Kiracı Ev Sahibinden İzin Almadan Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

Kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının kiraladığı evi veya işyerini ev sahibinden izin almadan başka bir kişiye kiralamasıdır. Uygulamada bu durum “alt kira”, “kiralananın başkasına devri” veya “evi üçüncü kişiye kullandırma” şeklinde ortaya çıkabilir.

Peki kiracı, ev sahibinden izin almadan kiraladığı evi başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını üçüncü bir kişiye devredemez. Bu nedenle kiracının, kiraladığı evi ev sahibinden habersiz şekilde başka bir kişiye kiralaması hukuki açıdan ciddi sonuçlar doğurabilir.

Alt Kira Nedir?

Alt kira, kiracının kendisinin kiracı olduğu taşınmazı tamamen veya kısmen başka bir kişiye kiralamasıdır. Örneğin bir kişinin kiracı olarak oturduğu evi başka bir kişiye ücret karşılığında kiralaması alt kira ilişkisi oluşturur.

Alt kira ilişkisinde ilk kiracı, ev sahibine karşı kiracı sıfatını korumaya devam eder. Evi sonradan kullanan kişi ise alt kiracı konumunda olur. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ilişkinin kurulabilmesi için ev sahibinin yazılı rızası gerekir.

Kiracı Ev Sahibinden İzin Almadan Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

Konut kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadan evi tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz. Aynı şekilde kiracı, evi fiilen başka bir kişiye devredip kendisi taşınmazdan çıkamaz.

Ev sahibinin sözlü olarak “olur” demesi ileride ispat sorunu doğurabilir. Bu nedenle alt kiraya verme veya kullanım hakkını devretme konusunda ev sahibinden mutlaka yazılı onay alınmalıdır.

Yazılı izin olmadan yapılan alt kiralama, kira sözleşmesine aykırılık oluşturur. Bu durumda ev sahibi, kiracıya karşı hukuki yollara başvurabilir.

Ev Arkadaşı Almak da Yasak mıdır?

Her somut olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Kiracının aile bireyleriyle birlikte oturması veya makul ölçüde ev arkadaşıyla yaşaması ile taşınmazın ticari amaçla veya bağımsız şekilde üçüncü kişilere kiralanması aynı şey değildir.

Ancak kiracı, evi oda oda kiraya veriyor, kendisi taşınmazda oturmuyor veya taşınmazı fiilen başka kişilerin kullanımına bırakıyorsa bu durum alt kira veya kullanım hakkının devri olarak değerlendirilebilir.

Bu nedenle kiracının eve sürekli kalacak üçüncü kişiler alması, odaları kiraya vermesi veya evi başka bir kişiye kullandırması halinde, ev sahibinin yazılı rızasının alınması en güvenli yoldur.

Günlük Kiralama ve Airbnb Gibi Kullanımlar

Kiracının kiraladığı evi günlük, haftalık veya kısa süreli olarak başka kişilere kiralaması daha ağır hukuki sonuçlar doğurabilir. Çünkü bu durumda yalnızca kira sözleşmesine aykırılık değil, aynı zamanda apartman düzeni, komşuluk hukuku, güvenlik, idari izinler ve turizm amaçlı kiralama mevzuatı da gündeme gelebilir.

Özellikle konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanması için ayrıca izin belgesi ve ilgili mevzuata uygunluk aranabilir. Kiracının, malikin bilgisi ve yazılı onayı olmadan evi günlük kiraya vermesi hem kira sözleşmesine aykırılık hem de idari yaptırım riski doğurabilir.

Bu nedenle kiracının, kiraladığı evi internet üzerinden veya kısa süreli konaklama amacıyla üçüncü kişilere kullandırması son derece risklidir.

Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracı, ev sahibinden izin almadan evi başkasına kiralamışsa ev sahibi öncelikle durumun tespitini sağlamalıdır. Bu tespit; komşu beyanları, apartman yönetimi kayıtları, ilan görüntüleri, mesaj yazışmaları, ödeme kayıtları, kolluk başvuruları veya noter tespiti gibi delillerle yapılabilir.

Ev sahibi, kira sözleşmesine aykırı kullanım nedeniyle kiracıya yazılı ihtar gönderebilir. İhtarda aykırılığın giderilmesi, evin üçüncü kişilerce kullanımına son verilmesi ve aksi halde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Bazı durumlarda aykırılığın niteliği ağırsa, ev sahibi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası yoluna da başvurabilir. Özellikle taşınmazın günlük kiraya verilmesi, komşuların huzurunun bozulması, apartman güvenliğinin tehlikeye girmesi veya taşınmazın sözleşmeye aykırı kullanılması halinde ev sahibinin tahliye talebi güçlenebilir.

Kiracı Nelere Dikkat Etmelidir?

Kiracı, kiraladığı evi veya işyerini üçüncü bir kişiye kullandırmak istiyorsa öncelikle kira sözleşmesini incelemelidir. Sözleşmede alt kira veya kullanım devri açıkça yasaklanmış olabilir.

Sözleşmede bu konuda hüküm bulunmasa bile konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin yazılı rızası olmadan alt kira ilişkisi kurulması doğru değildir. Kiracı, ileride tahliye riskiyle karşılaşmamak için ev sahibinden yazılı izin almalıdır.

Kiracının, “ev sahibi zaten biliyordu”, “sözlü izin verdi” veya “itiraz etmedi” şeklindeki savunmaları her zaman yeterli olmayabilir. Bu nedenle yazılı belge alınması önemlidir.

Alt Kiracı Ev Sahibine Karşı Sorumlu Olur mu?

Alt kiracı, kiralananı kira sözleşmesine aykırı şekilde kullanırsa bundan öncelikle asıl kiracı sorumlu olur. Çünkü ev sahibinin muhatabı kira sözleşmesini imzalayan kiracıdır.

Ancak bazı durumlarda ev sahibi, kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle alt kiracı da taşınmazı sözleşmeye, kullanım amacına ve komşuluk kurallarına uygun şekilde kullanmak zorundadır.

İzinsiz Alt Kiralama Tahliye Sebebi midir?

Ev sahibinin yazılı rızası olmadan yapılan alt kiralama, kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder. Bu aykırılık giderilmezse veya taşınmazın kullanım şekli kiraya veren ya da komşular açısından çekilmez hale gelirse tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ancak tahliye davalarında her olay kendi şartlarına göre değerlendirilir. Taşınmazın ne şekilde kullanıldığı, üçüncü kişilere ücret karşılığı verilip verilmediği, ev sahibinin rızasının bulunup bulunmadığı, sözleşme hükümleri ve aykırılığın ağırlığı önemlidir.

Bu nedenle ev sahibi açısından izinsiz alt kiralama tespit edildiğinde hızlı ve doğru hukuki adım atılması gerekir. Kiracı açısından ise ihtar veya tahliye takibi gelmesi halinde sürelere dikkat edilmelidir.

Sonuç

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin yazılı izni olmadan evi başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Bu kurala aykırı davranılması kira sözleşmesine aykırılık oluşturur ve tahliye davasına kadar gidebilecek hukuki sonuçlar doğurabilir.

Ev sahipleri izinsiz alt kiralama durumunda delilleri toplamalı, yazılı ihtar sürecini doğru yürütmeli ve gerekiyorsa tahliye davası açmalıdır. Kiracılar ise ev sahibinin yazılı onayı olmadan kiraladıkları taşınmazı üçüncü kişilere kullandırmaktan kaçınmalıdır.

Kira sözleşmesi, alt kira, kullanım hakkının devri ve tahliye süreçlerinde hak kaybı yaşamamak için kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önemlidir.