Kentsel Dönüşümde Hisseli Taşınmazlarda Karar Alma

---

Kentsel Dönüşümde Hisseli Taşınmazlarda Karar Alma Nedir?

Kentsel dönüşümde hisseli taşınmazlarda karar alma, birden fazla malikin veya paydaşın bulunduğu taşınmazlarda riskli yapı tespiti sonrası yapının yıkılması, arsanın yeniden değerlendirilmesi, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, hasılat paylaşımı modeli kurulması, arsa payı devri, yeni bina yaptırılması, payların satılması, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tapu işlemlerinin hangi çoğunlukla ve hangi usulle yapılacağını ifade eder.

Hisseli taşınmazlarda kentsel dönüşüm süreci, tek malik bulunan taşınmazlara göre çok daha karmaşıktır. Çünkü her paydaşın ekonomik beklentisi, yeni projeden almak istediği bağımsız bölüm, müteahhit tercihi, kira yardımı beklentisi, tapu devrine bakışı ve risk algısı farklı olabilir. Bir malik projeyi hızlıca başlatmak isterken, diğer malik müteahhit teklifini yetersiz bulabilir. Bazı paydaşlar arsanın satılmasını isterken, bazıları yeni binadan bağımsız bölüm almak isteyebilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde hisseli taşınmazlarda karar alma kuralları, sürecin kilitlenmesini önlemek ve aynı zamanda azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkını korumak bakımından büyük önem taşır.

6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenilemeye ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Bu amaç doğrultusunda Kanun, hisseli taşınmazlarda karar alma konusunda özel çoğunluk ve satış mekanizmaları öngörmektedir.

Hisseli Taşınmaz Ne Demektir?

Hisseli taşınmaz, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Kentsel dönüşümde bu durum genellikle iki şekilde ortaya çıkar: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir payı vardır. Örneğin bir taşınmazda A kişisi 1/2, B kişisi 1/4, C kişisi 1/4 pay sahibi olabilir. Bu durumda karar alma süreçlerinde her paydaşın hissesi ayrı ayrı dikkate alınır. Kentsel dönüşümde salt çoğunluk hesabı yapılırken de kişi sayısından ziyade arsa payı veya hisse oranı esas alınır.

Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir. Miras ortaklığı bunun en yaygın örneğidir. Bir kişi vefat ettiğinde taşınmaz mirasçılarına kalır; ancak miras paylaşımı yapılmadan önce mirasçılar taşınmazın tamamına birlikte malik olur. Bu durumda tek bir mirasçının bağımsız şekilde müteahhit sözleşmesi imzalaması, arsa payı devretmesi veya taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapması kural olarak mümkün değildir.

Bu ayrım kentsel dönüşümde son derece önemlidir. Çünkü paylı mülkiyette salt çoğunluk hesabı daha kolay yapılırken, elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesi, tapu intikali, temsil yetkisi, vekâletname ve gerektiğinde miras ortaklığına temsilci atanması gibi ek sorunlar ortaya çıkabilir. Hisseli taşınmazlarda kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce tapu kaydının, arsa paylarının, miras durumunun ve malik listesinin netleştirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nedir?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, maliklerin kişi sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranına göre yarıdan fazlasının aynı yönde karar almasıdır. Uygulamada bu oran çoğu zaman “%50+1” şeklinde ifade edilir; ancak hukuken önemli olan toplam hissenin yarıdan fazlasının sağlanmasıdır.

Örneğin bir apartmanda 10 malik bulunabilir. 6 malik dönüşüm kararını kabul etmiş olabilir; fakat bu 6 malikin toplam arsa payı %45 ise salt çoğunluk oluşmaz. Buna karşılık 4 malik toplam arsa payının %55’ine sahipse, kişi sayısı az olmasına rağmen hisseleri oranında salt çoğunluk sağlanmış olabilir.

6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği bakımından birçok temel işlemde “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” esas alınmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın salt çoğunluk satış süreci kılavuzunda da salt çoğunluğun, alan yüzölçümünün veya hisselerin yarıdan fazlasına sahip paydaşlar üzerinden belirlendiği açıklanmaktadır.

