---

Kentsel Dönüşümde Mirasçılar Arasında Uyuşmazlık Nedir?

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında uyuşmazlık, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunan bir taşınmazın malikinin vefat etmesi ve taşınmazın mirasçılar arasında paylaşılmamış olması nedeniyle ortaya çıkan hukuki anlaşmazlıklardır. Bu uyuşmazlıklar; riskli yapı tespiti, binanın yıkımı, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri, kira yardımı, satış kararı, pay satışı, tapu intikali, ortaklığın giderilmesi ve dava süreçleri üzerinde doğrudan etki doğurur.

Kentsel dönüşüm süreci zaten teknik, idari ve hukuki aşamalardan oluşan karmaşık bir süreçtir. Buna bir de miras ortaklığı, mirasçıların farklı beklentileri, vekâletname eksiklikleri, yurtdışında yaşayan mirasçılar, paylaşılmamış tereke, tapu intikalinin yapılmamış olması veya bazı mirasçıların projeye karşı çıkması eklendiğinde süreç çok daha karmaşık hale gelir.

Örneğin muris adına kayıtlı eski bir apartman dairesi riskli yapı olarak tespit edilmiş olabilir. Mirasçılardan biri hızlıca müteahhit ile anlaşmak isterken, diğeri taşınmazın satılmasını isteyebilir. Bir mirasçı yeni daire almak isterken, başka bir mirasçı nakit bedel talep edebilir. Bazı mirasçılar kira yardımını paylaşmak isterken, bazıları binanın yıkılmasına veya sözleşmeye imza atılmasına karşı çıkabilir. Bu durumda yalnızca kentsel dönüşüm hukuku değil, miras hukuku ve birlikte mülkiyet hükümleri de devreye girer.

Bu nedenle kentsel dönüşümde mirasçılar arasında uyuşmazlık yaşandığında ilk yapılması gereken şey, taşınmazın güncel tapu durumunu, mirasçılık belgesini, mülkiyet türünü ve kentsel dönüşüm aşamasını doğru tespit etmektir. Yanlış kişiyle imzalanan sözleşme, eksik mirasçıyla alınan karar veya geçersiz vekâletle yapılan tapu işlemi, dönüşüm sürecini yıllarca dava konusu haline getirebilir.

Miras Kalan Taşınmazda Elbirliği Mülkiyeti

Bir kişi vefat ettiğinde, miras birden fazla mirasçıya kalmışsa mirasçılar arasında miras ortaklığı doğar. Türk Medeni Kanunu m. 640’a göre birden çok mirasçı bulunması halinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve kural olarak terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Aynı maddede mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesince miras ortaklığına temsilci atanabileceği ve mirasçılardan her birinin terekedeki hakların korunmasını isteyebileceği düzenlenmiştir.

Bu düzenleme kentsel dönüşüm bakımından çok önemlidir. Çünkü miras kalan taşınmaz henüz paylaşılmamışsa, her mirasçı bağımsız şekilde “ben bu dairedeki payımı müteahhide devrediyorum” veya “ben tek başıma kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyorum” diyemez. Miras ortaklığı devam ettiği sürece terekeye ait taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirir.

Buradaki temel sorun şudur: Kentsel dönüşüm süreci hızlı ilerlemek ister; miras hukuku ise paylaşılmamış tereke üzerinde ortak hareket etmeyi zorunlu kılar. Bu çelişki, uygulamada çok sayıda uyuşmazlığa yol açar. Müteahhit bir mirasçıyla anlaşmış olabilir; ancak diğer mirasçılar imza atmamışsa sözleşmenin ifası tartışmalı hale gelir. Bir mirasçı tapu intikali yaptırmadan toplantıya katılmış olabilir; fakat karar alma yetkisi ve temsil durumu net değilse alınan karar sonradan tartışılabilir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkları anlamak için paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkın doğru bilinmesi gerekir. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır. Türk Medeni Kanunu m. 688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur ve payını devredebilir, rehnedebilir veya alacaklıları tarafından haczettirilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise paylar somut şekilde ayrılmış değildir. Miras ortaklığı buna tipik örnektir. Mirasçılar terekenin tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle tek bir mirasçının kendi başına terekeye ait taşınmazı satması, devretmesi, müteahhit sözleşmesine konu etmesi veya tapuda tasarruf işlemi yapması kural olarak mümkün değildir.

