Kentsel Dönüşümde Ayıplı ve Eksik İmalat Davaları

Kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat nedir, müteahhide karşı hangi davalar açılabilir, delil tespiti, bilirkişi incelemesi, teknik şartname, tazminat, ücretsiz onarım, bedel indirimi ve zamanaşımı süreleri nasıl uygulanır?

---

Kentsel Dönüşümde Ayıplı ve Eksik İmalat Nedir?

Kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat, müteahhidin kentsel dönüşüm sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, mimari proje, ruhsat, yapı denetim esasları ve objektif inşaat kurallarına uygun şekilde teslim etmesi gereken yapıyı gereği gibi meydana getirmemesi halidir. Bu durum, maliklerin yeni bağımsız bölümlerini teslim aldıktan sonra en sık karşılaştığı hukuki uyuşmazlıklardan biridir.

Eksik imalat, sözleşmede veya teknik şartnamede yapılması kararlaştırılan bir işin hiç yapılmaması ya da tamamlanmamış şekilde bırakılmasıdır. Örneğin otoparkın yapılmaması, ortak alanların tamamlanmaması, asansörün çalışır durumda teslim edilmemesi, yangın merdiveninin projeye uygun yapılmaması, peyzajın eksik bırakılması, bağımsız bölümde mutfak dolaplarının takılmaması, depo veya eklenti alanlarının teslim edilmemesi eksik imalat olarak değerlendirilebilir.

Ayıplı imalat ise yapılan işin var olmasına rağmen sözleşmeye, teknik şartnameye, projeye, ruhsata, imar mevzuatına veya beklenen kalite standardına uygun olmamasıdır. Örneğin düşük kaliteli malzeme kullanılması, su yalıtımının hatalı yapılması, bağımsız bölümde rutubet ve sızıntı oluşması, dış cephe kaplamasının dökülmesi, ses ve ısı yalıtımının teknik şartnameye aykırı olması, asansörün kararlaştırılan özellikleri taşımaması, elektrik ve mekanik tesisatın sorunlu olması ayıplı imalat kapsamına girebilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde bu uyuşmazlıklar daha da önemlidir. Çünkü eski riskli yapı yıkılmış, maliklerin mülkiyet hakkı yeni projedeki bağımsız bölümlere bağlanmış ve müteahhit sözleşmede güvenli, sağlam, mevzuata uygun bir eser meydana getirmeyi üstlenmiştir. 6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasını sağlamaktır. Bu nedenle kentsel dönüşümde ayıplı veya eksik imalat, yalnızca sözleşmesel bir kalite sorunu değil; aynı zamanda güvenli yapılaşma amacını zedeleyen ciddi bir hukuki problemdir.

Ayıplı İmalat ile Eksik İmalat Arasındaki Fark

Ayıplı imalat ile eksik imalat birbirine yakın kavramlar olmakla birlikte aynı şey değildir. Bu ayrım, açılacak dava türü, talep edilecek bedel, zamanaşımı, ispat ve bilirkişi incelemesi bakımından önemlidir.

Eksik imalatta müteahhit, yapmayı taahhüt ettiği bir işi hiç yapmamış veya tamamlamamıştır. Örneğin sözleşmede her bağımsız bölüme kapalı otopark hakkı verileceği yazılmış, ancak kapalı otopark yapılmamışsa burada eksik imalat vardır. Teknik şartnamede jeneratör sistemi kararlaştırılmış, ancak jeneratör konulmamışsa bu da eksik imalattır. Ortak alanların boya, kaplama, peyzaj veya güvenlik sistemlerinin tamamlanmaması da eksik iş sayılabilir.

Ayıplı imalatta ise iş yapılmıştır; fakat beklenen kalite ve uygunlukta değildir. Örneğin asansör yapılmış ancak sözleşmede kararlaştırılan kapasite veya marka standardını taşımıyor olabilir. Dış cephe tamamlanmış ancak kısa sürede dökülmeye başlamış olabilir. Su yalıtımı yapılmış ancak bodrum katı su basıyor olabilir. Bu durumda yapılan işin varlığı değil, niteliği ve uygunluğu tartışılır.

