Kısıtlıya Ait Taşınmazın Satışında Mahkeme Onayı Kaç Gün İçinde Verilecek?

Vesayet altındaki bir kişiye ait taşınmazın satışı, sıradan bir taşınmaz satışından farklı olarak sıkı bir mahkeme denetimine tabidir. Vasi, kısıtlının yasal temsilcisi olsa dahi kısıtlıya ait evi, arsayı, iş yerini veya başka bir taşınmazı kendi takdiriyle satamaz. Türk Medeni Kanunu, vesayet altındaki kişinin malvarlığının korunması amacıyla taşınmaz satışında hem satış öncesinde hem de ihale sonrasında yargısal denetim öngörmektedir.

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun ile bu satış sisteminde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Yeni düzenlemeyle kısıtlıya ait taşınmazların açık artırma suretiyle satışı UYAP’a entegre elektronik satış portalına taşınmaktadır. Bununla birlikte elektronik açık artırmada en yüksek teklifin verilmesi, satışın kendiliğinden tamamlanması için yeterli olmayacaktır.

İhalenin tamamlanabilmesi için vesayet makamının onaması, başka bir ifadeyle mahkeme onayı gerekecektir.

Peki, kısıtlıya ait taşınmazın satışında mahkeme onayı kaç gün içinde verilecek?

7589 sayılı Kanun ile değiştirilen Türk Medeni Kanunu m.444/2 bu soruya açık cevap vermektedir:

Vesayet makamının, ihalenin onanmasına ilişkin kararını ihale gününden başlayarak 10 gün içerisinde vermesi gerekir.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, 10 günlük onama süresinin 12. Yargı Paketi ile ilk defa getirilmediğidir. Türk Medeni Kanunu’nun hâlen yürürlükte olan önceki düzenlemesinde de ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamamlanacağı ve onama kararının ihale gününden başlayarak 10 gün içinde verilmesi gerektiği öngörülmektedir. 12. Yargı Paketi esas olarak açık artırmanın yapıldığı ortamı değiştirmekte; 10 günlük mahkeme onayı sistemini ise korumaktadır.

Yeni elektronik satış sistemi 31 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir. 13 Ağustos 2026 itibarıyla yeni sistem henüz yürürlükte değildir. 7589 sayılı Kanun’un 26. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun 440 ve 444. maddelerini değiştiren 11. ve 12. maddelerin Kanun’un yayımından üç ay sonra yürürlüğe girmesini öngörmektedir. Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlandığından yeni düzenlemenin yürürlük tarihi 31 Ekim 2026’dır.

Kısıtlıya Ait Taşınmazın Satışında 10 Günlük Mahkeme Onayı Nedir?

Kısıtlıya ait taşınmazın açık artırmada en yüksek teklifi veren kişiye ihale edilmesi ile satışın hukuken tamamlanması aynı şey değildir.

Türk Medeni Kanunu m.444, vesayet hukukunun koruyucu niteliği nedeniyle ihale sonucunun ayrıca vesayet makamının onamasına tabi olmasını öngörmektedir.

Yeni hüküm son derece açıktır: Satış, UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırmayla gerçekleştirilecek; ancak ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olacaktır. Vesayet makamının onamaya ilişkin kararını ise ihale gününden başlayarak 10 gün içinde vermesi gerekecektir.

Dolayısıyla elektronik açık artırmada bir kişinin en yüksek teklifi vermesi:

“Taşınmaz artık kesin olarak benim oldu.”

anlamına gelmez.

İhale sonucu, mahkemenin onama aşamasından geçmek zorundadır.

Bu sistem kısıtlının malvarlığının yalnız vasinin ve ihaleye katılan kişilerin iradesiyle el değiştirmesini önleyen önemli bir koruma mekanizmasıdır.

Vesayet Makamı Hangi Mahkemedir?

Türk Medeni Kanunu m.397’ye göre kamu vesayeti, vesayet makamı ve denetim makamından oluşmaktadır.

Kanunun açık hükmüne göre:

Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesidir.

Denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir.

Bu nedenle kısıtlıya ait taşınmazın açık artırma sonucunun onanması söz konusu olduğunda Kanun’da geçen “vesayet makamının onaması” kural olarak sulh hukuk mahkemesinin onamasını ifade etmektedir.

Dolayısıyla uygulamada sıkça kullanılan:

“Mahkeme ihaleyi onayladı.”

ifadesinin teknik hukuki karşılığı, vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin TMK m.444 kapsamında ihaleyi onamasıdır.