Kentsel dönüşümde farkın pratik sonucu şudur: Taşınmaz tapuda paylı mülkiyete dönüştürülmüşse her mirasçının belirli payı üzerinden karar alma, pay devri, ipotek, haciz ve pay satışı daha net şekilde yürütülür. Buna karşılık taşınmaz hâlen muris adına kayıtlıysa veya mirasçılar elbirliği mülkiyeti halinde görünüyorsa, imza, vekâlet, temsil, karar ve tapu işlemleri daha dikkatli yürütülmelidir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinin başında mirasçıların tapu intikali yaptırması, mirasçılık belgesini alması ve mümkünse elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirerek pay oranlarını netleştirmesi pratik açıdan büyük kolaylık sağlar. Ancak bu her dosyada zorunlu ya da tek çözüm değildir; somut olayda mirasçıların anlaşma durumu, tapu kaydı, proje aşaması ve idari süreç birlikte değerlendirilmelidir.

Veraset İlamı ve Tapu İntikali Neden Önemlidir?

Mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunan kentsel dönüşüm dosyalarında ilk belge veraset ilamıdır. Veraset ilamı, murisin mirasçılarının kim olduğunu ve miras paylarını gösterir. Bu belge olmadan murisin taşınmazı üzerinde kimlerin hak sahibi olduğu netleşmez. Tapuda muris hâlen malik görünüyorsa, idare, müteahhit veya diğer maliklerin kiminle muhatap olacağı belirsiz hale gelir.

Tapu intikali ise mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarının tapu kaydına işlenmesidir. İntikal yapılmadığında taşınmaz tapuda hâlen vefat eden kişi adına görünebilir. Bu durum kentsel dönüşüm sürecinde toplantı çağrısı, tebligat, salt çoğunluk hesabı, kira yardımı, sözleşme imzası, pay satışı ve tapu devri işlemlerini zorlaştırır.

Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa, bazı mirasçılar bilerek tapu intikalinden kaçınabilir. Amaç, dönüşüm sürecini yavaşlatmak veya diğer mirasçılar üzerinde pazarlık gücü kurmak olabilir. Ancak intikal yapılmaması, mirasçının hak sahibi olmadığı anlamına gelmez. Miras ölümle birlikte mirasçılara geçer; fakat tapu uygulaması ve kentsel dönüşüm işlemleri bakımından bu hakkın belgelenmesi gerekir.

Bu nedenle riskli yapı tespiti yapıldığında veya kentsel dönüşüm süreci başladığında mirasçılar arasında ilk gündem şu olmalıdır: Veraset ilamı alındı mı? Tapu intikali yapıldı mı? Taşınmaz elbirliği halinde mi, paylı mülkiyete dönüştürüldü mü? Bütün mirasçıların adresleri ve iletişim bilgileri belli mi? Vekâletname verecek mirasçılar var mı? Mirasçılardan biri kısıtlı, küçük, yurtdışında veya gaip mi?

Mirasçılardan Biri İmza Atmazsa Kentsel Dönüşüm Durur mu?

Mirasçılardan birinin imza atmaması, her durumda kentsel dönüşüm sürecinin tamamen duracağı anlamına gelmez. Ancak hangi aşamada imza atmadığı ve taşınmazın mülkiyet türü önemlidir.

Eğer konu yalnızca riskli yapı tespiti ise, riskli yapı tespiti için bütün mirasçıların oybirliğiyle başvuru yapması her zaman zorunlu olmayabilir. Riskli yapı tespiti ilgili mevzuat çerçevesinde maliklerden biri veya kanunda öngörülen yetkili kişiler tarafından başlatılabilir. Ancak tespit sonrası yıkım, yeniden yapım ve müteahhit seçimi gibi aşamalarda mirasçıların karar alma süreci önem kazanır.

Eğer konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı devri ise, tek bir mirasçının imza atmaması ciddi sorun yaratabilir. Özellikle taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi veya usulüne uygun temsil mekanizması kurulması gerekir. Mirasçılardan biri imza atmıyorsa, diğer mirasçılar sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanmasını isteyebilir veya elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gibi yolları değerlendirebilir.

6306 sayılı Kanun uygulamasında ise riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde bazı işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilmektedir. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle riskli yapılarda ve uygulama alanlarında; tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlerde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği düzenlenmiştir.