Bu nedenle hisseli taşınmazlarda ilk yapılması gereken işlem, paydaşların sayısını değil, pay oranlarını hesaplamaktır. Yanlış çoğunluk hesabı, alınan kararın geçerliliğini, müteahhit sözleşmesini, arsa payı satışını, yapı ruhsatı sürecini ve tapu işlemlerini tartışmalı hale getirebilir.

2/3 Çoğunluktan Salt Çoğunluğa Geçiş

Kentsel dönüşüm mevzuatında geçmişte bazı kararlar için üçte iki çoğunluk aranırken, güncel sistemde birçok işlem bakımından hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli hale gelmiştir. 7471 sayılı Kanun değişiklikleriyle 6306 sayılı Kanun’daki karar alma yapısı önemli ölçüde değişmiş ve süreçte salt çoğunluk ilkesi öne çıkmıştır. Güncel metinde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılabileceği düzenlenmektedir.

Ayrıca 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yayımlanmıştır. Bu değişiklikler, özellikle karar alma usulü, toplantı çağrısı, satış dosyası, tapu işlemleri ve pay satışı süreçleri bakımından önemlidir.

Bu değişiklikler uygulamada büyük önem taşır. Çünkü eski dönemde üçte iki çoğunluk sağlanamadığı için dönüşüm süreci kilitlenebiliyor, az sayıda malik binanın yenilenmesini uzun süre engelleyebiliyordu. Salt çoğunluk sistemi ise dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlar. Bununla birlikte azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkı tamamen ortadan kalkmaz; karara katılmayan malike teklif bildirimi yapılması, rayiç değer belirlenmesi ve açık artırma usulünün işletilmesi gerekir.

Hangi Konularda Salt Çoğunlukla Karar Alınabilir?

Kentsel dönüşümde hisseli taşınmazlarda salt çoğunlukla alınabilecek kararlar oldukça geniştir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalarda; yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, hasılat paylaşımı modeli kurulması, parsellerin tevhit edilmesi, imar uygulaması yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil gibi işlemler gündeme gelebilir.

2026 değişikliklerini gösteren karşılaştırmalı yönetmelik metninde de riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ilişkin düzenlemelerin genişletildiği görülmektedir.

Bu noktada önemli olan, salt çoğunluk kararının içeriğinin açık olmasıdır. Malikler yalnızca “kentsel dönüşüm yapılsın” şeklinde genel bir karar almamalıdır. Kararda şu hususlar açıkça yer almalıdır:

Taşınmazın hangi yöntemle değerlendirileceği,
müteahhit seçilip seçilmediği,
kat karşılığı inşaat mı yoksa hasılat paylaşımı mı yapılacağı,
müteahhidin teklifinin temel şartları,
arsa payı devrinin nasıl yapılacağı,
kira yardımı ve teslim süresi,
teknik şartname,
teminat,
müteahhit paylarının satışı,
karara katılmayan maliklere sunulacak teklif.

Karar ne kadar belirsiz olursa, sonradan iptal, itiraz ve pay satışı uyuşmazlıkları o kadar artar.

Toplantı Usulü Nasıl Olmalıdır?

Hisseli taşınmazlarda karar alma sürecinin sağlıklı yürüyebilmesi için maliklerin toplantıya usulüne uygun şekilde çağrılması gerekir. 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar hakkında karar alınmak üzere maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılabileceği; toplantı yeri ve zamanının yönetmelikte öngörülen form doldurularak ilgili muhtarlıkta veya riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle ya da noter vasıtasıyla maliklere bildirilebileceği açıklanmıştır.

Toplantı usulü basit bir şekil şartı değildir. Maliklere toplantıdan haberdar olma, teklifleri inceleme, itiraz etme ve karar sürecine katılma imkânı verir. Özellikle karara katılmayan maliklerin paylarının satışa konu olabileceği düşünüldüğünde, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması mülkiyet hakkı bakımından ciddi bir güvencedir.

Toplantıda alınan karar mutlaka tutanağa bağlanmalıdır. Tutanakta toplantının tarihi, yeri, çağrı usulü, katılan maliklerin isimleri, arsa payları, kabul ve ret oyları, alınan kararın içeriği, müteahhit teklifi, sözleşme şartları ve imzalar yer almalıdır. Malik vekil aracılığıyla katılmışsa vekâletname örneği dosyaya eklenmelidir. Şirket maliklerde imza sirküleri ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Mirasçılı taşınmazlarda veraset ilamı ve intikal durumu ayrıca incelenmelidir.