10 Günlük Süre Ne Zaman Başlar?

Kanunun lafzı bu konuda da açık bir başlangıç noktası göstermektedir.

Süre:

“ihale gününden başlayarak”

hesaplanacaktır.

Dolayısıyla on günlük süre;

satış kararının verildiği tarihten,

açık artırma ilanının yayımlandığı tarihten,

teklif verme sürecinin başladığı tarihten,

vesayet makamının dosyayı yeniden ele aldığı tarihten

veya vasinin mahkemeye dilekçe sunduğu tarihten

başlamaz.

Kanunun belirlediği başlangıç noktası ihale günüdür.

Bu nedenle yeni elektronik satış sisteminde de ihale günü özellikle önem taşıyacaktır.

Örneğin elektronik açık artırma sonucunda ihale 10 Kasım 2026 tarihinde gerçekleşmişse, mahkemenin onama kararına ilişkin kanuni süre bu ihale tarihine göre değerlendirilecektir.

Ancak sürenin son gününün tatile denk gelmesi gibi özel süre hesaplama meselelerinde ilgili genel usul kurallarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Kanun burada yalnızca sürenin “on gün” olduğunu ve başlangıç noktasının ihale günü olduğunu belirlemektedir.

10 Gün İş Günü mü, Takvim Günü mü?

Yeni TMK m.444/2 hükmünde “on iş günü” ifadesi kullanılmamıştır.

Kanun doğrudan:

“on gün içinde”

demektedir.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü 7589 sayılı Kanun’un başka hükümlerinde kanun koyucu “beş iş günü” gibi ifadeleri açıkça kullanabilmektedir. TMK m.444 bakımından ise hüküm “on gün” şeklinde kurulmuştur. Dolayısıyla metinde 10 iş günü şeklinde bir düzenleme bulunmamaktadır. Somut bir dosyada son günün tatile rastlaması veya diğer süre hesaplama meseleleri ise genel usul hükümleriyle birlikte ele alınmalıdır.

10 Günlük Onama Süresi 12. Yargı Paketi ile mi Geldi?

Hayır.

Bu konuda 12. Yargı Paketi hakkında yapılan açıklamalarda en kolay karıştırılabilecek noktalardan biri budur.

Türk Medeni Kanunu m.444’ün mevcut hâlinde de kısıtlıya ait taşınmazın satışı açık artırma ile gerçekleştirilmekte ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanmaktadır. Mevcut hükümde de onama kararının ihale gününden başlayarak 10 gün içinde verilmesi öngörülmektedir.

Dolayısıyla 12. Yargı Paketi:

“Mahkeme bundan sonra 10 gün içinde ihaleyi onaylayacak.”

şeklinde tamamen yeni bir süre getirmemiştir.

Asıl yenilik şudur:

Eski sistemde

Satış, vesayet makamının bu iş için görevlendirdiği kişi tarafından, vasi de hazır bulunarak açık artırmayla gerçekleştirilmektedir. İhale yine mahkemenin onamasıyla tamamlanmaktadır.

Yeni sistemde

31 Ekim 2026’dan itibaren yeni düzenlemeye tabi açık artırmalar UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir. İhalenin mahkeme tarafından onanması ve 10 günlük süre ise devam edecektir.

Bu nedenle değişikliği en doğru biçimde:

“10 günlük mahkeme onayı korunarak vesayet satışları elektronik ortama taşındı.”

şeklinde özetlemek mümkündür.

Mahkeme Onayı Olmadan Kısıtlının Taşınmaz Satışı Tamamlanır mı?

Hayır.

Kanunun kullandığı ifade son derece önemlidir:

İhale vesayet makamının onamasıyla tamam olur.

Bu nedenle elektronik satış portalında:

en yüksek teklif verilmiş,

artırma sona ermiş,

ihale sonucu sistemde belirlenmiş

olsa dahi vesayet makamının onaması bulunmadan ihalenin tamamlandığından söz edilemez.

Bu kural vesayet hukukunun koruyucu yaklaşımının sonucudur.

Taşınmazın sahibi vasi değil kısıtlıdır. Vasi yalnız vesayet altındaki kişinin malvarlığıyla ilgili menfaatlerini korumak ve onu hukuki işlemlerde temsil etmekle yükümlüdür. TMK m.403 de vasinin vesayet altındaki kişinin kişiliği ve malvarlığıyla ilgili bütün menfaatlerini koruma görevini açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle elektronik satışta teklif veren kişinin menfaati ile kısıtlının malvarlığının korunması arasında bir denetim aşaması bulunmaktadır.

Mahkeme 10 Gün İçinde Onay Vermezse İhale Otomatik Onaylanır mı?