Ancak miras kalan taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise “paydaşların salt çoğunluğu” hesabının nasıl uygulanacağı, mirasçıların tapudaki temsil biçimi ve miras ortaklığının tasarruf yetkisi ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle mirasçılardan biri imza atmıyorsa, doğrudan “çoğunluk zaten yeterli” denilmemeli; önce tapu kaydı ve mülkiyet türü kontrol edilmelidir.

Salt Çoğunluk Mirasçılar İçin Nasıl Hesaplanır?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk genellikle kişi sayısına göre değil, arsa payı veya hisse oranına göre hesaplanır. Bu ilke mirasçılar bakımından da önemlidir. Bir taşınmazda beş mirasçı bulunabilir; fakat miras payları eşit olmayabilir. Örneğin sağ kalan eş ve çocuklar farklı pay oranlarına sahip olabilir. Bazı mirasçılar paylarını devretmiş, bazıları mirası reddetmiş veya bazı paylar hacizli olabilir.

Salt çoğunluk hesabı yapılırken güncel tapu kaydı, veraset ilamı ve varsa intikal işlemleri birlikte değerlendirilmelidir. Tapuda muris adına kayıtlı bir bağımsız bölümün arsa payı, mirasçılar arasında kendi miras payları oranında bölünür. Ancak bu hesap idari karar alma sürecinde nasıl gösterilecek, kim imza atacak, elbirliği devam ediyorsa temsil nasıl sağlanacak soruları somut dosyada önem taşır.

Örneğin murisin bir bağımsız bölümünün arsa payı toplam arsa payının yüzde 20’si ise ve murisin dört mirasçısı varsa, her mirasçının miras payı bu yüzde 20 üzerinden hesaplanabilir. Fakat taşınmaz hâlen elbirliği halinde ise mirasçılardan biri tek başına “benim payım yüzde 5’tir, bu payla karar lehine oy kullanıyorum” diyerek tasarruf işlemi yapamayabilir. Bu nedenle mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçiş veya temsilci atanması gibi yollar pratik önem kazanır.

Salt çoğunluk hesabının hatalı yapılması, kentsel dönüşüm kararını, müteahhit sözleşmesini, yapı ruhsatı başvurusunu ve karara katılmayan maliklerin arsa payı satış sürecini sakatlayabilir. 2026 değişikliğiyle toplantı çağrısı, ilan, karar ve karara katılmayanlara teklif bildirimi gibi süreçler ayrıntılı düzenlenmiştir; toplantı ve karar süreçlerinin usulüne uygun yürütülmesi, özellikle mirasçıların fazla olduğu taşınmazlarda daha da önemlidir.

Mirasçıların Müteahhit Sözleşmesi Konusunda Anlaşamaması

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasındaki en büyük uyuşmazlıklardan biri müteahhit seçimidir. Bir mirasçı yüksek kira yardımı veren müteahhidi tercih edebilir; diğeri daha güvenilir ama daha düşük teklif veren müteahhidi isteyebilir. Bir mirasçı kat karşılığı inşaat sözleşmesine razı olurken, diğeri taşınmazın doğrudan satılmasını isteyebilir. Bazı mirasçılar yeni bağımsız bölüm almak isterken, bazıları nakit para talep edebilir.

Bu durumda öncelikle mirasçıların ortak menfaatleri belirlenmelidir. Kentsel dönüşümde en iyi teklif, sadece en yüksek metrekare veya en yüksek kira yardımı veren teklif değildir. Müteahhidin mali gücü, önceki projeleri, teminat mektubu verip vermediği, tapu devri aşaması, bina tamamlama sigortası, teslim süresi, teknik şartname, iskân yükümlülüğü, gecikme cezası ve fesih hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, toplantı tutanakları ve teklifler yazılı hale getirilmelidir. Her mirasçıya aynı bilgiler sunulmalı, müteahhit teklifleri karşılaştırmalı tabloya bağlanmalı, sözleşme taslağı ve teknik şartname paylaşılmalıdır. Aksi halde bir mirasçı sonradan “ben sözleşmenin şartlarını bilmiyordum”, “müteahhit gerçeğe aykırı bilgi verdi” veya “diğer mirasçılar taşınmazı düşük değerden devretti” iddiasında bulunabilir.

Mirasçıların müteahhit sözleşmesi konusunda anlaşamaması halinde çözüm, her zaman dava açmak değildir. Önce hukuki müzakere, ortak temsilci atanması, bağımsız değerleme raporu alınması, müteahhit tekliflerinin teknik ve mali yönden karşılaştırılması ve sözleşmeye mirasçıları koruyacak hükümler eklenmesi denenmelidir. Ancak bazı mirasçılar süreci kötü niyetli şekilde kilitliyorsa, yargısal yollar gündeme gelir.

