Dördüncü olarak, inşaat yarım kalmışsa gecikmeden teknik delil tespiti yapılmalıdır.

Beşinci olarak, icra satışının hangi aşamada olduğu belirlenmelidir. Satış ilanı veya artırma tarihi varsa dosya öncelikli hâle gelmelidir.

Altıncı olarak, somut olaya göre icra müdürlüğüne başvuru, icra mahkemesine şikâyet, istihkak yolları, sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil ile hacizlerin terkini talepleri birlikte değerlendirilmelidir. İİK, şikâyet ve istihkak bakımından özel usuller öngörmektedir.

Yedinci olarak, dava açılması gerekiyorsa satışın gerçekleşmesi hâlinde hakkın ciddi biçimde tehlikeye gireceği ortaya konularak uygun geçici hukuki koruma talebi değerlendirilmelidir. Yargı kararlarında icra satışlarının tedbiren durdurulmasına yönelik taleplerin incelendiği görülmektedir.

Arsa Sahibi Hiçbir Şey Yapmazsa Ne Olur?

En büyük risk, haczin uzun süre önemsenmemesidir.

Hacizden sonra alacaklı satış talep edebilir ve süreç açık artırmaya kadar ilerleyebilir. İİK m. 106 hacizli malın satışının talep edilmesini; İİK m. 134 ise taşınmazın ihale edilmesi ve ihalenin feshi mekanizmasını düzenlemektedir.

Taşınmazın icra ihalesinde üçüncü kişiye geçmesinden sonra uyuşmazlık, yalnızca arsa sahibi ile müteahhit ve haciz alacaklısı arasında olmaktan çıkar.

İhale alıcısı da uyuşmazlığın tarafı hâline gelebilir.

Ayrıca ihalenin feshi bakımından kanunda çok kısa süreler bulunduğundan, arsa sahibinin satıştan sonra ilk defa harekete geçmesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir. İİK m. 134’te ihalenin feshi için kural olarak yedi günlük başvuru süresi öngörülmektedir.

Müteahhidin Borçları Nedeniyle İcradan Satış Riskini Başlangıçta Nasıl Azaltmak Mümkündür?

En etkili koruma, satış aşamasında dava açmaya çalışmaktan önce sözleşmenin başlangıcında doğru bir sistem kurmaktır.

Özellikle;

• müteahhide bütün arsa paylarının sözleşmenin başında verilmemesi,
• tapu devrinin inşaat seviyesine bağlanması,
• kademeli tapu devir sistemi kullanılması,
• son tapuların eksiksiz teslim ve yapı kullanma izin belgesi gibi yükümlülüklere bırakılması,
• arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi,
• müteahhide devredilen payların tapu hareketlerinin düzenli takip edilmesi,
• müteahhidin mali durumunun proje boyunca izlenmesi

arsa sahibinin riskini azaltabilir.

Özellikle müteahhide bütün tapuların henüz temel atılmadan devredilmesi, müteahhidin borçları nedeniyle haciz ve cebrî satış riskini önemli ölçüde artırabilir.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhidin borcu nedeniyle benim tapum icradan satılabilir mi?

Tapu hâlen sizin adınıza kayıtlıysa müteahhidin kişisel borcu nedeniyle kural olarak bu taşınmaz haczedilemez ve satılamaz. İcra işlemi borçlu müteahhidin mal varlığına yöneltilmelidir.

Müteahhide devrettiğim tapu icradan satışa çıkarılmışsa satış durdurulabilir mi?

Şartları varsa mümkün olabilir. Ancak tapu müteahhit adına olduğundan satış kendiliğinden durmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil, hacizlerin kaldırılması ve uygun geçici hukuki koruma yollarının birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Tapu iptali davası açmam satış işlemini otomatik durdurur mu?

Hayır. Satışın durması için gerekli geçici hukuki koruma veya icra hukuku başvurusunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. UYAP kararlarında bu yöndeki tedbir taleplerinin mahkemelerce incelendiği görülmektedir.

Taşınmaz satıldıktan sonra geri alınabilir mi?