Karar Tutanağı Nasıl Hazırlanmalıdır?

Kentsel dönüşümde hisseli taşınmazlarda alınan kararın en önemli belgesi karar tutanağıdır. Bu tutanak eksik veya belirsiz hazırlanırsa, ileride satış dosyasında, tapu işlemlerinde, ruhsat aşamasında veya dava sürecinde ciddi sorunlar doğabilir.

Karar tutanağında öncelikle taşınmazın ada, parsel, adres ve tapu bilgileri yazılmalıdır. Ardından toplantıya katılan maliklerin isimleri ve arsa payları belirtilmelidir. Hangi maliklerin karara katıldığı, hangi maliklerin karşı çıktığı, hangi maliklerin toplantıya katılmadığı açıkça gösterilmelidir.

Karar metni genel ve soyut olmamalıdır. Örneğin “müteahhit ile anlaşılmasına karar verildi” ifadesi yetersizdir. Hangi müteahhit, hangi sözleşme taslağı, hangi paylaşım oranı, hangi kira yardımı, hangi teslim süresi, hangi teminat, hangi teknik şartname ve hangi arsa payı devir planı kabul edilmiştir? Bunlar net şekilde yazılmalıdır.

Karara katılmayan maliklere daha sonra yapılacak teklifin içeriği de bu kararla uyumlu olmalıdır. Karar tutanağında kabul edilen şartlarla, karara katılmayan malike bildirilen teklif arasında çelişki varsa, pay satışı süreci hukuka aykırı hale gelebilir.

Karara Katılmayan Maliklere Bildirim

Salt çoğunlukla karar alınması, azınlık maliklerin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilmelidir. Kentsel dönüşüm uygulamasında karara katılmayan malikin, çoğunluğun hangi şartları kabul ettiğini bilmesi ve bu şartlara katılıp katılmayacağını değerlendirmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın alan bazında salt çoğunluk satış süreci rehberinde, alınan karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi ve kabul edilmemesi halinde pay satış sürecinin işletilebileceği açıklanmaktadır.

Bu bildirimde sadece “çoğunluk kararına katılmanız istenir” demek yeterli değildir. Karara katılmayan malike teklifin tamamı gösterilmelidir. Müteahhit sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşımı, kira yardımı, teslim süresi, arsa payı devri, teminat, teknik şartname, cezai şart ve diğer önemli koşullar açıkça sunulmalıdır.

Bildirim usulü de önemlidir. Noter bildirimi, elektronik tebligat, muhtarlık ilanı veya yönetmelikte belirtilen ilan yöntemleri somut olayın niteliğine göre değerlendirilmelidir. Bildirim yapılmadan veya teklif içeriği açıkça gösterilmeden pay satışı istenmesi, satış işlemini iptal davasına açık hale getirebilir.

Karara Katılmayan Malikin Payı Satılabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılabilir. Öncelikli olarak satış, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara yapılır. Mevzuatta satışın yapılamaması halinde riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alma gibi devam mekanizmaları da düzenlenmiştir.

Ancak pay satışı otomatik değildir. Satış için öncelikle geçerli bir salt çoğunluk kararı bulunmalıdır. Karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun bildirilmelidir. Değerleme raporu alınmalıdır. Satış dosyası hazırlanmalı ve ilgili idare veya müdürlük tarafından ön inceleme yapılmalıdır. Açık artırma süreci mevzuata uygun yürütülmelidir.

Pay satışı, mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliğindedir. Bu nedenle usul eksiklikleri ciddiye alınmalıdır. Yanlış çoğunluk hesabı, eksik tebligat, belirsiz teklif, düşük rayiç değer, hatalı değerleme raporu, yetkisiz kişilerin imzası veya mirasçıların dışlanması halinde pay satışı iptal davasına konu olabilir.