Mirasçılardan Biri Yurtdışındaysa Ne Yapılır?

Kentsel dönüşümde mirasçılardan birinin yurtdışında olması sık karşılaşılan bir durumdur. Yurtdışındaki mirasçı toplantılara katılamayabilir, tebligatları alamayabilir, noter işlemleri için Türkiye’ye gelemeyebilir veya vekâletname vermekte gecikebilir. Bu durum dönüşüm sürecini yavaşlatabilir.

Yurtdışındaki mirasçının Türkiye’deki işlemler için usulüne uygun vekâletname vermesi gerekir. Vekâletnamede kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalama, riskli yapı işlemlerini takip etme, müteahhit seçme, arsa payı devri, tapu işlemleri, kat irtifakı/kat mülkiyeti kurma, kira yardımı başvurusu yapma, tebligat alma, dava açma veya sulh olma gibi yetkilerin açıkça yer alması önemlidir. Genel vekâletname her zaman yeterli olmayabilir.

Yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamelerin Türkiye’de kullanılabilmesi için çoğu durumda apostil veya konsolosluk onayı, yeminli tercüme ve noter onayı gerekir. Bu işlemler zaman aldığı için kentsel dönüşüm süreci başlamadan önce yurtdışındaki mirasçılarla iletişim kurulmalı ve gerekli vekâletler hazırlanmalıdır.

Yurtdışındaki mirasçıya ulaşılamıyorsa veya mirasçı bilinçli şekilde süreci engelliyorsa, miras ortaklığına temsilci atanması, kayyım, gaiplik, tebligat usulleri veya paylı mülkiyete geçiş gibi özel hukuki yollar değerlendirilmelidir. Bu tür durumlarda yanlış tebligat veya eksik temsil, ileride bütün sözleşme ve tapu işlemlerini tartışmalı hale getirebilir.

Küçük veya Kısıtlı Mirasçı Varsa Ne Olur?

Mirasçılar arasında küçük çocuk, kısıtlı kişi veya vesayet altında bulunan mirasçı varsa kentsel dönüşüm işlemleri daha dikkatli yürütülmelidir. Küçük mirasçı adına velisi işlem yapabilir; ancak taşınmaz devri, önemli sözleşmeler, arsa payı devri, borçlanma veya menfaat çatışması bulunan hallerde vesayet makamı izni ya da kayyım atanması gerekebilir.

Örneğin baba vefat etmiş ve mirasçılar arasında anne ile küçük çocuklar varsa, anne hem kendi adına hem çocukları adına işlem yapmak isteyebilir. Ancak kentsel dönüşüm sözleşmesi çocukların malvarlığını etkiliyorsa ve anneyle çocuklar arasında menfaat çatışması ihtimali varsa, işlem ayrıca değerlendirilmelidir. Çocuk adına yapılacak tasarruf işlemlerinde mahkeme izni gerekebilir.

Kısıtlı mirasçılar bakımından vasi veya kayyımın yetkisi incelenmelidir. Vasi, her işlemi tek başına yapamayabilir. Taşınmazın devri, önemli sözleşme imzalanması, borç altına girme veya pay satışı gibi işlemler için vesayet makamı veya denetim makamı izni gerekebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde küçük veya kısıtlı mirasçı varsa, süreç başlamadan önce aile mahkemesi/sulh hukuk mahkemesi kararları, vasilik belgeleri, temsil yetkisi ve izinler kontrol edilmelidir. Aksi halde yapılan sözleşme veya tapu işlemi sonradan geçersizlik iddiasıyla karşılaşabilir.

Mirasçılar Arasında Kira Yardımı Uyuşmazlığı

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında sık yaşanan bir diğer uyuşmazlık kira yardımıdır. Riskli yapı tahliye edildiğinde veya yıkıldığında kira yardımı gündeme gelebilir. Ancak taşınmaz mirasçılara aitse, kira yardımının kime ödeneceği ve nasıl paylaşılacağı tartışma konusu olabilir.

Eğer mirasçılardan biri taşınmazda fiilen oturuyorsa, diğer mirasçılar “kira yardımı hepimize ait olmalı” diyebilir. Fiilen oturan mirasçı ise “ben tahliye oldum, kira yükünü ben taşıyorum” savunması yapabilir. Taşınmaz kiradaysa malik mirasçılar ile kiracı arasında taşınma yardımı ve kira yardımı farklı değerlendirilmelidir.