Bu ayrım pratikte önemlidir. Eksik imalat çoğu zaman “teslim edilmemiş iş” niteliğinde olduğundan, malik eksik işin tamamlanmasını veya bedelini talep edebilir. Ayıplı imalatta ise TBK’nın ayıba karşı sorumluluk hükümleri, muayene ve ihbar yükümlülüğü, seçimlik haklar ve zamanaşımı süreleri daha belirgin şekilde devreye girer. Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesinde ayıp sebebiyle sorumluluk TBK m. 474-478 arasında düzenlenmiştir; iş sahibinin eseri teslimden sonra gözden geçirme ve ayıpları uygun sürede bildirme yükümlülüğü, seçimlik hakları ve zamanaşımı süreleri bu hükümlerde yer almaktadır.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Eser Sözleşmesi Niteliği Taşır mı?

Kentsel dönüşümde müteahhit ile malik arasında yapılan sözleşmeler çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir. Bu sözleşme karma nitelikli bir sözleşmedir. Müteahhit bir bina inşa etmeyi üstlenir; malik veya malikler ise bunun karşılığında müteahhide arsa payı ya da bağımsız bölüm devretmeyi kabul eder. Bu yönüyle sözleşmede eser sözleşmesi hükümleri önemli yer tutar.

TBK m. 470’e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin meydana getirdiği eser yeni binadır; maliklerin karşı edimi ise çoğu zaman para değil, arsa payı veya bağımsız bölüm devridir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat davalarında TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri temel alınır. Bununla birlikte uyuşmazlık yalnızca TBK hükümleriyle sınırlı değildir. 6306 sayılı Kanun, uygulama yönetmeliği, imar mevzuatı, yapı denetim mevzuatı, teknik şartname, ruhsat, mimari proje ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi birlikte değerlendirilir.

Açık Ayıp ve Gizli Ayıp Nedir?

Ayıplı imalat davalarında ayıbın açık mı gizli mi olduğu önemlidir. Açık ayıp, normal bir gözden geçirme ile teslim sırasında veya teslimden kısa süre sonra fark edilebilen ayıptır. Örneğin kırık seramikler, eksik boya, çalışmayan kapı, görünen çatlaklar, eksik dolaplar veya tamamlanmamış ortak alanlar açık ayıp olarak değerlendirilebilir.

Gizli ayıp ise teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyen, ancak kullanım sırasında veya zamanla ortaya çıkan ayıptır. Su yalıtımı hatası, temel ve bodrum su sızıntıları, çatı akması, tesisat kaçakları, ısı ve ses yalıtımı eksiklikleri, statik veya taşıyıcı sistem problemleri, dış cephe kaplamasının kısa sürede dökülmesi gibi sorunlar gizli ayıp niteliği taşıyabilir.

TBK m. 474, iş sahibinin eseri teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmesini ve ayıp varsa uygun süre içinde yükleniciye bildirmesini öngörmektedir. TBK m. 477 ise eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenicinin sorumluluktan kurtulacağını; ancak kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar bakımından sorumluluğun devam edeceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle maliklerin teslim sırasında dikkatli davranması gerekir. Teslim tutanağı imzalanırken “eksiksiz ve ayıpsız teslim aldım” şeklinde bir kayıt varsa, sonradan açık ayıpları ileri sürmek zorlaşabilir. Teslim anında fark edilen eksiklikler ve ayıplar mutlaka tutanağa yazılmalı, fotoğraf ve video ile kayıt altına alınmalı, gerekirse ihtirazi kayıt konulmalıdır.

Maliklerin Muayene ve Ayıp Bildirim Yükümlülüğü

Kentsel dönüşümde ayıplı imalat iddiasında bulunacak maliklerin en önemli yükümlülüklerinden biri, teslimden sonra bağımsız bölümü ve ortak alanları gözden geçirmek ve ayıpları uygun süre içinde müteahhide bildirmektir. Bu bildirim noter ihtarıyla yapılabileceği gibi yazılı ve ispatlanabilir başka yollarla da yapılabilir. Ancak ciddi uyuşmazlıklarda noter ihtarı en güvenli yöntemdir.

Ayıp bildirimi yapılırken ayıplar somut olarak belirtilmelidir. “Daire ayıplıdır” veya “bina sözleşmeye uygun değildir” gibi genel ifadeler yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümde hangi eksiklik veya ayıp bulunduğu, ortak alanlarda hangi işlerin tamamlanmadığı, teknik şartnameye hangi aykırılıkların olduğu, ayıbın ne zaman fark edildiği ve müteahhitten ne talep edildiği açıkça yazılmalıdır.

Açık ayıplar teslimden sonra uygun süre içinde bildirilmelidir. Gizli ayıplar ise ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin müteahhide bildirilmelidir. İş sahibi gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü ihmal ederse, TBK m. 477 uyarınca eseri kabul etmiş sayılma riskiyle karşılaşabilir.

