Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Ne Anlama Gelir?

 Kentsel dönüşümde salt çoğunluk; 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin arsa payı/hisse oranına göre karar alması, karara katılmayan maliklerin durumu, arsa payı satışı ve dava yolları bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nedir?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların bulunduğu parsellerde veya riskli alan/rezerv yapı alanı uygulamalarında maliklerin belirli dönüşüm kararlarını hisseleri oranında yarıdan fazla çoğunlukla alabilmesini ifade eder. Başka bir anlatımla salt çoğunluk, malik sayısının basit çoğunluğu değil; çoğu durumda arsa payı veya hisse oranı bakımından %50’den fazlası anlamına gelir.

Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir. Bir apartmanda 20 bağımsız bölüm ve 20 malik bulunabilir. 11 malik dönüşüme evet dediğinde kişi sayısı bakımından çoğunluk var gibi görünebilir. Ancak bu 11 malikin toplam arsa payı %50’yi aşmıyorsa, 6306 sayılı Kanun anlamında salt çoğunluk sağlanmış sayılmayabilir. Buna karşılık daha az sayıda malik, toplam arsa payının yarısından fazlasına sahipse salt çoğunluk bakımından belirleyici olabilir.

6306 sayılı Kanun’un güncel düzenlemesine göre riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada; riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce dahi tevhit, ifraz, terk, ihdas, yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlere sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde salt çoğunluk kavramı, yalnızca teorik bir oy hesabı değildir. Maliklerin taşınmaz üzerindeki ekonomik geleceğini, yeni binadan alacakları bağımsız bölümleri, müteahhit seçimini, sözleşmenin içeriğini, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılıp satılmayacağını ve tapu işlemlerini doğrudan etkileyen temel bir hukuki mekanizmadır.

Salt Çoğunluk Neden Getirilmiştir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en büyük sorunlardan biri, çok malik bulunan taşınmazlarda karar alınamamasıydı. Özellikle deprem riski yüksek şehirlerde riskli yapıların yenilenmesi gerekirken, bazı maliklerin imza vermemesi, mirasçıların bulunamaması, hisseli taşınmazlarda aile içi uyuşmazlıklar, müteahhit seçimi konusunda anlaşmazlıklar ve azınlık maliklerin süreci engellemesi nedeniyle projeler yıllarca ilerleyememekteydi.

Salt çoğunluk sistemi, dönüşüm sürecinin makul çoğunluk iradesiyle ilerleyebilmesini amaçlar. Buradaki mantık şudur: Bir yapı riskli ise ve dönüşüm kamu güvenliği bakımından gerekli görülüyorsa, çok küçük bir azınlığın veya tek bir malikin süreci tamamen kilitlemesi önlenmelidir. Ancak bu düzenleme, çoğunluk maliklerine sınırsız yetki verildiği anlamına gelmez. Salt çoğunluk kararı alınsa dahi kararın hukuka, hakkaniyete, dürüstlük kuralına, mülkiyet hakkına ve usule uygun olması gerekir.

Nitekim 6306 sayılı Kanun, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılabileceğini düzenlerken, aynı zamanda teklifin bildirilmesi, değer tespiti, açık artırma ve tapu işlemleri bakımından belirli güvenceler öngörmektedir.

Dolayısıyla salt çoğunluk, “çoğunluk ne isterse olur” anlamına gelmez. Doğru anlamı şudur: Kanunun belirlediği alanlarda, hisse/arsa payı bakımından yarıdan fazla oranı temsil eden maliklerin aldığı karar, belirli usuli şartlar sağlandığında dönüşüm işlemlerinin ilerlemesine imkân verir.

Salt Çoğunluk Malik Sayısına Göre mi, Arsa Payına Göre mi Hesaplanır?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk hesabında temel ölçüt, malik sayısı değil, hisse veya arsa payı oranıdır. Bu nedenle toplantıya kaç kişinin katıldığı tek başına yeterli değildir. Önemli olan, toplantıya katılıp karara olumlu oy veren maliklerin toplam arsa payının veya hisse oranının yarıdan fazla olup olmadığıdır.

Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir binada 6 malik dönüşüm kararına evet demiş olabilir. Fakat bu 6 malikin toplam arsa payı %48 ise salt çoğunluk sağlanmamıştır. Buna karşılık 4 malik toplam arsa payının %55’ine sahipse ve dönüşüm kararına evet demişse, salt çoğunluk şartı sağlanabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde “kaç kişi imza attı?” sorusundan önce “imza atanların toplam arsa payı nedir?” sorusu sorulmalıdır.

Bu husus özellikle eski yapılarda çok önemlidir. Bazı apartmanlarda arsa payları bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle uyumlu değildir. Geniş daireye düşük arsa payı, küçük daireye yüksek arsa payı verilmiş olabilir. Zemin kat dükkânları, çatı arası eklentiler, bodrum depoları, sonradan bölünmüş bağımsız bölümler veya eski tarihli kat irtifakı kayıtları arsa payı dengesini karmaşık hale getirebilir.

Bu nedenle salt çoğunluk hesabı yapılmadan önce güncel tapu kayıtları alınmalı, bağımsız bölüm listesi çıkarılmalı, her bağımsız bölümün arsa payı belirlenmeli, hisseli malik varsa pay oranları ayrı ayrı hesaplanmalı, tüzel kişi maliklerde temsil yetkisi ve mirasçılık durumları kontrol edilmelidir. Yanlış arsa payı hesabı, alınan kararın ve buna bağlı satış işlemlerinin hukuka aykırı hale gelmesine neden olabilir.

Salt Çoğunlukla Hangi Kararlar Alınabilir?

6306 sayılı Kanun uyarınca salt çoğunlukla alınabilecek kararlar oldukça geniştir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde veya riskli alan/rezerv yapı alanlarında; parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, hasılat paylaşımı veya diğer yöntemlerle taşınmazın yeniden değerlendirilmesi salt çoğunlukla kararlaştırılabilir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk kararının yalnızca “müteahhit seçimi” ile sınırlı olmadığını gösterir. Malikler, taşınmazın imar ve tapu yapısını doğrudan etkileyen işlemler hakkında da salt çoğunlukla karar alabilir. Bu nedenle salt çoğunlukla alınan karar, taşınmazın ekonomik geleceğini kökten değiştirebilir.

Örneğin maliklerin salt çoğunluğu, binanın yeniden yapılması için bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına karar verebilir. Yine hasılat paylaşımı modeli tercih edilebilir. Komşu parsellerle tevhit yapılması, parselin ifrazı, terk ve ihdas işlemleri veya yeni proje için gerekli ruhsat işlemleri de salt çoğunluk kararına dayanabilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken temel nokta şudur: Salt çoğunlukla alınan kararın içeriği açık ve belirli olmalıdır. “Kentsel dönüşüm yapılmasına karar verildi” şeklindeki soyut ve genel ifadeler, özellikle karara katılmayan maliklerin arsa payı satışına gidilecekse yeterli görülmeyebilir. Kararda hangi müteahhit ile hangi şartlarda anlaşılacağı, kat karşılığı oranı, teslim süresi, kira yardımı, teminat, teknik şartname, tapu devri, bağımsız bölüm dağılımı ve karara katılmayan maliklere yapılacak teklif açıkça yer almalıdır.

Salt Çoğunluk Yıkım Kararı İçin mi, Yeniden Yapım Kararı İçin mi Önemlidir?

Kentsel dönüşümde sık yapılan hatalardan biri, salt çoğunluk kuralını riskli yapının yıkımıyla karıştırmaktır. Riskli yapı tespiti kesinleşmişse, yapının yıktırılması 6306 sayılı Kanun’un kamu güvenliği eksenli sonucudur. Başka bir deyişle, riskli olduğu kesinleşen binanın yıkımı için maliklerin ayrıca salt çoğunlukla veya oybirliğiyle karar alması gerekmez.

Salt çoğunluk asıl olarak, yıkım sonrası veya yıkım öncesinde taşınmazın nasıl değerlendirileceği noktasında önem kazanır. Yeni bina yapılacak mı? Müteahhit kim olacak? Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı yapılacak? Pay satışı olacak mı? Arsa payları nasıl değerlendirilecek? Hangi sözleşme imzalanacak? İşte bu tür uygulama kararlarında salt çoğunluk belirleyici hale gelir.