Hayır. Kanunda “10 gün içinde karar verilmezse ihale onanmış sayılır” şeklinde bir hüküm bulunmamaktadır.

Tam tersine hüküm, ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamam olacağını açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle 10 günlük sürenin sona ermesi:

otomatik onama, zımni onama veya kendiliğinden kesinleşmiş satış

olarak yorumlanmamalıdır.

Kanun mahkemeye onama konusunda karar vermesi için 10 günlük bir süre yüklemektedir; fakat bu sürenin aşılması hâlinde onama şartının ortadan kalkacağını söylememektedir.

Bu ayrım özellikle ihalede en yüksek teklifi veren kişiler açısından önemlidir.

En yüksek teklif sahibi:

“10 gün geçti, artık mahkeme kararına gerek yok.”

şeklinde hareket edemez.

Kısıtlıya ait taşınmaz satışında kanunun öngördüğü mahkeme onaması satışın tamamlanmasının parçasıdır.

Mahkeme İhaleyi Onamak Zorunda mı?

Hayır.

Kanunun ihalenin “onamayla tamam olacağını” düzenlemiş olması, mahkemenin önüne gelen her ihale sonucunu otomatik olarak onaylayacağı anlamına gelmez.

Vesayet hukukunda temel amaç, kısıtlının malvarlığının korunmasıdır.

Türk Medeni Kanunu m.444’ün birinci fıkrasında taşınmaz satışının ancak:

vesayet makamının talimatı doğrultusunda

ve

vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde

mümkün olduğu açıkça düzenlenmektedir.

Dolayısıyla elektronik açık artırma sistemi de kısıtlının menfaati ilkesini ortadan kaldırmamaktadır.

Mahkeme onaması, elektronik sistemin sonunda kullanılan gereksiz bir formalite olarak değerlendirilmemelidir. Satışın vesayet hukuku çerçevesindeki yargısal denetimi devam etmektedir.

Vasi Taşınmazı Satmaya Karar Verirse Mahkeme Onayı Yeterli mi?

Hayır. Burada satış öncesi izin ile ihale sonrası onama birbirinden ayrılmalıdır.

Türk Medeni Kanunu m.462, taşınmazların alımı ve satımını vesayet makamının iznini gerektiren işlemler arasında açıkça saymaktadır.

Ayrıca TMK m.444’e göre taşınmazın satışı ancak vesayet makamının talimatı ve kısıtlının menfaati doğrultusunda mümkündür.

Dolayısıyla süreç yalnız:

“Vasi satmaya karar verdi → açık artırma yapıldı → mahkeme 10 gün içinde onayladı.”

şeklinde değildir.

Daha doğru sistem:

Satış ihtiyacının ortaya çıkması → vesayet makamının satışa ilişkin değerlendirmesi ve gerekli izin/talimat → açık artırma → ihale → vesayet makamının onaması

şeklinde ilerlemektedir.

Başka bir ifadeyle satış öncesi yargısal izin ve ihale sonrası yargısal onama birbirinden farklı aşamalardır.

Kısıtlının Evini Vasi Kendi Başına Satabilir mi?

Hayır.

Vasi, vesayet altındaki kişinin malvarlığı üzerinde malik gibi sınırsız tasarruf yetkisine sahip değildir.

TMK m.403, vasinin kısıtlının kişiliği ve malvarlığı ile ilgili bütün menfaatlerini koruma ve onu hukuki işlemlerinde temsil etme görevini düzenlemektedir. Taşınmaz satışı ise TMK m.462 gereğince ayrıca vesayet makamının iznine tabidir.

Dolayısıyla vasi;

alıcı bulmuş,

satış fiyatını uygun görmüş,

kısıtlının bakım giderleri bulunduğunu düşünmüş

veya aile üyeleri satışı kabul etmiş

olsa dahi mahkeme sürecini atlayarak doğrudan tapuda serbest satış gerçekleştiremez.

Yeni elektronik satış sistemi de vasiye böyle bir yetki vermemektedir.

31 Ekim 2026’dan Sonra Yeni Satış Sistemi Nasıl İşleyecek?

7589 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle kurulan yeni sistem 31 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Yeni sisteme tabi bir dosyada taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verilmesi hâlinde satış UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir.

Genel süreç bakımından şu aşamalar önem kazanacaktır:

1. Satışın kısıtlının menfaatine gerekli olması

Türk Medeni Kanunu m.444’ün temel şartı budur. Kısıtlının malvarlığındaki taşınmaz sırf vasi satmak istediği için satılamaz.