Ancak her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde çok sayıda bağımsız bölüm, ortak alan, teknik sistem ve gizli ayıp ihtimali bulunduğundan, maliklerin teslimden hemen sonra uzman teknik inceleme yaptırması faydalıdır.

Ayıplı İmalat Halinde Maliklerin Seçimlik Hakları

TBK m. 475, ayıplı eser halinde iş sahibinin seçimlik haklarını düzenler. Buna göre iş sahibi, eserin kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı olması halinde sözleşmeden dönme; eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme; aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme haklarından birini kullanabilir. İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinde sözleşmeden dönme her zaman pratik ve uygulanabilir bir çözüm olmayabilir. Çünkü bina maliklerin arsası üzerinde inşa edilmiştir, bağımsız bölümler teslim edilmiş olabilir, üçüncü kişilere satışlar yapılmış olabilir ve yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğurabilir. TBK m. 475 de eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkının kullanılamayacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde ayıplı imalat davalarında daha çok ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi, eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili, tazminat ve gerekiyorsa nama ifa talepleri gündeme gelir. Örneğin su yalıtımı hatalı yapılmışsa malik, bunun müteahhit tarafından giderilmesini veya giderim bedelinin tahsilini talep edebilir. Teknik şartnamede kararlaştırılan malzeme yerine düşük kaliteli malzeme kullanılmışsa değer farkı veya yeniden yapım bedeli istenebilir.

Eksik İmalat Halinde Hangi Davalar Açılabilir?

Eksik imalat halinde malik, öncelikle eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir. Müteahhit eksik işleri tamamlamıyorsa, eksik iş bedelinin tahsili veya mahkeme kararıyla eksik işlerin üçüncü kişiye yaptırılması ve masrafın müteahhitten alınması gündeme gelebilir.

Eksik imalat davalarında talepler sözleşmeye, teknik şartnameye, projeye ve teslim tutanaklarına dayanır. Örneğin sözleşmede ortak alan sosyal tesis, kapalı otopark, depo alanı veya güvenlik sistemi taahhüt edilmiş ancak yapılmamışsa, malik bu eksiklerin aynen tamamlanmasını veya bedelini isteyebilir.

Eksik imalat yalnızca bağımsız bölümle sınırlı değildir. Kentsel dönüşüm projelerinde ortak alan eksiklikleri çok sık görülür. Asansör, merdiven, yangın sistemi, otopark, çatı, dış cephe, su deposu, hidrofor, jeneratör, peyzaj, güvenlik, sığınak, ortak tesisat ve teknik hacimler de eksik imalat davasına konu olabilir.

Bu davalarda bilirkişi incelemesi zorunlu derecede önemlidir. Bilirkişi sözleşmeyi, teknik şartnameyi, ruhsat projesini, mimari projeyi ve mevcut yapıyı karşılaştırarak hangi işlerin eksik olduğunu, bu eksiklerin giderim bedelini ve eksikliklerin kullanım değerine etkisini belirler.

Teknik Şartnamenin Davadaki Önemi

Kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat davalarının en önemli belgelerinden biri teknik şartnamedir. Teknik şartname, müteahhidin hangi kalite ve standartta imalat yapacağını gösteren belgedir. Bu belge ne kadar ayrıntılıysa, maliklerin dava açarken ispat gücü o kadar artar.

Teknik şartnamede beton sınıfı, demir standardı, su yalıtımı, ısı ve ses yalıtımı, pencere ve cam özellikleri, kapı markaları, asansör özellikleri, mutfak ve banyo malzemeleri, zemin kaplamaları, dış cephe sistemi, elektrik ve mekanik tesisat, jeneratör, yangın sistemi, otopark ve ortak alanlar ayrıntılı yazılmalıdır.

Eğer teknik şartnamede yalnızca “birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi genel ifadeler varsa, uyuşmazlık halinde müteahhit “kullandığım malzeme yeterlidir” savunması yapabilir. Buna karşılık marka, model, teknik standart ve muadil ürün kabul şartları açıkça yazılmışsa, ayıplı veya düşük kaliteli imalatı ispatlamak daha kolay olur.

Bu nedenle ayıplı ve eksik imalat davası açmadan önce teknik şartname mutlaka incelenmelidir. Teknik şartname yoksa, proje, ruhsat, yapı denetim kayıtları, keşif, bilirkişi incelemesi, sektörel standartlar ve objektif kalite ölçütleri üzerinden değerlendirme yapılır.

Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat davalarında delil tespiti çoğu zaman dava açmadan önce yapılması gereken en önemli işlemdir. Çünkü imalat üzerindeki ayıplar zamanla değişebilir, müteahhit bazı eksikleri sonradan kapatabilir, malik kullanım sırasında tadilat yaptırabilir veya ortak alanlarda durum değişebilir. Bu nedenle mevcut durumun mahkeme aracılığıyla bilirkişi tarafından tespit edilmesi büyük önem taşır.

Delil tespiti talebinde bağımsız bölümdeki ve ortak alanlardaki tüm ayıplar ve eksikler somut şekilde belirtilmelidir. Örneğin “bina ayıplıdır” demek yerine; “bodrum katta su sızıntısı vardır, dış cephe kaplaması teknik şartnameye aykırıdır, asansör ruhsata uygun değildir, otopark eksik yapılmıştır, ısı yalıtımı şartnameye aykırıdır” şeklinde açıklama yapılmalıdır.

Bilirkişi, yerinde inceleme yaparak ayıpların niteliğini, açık veya gizli olup olmadığını, giderim bedelini, eksik işlerin değerini, teknik şartnameye aykırılıkları ve varsa yapının kullanımına etkisini raporlar. Bu rapor, daha sonra açılacak tazminat, onarım, bedel indirimi veya eksik iş bedeli davasında güçlü delil oluşturur.

Delil tespiti yapılmadan doğrudan dava açılması mümkün olsa da, özellikle teknik uyuşmazlıklarda tespit raporu malik lehine ciddi avantaj sağlar. Çünkü dava sürecinde müteahhit ayıbı inkâr edebilir, ayıbın kullanım hatasından kaynaklandığını savunabilir veya teslim sırasında ayıp olmadığını ileri sürebilir.

Ayıplı ve Eksik İmalat Davalarında Bilirkişi İncelemesi

Bu davalarda mahkeme genellikle inşaat mühendisi, mimar, makine mühendisi, elektrik mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı veya teknik heyetten oluşan bilirkişi kurulu görevlendirir. Bilirkişi incelemesinin doğru yapılması davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Bilirkişi şu sorulara cevap vermelidir: Sözleşmede ve teknik şartnamede hangi işler taahhüt edilmiştir? Fiilen hangi işler yapılmıştır? Yapılan işler projeye, ruhsata, teknik şartnameye ve fen-sanat kurallarına uygun mudur? Eksik iş var mıdır? Ayıplı iş var mıdır? Ayıp açık mı gizli mi? Ayıbın giderim bedeli nedir? Eksik işlerin tamamlanma bedeli nedir? Ayıp yapının kullanımını etkiliyor mu? Değer kaybı oluşmuş mudur? Müteahhidin sorumluluğu var mıdır?

Bilirkişi raporu eksik, yüzeysel veya çelişkili ise itiraz edilmelidir. Özellikle rapor teknik şartnameyi incelememişse, sadece gözleme dayanmışsa, rayiç bedel hesabını açıklamamışsa, açık-gizli ayıp ayrımı yapmamışsa veya ortak alan eksiklerini dikkate almamışsa ek rapor ya da yeni bilirkişi heyeti talep edilmelidir.

Zamanaşımı Süresi Nedir?

Ayıplı imalat davalarında zamanaşımı süresi büyük önem taşır. TBK m. 478’e göre yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bina taşınmaz yapı niteliğinde olduğundan, ayıplı imalat davalarında kural olarak beş yıllık süre önem taşır. Ancak müteahhidin ağır kusuru, hileli davranışı, ayıbı kasten gizlemesi veya çok ciddi teknik aykırılıklar varsa yirmi yıllık süre tartışma konusu olabilir.

Zamanaşımı süresinin başlangıcı genellikle teslim tarihidir. Ancak gizli ayıplar bakımından ayıbın sonradan ortaya çıkması ve gecikmeksizin bildirilmesi ayrı değerlendirilir. Bu nedenle maliklerin teslim tarihini, teslim tutanağını, ayıbın fark edildiği tarihi ve ayıp bildirim tarihini belgelemeleri gerekir.