Satıştan sonra durum çok daha karmaşık hâle gelir. İİK m. 134 uyarınca ihale alıcısı mülkiyeti kazanır ve ihalenin feshi özel koşullara ve kısa sürelere tabidir. Bu nedenle mümkünse hukuki müdahale satış gerçekleşmeden önce yapılmalıdır.

İhalenin feshi için süre ne kadardır?

İİK m. 134 uyarınca kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi günlük süre söz konusudur. Somut olayda başvuru hakkı ve sürenin başlangıcı ayrıca incelenmelidir.

Müteahhit inşaatı hiç tamamlamamışsa satış kesin olarak engellenir mi?

Hayır. Müteahhidin sözleşmeyi ihlal etmesi arsa sahibinin tapu ve sözleşmeden doğan taleplerini güçlendirebilir; ancak icra satışının önlenmesi için gerekli hukuki başvuruların ayrıca yapılması gerekir.

Sonuç

Müteahhidin borçları nedeniyle taşınmazın icradan satılması bazı durumlarda önlenebilir; ancak bunun için satış gerçekleşmeden önce doğru hukuki yolun seçilmesi gerekir.

İlk olarak haczin ve satışın hangi taşınmaza yöneldiği belirlenmelidir. Tapu hâlen arsa sahibi adına kayıtlıysa müteahhidin kişisel borcu nedeniyle bu taşınmazın haczedilmesi kural olarak mümkün değildir. İİK m. 85 uyarınca haciz, borçluya ait mal, hak ve alacaklara yöneltilir.

Buna karşılık arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapuyu daha önce müteahhide devretmişse hukuki durum farklıdır. Tapuda müteahhit malik olarak göründüğünden müteahhidin alacaklıları bu payı haczettirerek satışını talep edebilir.

Ancak müteahhit sözleşmedeki inşaat borcunu yerine getirmemiş ve devredilen payı hak etmemişse arsa sahibi, şartlarına göre sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil ile haciz ve diğer takyidatların kaldırılması taleplerinde bulunabilir. Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sona ermesiyle tapu ve takyidatların durumunun birlikte değerlendirildiği kararlar bulunmaktadır.

Bununla birlikte dava açılması icra satışını kendiliğinden durdurmaz. Satış tehlikesi mevcutsa somut olaya uygun geçici hukuki koruma ve icra hukuku yollarının ayrıca talep edilmesi gerekir. UYAP’ta yayımlanan yargı kararlarında icra satışlarının veya satış işlemlerinin ihtiyati tedbir kapsamında durdurulmasına yönelik taleplerin mahkemelerce değerlendirildiği görülmektedir.

En kritik eşik ise ihaledir. İİK m. 134 uyarınca taşınmazın ihale alıcısı mülkiyeti kazanır ve ihale sonrasında başvurulabilecek ihalenin feshi yolu özel koşullara ve kısa sürelere tabidir. Kural olarak yedi günlük süre bulunduğundan, arsa sahibinin “satış gerçekleşsin, daha sonra dava açarım” şeklinde hareket etmesi ciddi hak kaybına yol açabilir.

Bu nedenle müteahhidin borçları nedeniyle taşınmazın satışa çıkarıldığı öğrenildiğinde öncelikle güncel tapu kaydı, tarihçeli tapu kayıtları, icra dosyası, satış ilanı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve inşaatın mevcut seviyesi birlikte incelenmelidir.

Satış tarihi yaklaşmışsa hukuki inceleme olağan bir sözleşme uyuşmazlığından farklı olarak aciliyet taşır. Çünkü haciz henüz yalnızca bir takip aşamasıyken çözülebilecek bir uyuşmazlık, taşınmaz üçüncü kişiye ihale edildikten sonra çok daha karmaşık bir mülkiyet uyuşmazlığına dönüşebilir.

Bu sebeple arsa sahipleri açısından en güvenli yaklaşım, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulurken müteahhide bütün tapuların baştan devredilmemesi, tapu devirlerinin inşaat seviyesine göre kademeli yapılması ve sözleşmeden doğan hakların tapu sicilinde mümkün olduğunca görünür hâle getirilmesidir.