Burada öncelikle kira yardımının hukuki niteliği ve başvuru şartları incelenmelidir. Yardım malik için mi, kiracı için mi, sınırlı ayni hak sahibi için mi öngörülmüştür? Taşınmazda kim oturmuştur? Kira yardımına başvuru süresi kaçırılmış mıdır? Mirasçılar adına kim başvuru yapacaktır? Ödeme ortak hesaba mı yapılacaktır? Bu sorular cevaplanmadan mirasçılar arasında paylaşım yapılamaz.

Pratikte en sağlıklı çözüm, mirasçıların kira yardımı başvurusu ve paylaşımı konusunda yazılı protokol yapmasıdır. Hangi mirasçı başvuru yapacak, ödeme kimin hesabına yatacak, ödeme miras payları oranında mı bölüşülecek, fiilen oturan mirasçıya öncelik tanınacak mı, kiracı varsa onun hakkı ne olacak? Bu hususlar baştan yazılı hale getirilirse sonradan dava riski azalır.

Mirasçılar Arasında Arsa Payı Devri Uyuşmazlığı

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en kritik aşamalardan biri arsa payı devridir. Müteahhit genellikle kendi payına düşen bağımsız bölümlere karşılık arsa payı devri ister. Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa bu devir işlemi ciddi risk taşır.

Bir mirasçı müteahhide erken tapu devrine razı olabilir; diğer mirasçı ise teminat alınmadan devir yapılmasına karşı çıkabilir. Bir mirasçı “müteahhit finansman bulmak için satış yapmalı” derken, diğeri “müteahhit işi bitirmeden tapu alamaz” diyebilir. Bu uyuşmazlık haklıdır; çünkü erken arsa payı devri, mirasçıların elindeki en önemli güvenceyi zayıflatabilir.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, arsa payı devri mutlaka aşamalı ve teminatlı düzenlenmelidir. Müteahhit ruhsat almadan, temel atmadan, kaba inşaatı tamamlamadan veya iskân almadan geniş pay devri yapılmamalıdır. Müteahhit paylarının satışı da mevzuat ve idare izni çerçevesinde değerlendirilmelidir. Uygulama yönetmeliğinde, hak sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmelere göre müteahhide düşen bağımsız birimlerin satışının inşaatın ilerleme seviyesine ve idare iznine bağlı yapılabileceği; idare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız birimlerin satışının yapılamayacağı düzenlenmiştir.

Bu nedenle mirasçılar arasında arsa payı devri konusunda uyuşmazlık varsa, çözüm “bir tarafı ikna edip hızlıca tapu devri yapmak” değildir. Çözüm, bütün mirasçıların haklarını koruyan aşamalı tapu devri, banka teminat mektubu, bina tamamlama sigortası, gecikme cezası, kira yardımı ve fesih hükümleri içeren sağlam bir sözleşme hazırlamaktır.

Karara Katılmayan Mirasçının Payı Satılabilir mi?

6306 sayılı Kanun sisteminde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. 2026 yönetmelik değişikliğiyle riskli yapılarda, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında belirli uygulama kararlarının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınacağı; karara katılmayanlara alınan karar ve teklifin bildirileceği; teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere satışa konu olabileceği düzenlenmiştir.

Ancak mirasçılar bakımından bu süreç dikkatle uygulanmalıdır. Çünkü pay satışı için öncelikle gerçekten hak sahibi olan kişilerin ve pay oranlarının doğru belirlenmesi gerekir. Muris adına kayıtlı taşınmazda mirasçılar henüz tapuya intikal etmemişse, pay satışı sürecinde kime tebligat yapılacağı, hangi payın satılacağı, elbirliği mülkiyetindeki miras payının nasıl değerlendirileceği ve mirasçılar arasında temsilin nasıl kurulacağı ayrıca incelenmelidir.

Karara katılmayan mirasçının payının satılabilmesi için şu şartlar titizlikle kontrol edilmelidir: Salt çoğunluk doğru hesaplandı mı? Toplantı çağrısı usulüne uygun yapıldı mı? Karar ve teklif bütün mirasçılara bildirildi mi? Mirasçıların adresleri doğru mu? Elektronik tebligat, noter bildirimi veya ilan usulü doğru işletildi mi? Teklifin içeriği açık mı? Rayiç değer gerçek değeri yansıtıyor mu? Satış dosyasında mirasçılık belgesi ve tapu kayıtları doğru mu?