Eksik imalat taleplerinde zamanaşımı ve hukuki nitelendirme somut talebe göre ayrıca değerlendirilmelidir. Eksik iş, teslim edilmemiş edim niteliği taşıyorsa ayıplı imalattan farklı değerlendirmeler gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açmadan önce talebin “ayıp”, “eksik iş”, “gecikme”, “değer kaybı” veya “sözleşmeye aykırılık” olarak doğru nitelendirilmesi gerekir.

Müteahhit Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?

Ayıplı ve eksik imalat davalarında müteahhitler çeşitli savunmalar yapabilir. En yaygın savunma, eserin teslim sırasında kabul edildiği ve maliklerin ayıp bildiriminde bulunmadığıdır. Müteahhit, teslim tutanağında “eksiksiz teslim alındı” ibaresi varsa buna dayanabilir. Bu nedenle teslim tutanağı imzalanırken dikkatli olunmalıdır.

İkinci savunma, ayıbın kullanım hatasından kaynaklandığıdır. Örneğin su sızıntısı, tesisat arızası veya kaplama bozulması için müteahhit “malik sonradan tadilat yaptı” veya “kullanım hatası var” diyebilir. Bu savunmaya karşı delil tespiti ve teknik rapor önemlidir.

Üçüncü savunma, ayıbın projeden veya malik talimatından kaynaklandığıdır. TBK m. 476’ya göre eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan doğmuşsa veya iş sahibine yüklenebilecek başka bir sebepten kaynaklanıyorsa iş sahibi ayıptan doğan haklarını kullanamaz.

Dördüncü savunma, zamanaşımıdır. Müteahhit teslimden itibaren sürenin geçtiğini ileri sürebilir. Beşinci savunma, teknik şartnamede iddia edilen kalitenin kararlaştırılmadığıdır. Bu nedenle teknik şartnamenin açık olması malik lehine çok önemlidir.

Ortak Alanlardaki Ayıplar İçin Kim Dava Açabilir?

Kentsel dönüşüm projelerinde ayıplar sadece bağımsız bölümlerde değil, ortak alanlarda da ortaya çıkabilir. Çatı, dış cephe, asansör, merdiven, otopark, sığınak, yangın sistemi, su deposu, hidrofor, jeneratör, ortak tesisatlar, bahçe ve peyzaj alanları ortak alan ayıplarına örnektir.

Ortak alanlardaki ayıplar bakımından kat malikleri kurulu, site yönetimi, apartman yönetimi veya maliklerin birlikte hareket etmesi gerekebilir. Henüz kat mülkiyeti kurulmamışsa ve yapı teslim süreci devam ediyorsa, arsa malikleri sözleşmeden doğan haklarına dayanabilir. Ortak alan ayıplarında dava ehliyeti, taşınmazın mevcut tapu ve yönetim durumuna göre belirlenmelidir.

Ortak alan ayıpları bireysel bağımsız bölüm ayıplarından daha geniş etki doğurur. Örneğin dış cephe yalıtımı hatalıysa tüm binanın enerji performansı ve kullanım değeri etkilenebilir. Asansör veya yangın sistemi ayıplıysa can güvenliği gündeme gelir. Bu nedenle ortak alan ayıplarında delil tespiti ve bilirkişi incelemesi daha kapsamlı yapılmalıdır.

Ayıplı ve Eksik İmalat Davasında Hangi Talepler İleri Sürülebilir?

Malikler somut duruma göre farklı talepler ileri sürebilir. En yaygın talepler şunlardır:

Eksik işlerin tamamlanması,

Ayıplı imalatın ücretsiz onarılması,

Ayıp ve eksik iş bedelinin tahsili,

Ayıp oranında bedel indirimi,

Değer kaybı tazminatı,

Kira kaybı ve kullanım kaybı tazminatı,

Eksik veya ayıplı işlerin üçüncü kişiye yaptırılması için masrafın müteahhitten tahsili,

Teknik şartnameye aykırılık nedeniyle tazminat,

Gizli ayıpların giderilmesi,

Gerekirse sözleşmenin feshi ve tasfiye talepleri.

Her talep için ayrı ispat gerekir. Örneğin ücretsiz onarım talebinde ayıbın giderilebilir olduğu gösterilmelidir. Bedel indirimi talebinde ayıbın bağımsız bölüm veya yapı değerine etkisi belirlenmelidir. Tazminat talebinde zarar ve illiyet bağı ispatlanmalıdır. Eksik iş bedeli talebinde eksik işin sözleşmede kararlaştırıldığı ve yapılmadığı ortaya konulmalıdır.