6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde yapılar yıktırılmadan önce dahi yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirmeye hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebileceğini düzenlemiştir.

Bu ayrım uygulamada önemlidir. Bir malik “ben yıkıma karşıyım” diyerek kesinleşmiş riskli yapı sürecini durduramaz. Ancak aynı malik, yeni yapılacak sözleşmenin adil olmadığını, değerlemenin düşük olduğunu, kendisine teklifin usulüne uygun bildirilmediğini veya salt çoğunluk hesabının hatalı olduğunu ileri sürerek sonraki uygulama işlemlerine karşı hukuki yollara başvurabilir.

Salt Çoğunluk Kararı Nasıl Alınmalıdır?

Salt çoğunluk kararı alınırken ilk yapılması gereken işlem, taşınmazın hukuki durumunun netleştirilmesidir. Tapu kayıtları, arsa payları, malik listesi, mirasçılık durumu, vekâletnameler, şirket temsil yetkileri, ipotekler, hacizler, intifa hakları ve diğer takyidatlar incelenmelidir. Çünkü karar yeter sayısı ve kararın sonuçları bu kayıtlar üzerinden belirlenecektir.

İkinci aşamada maliklere toplantı veya karar alma süreci hakkında bilgi verilmelidir. Uygulamada her zaman klasik apartman genel kurulu yapılması zorunlu olmasa da kararın ispatlanabilir, denetlenebilir ve tartışmaya kapalı olması için toplantı çağrısı, gündem, katılanlar listesi, arsa payı tablosu ve karar tutanağı düzenlenmelidir.

Üçüncü aşamada karar metni hazırlanmalıdır. Karar metni mutlaka açık ve somut olmalıdır. Kararda taşınmaz bilgileri, riskli yapı statüsü, kararın dayanağı, karar veren maliklerin adları, bağımsız bölüm numaraları, arsa payları, toplam onay oranı, müteahhit veya proje bilgisi, sözleşme şartları, karara katılmayan maliklere yapılacak teklif ve gerekirse satış sürecinin başlatılacağı açıkça belirtilmelidir.

Dördüncü aşamada karar imzalanmalıdır. Vekâleten imza atılacaksa vekâletnamenin yetki kapsamı kontrol edilmelidir. Tüzel kişi maliklerde imza sirküleri ve karar almaya yetkili organ belgeleri incelenmelidir. Mirasçılar bakımından mirasçılık belgesi ve tüm mirasçıların durumu değerlendirilmelidir.

Son olarak alınan karar, karara katılmayan maliklere usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. Bu bildirim yapılmadan doğrudan arsa payı satışına geçilmesi, süreci hukuka aykırı hale getirebilir.

Karara Katılmayan Maliklere Bildirim Nasıl Yapılır?

Salt çoğunlukla karar alan maliklerin, bu karara katılmayan maliklere alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi bildirmesi gerekir. 6306 sayılı Kanun’a göre alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ya da teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilebilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da kabul edilmemesi halinde arsa paylarının 6306 sayılı Kanun kapsamında satılacağı hususu belirtilmelidir.

Bu aşama, salt çoğunluk sürecinin en önemli usuli güvencelerinden biridir. Karara katılmayan malike yalnızca “imza atmazsan payın satılır” denilmesi yeterli değildir. Malik, hangi sözleşmeye katılmasının istendiğini, hangi projeye dahil edileceğini, kendisine hangi bağımsız bölümün verileceğini, hangi bedel ve şartların uygulanacağını, teslim süresini, teminatları ve müteahhit yükümlülüklerini görebilmelidir.

Bildirim eksik veya belirsiz yapılırsa, karara katılmayan malik satış sürecine karşı güçlü itirazlar ileri sürebilir. Özellikle teklifin içeriği sunulmadan, sözleşme şartları gösterilmeden, yanlış adrese tebligat yapılarak veya 15 günlük süre usulüne uygun tanınmadan başlatılan satış işlemleri dava konusu olabilir.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satılır mı?