Bu şartlardan biri eksikse, pay satışı ciddi şekilde tartışmalı hale gelir. Pay satışı, mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliği taşıdığı için mirasçıların usul güvenceleri titizlikle korunmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kentsel Dönüşümde Çözüm Olur mu?

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini sağlar. Mirasçılar kentsel dönüşüm konusunda tamamen anlaşamıyorsa, taşınmazın satış yoluyla paylaşılması bir çözüm olabilir.

Ancak kentsel dönüşüm dosyalarında ortaklığın giderilmesi her zaman en iyi çözüm değildir. Çünkü riskli yapı yıkılmış, imar planı değişmiş, müteahhit görüşmeleri başlamış veya taşınmazın proje değeri artmış olabilir. Bu aşamada taşınmazın açık artırmayla satılması, bazı mirasçılar için ekonomik kayıp doğurabilir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm sürecini yavaşlatabilir ve müteahhitlerle yapılan pazarlıkları bozabilir.

Buna rağmen bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi en etkili yoldur. Örneğin mirasçılar yıllardır anlaşamıyor, tapu intikali yapılamıyor, bir mirasçı tüm süreci kötü niyetli şekilde engelliyor, taşınmaz ekonomik olarak kullanılamıyor ve kentsel dönüşüm kararı alınamıyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi makul hale gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce taşınmazın kentsel dönüşüm potansiyeli, riskli yapı durumu, mevcut teklifler, imar hakkı, arsa payı, müteahhit sözleşmesi ihtimali ve satışta elde edilecek bedel birlikte değerlendirilmelidir. Bazı dosyalarda ortaklığın giderilmesi yerine miras ortaklığına temsilci atanması veya paylı mülkiyete geçiş daha doğru olabilir.

Miras Ortaklığına Temsilci Atanması

Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa ve kentsel dönüşüm süreci bu nedenle ilerlemiyorsa, miras ortaklığına temsilci atanması önemli bir çözüm olabilir. TMK m. 640, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesinin miras ortaklığına paylaşmaya kadar temsilci atayabileceğini düzenlemektedir.

Temsilci atanması, özellikle mirasçı sayısının fazla olduğu, bazı mirasçıların yurtdışında bulunduğu, bazı mirasçıların süreci takip etmediği veya mirasçıların kendi aralarında anlaşamadığı dosyalarda faydalı olabilir. Temsilci, terekenin korunması ve ortak işlemlerin yürütülmesi bakımından görevlendirilebilir.

Ancak temsilcinin yetkisi sınırsız değildir. Temsilci atanırken mahkeme kararında temsilcinin hangi işlemleri yapabileceği, kentsel dönüşüm sürecinde hangi yetkilere sahip olduğu, sözleşme imzalayıp imzalayamayacağı, tapu devri yapıp yapamayacağı, dava açma veya takip yetkisinin olup olmadığı açıkça değerlendirilmelidir. Temsilci atanmış olsa bile önemli tasarruf işlemleri için mahkeme kararının kapsamı dikkatle incelenmelidir.

Miras ortaklığına temsilci atanması, kentsel dönüşüm sürecini tamamen sorunsuz hale getirmez; fakat dağınık mirasçı yapısını tek bir temsil mekanizması altında topladığı için idare, müteahhit ve diğer maliklerle muhataplığı kolaylaştırabilir.

Mirasçılar Arasında Değerleme Uyuşmazlığı

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında en sık görülen uyuşmazlıklardan biri taşınmazın değeri üzerindedir. Bir mirasçı müteahhit teklifinin yeterli olduğunu düşünürken, diğer mirasçı taşınmazın değerinin düşük hesaplandığını ileri sürebilir. Bir mirasçı yeni projede alınacak dairenin değerini yeterli görürken, diğer mirasçı nakit satışın daha avantajlı olduğunu savunabilir.

Bu durumda bağımsız değerleme raporu alınması önemlidir. Değerleme yapılırken mevcut taşınmazın değeri, arsa payı, imar hakkı, riskli yapı durumu, bölgedeki emsal satışlar, dönüşüm sonrası proje değeri, yeni bağımsız bölümün katı, cephesi, net-brüt alanı, otopark/depo hakkı, kira getirisi ve ticari potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir.

