Kentsel Dönüşümde Rezerv Yapı Alanı Nedir?

 Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı nedir, nasıl ilan edilir, maliklerin hakları nelerdir, rezerv yapı alanı ile riskli alan arasındaki fark nedir, 6306 sayılı Kanun kapsamında dava ve itiraz yolları nelerdir?

---

Kentsel Dönüşümde Rezerv Yapı Alanı Kavramı

Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülecek dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alanları ifade eder. Bu alanlar, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının, ilgili idarenin talebi üzerine veya resen Bakanlıkça belirlenebilir. 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle, 6306 sayılı Kanun’daki rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır; bu değişiklik, rezerv yapı alanı kavramının yalnızca boş veya yeni yerleşim yeri niteliğindeki alanlarla sınırlı görülmemesi bakımından önemlidir.

Rezerv yapı alanı kavramı, kentsel dönüşüm hukukunda oldukça stratejik bir işleve sahiptir. Çünkü rezerv yapı alanları; riskli alanlarda veya riskli yapılarda yaşayan kişilerin nakledileceği konut ve işyerlerinin oluşturulması, dönüşüm projelerinin finansmanı, yeni yerleşim alanlarının kurulması, sosyal-teknik altyapının oluşturulması ve bazı hallerde gelir getirici projelerin yapılması için kullanılabilir. Uygulama Yönetmeliği’nde rezerv yapı alanlarında, Kanun’un amacı çerçevesinde fen ve sanat normlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri kurulabileceği; riskli alanlar ile riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri, gelir ve hasılat getirecek uygulamalar, sosyal-teknik-kültürel altyapı ve çevre düzenlemeleri yapılabileceği düzenlenmiştir.

Bu nedenle rezerv yapı alanı ilanı, sadece teknik bir imar işlemi değildir. Maliklerin mülkiyet hakkını, taşınmazların kullanım biçimini, imar planı kararlarını, parselasyon işlemlerini, tahliye ve yıkım süreçlerini, hak sahipliği ilişkilerini ve kentsel dönüşüm projesinin ekonomik dengesini doğrudan etkileyen kapsamlı bir idari işlemdir.

Rezerv Yapı Alanı Neden İlan Edilir?

Rezerv yapı alanı ilanının temel amacı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarının sağlıklı şekilde yürütülmesini sağlamaktır. Riskli alanlarda veya riskli yapılarda yaşayan kişilerin güvenli yapılara taşınması, yeni konut veya işyeri üretimi, dönüşüm projelerinin finansmanının desteklenmesi, afet riski karşısında dirençli yerleşim alanları oluşturulması ve ihtiyaç duyulan sosyal-teknik altyapının kurulması rezerv yapı alanı ilanının başlıca amaçları arasındadır.

Rezerv yapı alanı, uygulamada iki farklı işlev görebilir. Birincisi, riskli yapı veya riskli alan nedeniyle mevcut yerinden ayrılmak zorunda kalan hak sahipleri için alternatif konut veya işyeri üretmektir. İkincisi ise dönüşüm projelerine gelir ve hasılat sağlayacak yeni projelerin geliştirilmesidir. Uygulama Yönetmeliği’nde rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek uygulamalara açıkça yer verilmesi, bu alanların yalnızca hak sahiplerinin taşınacağı konut alanları olarak değil, dönüşüm ekonomisinin parçası olarak da değerlendirilebileceğini göstermektedir.

Ancak bu geniş yetki, idarenin sınırsız takdir hakkına sahip olduğu anlamına gelmez. Rezerv yapı alanı ilanı kamu yararına dayanmalı, 6306 sayılı Kanun’un amacına uygun olmalı, planlama ilkeleriyle bağdaşmalı ve mülkiyet hakkına ölçülü müdahale niteliği taşımalıdır. Aksi halde rezerv yapı alanı ilanı idari yargıda iptal davasına konu edilebilir.

Rezerv Yapı Alanı ile Riskli Alan Arasındaki Fark

Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı ile riskli alan sıkça karıştırılır. Oysa bu iki kavram hukuken farklıdır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı teknik verilerle ortaya konulan ve ilgili usulle belirlenen alandır. Riskli alan ilanında esas odak, mevcut alanın afet riski taşımasıdır.

Rezerv yapı alanında ise temel odak, Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılacak alan oluşturulmasıdır. Rezerv yapı alanının mutlaka riskli alan olması veya üzerinde riskli yapı bulunması gerekmez. Özellikle 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresinin kaldırılmış olması, mevcut yerleşim yerlerinde bulunan taşınmazların da rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi tartışmasını güçlendirmiştir.