Evet. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. 6306 sayılı Kanun, karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağını düzenlemektedir. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli yapılarda anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanabilir.

Bu satış, klasik anlamda serbest piyasa satışı değildir. Kanuna dayalı özel nitelikli bir idari satış mekanizmasıdır. Bu nedenle satış öncesinde salt çoğunluk kararının gerçekten alınmış olması, karara katılmayan malike teklifin usulüne uygun bildirilmesi, değerleme yapılması, açık artırma sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi ve tapu işlemlerinin doğru yapılması gerekir.

Satış işlemi, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıdığı için çok dikkatli yürütülmelidir. Karara katılmayan malik yalnızca muhalif olduğu için cezalandırılamaz. Malik, sözleşmenin adaletsiz olduğunu, değerlemenin düşük yapıldığını, kararın usulsüz alındığını veya kendisine yeterli bilgi verilmediğini ileri sürebilir. Ancak bu iddiaların etkili olabilmesi için süresinde ve somut delillerle ileri sürülmesi gerekir.

Arsa Payı Satışında Rayiç Bedel Neden Önemlidir?

Arsa payı satışında en önemli hukuki güvence, satışın rayiç değerden az olmamak üzere yapılmasıdır. Çünkü karara katılmayan malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetme riskiyle karşı karşıyadır. Bu nedenle payın gerçek ekonomik değerinin doğru belirlenmesi gerekir.

Rayiç değer tespitinde yalnızca belediye rayiç bedeli esas alınmamalıdır. Taşınmazın konumu, imar durumu, yapılaşma hakkı, arsa payı oranı, yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı, bölgedeki emsal satışlar, ticari değer, cadde cephe durumu, manzara, kat konumu ve şerefiye unsurları dikkate alınmalıdır.

Özellikle İstanbul, İzmir, Ankara gibi yüksek değerli şehirlerde küçük bir arsa payı dahi çok ciddi ekonomik karşılık taşıyabilir. Bu nedenle düşük değerleme, malikin mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde zedelenmesine sebep olabilir. Karara katılmayan malik, değerleme raporuna itiraz edecekse somut emsaller, bağımsız ekspertiz raporu, bölge satış verileri ve imar belgeleriyle itirazını desteklemelidir.

Çoğunluk maliklerinin de düşük değerleme konusunda dikkatli olması gerekir. Düşük veya hatalı değerleme, satış işleminin iptal edilmesine, projenin gecikmesine ve ileride tazminat tartışmalarına yol açabilir. Bu nedenle rayiç değer süreci yalnızca azınlık malikini değil, dönüşüm projesinin tamamını ilgilendirir.

Salt Çoğunluk Kararı Müteahhit Sözleşmesi İçin Yeterli midir?

Salt çoğunluk, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi kararların alınmasına imkân verir. Ancak bu, her sözleşmenin otomatik olarak güvenli ve hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Salt çoğunlukla alınan kararın dayandığı sözleşme açık, dengeli ve maliklerin menfaatini koruyacak nitelikte olmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde özellikle şu hususlar düzenlenmelidir: bağımsız bölüm paylaşımı, net ve brüt metrekareler, teknik şartname, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, taşınma bedeli, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, teminat, tapu devrinin aşamaları, ayıplı imalat sorumluluğu, proje değişiklikleri ve fesih şartları.

6306 sayılı Kanun, oy birliğiyle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmaması ya da yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede faaliyete devam edilmemesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabileceğini de düzenlemektedir.

Bu düzenleme, salt çoğunluk sisteminin yalnızca başlangıç kararlarında değil, müteahhitten kaynaklanan ağır aksaklıklarda sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından da önem taşıdığını gösterir. Ancak fesih süreci teknik ve hukuki bakımdan dikkatle yürütülmelidir; müteahhidin temerrüdü, inşaat seviyesi, ekip ve ekipman durumu, yapılan işler ve devredilen paylar somut olarak incelenmelidir.

Azınlık Maliklerin Hakları Nelerdir?