Ayıplı İmalat Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

Maliklerin en sık yaptığı hata, teslim sırasında eksikleri tutanağa yazmadan bağımsız bölümü teslim almaktır. Teslim tutanağında eksiksiz teslim alındığı yazıyorsa, açık ayıpların sonradan ileri sürülmesi zorlaşabilir.

İkinci hata, ayıp bildiriminin geciktirilmesidir. Açık ayıplar uygun sürede, gizli ayıplar ortaya çıkar çıkmaz bildirilmelidir. Gecikme, eserin kabul edilmiş sayılması riskini doğurabilir.

Üçüncü hata, delil tespiti yaptırmadan tadilat yapılmasıdır. Malik ayıplı imalatı kendi imkânlarıyla onarırsa, sonradan ayıbın varlığını ve giderim bedelini ispatlamakta zorlanabilir.

Dördüncü hata, teknik şartnameyi dava dilekçesine eklememektir. Ayıplı ve eksik imalat iddiası sözleşme ve teknik şartnameyle birlikte değerlendirilmelidir.

Beşinci hata, ortak alan ayıplarını göz ardı etmektir. Sadece bağımsız bölümdeki eksikler değil, binanın ortak tesisatları ve ortak alanları da incelenmelidir.

Altıncı hata, taleplerin yanlış kurulmasıdır. Ayıp, eksik iş, gecikme, kira kaybı, değer kaybı ve fesih talepleri birbirinden ayrılmalıdır. Yanlış hukuki nitelendirme davanın reddine veya eksik incelemeye neden olabilir.

Dava Açmadan Önce Hazırlanması Gereken Belgeler

Kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat davası açmadan önce kapsamlı bir dosya hazırlanmalıdır. Bu dosyada kentsel dönüşüm sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, mimari proje, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölüm paylaşım tablosu, teslim tutanakları, ayıp bildirim ihtarları, fotoğraf ve video kayıtları, delil tespiti raporu, bilirkişi raporu, apartman veya site yönetimi tutanakları, müteahhit yazışmaları, fatura ve onarım teklifleri bulunmalıdır.

Ayrıca ortak alan ayıpları varsa kat malikleri kurulu kararları, yönetim yazışmaları, ortak alan fotoğrafları, bakım ve onarım raporları da dosyaya eklenmelidir. Gizli ayıp iddiası varsa ayıbın ne zaman ortaya çıktığı ve ne zaman bildirildiği özellikle belgelenmelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat davaları, maliklerin yeni bağımsız bölümlerini gerçekten sözleşmeye, projeye, ruhsata ve teknik şartnameye uygun şekilde teslim alıp almadığını denetleyen en önemli hukuki yollardan biridir. Riskli yapının yıkılmasıyla maliklerin eski mülkiyet düzeni ortadan kalkar; yeni yapı ise ancak ayıpsız, eksiksiz, güvenli ve kullanılabilir şekilde teslim edilirse kentsel dönüşüm amacına ulaşmış olur.

Ayıplı imalat, yapılan işin kalitesiz, hatalı veya sözleşmeye aykırı olmasıdır. Eksik imalat ise yapılması gereken işin hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Her iki durumda da maliklerin ücretsiz onarım, eksik işlerin tamamlanması, ayıp oranında bedel indirimi, tazminat, değer kaybı, eksik iş bedeli ve gerektiğinde fesih gibi hakları gündeme gelebilir.

Malikler teslim sırasında dikkatli davranmalı, açık ayıpları tutanağa yazmalı, gizli ayıpları ortaya çıkar çıkmaz bildirmeli, noter ihtarı göndermeli, delil tespiti yaptırmalı, teknik şartname ve projeleri dosyaya koymalı ve bilirkişi incelemesini doğru yönlendirmelidir. TBK m. 474-478 hükümleri ayıp sebebiyle sorumluluk, seçimlik haklar, kabul ve zamanaşımı bakımından temel hükümleri içerdiğinden, ayıplı imalat davaları bu sistem çerçevesinde yürütülmelidir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde ayıplı ve eksik imalat, yalnızca estetik veya kalite sorunu değildir. Bu sorun, maliklerin mülkiyet hakkını, kullanım hakkını, bağımsız bölüm değerini, ortak alan güvenliğini ve binanın uzun vadeli dayanıklılığını doğrudan etkiler. Bu nedenle ayıplı ve eksik imalatla karşılaşan maliklerin zaman kaybetmeden yazılı bildirim yapması, teknik delil toplaması ve gerekiyorsa müteahhide karşı dava açması gerekir.