Bu ayrım uygulamada çok önemlidir. Bir taşınmaz riskli alan içinde yer alıyorsa, o alanın risk taşıdığına ilişkin teknik rapor ve riskli alan prosedürü incelenmelidir. Bir taşınmaz rezerv yapı alanı ilan edilmişse, bu kez alanın hangi dönüşüm uygulaması için kullanılacağı, talep dosyasında hangi gerekçelerin bulunduğu, planlama amacının ne olduğu ve malikler bakımından hangi sonuçların doğacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Rezerv Yapı Alanı Nasıl Belirlenir?

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’ne göre rezerv yapı alanı; alanın büyüklüğünü içeren koordinatlı hâlihazır harita, uydu görüntüsü veya ortofoto haritası, alandaki kamu taşınmazlarının listesi, yeni yerleşim alanı olarak kullanılacak rezerv yapı alanlarında gözlemsel verilere dayalı gerekçe raporu ve Başkanlıkça istenecek diğer bilgi ve belgeleri içeren dosyaya dayanılarak, Başkanlığın teklifi üzerine Bakanlıkça belirlenir. TOKİ veya idare de bu belgeleri içeren dosya ile Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesini talep edebilir.

Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri de kendi mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilir. Ancak burada önemli bir şart vardır: Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurumları ile bunların iştirakleri hariç olmak üzere, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için, bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.

Bu yüzde otuz şartı, özel mülkiyetteki taşınmazların rezerv yapı alanı ilanı bakımından en kritik hukuki eşiklerden biridir. Malik veya yatırımcı, taşınmazının rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini istiyorsa, bu şartın ekonomik ve mülkiyet hukuku bakımından sonuçlarını önceden değerlendirmelidir. Aksi halde rezerv yapı alanı ilanı sonrasında mülkiyet devri, ödeme, proje paylaşımı ve hak sahipliği tartışmaları ortaya çıkabilir.

Rezerv Yapı Alanı İlanının Maliklere Etkisi

Bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde kalması, malikin mülkiyet hakkının sona erdiği anlamına gelmez. Ancak taşınmaz artık 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm uygulamalarına konu olabilecek bir alanda yer aldığı için, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf ve kullanım imkanları değişebilir. İmar planı değişikliği, parselasyon, tevhit, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler gündeme gelebilir.

Rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar, riskli alanlarda olduğu gibi maliklerin ve paydaşların karar alma süreçlerini de etkileyebilir. 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada; yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın, parsellerin tevhit edilmesi, uygulamanın münferit veya imar adası bazında yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlerde paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabileceği düzenlenmiştir.

Bu sistem, dönüşüm projelerinin küçük azınlıklar tarafından tamamen engellenmesini önlemeye yöneliktir. Ancak salt çoğunluk kararı, muhalif maliklerin haklarının yok sayılacağı anlamına gelmez. Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi, teklifin incelenebileceği yerin gösterilmesi ve belirli süre içinde kabul etmeme halinde arsa payı satış sürecinin gündeme gelebileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir.

Rezerv Yapı Alanında İmar Planı ve Proje Süreci

Rezerv yapı alanı ilanından sonra en önemli aşamalardan biri imar planı ve proje sürecidir. Rezerv yapı alanının belirlenmesi, tek başına yapılaşma koşullarını kesinleştirmez. Alanın hangi fonksiyonla kullanılacağı, emsal değeri, kat yüksekliği, sosyal donatı alanları, yol bağlantıları, yeşil alanları, otopark çözümleri ve etaplama kararları imar planı ve kentsel tasarım projesiyle netleşir.

Uygulama Yönetmeliği, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında plan tekliflerinin kentsel tasarım projesiyle birlikte hazırlanabileceğini; planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler ve ilgili kurum görüşleriyle birlikte değerlendirme yapılabileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle rezerv yapı alanı ilan edilen bir yerde maliklerin yalnızca ilan kararını değil, sonrasında yapılan imar planını, plan notlarını, parselasyon planını, kentsel tasarım projesini ve hak sahipliği düzenlemelerini de takip etmesi gerekir. Çünkü asıl ekonomik ve hukuki sonuçlar çoğu zaman rezerv yapı alanı ilanından sonra yapılan planlama ve uygulama işlemleriyle ortaya çıkar.