Salt çoğunluk sistemi, azınlık maliklerin tüm haklarını ortadan kaldırmaz. Karara katılmayan malik, öncelikle salt çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığını denetleyebilir. Arsa payı hesabı doğru mu? İmzalar geçerli mi? Vekâletnameler yeterli mi? Şirket temsilcileri yetkili mi? Mirasçıların durumu dikkate alınmış mı? Bu soruların her biri kararın geçerliliği bakımından önemlidir.

Azınlık malik, alınan kararın içeriğini inceleme hakkına da sahiptir. Kendisine hangi teklifin sunulduğu, sözleşme şartlarının ne olduğu, hangi bağımsız bölümün verileceği, projenin kim tarafından yapılacağı, teslim süresi, teminat ve değerleme bilgileri açık olmalıdır. Bilgilendirilmeyen veya yanıltılan malikin kabul etmemesi kötü niyet olarak yorumlanamaz.

Azınlık malik, arsa payı satış sürecine karşı da hukuki yolları kullanabilir. Satışın usulsüz olduğunu, değerlemenin düşük yapıldığını, teklifin usulüne uygun bildirilmediğini, açık artırma sürecinin hatalı yürütüldüğünü veya çoğunluk kararının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ileri sürebilir.

Buna karşılık azınlık maliklerin de süreci tamamen görmezden gelmemesi gerekir. Tebligat ve ilanları takip etmeyen, 15 günlük süreleri kaçıran, değerleme raporuna somut itiraz sunmayan veya dava hakkını süresinde kullanmayan malik, ileride daha zayıf hukuki konumda kalabilir.

Bir Parselde Birden Fazla Yapı Varsa Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde salt çoğunluk hesabı daha karmaşık hale gelir. Bu durum özellikle siteler, bloklu yapılar, aynı parselde birden fazla apartman bulunan taşınmazlar ve arsa paylı tapulu eski yerleşimlerde sık görülür.

Yönetmelik uyarınca bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin bütün paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilir. Eğer parseldeki yapılardan yalnızca bazıları riskli yapı olarak tespit edilmişse, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne açık adres belirtilerek riskli yapı belirtmesi işlenir ve uygulamalara riskli yapıların paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilir.

Bu düzenleme, yanlış malik grubuyla karar alınmasını önlemeyi amaçlar. Örneğin aynı parselde A ve B blokları varsa ve yalnızca A Blok riskli yapı olarak tespit edilmişse, B Blok maliklerinin hangi ölçüde karar sürecine dahil edileceği somut tapu ve yapı durumuna göre değerlendirilmelidir. Yanlış paydaş grubu üzerinden salt çoğunluk hesabı yapılması, karar ve satış işlemlerinin iptaline yol açabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Salt Çoğunluk Kararını Engeller mi?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında bazı maliklerin ortaklığın giderilmesi davası açarak salt çoğunluk kararını engellemeye çalıştığı görülmektedir. Ancak 6306 sayılı Kanun, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini, fakat bu davanın salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyeceğini düzenlemiştir.

Bu hüküm, kentsel dönüşüm sürecinin ortaklığın giderilmesi davası üzerinden tamamen durdurulmasını önlemeyi amaçlar. Elbette ortaklığın giderilmesi davası ayrı bir özel hukuk uyuşmazlığıdır ve taşınmazın paylaşımı bakımından sonuç doğurabilir. Ancak dava açılmış olması, 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunlukla alınan kararların uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.

Bu nedenle maliklerin hangi yolun hangi sonucu doğuracağını doğru değerlendirmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm kararını otomatik olarak boşa çıkaran bir araç değildir. Salt çoğunluk kararı, arsa payı satışı, müteahhit sözleşmesi ve idari işlemler kendi özel rejimi içinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Salt Çoğunluk Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

Salt çoğunlukla alınan kararlara ve bu kararlara bağlı arsa payı satış işlemlerine karşı hukuki yollar gündeme gelebilir. Burada uyuşmazlığın niteliğine göre idari yargı veya adli yargı ayrımı yapılmalıdır. Arsa payı satış işlemi, idari usule bağlı bir satış mekanizması olduğu için idari yargı yönü ağır basabilir. Buna karşılık müteahhit sözleşmesinin içeriği, sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalat gibi konular çoğu zaman adli yargı kapsamında değerlendirilir.