2. Vesayet makamının gerekli satış kararını vermesi

Taşınmaz satışı vesayet makamının denetimine tabidir. Ayrıca TMK m.462 taşınmaz satışını vesayet makamının iznini gerektiren işlemler arasında saymaktadır.

3. Açık artırmanın elektronik ortamda yapılması

31 Ekim 2026’dan itibaren yeni sisteme tabi açık artırmalar UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapılacaktır.

4. İhalenin gerçekleşmesi

Elektronik artırmada ihale sonucu ortaya çıkar.

5. Mahkeme onaması

En yüksek teklifin belirlenmesi tek başına yeterli değildir. İhale vesayet makamının onamasıyla tamamlanacaktır.

6. 10 günlük karar süresi

Vesayet makamı, onama konusunda ihale gününden başlayarak 10 gün içerisinde karar vermelidir.

Bu nedenle mahkeme denetimi elektronik satış sisteminin dışına çıkarılmamış; tam tersine satışın tamamlanması bakımından korunmuştur.

Yeni Sistem Şu Anda Uygulanıyor mu?

Hayır.

Bu konuda tarih özellikle belirtilmelidir.

Bugün 13 Ağustos 2026’dır. 7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanmış olmakla birlikte TMK m.444 değişikliği için üç aylık ertelenmiş yürürlük öngörülmüştür.

7589 sayılı Kanun m.26/1-b gereğince 11. ve 12. maddeler yayım tarihinden üç ay sonra yürürlüğe girecektir.

Dolayısıyla:

31 Temmuz 2026 → Kanunun yayımlanması

13 Ağustos 2026 → Yeni e-Satış sistemi henüz yürürlükte değil

31 Ekim 2026 → Yeni TMK m.444/2 yürürlüğe girecek

şeklindedir.

Bu nedenle bugün itibarıyla hazırlanacak bir hukuki dilekçede veya danışmanlık görüşünde yeni sistemin “yürürlükte olduğu” değil, 31 Ekim 2026’da yürürlüğe gireceği belirtilmelidir.

31 Ekim 2026’dan Önce İlan Edilmiş Satışlar Ne Olacak?

7589 sayılı Kanun bu konuda özel bir geçiş hükmü içermektedir.

Geçici m.1/5’e göre Türk Medeni Kanunu m.440 ve m.444’teki yeni düzenlemeler, açık artırma suretiyle satışına karar verilmiş ancak değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmayacaktır.

Bu açık artırmalar bakımından önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Bu düzenleme son derece önemlidir çünkü yeni sistemin uygulanıp uygulanmayacağını belirlerken yalnızca:

“Satış kararı ne zaman verildi?”

sorusuna bakmak yeterli değildir.

“Açık artırma ilanı ne zaman yapıldı?”

sorusu da önem taşımaktadır.

Örnek 1: İlan 20 Ekim 2026’da yapıldı

Sulh hukuk mahkemesi 1 Ekim 2026’da taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar vermiş ve satış ilanı 20 Ekim 2026’da yapılmış olsun.

İlan yeni hükümlerin yürürlüğe girmesinden önce yapıldığı için satış, geçiş hükmü gereğince eski kurallara göre tamamlanacaktır.

Örnek 2: Karar eski, ilan yeni

Mahkeme yine 1 Ekim 2026 tarihinde satış kararı vermiş ancak satış ilanı 5 Kasım 2026 tarihinde yapılmış olsun.

Bu durumda açık artırma ilanı yeni hükmün yürürlüğe girmesinden sonra gerçekleştiği için geçiş hükmündeki eski sistem istisnası uygulanmayacaktır. Yeni elektronik satış sisteminin dikkate alınması gerekir.

Dolayısıyla özellikle Ekim-Kasım 2026 dönemindeki dosyalarda ilan tarihinin kontrol edilmesi kritik önem taşıyacaktır.

Eski Satışlarda Mahkemenin 10 Günlük Onama Süresi Var mı?

Evet.

Yeni elektronik sistem uygulanmayacak olsa bile eski TMK m.444/2’de de ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamamlanması ve onama kararının ihale gününden başlayarak 10 gün içinde verilmesi öngörülmektedir.

Dolayısıyla geçiş hükmü nedeniyle eski sisteme tabi kalan bir satışta da 10 günlük onama süresi önemini korumaktadır.

Bu nedenle 31 Ekim 2026 öncesi ve sonrası açısından temel fark:

10 günlük onama süresinin varlığı değil, açık artırmanın yapılış yöntemidir.