Rezerv Yapı Alanında Tahliye ve Yıkım Süreci

Rezerv yapı alanı ilanı, her durumda derhal tahliye ve yıkım yapılacağı anlamına gelmez. Ancak rezerv yapı alanı içinde yürütülen uygulama projesi kapsamında tahliye, yıkım, yeni yapılaşma, hak sahiplerinin taşınması veya yapıların kaldırılması gündeme gelebilir. Bu noktada hangi taşınmazların yıkılacağı, yapıların riskli olup olmadığı, alan bazlı uygulama kararı bulunup bulunmadığı ve idarenin hangi işleme dayandığı önemlidir.

2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle tahliye ve yıkıma ilişkin bildirimlerde standart formlar ve ilan yöntemleri önem kazanmıştır. Yönetmelik değişikliği riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının tahliye-yıkım tebligat süreçlerinde muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi ve tutanak düzenlenmesi gibi yöntemleri ayrıntılı hale getirmiştir.

Malik açısından en önemli nokta, tahliye veya yıkım işlemine dayanak olan kararın ne olduğudur. İşlem riskli yapı tespitine mi dayanıyor, rezerv yapı alanı uygulama kararına mı dayanıyor, imar planı uygulamasına mı dayanıyor, yoksa kamulaştırma veya satın alma süreci mi söz konusu? Bu ayrım, başvurulacak dava yolunu ve süreleri doğrudan etkiler.

Rezerv Yapı Alanında Hak Sahipliği

Rezerv yapı alanlarında hak sahipliği, projenin niteliğine göre değişir. Bazı projelerde rezerv yapı alanı, başka bir riskli alandan veya riskli yapıdan tahliye edilen kişilere konut veya işyeri sağlamak amacıyla kullanılabilir. Bazı projelerde ise alanın mevcut maliklerinin yerinde dönüşüm, bağımsız bölüm edinme, bedel alma, trampa veya başka bir hak sahipliği modeliyle projeye dahil edilmesi gündeme gelir.

Burada temel mesele, malikin taşınmazının mevcut değeri ile proje sonunda elde edeceği hakkın adil ve ölçülü olup olmadığıdır. Eğer malik taşınmazını kaybediyor, fakat karşılığında gerçek değerine uygun bağımsız bölüm, bedel veya hak alamıyorsa, mülkiyet hakkı yönünden ciddi uyuşmazlık doğabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda Başkanlığın, Kanun kapsamında tasarrufuna geçen taşınmazları, hak sahiplerine verilecek taşınmazlar dışındaki bölümleri kiralama ve satma, hazır konut veya işyeri satın alma, rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek uygulamalar yapma gibi yetkileri bulunmaktadır. Bu yetkiler, rezerv yapı alanlarında hak sahipliği ve proje ekonomisi arasındaki bağlantının güçlü olduğunu göstermektedir.

Rezerv Yapı Alanı Mülkiyet Hakkını Ortadan Kaldırır mı?

Rezerv yapı alanı ilanı tek başına tapunun idareye geçtiği anlamına gelmez. Ancak bu ilan, mülkiyet hakkına müdahale edebilecek sonraki işlemlerin zeminini oluşturabilir. Plan değişikliği, parselasyon, satın alma, trampa, kamulaştırma, arsa payı satışı, tahliye, yıkım veya hak sahipliği belirleme işlemleri malikin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle rezerv yapı alanı ilanı değerlendirilirken sadece kararın adı değil, kararın fiili ve hukuki sonuçları dikkate alınmalıdır. Bir malik bakımından önemli olan şu sorulardır: Taşınmazımın fonksiyonu değişiyor mu? Yapılaşma hakkım azalıyor mu? Taşınmazım kamusal alana mı ayrılıyor? Bana bağımsız bölüm mü verilecek, bedel mi ödenecek? Projeye katılmak zorunda mıyım? Karara katılmazsam arsa payım satılır mı? Hangi dava süresine tabiyim?

Rezerv yapı alanı ilanı kamu yararı amacı taşısa bile, mülkiyet hakkına yapılan müdahale ölçülü olmalıdır. İdarenin dönüşüm amacı ile malikin mülkiyet hakkı arasında makul denge kurulmalıdır. Bu denge kurulmadığında, rezerv yapı alanı ilanı ve buna bağlı uygulama işlemleri idari yargıda tartışma konusu yapılabilir.