Dava açılacaksa hangi işlemin dava konusu edildiği açık belirlenmelidir. Salt çoğunluk kararının usulsüzlüğü mü ileri sürülecek? Teklif bildirimi mi hatalı? Değerleme raporu mu düşük? Arsa payı satış ihalesi mi hukuka aykırı? Yoksa müteahhit sözleşmesi mi adaletsiz? Her biri farklı hukuki strateji gerektirir.

Dava açarken süreler kritik önemdedir. Tebligat, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, satış günü bildirimi, ihale sonucu, tapu tescili ve idari işlem tarihleri dikkatle incelenmelidir. Süresinde dava açılmaması, malikin hak arama imkanını zayıflatabilir.

Salt Çoğunluk Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk sürecinde en sık yapılan hata, çoğunluğun kişi sayısına göre hesaplanmasıdır. Oysa esas olan maliklerin hisseleri veya arsa paylarıdır. Bu hata, alınan kararın temelini sakatlayabilir.

İkinci hata, karar tutanağının belirsiz hazırlanmasıdır. Hangi müteahhitle, hangi proje için, hangi şartlarla anlaşma yapılacağı yazılmamışsa kararın uygulanabilirliği tartışmalı hale gelir.

Üçüncü hata, karara katılmayan maliklere usulüne uygun teklif bildirilmemesidir. Teklifin içeriği gösterilmeden veya 15 günlük kabul süresi usulüne uygun tanınmadan arsa payı satışına gidilmesi ciddi hukuki risk yaratır.

Dördüncü hata, değerleme raporunun yüzeysel kabul edilmesidir. Rayiç bedel doğru belirlenmezse satış işlemi iptal edilebilir veya tazminat tartışmaları doğabilir.

Beşinci hata, müteahhit sözleşmesinin hukuki denetimden geçirilmeden imzalanmasıdır. Salt çoğunlukla karar alınmış olsa bile teminatsız, belirsiz veya malik aleyhine ağır hükümler içeren sözleşmeler ileride ciddi zarar doğurabilir.

Altıncı hata, azınlık maliklerin süreci tamamen görmezden gelmesidir. Karara katılmayan malik, kendisine gelen tebligatları, teklifleri, değerleme raporlarını ve satış ilanlarını takip etmezse mülkiyet hakkını korumakta zorlanabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm sürecini hızlandıran ve riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştıran temel bir karar alma mekanizmasıdır. Ancak salt çoğunluk, malik sayısına göre değil, çoğu durumda hisse veya arsa payı oranına göre hesaplanır. Bu nedenle kaç kişinin imza attığından ziyade, imza atan maliklerin toplam arsa payının yarıdan fazla olup olmadığı belirleyicidir.

Salt çoğunlukla; yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı, payların satışı, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tapu işlemleri gibi taşınmazın ekonomik geleceğini doğrudan etkileyen kararlar alınabilir. Ancak bu kararlar açık, belirli, belgeli ve hukuka uygun olmalıdır. Aksi halde karara katılmayan maliklerin itirazları ve dava hakları gündeme gelebilir.

Karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmeli, 15 günlük süre tanınmalı ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payı satışına gidilebileceği açıkça belirtilmelidir. Arsa payı satışı yapılacaksa rayiç değer doğru belirlenmeli, açık artırma usulü mevzuata uygun yürütülmeli ve tapu işlemleri dikkatle tamamlanmalıdır.

Sonuç olarak salt çoğunluk, kentsel dönüşümde güçlü fakat dikkatle kullanılması gereken bir hukuki araçtır. Doğru kullanıldığında riskli yapıların yenilenmesini hızlandırır, çoğunluğun iradesini hayata geçirir ve güvenli yapılaşmayı sağlar. Hatalı kullanıldığında ise arsa payı satışı davaları, değerleme uyuşmazlıkları, müteahhit sözleşmesi ihtilafları ve uzun süren mülkiyet davaları doğurabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde salt çoğunluk süreci, tapu kayıtlarından karar tutanağına, teklif bildiriminden değerlemeye, müteahhit sözleşmesinden dava stratejisine kadar her aşamada profesyonel hukuki denetimle yürütülmelidir.