Kısıtlıya Ait Her Taşınmaz Mutlaka E-Satış ile mi Satılacak?

Hayır.

Türk Medeni Kanunu m.444’ün üçüncü fıkrasında bulunan pazarlıkla satış istisnası 7589 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılmış değildir.

Mevcut hükme göre denetim makamı, istisnai olarak;

özel durumları,

taşınmazın niteliğini

veya değerinin azlığını

göz önüne alarak pazarlıkla satışa karar verebilir.

Dolayısıyla 31 Ekim 2026’dan sonra:

Kural → UYAP e-Satış üzerinden açık artırma

olacaktır.

Ancak şartları varsa:

İstisna → denetim makamının kararıyla pazarlıkla satış

mümkün olmaya devam edecektir.

Burada vurgulanması gereken husus, pazarlıkla satış yöntemine vasinin kendi başına karar veremeyeceğidir.

Mahkemenin Onama Kararının Amacı Nedir?

Vesayet hukukunun merkezi amacı, vesayet altındaki kişinin menfaatlerinin korunmasıdır.

Türk Medeni Kanunu m.403’e göre vasi, vesayet altındaki küçüğün veya kısıtlının kişiliği ve malvarlığıyla ilgili bütün menfaatlerini korumak ve hukuki işlemlerde onu temsil etmek zorundadır.

TMK m.444 de taşınmaz satışını ancak kısıtlının menfaatinin gerekli kıldığı hâllerde mümkün kabul etmektedir.

Bu nedenle satışın açık artırmayla yapılması tek başına yeterli bir koruma olarak görülmemiş; ihalenin ardından vesayet makamının onaması da aranmıştır.

Yeni elektronik satış sisteminde de bu yaklaşım aynen korunmaktadır.

Dolayısıyla mahkeme onaması:

satışın elektronik ortamda gerçekleşmiş olmasına rağmen kısıtlının malvarlığı üzerindeki yargısal korumanın devam ettiğini,

açık artırma sonucunun tek başına nihai olmadığını

ve vesayet makamının satış sürecindeki kontrolünün sona ermediğini

göstermektedir.

En Yüksek Teklifi Veren Kişinin Hukuki Durumu Ne Olacak?

Elektronik artırmada en yüksek teklifi veren kişinin ihale sonucunda önemli bir hukuki konuma geldiği açıktır. Bununla birlikte TMK m.444 hükmü nedeniyle bu aşamada satışın tamamen sonuçlandığı kabul edilemez.

Çünkü Kanun açıkça ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamamlanacağını söylemektedir.

Dolayısıyla en yüksek teklif sahibinin hukuki durumu değerlendirilirken mahkeme onama aşamasının tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.

Özellikle taşınmazın satın alınması için başka mali işlemler yapmayı planlayan kişinin, yalnız elektronik portalda en yüksek teklif sahibi görünmesine dayanarak mahkeme onamasını yok sayması doğru olmaz.

Mahkeme Onamasından Sonra Tapu İşlemleri Nasıl Yapılacak?

7589 sayılı Kanun’un TMK m.444’e getirdiği değişikliğin odak noktası açık artırmanın elektronik ortamda gerçekleştirilmesi ve ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamamlanmasıdır. Kanun, tapu tescilinin bütün teknik aşamalarını aynı fıkrada ayrıntılı biçimde yeniden düzenlememektedir.

Bu nedenle onama sonrasındaki tescil, ödeme ve satışın teknik tamamlanma işlemleri bakımından yürürlükteki ilgili mevzuat ve yeni elektronik satış sisteminin uygulama düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.

Burada kesin olan hukuki aşama şudur:

Mahkemenin onaması ihale sürecinin tamamlanmasının zorunlu unsurudur.

Vasi Satış Parasını Kendisi Alabilir mi?

Satılan taşınmaz kısıtlıya ait olduğundan satıştan elde edilen ekonomik değer de kısıtlının malvarlığının bir parçasıdır.

Türk Medeni Kanunu m.403 vasinin kısıtlının malvarlığıyla ilgili menfaatlerini koruma görevini düzenlemektedir. Ayrıca TMK m.454, vasinin vesayet altındaki kişinin malvarlığını iyi bir yönetici gibi özenle yönetmek, hesap tutmak ve hesabını vesayet makamının denetimine sunmak zorunda olduğunu belirtmektedir.

Dolayısıyla taşınmazın satılması:

“Kısıtlının malı vasinin parasına dönüştü.”

anlamına gelmez.

Satış bedeli kısıtlının malvarlığı kapsamında kalır ve onun ihtiyaçları ile menfaatleri doğrultusunda yönetilmesi gerekir.

