Kentsel Dönüşümde Malikler Arasında Karar Alma Süreci

Kentsel dönüşümde malikler nasıl karar alır, salt çoğunluk ne anlama gelir, arsa payı nasıl hesaplanır, karara katılmayan maliklerin durumu nedir, arsa payı satışı nasıl yapılır? 6306 sayılı Kanun kapsamında kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Malikler Arasında Karar Alma Süreci Nedir?

Kentsel dönüşümde malikler arasında karar alma süreci, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunan taşınmazın nasıl değerlendirileceğine ilişkin malik iradesinin hukuken geçerli şekilde oluşturulmasıdır. Bu süreç; yapının yıkılıp yıkılmayacağı, yeni binanın nasıl yapılacağı, hangi müteahhit ile anlaşılacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmayacağı, arsa paylarının nasıl kullanılacağı, karara katılmayan maliklerin durumunun ne olacağı ve yeni projede bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı gibi son derece önemli konuları kapsar.

Kentsel dönüşümde karar alma süreci, klasik apartman yönetimi kararlarından farklıdır. Çünkü 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan yapıların dönüşümünü kolaylaştırmak amacıyla özel bir karar alma sistemi öngörmektedir. Güncel düzenlemelerde riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesi, payların satışı, tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınabileceği düzenlenmiştir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde karar alma süreci, yalnızca “toplantıda kaç kişi evet dedi?” sorusuna indirgenemez. Asıl önemli olan; kararın hangi taşınmaz için alındığı, riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği, maliklerin arsa paylarının ne olduğu, kararın hangi çoğunlukla alındığı, karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun bildirilip bildirilmediği ve alınan kararın dürüstlük kuralı ile mülkiyet hakkına uygun olup olmadığıdır.

Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci Ne Zaman Başlar?

Malikler arasında karar alma süreci, genellikle riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte hukuken daha belirgin hale gelir. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin kesinleşmesi, artık yapının olağan şekilde kullanılmaya devam edemeyeceği ve dönüşüm sürecinin ilerlemesi gerektiği anlamına gelir. Ancak uygulamada maliklerin müteahhitlerle görüşmesi, teklif toplaması ve ön değerlendirme yapması çoğu zaman riskli yapı tespitinden önce de başlayabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta şudur: Riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce yapılan görüşmeler ve ön anlaşmalar, dönüşüm stratejisi bakımından faydalı olabilir; fakat 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel karar alma ve karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı gibi sonuçlar, kanunda öngörülen şartlar gerçekleşmeden doğmaz. Bu nedenle maliklerin “çoğunluk sağlandı, artık herkes uymak zorunda” şeklinde aceleci davranması doğru değildir.

Kentsel dönüşümde sağlıklı karar alma süreci için öncelikle taşınmazın hukuki durumu netleştirilmelidir. Tapu kayıtları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, arsa payları, bağımsız bölüm listesi, maliklerin kimlik ve iletişim bilgileri, hisseli veya elbirliği mülkiyeti halleri, mirasçılık durumları, ipotek, haciz, intifa hakkı ve diğer takyidatlar incelenmelidir. Çünkü karar alma oranı çoğu durumda malik sayısına göre değil, arsa payı veya hisse oranına göre belirlenecektir.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Ne Demektir?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, kararın malik sayısına göre değil, taşınmazdaki hisseler veya arsa payları üzerinden hesaplanan çoğunluğu ifade eder. Başka bir ifadeyle, bir apartmanda 20 malik bulunması halinde 11 kişinin imzası her zaman yeterli olmayabilir. Eğer bu 11 kişinin toplam arsa payı taşınmazdaki hisselerin yarısından fazlasını oluşturmuyorsa, salt çoğunluk sağlanmış sayılmaz. Buna karşılık daha az sayıda malik, toplam arsa payının yarısından fazlasına sahipse karar alma bakımından salt çoğunluğu sağlayabilir.

Güncel 6306 sayılı Kanun uygulamasında “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” esası kabul edilmiştir. Yönetmelikte riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirme yapılması ve payların satışı gibi konularda sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebileceği düzenlenmektedir.