Pay Satışı İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Pay satışı sürecinde en önemli belgeler; maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler, toplantı tutanağı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren karar tutanağı, anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri, karara katılmayan maliklere yapılan teklif bildirimleri ve değerleme belgeleridir. 2026 tarihli karşılaştırmalı yönetmelik metninde de satış dosyası bakımından toplantıya davet belgeleri, toplantı tutanağı, karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örneklerinin önem kazandığı görülmektedir.

Bunlara ek olarak güncel tapu kaydı, takyidat belgesi, malik listesi, arsa payı tablosu, veraset ilamı, şirket maliklerde ticaret sicil ve temsil belgeleri, değerleme raporu, muhtarlık ilan tutanakları, noter tebligatları ve varsa elektronik tebligat kayıtları dosyaya eklenmelidir.

Eksik belgeyle satış talep edilmesi halinde satış dosyası reddedilebilir veya işlem daha sonra iptal edilebilir. Özellikle mirasçılı, hacizli, ipotekli veya elbirliği mülkiyetli taşınmazlarda belge kontrolü daha da önemlidir.

Arsa Payı ve Hisse Hesabı Nasıl Yapılmalıdır?

Hisseli taşınmazlarda karar alma sürecinin en kritik noktası arsa payı hesabıdır. Kat mülkiyetine tabi yapılarda her bağımsız bölümün bir arsa payı vardır. Salt çoğunluk bu arsa payları üzerinden hesaplanır. Paylı mülkiyette ise tapu kaydındaki pay oranları esas alınır.

Örneğin bir parselde toplam arsa payı 100 kabul edilirse, salt çoğunluk için 50’den fazla payın aynı kararı desteklemesi gerekir. 50 pay tam olarak yarı olduğu için yeterli değildir; yarıdan fazla hisse aranır. Bu nedenle “%50+1” ifadesi pratikte kullanılsa da, esas olan matematiksel olarak yarıdan fazla paydır.

Arsa payı hesabında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

Güncel tapu kaydı kullanılmalıdır.
Vefat eden maliklerin mirasçıları belirlenmelidir.
Pay devri yapılmışsa yeni malik dikkate alınmalıdır.
Haciz veya ipotek, mülkiyet payını ortadan kaldırmaz; ancak satış bedelini etkileyebilir.
Elbirliği mülkiyetinde temsil ve intikal durumu ayrıca incelenmelidir.
Şirket maliklerde yetkili temsilci imzası aranmalıdır.
Vekâletnamelerde kentsel dönüşüm işlemlerine özel yetki bulunmalıdır.

Yanlış hisse hesabı, çoğunluk kararının en kolay iptal sebeplerinden biridir.

Elbirliği Mülkiyetinde Karar Alma

Hisseli taşınmaz miras yoluyla elbirliği mülkiyetine konu olmuşsa süreç daha hassas hale gelir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar paylı malik gibi bağımsız paylar üzerinde tek başına tasarruf edemez. Tereke üzerindeki haklar birlikte kullanılır. Bu nedenle mirasçılardan birinin tek başına dönüşüm kararı vermesi, müteahhit sözleşmesi imzalaması veya arsa payı devri yapması ciddi geçerlilik sorunu doğurabilir.

Bu durumda öncelikle veraset ilamı alınmalı ve tapu intikali yapılmalıdır. Gerekirse elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmelidir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa miras ortaklığına temsilci atanması, ortaklığın giderilmesi veya paylı mülkiyete geçiş gibi hukuki yollar değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşümde mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde, salt çoğunluk sistemine güvenerek doğrudan işlem yapmak her zaman güvenli değildir. Önce mirasçıların temsil yetkisi, pay oranları, vekâletnameleri ve tapu durumu netleştirilmelidir. Aksi halde alınan karar ileride mirasçılar tarafından iptal veya geçersizlik iddiasına konu edilebilir.

Hisseli Taşınmazlarda Müteahhit Seçimi

Kentsel dönüşümde hisseli taşınmazlarda en tartışmalı konulardan biri müteahhit seçimidir. Bir grup malik daha yüksek metrekare veya kira yardımı veren müteahhidi tercih ederken, diğer grup daha güvenli, teminatlı ve kurumsal bir firmayla çalışmak isteyebilir.