Kısıtlının Satışa İtiraz Etmesi Mümkün mü?

Türk Medeni Kanunu, ayırt etme gücüne sahip vesayet altındaki kişinin önemli işlerde görüşünün olanak ölçüsünde alınmasına yönelik koruyucu hükümler içermektedir. Kanun ayrıca vasinin işlemlerine karşı vesayet makamına şikâyet ve vesayet makamının kararlarına karşı denetim mekanizmaları öngörmektedir.

Ancak taşınmaz satışındaki belirli bir onama kararına karşı hangi başvuru yolunun, hangi sıfatla ve hangi süre içerisinde kullanılabileceği somut kararın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle böyle bir uyuşmazlıkta özellikle;

kararın tebliğ tarihi,

başvuruyu yapacak kişinin sıfatı,

vesayet makamının kararının içeriği

ve ilgili TMK hükümleri

birlikte incelenmelidir.

10 Günlük Onama Süresinin Uygulamadaki Önemi Nedir?

Kısıtlıya ait taşınmazın satışı bakımından elektronik açık artırma tamamlandıktan sonra uzun süre belirsizlik yaşanması hem kısıtlının hem de ihaleye katılan kişilerin menfaatlerini olumsuz etkileyebilir.

Kanunun 10 günlük süre belirlemiş olması, vesayet makamının ihale sonucunu gecikmeksizin değerlendirmesini hedefleyen bir yapı oluşturmaktadır. Hem mevcut TMK m.444 hem de 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girecek yeni düzenleme aynı 10 günlük onama süresini korumaktadır.

Özellikle yeni elektronik sistemde teklifler dijital ortamda sonuçlanacağı için onama aşamasının da belirli bir zaman sınırına bağlı olması satışın hukuki durumunun kısa sürede netleştirilmesi bakımından önemlidir.

Ancak yeniden belirtmek gerekir ki bu sürenin geçirilmesi otomatik onama anlamına gelmez.

Kısıtlıya Ait Taşınmazın Satışında Mahkeme Onayı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kısıtlının taşınmaz satışında mahkeme kaç gün içinde karar verir?

İhalenin onanmasına ilişkin kararın ihale gününden başlayarak 10 gün içerisinde verilmesi gerekir.

Süre ihale ilanından mı başlar?

Hayır. Kanun başlangıç noktasını ihale günü olarak belirlemiştir.

Süre 10 iş günü mü?

Kanun “10 iş günü” değil, “10 gün” ifadesini kullanmaktadır.

UYAP e-Satışta en yüksek teklifi vermek yeterli mi?

Hayır. İhale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır.

Vesayet makamı hangi mahkemedir?

Kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir.

Mahkeme 10 gün içinde karar vermezse ihale otomatik onaylanır mı?

Kanunda böyle bir otomatik onama hükmü bulunmamaktadır. İhalenin tamamlanması vesayet makamının onamasına bağlıdır.

10 günlük süre yeni mi getirildi?

Hayır. Mevcut TMK m.444’te de 10 günlük onama süresi bulunmaktadır. Yeni düzenleme bu süreyi koruyarak açık artırmayı UYAP e-Satış sistemine taşımaktadır.

Yeni sistem ne zaman yürürlüğe girecek?

31 Ekim 2026 tarihinde.

31 Ekim 2026’dan önce ilan edilen satış ne olacak?

Açık artırma ilanı değişiklik yürürlüğe girmeden önce yapılmışsa eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.

Vasi kısıtlının evini kendi başına satabilir mi?

Hayır. Taşınmaz satışı vesayet makamının iznine tabidir ve satış ancak kısıtlının menfaati gerektiriyorsa mümkündür.

Bütün satışlar mutlaka UYAP üzerinden mi yapılacak?

Açık artırma bakımından yeni kural UYAP’a entegre elektronik satış portalıdır. Bununla birlikte TMK m.444/3’teki istisnai pazarlıkla satış imkânı devam etmektedir.

12. Yargı Paketi Sonrası Eski ve Yeni Sistemin Karşılaştırılması

12. Yargı Paketi ile yapılan değişikliği anlamanın en kolay yolu eski ve yeni sistemi temel unsurlarıyla karşılaştırmaktır.

Satışın kısıtlının menfaatine olması şartı: Değişmedi. Taşınmaz ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kılıyorsa satılabilir.

Vesayet makamının denetimi: Değişmedi. Sulh hukuk mahkemesinin vesayet makamı sıfatıyla denetimi devam etmektedir.

Açık artırma: Devam ediyor.