Bu sistemin amacı, kentsel dönüşüm projelerinin çok küçük azınlıklar tarafından sürüncemede bırakılmasını önlemektir. Ancak salt çoğunluk kuralı, çoğunluk maliklerine sınırsız bir yetki vermez. Çoğunluğun aldığı karar; hakkaniyete, dürüstlük kuralına, eşit işlem ilkesine, mülkiyet hakkının özüne ve somut olayın ekonomik gerçeklerine uygun olmalıdır. Salt çoğunluk sağlanmış olsa bile, açıkça adaletsiz bağımsız bölüm paylaşımı, düşük değerli arsa payı satışı, teminatsız müteahhit sözleşmesi veya azınlık maliklerini zarara uğratmayı amaçlayan kararlar hukuki denetime konu olabilir.

Karar Alma Sürecinde Arsa Payı Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde arsa payı, maliklerin karar alma gücünü ve yeni projeden alacakları hakları doğrudan etkileyen temel unsurlardan biridir. Arsa payı, her bağımsız bölüm malikinin ana taşınmaz üzerindeki payını gösterir. Karar yeter sayısı da çoğu durumda bu arsa payları üzerinden hesaplanır.

Uygulamada bazı maliklerin daha büyük daireye sahip olmasına rağmen düşük arsa payına sahip olduğu, bazı küçük bağımsız bölümlerin ise yüksek arsa payı taşıdığı görülebilir. Bu durum, hem karar alma sürecinde hem de yeni bağımsız bölüm paylaşımında ciddi tartışmalara yol açabilir. Özellikle eski apartmanlarda arsa paylarının fiili kullanım alanlarıyla orantılı olmadığı, geçmişte hatalı veya hakkaniyete aykırı arsa payı dağılımı yapıldığı sıkça görülmektedir.

Bu nedenle dönüşüm sürecine giren maliklerin ilk yapması gereken işlemlerden biri, tapu kaydındaki arsa paylarını incelemektir. Arsa payı dağılımı açıkça adaletsiz ise, dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce bu sorunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Çünkü dönüşüm sürecinde karar alma oranı, bağımsız bölüm paylaşımı ve karara katılmayan maliklerin paylarının satışı doğrudan bu paylar üzerinden yürüyebilir.

Arsa payı meselesi yalnızca matematiksel bir oran değildir. Yeni projede hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği, şerefiye farklarının nasıl hesaplanacağı, metrekare farklarının nasıl telafi edileceği ve ticari nitelikteki bağımsız bölümlerin değeri de arsa payı tartışmasıyla bağlantılıdır. Bu nedenle karar alma süreci başlamadan önce arsa payı ve tapu kayıtları hukuki ve teknik olarak analiz edilmelidir.

Malik Toplantısı Nasıl Yapılmalıdır?

Kentsel dönüşümde malik toplantısı, dönüşüm sürecinin sağlıklı ve ispatlanabilir şekilde yürütülmesi için kritik öneme sahiptir. Kanun her durumda klasik apartman genel kurulu formatını zorunlu kılmasa da, alınan kararların ileride ispatlanabilmesi için toplantı çağrısının, gündemin, katılanların, arsa paylarının ve imzaların yazılı olarak kayıt altına alınması gerekir.

Toplantı çağrısında taşınmazın bilgileri, toplantının amacı, görüşülecek konular, müteahhit teklifleri, riskli yapı sürecinin aşaması ve karar alınacak hususlar açıkça belirtilmelidir. Maliklere yalnızca “toplantı var” denilmesi yeterli değildir. Dönüşüm gibi ağır sonuç doğuran bir konuda maliklerin kararın içeriğini anlayabilecekleri ve değerlendirebilecekleri şekilde bilgilendirilmesi gerekir.

Toplantıda karar alınacaksa, karar metni açık ve somut olmalıdır. Örneğin “binanın kentsel dönüşüme sokulmasına karar verildi” gibi genel bir ifade tek başına ileride ciddi sorunlar doğurabilir. Bunun yerine; hangi müteahhit ile hangi esaslar üzerinden anlaşılacağı, kat karşılığı oranı, maliklere düşecek bağımsız bölümler, kira yardımı, teslim süresi, teminat, teknik şartname, tapu devri, gecikme cezası, proje değişikliği, vekâlet yetkileri ve karara katılmayan maliklere yapılacak teklif gibi hususlar mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.