Rezerv Yapı Alanı İlanına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. Rezerv yapı alanı ilanı, hukuki niteliği itibarıyla idari işlem olduğundan şartları varsa idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Dava açarken öncelikle işlemin öğrenilme veya tebliğ tarihi, ilan yöntemi, işlemin dayandığı mevzuat, işlemi tesis eden makam ve işlemle birlikte doğan somut hak kaybı değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma süreleri genel idari dava sürelerinden farklı olabilir. Bu nedenle rezerv yapı alanı kararına, planlara, parselasyon işlemlerine, tahliye-yıkım işlemlerine veya hak sahipliği kararlarına karşı dava açmadan önce hangi işlemin hangi tarihte öğrenildiği ve hangi süreye tabi olduğu ayrı ayrı incelenmelidir.

Dava gerekçeleri somutlaştırılmalıdır. Rezerv yapı alanı ilanına karşı açılacak davada şu iddialar ileri sürülebilir: kamu yararı bulunmaması, işlem gerekçesinin yetersiz olması, alanın 6306 sayılı Kanun amacı dışında kullanılması, teknik ve nesnel rapor eksikliği, planlama ilkelerine aykırılık, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale, sosyal ve teknik altyapı dengesinin gözetilmemesi, hak sahipliği düzeninin belirsizliği, özel mülkiyetin yüzde otuz şartı bakımından hukuka aykırılık veya idarenin takdir yetkisini amacı dışında kullanması.

Rezerv Yapı Alanı ile İmar Planı Davası Birlikte Değerlendirilmeli midir?

Rezerv yapı alanı ilanı ile imar planı değişikliği farklı idari işlemlerdir. Rezerv yapı alanı ilanı, alanı 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarına dahil eder. İmar planı ise alanın nasıl yapılaşacağını, hangi fonksiyonlara ayrılacağını, emsal ve kat yüksekliği gibi yapılaşma koşullarını belirler. Bu nedenle çoğu dosyada yalnızca rezerv yapı alanı ilanına değil, sonrasında onaylanan imar planına ve parselasyon işlemlerine de bakmak gerekir.

Eğer rezerv yapı alanı ilanı hukuka uygun olsa bile, bu alanda yapılan imar planı kamu yararına, şehircilik ilkelerine veya planlama esaslarına aykırı olabilir. Tersine, imar planı teknik olarak uygun görünse bile rezerv yapı alanı ilanının dayanağı tartışmalı olabilir. Bu nedenle dava stratejisi kurulurken işlemler zinciri bütün halinde incelenmelidir.

Maliklerin en sık yaptığı hata, yalnızca tapuya veya fiili yıkım sürecine odaklanıp plan askı ve dava sürelerini kaçırmasıdır. Oysa rezerv yapı alanı uygulamasında en belirleyici işlemler çoğu zaman imar planı, parselasyon, hak sahipliği ve uygulama projesidir. Bu işlemler süresinde takip edilmezse daha sonra hak arama imkanı zayıflayabilir.

Rezerv Yapı Alanında Salt Çoğunluk ve Pay Satışı

Rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, belirli dönüşüm kararlarının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilmesi mümkündür. Bu kararlar; parsellerin tevhit edilmesi, imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemleri kapsayabilir.

Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilmelidir. Bildirim elektronik tebligat, noter veya riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ilgili formun muhtarlıkta 15 gün süreyle ilanı suretiyle yapılabilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa payının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla satılabileceği bildirilir. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu payların rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınması gündeme gelebilir.

Bu süreç, malik açısından son derece ağır sonuç doğurabilir. Çünkü karara katılmayan malik, taşınmaz üzerindeki payını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle rezerv yapı alanında salt çoğunluk kararı, teklif bildirimi, 15 günlük süre, rayiç değer tespiti ve açık artırma süreci mutlaka hukuki denetime tabi tutulmalıdır.

Rezerv Yapı Alanı İlanında Uygulamadaki Riskler

Rezerv yapı alanı ilanlarında en önemli risklerden biri, işlemin amacının belirsiz kalmasıdır. Alanın neden rezerv yapı alanı ilan edildiği, hangi riskli alan veya dönüşüm projesiyle bağlantılı olduğu, hangi hak sahipleri için kullanılacağı, mevcut maliklerin projedeki konumu ve planlama gerekçesi açık değilse hukuki tartışma doğar.

İkinci risk, mevcut yerleşim alanlarının rezerv yapı alanı ilan edilmesi halinde malikler bakımından belirsizlik oluşmasıdır. 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrasında “yeni yerleşim alanı” ibaresinin kaldırılmasıyla birlikte, mevcut yerleşimlerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi ihtimali daha görünür hale gelmiştir. Bu durum, mülkiyet hakkı, tahliye-yıkım, hak sahipliği ve değerleme tartışmalarını artırabilir.