Açık artırmanın ortamı: Değişiyor. 31 Ekim 2026’dan itibaren yeni sisteme tabi satışlar UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapılacak.

Mahkeme onaması: Devam ediyor.

Mahkemenin onama süresi: Değişmedi; ihale gününden başlayarak 10 gün.

En yüksek teklif sahibinin otomatik olarak malik olması: Kanunun sistemi bu şekilde değildir; ihale mahkeme onamasıyla tamamlanır.

Pazarlıkla satış istisnası: Devam ediyor.

Bu karşılaştırmadan da görüleceği üzere 12. Yargı Paketi’nin temel yeniliği mahkeme denetimini azaltmak değil, vesayet satışlarının açık artırma aşamasını dijitalleştirmektir.

Yeni Elektronik Satış Sistemi Kısıtlının Menfaatini Nasıl Etkileyebilir?

7589 sayılı Kanun teklifinin resmî özetinde, kısıtlıya ait taşınmazın rekabetçi bir ortamda en yüksek değerden satılmasının sağlanması düzenlemenin amaçlarından biri olarak açıklanmıştır.

Elektronik açık artırma, fiziki katılım zorunluluğunu azaltarak daha geniş bir teklif veren kitlesine ulaşmayı kolaylaştırabilecek bir yöntemdir. Ancak bu amaç, her taşınmazın mutlaka yüksek bedelle satılacağı şeklinde bir garanti olarak anlaşılmamalıdır.

Taşınmazın;

konumu,

fiziki durumu,

tapu kaydı,

ekonomik koşullar

ve ihaleye gösterilen talep

satış bedelini etkileyebilir.

Kanun bu nedenle elektronik satışa geçerken mahkeme onamasını kaldırmamıştır. On günlük onama mekanizmasının korunması, kısıtlının malvarlığı üzerindeki yargısal gözetimin yeni dijital sistemde de devam ettiğini göstermektedir.

Kısıtlıya Ait Taşınmaz Satışında Avukat ve Vasiler Nelere Dikkat Etmeli?

31 Ekim 2026’dan sonraki satış dosyalarında özellikle dört hususun kontrol edilmesi önem taşıyacaktır.

İlk olarak, satışın hangi nedenle kısıtlının menfaatine olduğu açık biçimde ortaya konulmalıdır. TMK m.444’te esas ölçüt budur.

İkinci olarak, devam eden dosyada satış ilanının 31 Ekim 2026’dan önce yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir. Çünkü geçiş hükmü yeni sistemin uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan ilan tarihine bağlamaktadır.

Üçüncü olarak, elektronik ihalenin gerçekleşmesinin ardından 10 günlük mahkeme onama süresi takip edilmelidir.

Dördüncü olarak ise elektronik ihale sonucunun mahkemece onanması gerçekleşmeden satışın tamamen sonuçlandığı varsayılmamalıdır.

Bu ayrımlar özellikle kısıtlının yüksek değerli bir taşınmazının satıldığı dosyalarda önemlidir.

10 Günlük Süre Geçerse Vasi Ne Yapabilir?

Kanun 10 günlük karar süresini belirlemekte ancak sürenin aşılması durumunda “ihale otomatik onanır” veya “ihale kendiliğinden düşer” şeklinde özel bir sonuç düzenlememektedir.

Bu nedenle vesayet makamının süresi içerisinde karar vermemesi hâlinde somut dosyanın usul durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Vasi veya ilgili kişi açısından dosyanın mahkemede takibi, gerekli usuli taleplerin yapılması ve şartlarına göre yargısal başvuru yollarının değerlendirilmesi gündeme gelebilir.

Ancak Kanun’da bulunmayan:

“10 gün geçti, ihale kesinleşti.”

veya

“10 gün geçti, ihale kendiliğinden iptal oldu.”

şeklindeki iki sonuçtan herhangi birinin otomatik olarak gerçekleştiğini söylemek doğru değildir.

Mahkeme Onaması ile Vesayet Makamının Satış İzni Aynı Şey mi?

Hayır. Uygulamada bu iki kavram zaman zaman birbirine karıştırılmaktadır.

Satış izni, taşınmazın kısıtlının menfaatine satılmasının gerekip gerekmediğine ilişkin satış öncesi vesayet denetimidir.

İhale onaması ise açık artırma gerçekleştikten sonra ihale sonucunun vesayet makamınca onanmasıdır.

TMK m.462 taşınmaz satışını vesayet makamının iznine tabi tutarken, TMK m.444 ihale sonucunun ayrıca vesayet makamının onamasıyla tamamlanacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle:

“Mahkemeden satış izni aldık, artık ihale sonucunda ayrıca mahkeme kararına gerek yok.”

demek doğru değildir.