Mirasçılar arasında değerleme uyuşmazlığı varsa, müteahhit teklifleri de teknik ve mali açıdan karşılaştırılmalıdır. Sadece “müteahhit 3 daire veriyor” demek yeterli değildir. Bu dairelerin değeri, teslim süresi, teknik şartnamesi, iskân durumu, kira yardımı, teminatı ve gecikme cezası incelenmelidir.

Değerleme uyuşmazlığı çözülemezse, mirasçılar arasında yazılı protokol yapılması, arabuluculuk benzeri müzakere yolları denenmesi, ortak değerleme uzmanı atanması veya dava yoluna başvurulması gündeme gelebilir.

Mirasçılardan Biri Taşınmazda Oturuyorsa Ne Olur?

Miras kalan taşınmazda mirasçılardan birinin oturması da uyuşmazlık doğurabilir. Taşınmazda oturan mirasçı kentsel dönüşüm sürecinde “ben mağdur olacağım, bu nedenle karar bana göre alınmalı” diyebilir. Diğer mirasçılar ise taşınmazdan yararlanamadıklarını veya kira geliri elde edemediklerini ileri sürebilir.

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde taşınmazdan yararlanabilir. Ancak bir paydaşın veya mirasçının taşınmazın tamamını kullanması, diğer mirasçıların kullanımını engelliyorsa ecrimisil veya kullanım bedeli uyuşmazlığı doğabilir. Paylı mülkiyete ilişkin TMK m. 688’de paydaşların kendi payları bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğu düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşümde bu durum özellikle kira yardımı ve tahliye aşamasında önemlidir. Taşınmazda fiilen oturan mirasçı tahliye nedeniyle konut ihtiyacı yaşayabilir. Diğer mirasçılar ise taşınmazın mülkiyet değerinden pay almak ister. Bu nedenle fiili kullanım, kira yardımı ve mülkiyet hakkı birbirinden ayrılmalıdır.

En sağlıklı çözüm, taşınmazda oturan mirasçının durumu yazılı protokolle düzenlemektir. Kira yardımı kime ödenecek? Yeni bağımsız bölüm teslim edilene kadar kim nerede oturacak? Diğer mirasçılara kullanım bedeli ödenecek mi? Yeni daire teslim edildiğinde kullanım nasıl paylaşılacak? Bu sorular baştan cevaplanmazsa, kentsel dönüşüm süreci mirasçılar arasında yeni davalara yol açar.

Mirasçılar Arasında Açılabilecek Davalar

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında uyuşmazlık çıkarsa somut duruma göre farklı davalar gündeme gelebilir.

İlk olarak miras ortaklığına temsilci atanması talep edilebilir. Bu yol, miras ortaklığının kentsel dönüşüm sürecinde temsil edilmesini sağlamak için kullanılabilir.

İkinci olarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gündeme gelebilir. Bu, mirasçıların pay oranlarının netleşmesini ve karar alma sürecinin daha uygulanabilir hale gelmesini sağlayabilir.

Üçüncü olarak ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mirasçılar hiçbir şekilde anlaşamıyorsa, taşınmazın satış yoluyla paylaşılması talep edilebilir.

Dördüncü olarak tapu iptal ve tescil, sözleşmenin geçersizliği, vekâletsiz işlem, miras payının devri, muris muvazaası veya tenkis gibi miras hukukundan kaynaklanan davalar gündeme gelebilir. Özellikle bir mirasçının diğerlerinden habersiz şekilde müteahhitle sözleşme yapması veya taşınmaz payını devretmesi halinde bu davalar önem kazanır.

Beşinci olarak kentsel dönüşüm idari işlemlerine karşı iptal davası açılabilir. Riskli yapı tespiti, riskli alan kararı, rezerv yapı alanı kararı, arsa payı satışı, tahliye-yıkım, imar planı veya parselasyon işlemleri hukuka aykırıysa idari yargı yolu değerlendirilir.

Altıncı olarak müteahhide karşı sözleşmeye aykırılık, gecikme tazminatı, kira yardımı, ayıplı imalat, eksik iş, tapu iadesi veya sözleşmenin feshi davaları açılabilir. Mirasçılar bu davaları birlikte açabileceği gibi, bazı koruyucu talepler bakımından her mirasçı terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. TMK m. 640, mirasçılardan her birinin terekedeki hakların korunmasını isteyebileceğini ve sağlanan korumadan mirasçıların hepsinin yararlanacağını düzenlemektedir.