Salt çoğunluk müteahhit seçimi için yeterli olabilir; ancak bu karar objektif ve denetlenebilir olmalıdır. Müteahhit seçimi yapılırken sadece teklif edilen bağımsız bölüm sayısına bakılmamalıdır. Müteahhidin mali gücü, önceki projeleri, banka teminat mektubu verip vermediği, bina tamamlama sigortası, teslim süresi, kira yardımı, gecikme cezası, teknik şartname, iskân yükümlülüğü, tapu devri aşamaları ve fesih hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Hisseli taşınmazlarda müteahhit sözleşmesi çoğunluğun azınlığa dayattığı belirsiz bir metin olmamalıdır. Sözleşme taslağı tüm maliklere sunulmalı, karara katılmayan maliklerin inceleyebilmesi için açık şekilde bildirilmelidir. Aksi halde karara katılmayan malik “hangi şartları kabul etmem istendiği belli değildi” diyerek satış sürecine itiraz edebilir.

Kat Karşılığı ve Hasılat Paylaşımı Kararları

Hisseli taşınmazlarda kentsel dönüşüm için en yaygın modeller kat karşılığı inşaat ve hasılat paylaşımıdır. Kat karşılığı inşaatta müteahhit bina yapar, karşılığında belirli bağımsız bölümler veya arsa payı alır. Hasılat paylaşımında ise proje satışından elde edilen gelir belirli oranlarda maliklerle paylaşılır.

Bu modellerden hangisinin seçileceği hisseli taşınmazlarda önemli bir karardır. Kat karşılığı model maliklere doğrudan bağımsız bölüm sağlar. Hasılat paylaşımı ise özellikle büyük projelerde ekonomik olarak avantajlı olabilir; ancak gelir hesabı, satış fiyatı, maliyetler ve denetim mekanizması iyi kurulmazsa uyuşmazlık doğurabilir.

Salt çoğunlukla alınacak kararda model açıkça belirtilmelidir. “Taşınmazın değerlendirilmesine” şeklinde belirsiz karar yeterli değildir. Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı, satım mı, trampa mı, müteahhit eliyle mi, maliklerin kendisi tarafından mı yapılacağı net olmalıdır.

Aşamalı Tapu Devri Karara Eklenmelidir

Hisseli taşınmazlarda karar alma sürecinde tapu devrinin nasıl yapılacağı mutlaka belirlenmelidir. Müteahhide arsa paylarının baştan devredilmesi maliklerin elindeki en önemli güvenceyi ortadan kaldırır. Müteahhit işi yarım bırakırsa, payları üçüncü kişilere satarsa veya iflas ederse hisseli maliklerin dava yükü ağırlaşır.

Bu nedenle salt çoğunluk kararı ve sözleşme, aşamalı tapu devri esasına dayanmalıdır. Örneğin ruhsat alındığında sınırlı pay, temel tamamlandığında belirli pay, kaba inşaat bittiğinde belirli pay, ince işler tamamlandığında belirli pay ve iskân alındığında kalan pay devredilebilir. Böylece müteahhit edimini yerine getirdikçe tapu hakkı kazanır.

Yönetmelik sisteminde de müteahhit paylarının satışının inşaat ilerleme seviyesine ve idare iznine bağlanması, bu güvence mantığını destekler. 2026 değişikliklerini içeren kaynaklarda, müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışında idari yazı ve ilerleme seviyesi denetiminin önem kazandığı görülmektedir.

Karara Katılmayan Malik Hangi Yollara Başvurabilir?

Karara katılmayan malik, salt çoğunluk kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Öncelikle kararın usulüne uygun alınıp alınmadığını incelemelidir. Toplantı çağrısı yapılmış mı? Arsa payı hesabı doğru mu? Karar tutanağı açık mı? Maliklere teklif bildirilmiş mi? Değerleme raporu doğru mu? Satış dosyası eksiksiz mi?

Pay satışı aşamasında düşük rayiç değer tespiti varsa, malik bağımsız değerleme raporu almalı ve emsal satışlarla itirazını desteklemelidir. Satış usulsüz yapılmışsa idari yargıda iptal davası gündeme gelebilir. Tapu tescili gerçekleşmişse, somut olaya göre tapu iptal ve tescil, işlemin iptali veya tazminat talepleri ayrıca değerlendirilebilir.