Açık artırmalı satışta ihale sonrası onama aşaması da bulunmaktadır.

Sonuç: Kısıtlıya Ait Taşınmazın İhalesi 10 Gün İçinde Mahkemece Onanmalı

Kısıtlıya ait taşınmazların satışı bakımından 12. Yargı Paketi önemli bir dijital dönüşüm getirmiştir.

7589 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle değiştirilen Türk Medeni Kanunu m.444/2 uyarınca, 31 Ekim 2026’dan itibaren yeni sisteme tabi açık artırmalar UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir.

Ancak elektronik ortamda ihale sonucunun ortaya çıkması satışın kendiliğinden tamamlandığı anlamına gelmeyecektir.

Kanunun açık hükmüne göre:

İhale vesayet makamının onamasıyla tamam olacak ve vesayet makamının onamaya ilişkin kararını ihale gününden başlayarak 10 gün içinde vermesi gerekecektir.

Dolayısıyla “Kısıtlıya ait taşınmaz satışında mahkeme onayı kaç gün içinde verilir?” sorusunun net cevabı:

10 gündür.

Ancak bu 10 günlük sürenin başlangıç tarihi satış ilanı veya satış kararı değil, ihale günüdür. Kanun ayrıca “10 iş günü” değil, “10 gün” ifadesini kullanmaktadır.

12. Yargı Paketi bakımından önemli bir başka husus ise bu sürenin aslında yeni olmamasıdır. Mevcut Türk Medeni Kanunu m.444’te de ihale vesayet makamının onamasına bağlıdır ve onama kararı için aynı 10 günlük süre bulunmaktadır.

Yeni düzenlemenin esas yeniliği:

fiziki/geleneksel açık artırmadan elektronik açık artırmaya geçilmesidir.

Buna karşılık kısıtlının malvarlığını koruyan temel mekanizmalar devam etmektedir.

Vasi taşınmazı tek başına satamaz.

Satış ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kılıyorsa mümkündür.

Taşınmaz satışı vesayet makamının iznine tabidir.

Vesayet makamı kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Yeni sistemde açık artırma UYAP e-Satış portalında yapılacaktır.

En yüksek teklif satışın otomatik olarak tamamlanmasını sağlamayacaktır.

İhale vesayet makamının onamasıyla tamamlanacaktır.

Mahkeme onamaya ilişkin kararını ihale gününden başlayarak 10 gün içinde vermelidir.

10 günün geçmesi hâlinde ise Kanun’da ihalenin otomatik olarak onanmış sayılacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

Ayrıca 31 Ekim 2026’dan önce açık artırma ilanı yapılmış dosyalarda yeni elektronik satış sistemi uygulanmayacak ve eski hükümlere göre süreç tamamlanacaktır.

Öte yandan açık artırma kuralı da mutlak değildir. Türk Medeni Kanunu m.444/3 uyarınca denetim makamı, özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak istisnai olarak pazarlıkla satışa karar verebilir.

Bu nedenle 12. Yargı Paketi sonrasında kısıtlıya ait taşınmaz satışının temel hukuki özeti şu şekilde yapılabilir:

Satış izni → mahkeme denetiminde.

Açık artırma → 31 Ekim 2026’dan itibaren yeni dosyalarda UYAP e-Satış üzerinden.

İhale → en yüksek teklif ile sonuçlanır ancak henüz tek başına tamamlanmaz.

Mahkeme onaması → zorunlu.

Onama süresi → ihale gününden başlayarak 10 gün.

10 gün geçince otomatik onama → kanunda yok.

31 Ekim 2026’dan önce ilan edilmiş satış → eski usule tabi.

Pazarlıkla satış → istisnai olarak hâlen mümkün.

Sonuç itibarıyla yeni düzenleme, kısıtlının taşınmazını daha kolay elden çıkarmayı değil; satışın rekabetçi elektronik ortamda yapılmasını sağlarken mahkemenin koruyucu denetimini muhafaza etmeyi amaçlayan bir yapı oluşturmaktadır. Elektronik açık artırma süreci ne kadar dijitalleşirse dijitalleşsin, vesayet hukukundaki temel prensip değişmemektedir:

Kısıtlının malvarlığı üzerindeki satış, yalnız vasi ile alıcının iradesine bırakılamaz; ihale sonucunun tamamlanması için vesayet makamının yargısal onaması gerekir ve bu onama hakkında 10 gün içinde karar verilmelidir.