Karar tutanağına katılan maliklerin ad-soyadları, T.C. kimlik veya vergi kimlik bilgileri, bağımsız bölüm numaraları, arsa payları ve imzaları eklenmelidir. Vekâleten katılım varsa vekâletname örneği alınmalıdır. Tüzel kişi maliklerde imza sirküleri ve yetki belgeleri kontrol edilmelidir. Mirasçı maliklerde mirasçılık belgesi ve temsil durumu incelenmelidir. Bu belgeler eksik olursa salt çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığı tartışmalı hale gelebilir.

Hangi Konularda Salt Çoğunlukla Karar Alınabilir?

6306 sayılı Kanun uygulamasında salt çoğunlukla karar alınabilecek konular oldukça geniştir. Yönetmelikte riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde; parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirme yapılması gibi konularda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabileceği belirtilmiştir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşümde karar alma sürecinin sadece “müteahhit seçimi” ile sınırlı olmadığını gösterir. Malikler, taşınmazın imar ve tapu yapısını etkileyen son derece önemli işlemlerde de salt çoğunlukla karar alabilir. Örneğin komşu parsel ile tevhit yapılması, parselin ifraz edilmesi, terk veya ihdas işlemleri, kat karşılığı inşaat modeli yerine hasılat paylaşımı modelinin seçilmesi gibi işlemler maliklerin ekonomik menfaatini doğrudan etkiler.

Bu nedenle salt çoğunluk kararı alınırken, maliklerin yalnızca mevcut dairelerinin yerine yeni daire alıp almayacağına değil, taşınmazın bütün ekonomik geleceğine bakılmalıdır. Yanlış bir tevhit, düşük değerli hasılat paylaşımı, teminatsız yüklenici sözleşmesi veya adaletsiz bağımsız bölüm dağılımı, ileride maliklere ağır zarar verebilir.

Karara Katılmayan Maliklere Bildirim Nasıl Yapılır?

Salt çoğunlukla karar alınması, karara katılmayan maliklerin sürecin dışında bırakılabileceği anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun sistemi, karara katılmayan maliklere alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesini öngörmektedir. Yönetmelikte, karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirileceği ve kabul için on beş gün süre verileceği düzenlenmiştir.

Satış işlemleri kılavuzunda da salt çoğunluk ile alınan karar ve teklifin, arsa payı satış işlemlerinin tebliği ve buna ilişkin belgelerin ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütüleceği; ARAAD sisteminin e-Devlet ve tapu sistemi ile entegre çalışacağı belirtilmektedir.

Bu bildirim süreci son derece önemlidir. Çünkü karara katılmayan malikin arsa payının satışı gibi ağır sonuçlar, ancak usulüne uygun bildirim ve teklif sürecinden sonra gündeme gelebilir. Karara katılmayan malike teklif hiç bildirilmemişse, yanlış adrese bildirim yapılmışsa, teklifin içeriği belirsizse, sözleşme ve anlaşma şartları incelenebilir şekilde sunulmamışsa veya 15 günlük süre usulüne uygun verilmemişse satış süreci hukuka aykırı hale gelebilir.

Bildirimde yalnızca “çoğunluk kararına katılmanız gerekir” denilmesi yeterli değildir. Malik hangi sözleşmeye, hangi projeye, hangi bağımsız bölüm paylaşımına, hangi yükleniciye, hangi süre ve teminat koşullarına katılmaya davet edildiğini anlayabilmelidir. Aksi halde gerçek anlamda bilgilendirilmiş bir kabulden söz edilemez.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satılır mı?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. Yönetmelikte, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının 15/A maddesinde belirtilen usule göre açık artırma yoluyla satılacağı düzenlenmiştir. Satış için başvuruda; salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örnekleri, karara katılmayan maliklere teklifin bildirildiğine ve kabul için 15 gün süre verildiğine dair belgeler ile SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme belgeleri aranır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin genelgesinde de karara katılmayanların arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı; paydaşlara satış gerçekleştirilemezse riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işleminin tekrarlanacağı belirtilmektedir.

Bu satış mekanizması, dönüşüm sürecinin azınlık malik tarafından tamamen kilitlenmesini önlemeyi amaçlar. Ancak satış işlemi, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için çok sıkı biçimde denetlenmelidir. Karara katılmayan malik, salt çoğunluk sağlanmadığını, kararın usulsüz alındığını, kendisine teklifin bildirilmediğini, değerleme raporunun düşük olduğunu veya satış sürecinin kötü niyetli yürütüldüğünü düşünüyorsa hukuki yollara başvurabilir.

Değerleme Raporu ve Rayiç Bedel Neden Önemlidir?

Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı sürecinde en kritik belgelerden biri değerleme raporudur. Yönetmelik, karara katılmayan maliklere ait taşınmazların değerinin Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmesini aramaktadır.

Değerleme raporu yalnızca satış bedelini belirleyen teknik bir belge değildir. Aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması bakımından hukuki güvence işlevi görür. Eğer arsa payı gerçek değerinin altında belirlenirse, karara katılmayan malik taşınmaz üzerindeki ekonomik hakkını düşük bedelle kaybedebilir. Bu nedenle değerleme raporunda emsal satışlar, imar durumu, arsa payı oranı, taşınmazın konumu, yeni projedeki potansiyel değer, mevcut kullanım niteliği, ticari değer ve bölgesel piyasa koşulları dikkatle incelenmelidir.

Değerleme raporuna itiraz etmek isteyen malik, yalnızca “bedel düşük” demekle yetinmemelidir. Emsal taşınmazları, bölgedeki satış ilanlarını, belediye rayiçlerini, ekspertiz raporlarını, imar hakkını, parselin konum avantajını ve yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığını somutlaştırmalıdır. Özellikle ticari bağımsız bölümlerde, zemin kat dükkanlarda, deniz manzaralı veya cadde cepheli dairelerde şerefiye farkları büyük önem taşır.

Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Kararı Nasıl Alınmalıdır?

Kentsel dönüşümde malikler arasındaki en önemli kararlardan biri müteahhit seçimidir. Müteahhit seçimi yalnızca “en yüksek metrekareyi kim veriyor?” sorusuyla yapılmamalıdır. Yüklenicinin mali gücü, teknik tecrübesi, geçmiş projeleri, teminat sunup sunmadığı, teslim süresi, kira yardımı, cezai şart, yapı kalitesi, ruhsat ve iskân alma kabiliyeti birlikte değerlendirilmelidir.

Malikler çoğu zaman müteahhitler arasında yalnızca paylaşım oranına bakarak karar verir. Oysa daha yüksek teklif veren ancak mali gücü zayıf bir müteahhit, projeyi yarım bırakabilir. Buna karşılık daha makul paylaşım teklif eden fakat güçlü teminat ve kısa teslim süresi sunan bir yüklenici, maliklerin menfaatine daha uygun olabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacaksa, sözleşmede şu konular mutlaka açık yazılmalıdır: bağımsız bölüm paylaşımı, net ve brüt metrekareler, şerefiye hesabı, teslim süresi, gecikme tazminatı, kira yardımı, taşınma bedeli, teminat, teknik şartname, malzeme kalitesi, tapu devrinin aşamaları, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, ayıplı imalat sorumluluğu, proje değişikliği şartları, fesih ve uyuşmazlık çözümü.

Salt çoğunlukla alınan sözleşme kararı, azınlık malik bakımından da sonuç doğurabileceğinden, sözleşmenin adil, açık ve denetlenebilir olması gerekir. Aksi halde karara katılmayan maliklerin itirazları güçlenebilir.

Bir Parselde Birden Fazla Yapı Varsa Karar Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşümde sık karşılaşılan sorunlardan biri, bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunmasıdır. Yönetmelik bu konuda özel düzenlemeler içermektedir. Eğer bir parselde birden fazla yapı bulunuyor ve bu yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmişse, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, sahip oldukları hisseleri oranında bütün paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Eğer parseldeki yapılardan yalnızca bazıları riskli yapı olarak tespit edilmişse, yalnızca riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne açık adresi belirtilerek riskli yapı belirtmesi işlenir ve uygulamalara riskli olarak tespit edilen yapıların paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilir.

Bu düzenleme, özellikle site, bloklu yapı, aynı parselde birden fazla bina, arsa paylı fakat fiilen ayrılmış yapılar ve eski kooperatif alanlarında büyük önem taşır. Yanlış malik grubuyla karar alınması, kararın geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir. Örneğin sadece A Blok riskli ise, B Blok maliklerinin hangi ölçüde karara dahil olacağı somut parsel ve tapu durumuna göre değerlendirilmelidir.

Bu nedenle birden fazla yapının bulunduğu parsellerde karar alma süreci başlamadan önce teknik rapor, tapu kaydı, yapıların açık adresleri, arsa payları ve riskli yapı belirtmeleri dikkatle incelenmelidir.