Karara katılmayan malik sadece “ben istemiyorum” diyerek süreci engelleyemez. Ancak çoğunluk kararının hukuka uygun olması gerekir. Mevzuat salt çoğunluğa güçlü yetki verirken, azınlık malike de tebligat, teklif, değerleme, açık artırma ve dava güvenceleri tanımaktadır.

Karar Alma Sürecinde En Sık Yapılan Hatalalar

Hisseli taşınmazlarda en sık yapılan hata, kişi çoğunluğuna bakıp arsa payını dikkate almamaktır. Oysa karar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.

İkinci hata, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmamasıdır. Maliklere toplantı yeri, zamanı ve gündemi açık şekilde bildirilmelidir.

Üçüncü hata, karar tutanağının belirsiz hazırlanmasıdır. Müteahhit, sözleşme şartları, paylaşım oranı ve teklif içeriği açık olmalıdır.

Dördüncü hata, mirasçıların eksik gösterilmesidir. Tapu intikali yapılmamış veya veraset ilamı alınmamışsa karar alma süreci sakatlanabilir.

Beşinci hata, karara katılmayan maliklere teklifin eksik bildirilmesidir. Teklif bütün sözleşme şartlarını içermelidir.

Altıncı hata, değerleme raporunun yetersiz olmasıdır. Rayiç değer gerçeği yansıtmazsa pay satışı ağır uyuşmazlık doğurur.

Yedinci hata, müteahhide erken ve teminatsız tapu devri yapılmasıdır. Bu durum bütün paydaşları ciddi riske sokar.

Sekizinci hata, elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyetin karıştırılmasıdır. Miras ortaklığı bulunan taşınmazlarda özel temsil ve intikal sorunları çözülmelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde hisseli taşınmazlarda karar alma, hem çoğunluk maliklerin dönüşüm sürecini ilerletebilmesi hem de azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkının korunması bakımından son derece önemli bir hukuki süreçtir. Güncel sistemde birçok işlem bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Bu sistem, dönüşüm projelerinin az sayıda malik tarafından süresiz şekilde engellenmesini önlemeyi amaçlar. Ancak salt çoğunluk, keyfi karar alma yetkisi değildir.

Geçerli bir karar için öncelikle tapu kayıtları ve arsa payları doğru belirlenmelidir. Malikler usulüne uygun toplantıya çağrılmalı, karar açık ve somut şekilde tutanağa bağlanmalı, anlaşma şartları belirlenmeli, karara katılmayan maliklere teklif usulüne uygun bildirilmelidir. Pay satışı gerekiyorsa rayiç değer doğru tespit edilmeli, açık artırma usulü mevzuata uygun yürütülmeli ve satış dosyası eksiksiz hazırlanmalıdır.

Hisseli taşınmazlarda özellikle mirasçılı dosyalar, elbirliği mülkiyeti, eksik vekâletname, şirket maliklerin temsil yetkisi, ipotek ve haciz gibi takyidatlar, düşük değerleme raporu ve erken tapu devri büyük risk doğurur. Bu nedenle kentsel dönüşümde karar alma süreci yalnızca maliklerin kendi aralarında imza toplaması olarak görülmemelidir. Bu süreç; tapu hukuku, borçlar hukuku, miras hukuku, idare hukuku ve imar hukuku boyutları olan kapsamlı bir hukuki işlemdir.

Sonuç olarak hisseli taşınmazlarda başarılı bir kentsel dönüşüm için en doğru yöntem; güncel tapu ve arsa payı analizi yapmak, malik listesini netleştirmek, toplantı ve karar usulünü mevzuata uygun yürütmek, müteahhit tekliflerini teknik ve mali yönden karşılaştırmak, aşamalı tapu devri ve güçlü teminat hükümleri koymak, karara katılmayan maliklere açık teklif sunmak ve pay satışı sürecinde usul güvencelerine tam olarak uymaktır. Böyle bir sistem kurulduğunda hem çoğunluğun dönüşüm iradesi korunur hem de azınlık maliklerin mülkiyet hakkı hukuka uygun şekilde güvence altına alınır.