Mirasçılar İçin Pratik Çözüm Önerileri

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında uyuşmazlık yaşanmaması için ilk adım belgelerin tamamlanmasıdır. Veraset ilamı alınmalı, tapu intikali yapılmalı, arsa payları belirlenmeli, mirasçıların iletişim bilgileri ve temsil durumları netleştirilmelidir.

İkinci adım ortak karar protokolüdür. Mirasçılar, müteahhit seçimi, kira yardımı, arsa payı devri, yeni bağımsız bölüm paylaşımı, masrafların karşılanması, avukat ve teknik danışman seçimi, dava açma yetkisi ve imza süreçleri hakkında yazılı protokol yapmalıdır.

Üçüncü adım güvenilir müteahhit seçimi ve güçlü sözleşmedir. Mirasçılar kendi aralarında anlaşmış olsa bile müteahhit sözleşmesi zayıfsa tüm mirasçılar zarar görür. Sözleşmede aşamalı tapu devri, teminat mektubu, bina tamamlama sigortası, kira yardımı, gecikme cezası, teknik şartname, iskân yükümlülüğü ve fesih hükümleri açık olmalıdır.

Dördüncü adım teknik ve hukuki değerleme almaktır. Taşınmazın değeri, yeni proje karşılığı ve müteahhit teklifleri objektif şekilde incelenmelidir. Böylece mirasçılar arasındaki “bu teklif iyi mi kötü mü?” tartışması somut veriye dayanır.

Beşinci adım tebligat ve süre takibidir. Kentsel dönüşümde toplantı çağrıları, teklif bildirimleri, pay satışı süreçleri ve dava süreleri kaçırılmamalıdır. Özellikle 2026 değişiklikleriyle toplantı, ilan ve teklif bildirimi usulleri daha ayrıntılı hale geldiğinden, mirasçılar ilan ve tebligatları dikkatle takip etmelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında uyuşmazlık, yalnızca aile içi bir anlaşmazlık değildir. Bu uyuşmazlık; riskli yapı sürecini, binanın yıkımını, müteahhit seçimini, arsa payı devrini, kira yardımını, yapı ruhsatını, pay satışını, tapu tescilini ve yeni bağımsız bölüm paylaşımını doğrudan etkileyen ciddi bir hukuki sorundur.

Miras kalan taşınmazlarda temel sorun, mirasçılar arasında paylaşım yapılıncaya kadar miras ortaklığının elbirliği mülkiyeti niteliğinde olmasıdır. TMK m. 640 uyarınca mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf ederler. Bu nedenle tek bir mirasçının diğer mirasçılardan bağımsız şekilde kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalaması, arsa payı devretmesi veya müteahhit lehine tasarrufta bulunması ciddi geçerlilik sorunları doğurabilir.

Buna karşılık 6306 sayılı Kanun sistemi, kentsel dönüşümün kilitlenmesini önlemek amacıyla birçok işlemde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alma imkânı tanımaktadır. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle toplantı, salt çoğunluk kararı, teklif bildirimi ve karara katılmayanların arsa paylarının satışına ilişkin süreçler ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler mirasçılar bakımından da önemlidir; ancak miras kalan taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti, tapu intikali ve temsil sorunları mutlaka ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunan kentsel dönüşüm dosyalarında en doğru yol; önce veraset ilamı ve tapu kayıtlarını netleştirmek, sonra mülkiyet türünü belirlemek, mirasçıların temsil ve vekâlet sorunlarını çözmek, müteahhit tekliflerini teknik ve mali yönden karşılaştırmak, arsa payı devrini aşamalı ve teminatlı yapmak, kira yardımı ve yeni bağımsız bölüm paylaşımını yazılı protokole bağlamak ve gerekli hallerde miras ortaklığına temsilci atanması, paylı mülkiyete geçiş, ortaklığın giderilmesi veya iptal davası gibi hukuki yollara başvurmaktır.

Kentsel dönüşüm, mirasçılar için önemli bir ekonomik fırsat da olabilir; fakat yanlış yönetildiğinde aile içi miras uyuşmazlığını daha da derinleştiren uzun bir dava sürecine dönüşebilir. Bu nedenle mirasçılar, süreci yalnızca “kim imza atacak?” sorusuyla değil; “taşınmazın gerçek değeri nasıl korunacak, mülkiyet hakkı nasıl güvence altına alınacak, müteahhit riski nasıl azaltılacak ve bütün mirasçıların hakları nasıl dengelenecek?” sorularıyla yönetmelidir.