Karar Alma Sürecinde Azınlık Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşümde azınlık malik, salt çoğunluk kararına katılmayan veya çekimser kalan maliktir. Salt çoğunluk sistemi, azınlık maliklerin süreci sonsuza kadar engellemesine izin vermez; ancak azınlık maliklerin tamamen korumasız olduğu da söylenemez.

Azınlık malik öncelikle kararın gerçekten salt çoğunlukla alınıp alınmadığını inceleyebilir. Arsa payları doğru hesaplanmış mı, vekâletnameler geçerli mi, ölü malik yerine kim imza atmış, tüzel kişi maliklerde yetki belgesi var mı, toplantı tutanağı açık mı, sözleşme koşulları belirli mi gibi hususlar kontrol edilmelidir.

İkinci olarak azınlık malik, kendisine yapılan teklifin içeriğini inceleme hakkına sahiptir. Teklifte hangi projeye katılmasının istendiği, hangi sözleşmeyi imzalayacağı, hangi bağımsız bölümü alacağı, ne kadar kira yardımı öngörüldüğü, teslim süresi ve teminatların ne olduğu açık olmalıdır.

Üçüncü olarak azınlık malik, arsa payı satış sürecinde değerleme raporuna, satış usulüne ve bildirimlere itiraz edebilir. Satışın gerçek rayiç değerden yapılmadığını veya usulüne uygun tebligat yapılmadığını düşünüyorsa idari ve yargısal yollara başvurabilir.

Karar Alma Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde malikler arasında karar alma sürecinde en sık yapılan hata, çoğunluğun malik sayısına göre hesaplanmasıdır. Oysa karar yeter sayısı çoğu durumda hisseleri veya arsa payları oranında belirlenir.

İkinci hata, karar tutanağının belirsiz hazırlanmasıdır. “Dönüşüme karar verildi” gibi genel ifadeler ileride yetersiz kalabilir. Kararın içeriği, müteahhit, sözleşme, paylaşım, teminat, teslim süresi ve teklif koşulları açıkça yazılmalıdır.

Üçüncü hata, karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılmamasıdır. Teklifin elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilmesi ve 15 günlük kabul süresinin doğru işletilmesi gerekir.

Dördüncü hata, değerleme raporunun yüzeysel kabul edilmesidir. Düşük rayiç bedel, mülkiyet hakkı ihlaline yol açabilir.

Beşinci hata, müteahhit sözleşmesinin hukuki inceleme yapılmadan imzalanmasıdır. Eksik teminat, belirsiz teslim süresi, aşamalı olmayan tapu devri ve yetersiz cezai şart, maliklerin yıllarca sürecek davalarla karşılaşmasına neden olabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde malikler arasında karar alma süreci, 6306 sayılı Kanun’un en kritik aşamalarından biridir. Bu süreçte alınan kararlar yalnızca mevcut binanın yıkımını değil, taşınmazın gelecekteki ekonomik değerini, maliklerin yeni projeden alacağı bağımsız bölümleri, müteahhit ile kurulacak hukuki ilişkiyi ve karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkiler.

Güncel sistemde birçok konuda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir. Ancak salt çoğunluk, çoğunluğun sınırsız yetkisi anlamına gelmez. Kararın açık, belirli, hakkaniyete uygun, arsa paylarına göre doğru hesaplanmış ve usulüne uygun şekilde belgelendirilmiş olması gerekir.

Karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun bildirilmesi, 15 günlük sürenin doğru işletilmesi, SPK yetkili değerleme kuruluşunca hazırlanan raporun gerçeğe uygun olması ve satış işlemlerinin ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden mevzuata uygun yürütülmesi gerekir. Aksi halde karar alma süreci ve buna bağlı arsa payı satışı hukuki uyuşmazlıklara konu olabilir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde karar alma süreci yalnızca apartman toplantısı yapmak değildir. Bu süreç; tapu, arsa payı, riskli yapı tespiti, malik iradesi, müteahhit sözleşmesi, değerleme, bildirim, azınlık hakları ve idari satış mekanizmasını birlikte içeren stratejik bir hukuki süreçtir. Maliklerin hak kaybı yaşamaması için karar alma aşamasında tüm belgeler dikkatle hazırlanmalı, çoğunluk oranı doğru hesaplanmalı, sözleşmeler hukuki denetimden geçirilmeli ve karara katılmayan maliklerle ilgili bildirim-satış süreci mevzuata uygun yürütülmelidir.