Üçüncü risk, rezerv yapı alanı ilanı sonrası imar planı değişiklikleriyle yoğunluk artışı yapılmasıdır. Emsal artışı, yüksek katlı yapılaşma, fonksiyon değişikliği veya gelir getirici proje kararları kamu yararı ve şehircilik ilkeleriyle uyumlu değilse iptal davasına konu olabilir.

Dördüncü risk, özel mülkiyetteki taşınmazların rezerv yapı alanı talebinde yüzde otuz devir veya bedel şartının ekonomik etkilerinin yeterince analiz edilmemesidir. Bu şart, projenin fizibilitesini ve maliklerin nihai haklarını doğrudan etkiler.

Rezerv Yapı Alanında Malikler Ne Yapmalıdır?

Rezerv yapı alanı içinde taşınmazı bulunan maliklerin öncelikle kararın dayanağını öğrenmesi gerekir. Alan hangi tarihte, hangi makam tarafından, hangi gerekçeyle rezerv yapı alanı ilan edilmiştir? Kararın eki harita ve koordinatlar nelerdir? Taşınmaz gerçekten bu sınırlar içinde kalıyor mu? Alan için imar planı yapılmış mı? Plan askıya çıkarılmış mı? Parselasyon işlemi var mı? Hak sahipliği çalışması yapılmış mı?

İkinci olarak malik, tapu kaydını ve takyidatları kontrol etmelidir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh veya başka sınırlamalar bulunuyorsa, rezerv yapı alanı uygulamasında bu hakların nasıl korunacağı incelenmelidir.

Üçüncü olarak, yapılacak uygulama kararlarına karşı pasif kalınmamalıdır. Salt çoğunluk kararı, teklif bildirimi, arsa payı satışı, rayiç değer tespiti, plan değişikliği veya tahliye-yıkım işlemi varsa süreler dikkatle takip edilmelidir.

Dördüncü olarak, değerleme ve hak sahipliği süreci teknik uzman desteğiyle incelenmelidir. Malik, taşınmazının gerçek değerini, imar hakkını, proje sonrası elde edeceği hakkı ve varsa arsa payı satış bedelini bağımsız raporlarla denetlemelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen ve kentsel dönüşüm sürecinin planlama, mülkiyet, hak sahipliği ve proje finansmanı boyutunu doğrudan etkileyen önemli bir hukuki kavramdır. Rezerv yapı alanı; riskli alanlardan veya riskli yapılardan nakledilecek kişiler için konut ve işyeri üretilmesi, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulması, sosyal-teknik altyapı kurulması ve gelir getirici uygulamalar yapılması gibi amaçlarla kullanılabilir.

7471 sayılı Kanun değişikliğiyle rezerv yapı alanı tanımındaki “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresinin çıkarılması, kavramın uygulama alanını genişleten önemli bir değişikliktir. Bu nedenle rezerv yapı alanı ilanı artık yalnızca boş ve yeni yerleşime açılacak alanlar bakımından değil, mevcut yerleşim alanları bakımından da ciddi hukuki sonuçlar doğurabilecek bir işlem olarak değerlendirilmelidir.

Rezerv yapı alanı ilanı, malikin tapusunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz; fakat imar planı, parselasyon, hak sahipliği, tahliye, yıkım, satın alma, trampa, arsa payı satışı ve yeni uygulama kararları gibi sonraki işlemlerin dayanağı olabilir. Bu nedenle maliklerin rezerv yapı alanı kararını, planları, uygulama projelerini, salt çoğunluk kararlarını, teklif bildirimlerini ve değerleme süreçlerini yakından takip etmesi gerekir.

Sonuç olarak rezerv yapı alanı, kentsel dönüşümün güçlü araçlarından biridir; ancak bu aracın hukuka uygun kullanılması gerekir. Kamu yararı, teknik gerekçe, planlama ilkeleri, mülkiyet hakkı, ölçülülük, hak sahipliği güvencesi ve adil değerleme ilkeleri gözetilmeden yapılan rezerv yapı alanı uygulamaları ciddi idari dava riskleri doğurabilir. Bu nedenle rezerv yapı alanı içinde taşınmazı bulunan maliklerin, kararın ilanından itibaren süreci dikkatle izlemesi, teknik ve hukuki değerlendirme yaptırması ve hak kaybı doğmadan süresinde itiraz veya dava yollarına başvurması büyük önem taşır.