Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Türkiye’nin coğrafi ve tektonik konumu itibarıyla deprem gerçeğiyle iç içe yaşamak zorunda olması, imar ve mülkiyet hukukunda köklü paradigmaların değiştirilmesini zorunlu kılmıştır. Bu zorunluluğun en somut yasal yansıması, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Kanun, can ve mal güvenliğini tehdit eden, fen ve sanat kurallarına aykırı veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların tasfiyesini ve yenilenmesini amaçlamaktadır. Ancak bu amaç, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkına ve 2. maddesinde düzenlenen hukuk devleti ilkesine doğrudan müdahale niteliği taşımaktadır. Mülkiyet hakkı gibi temel bir hakkın sınırlandırılması veya ortadan kaldırılması, ancak hukuki güvenlik ilkesi çerçevesinde, objektif kurallara bağlı ve denetlenebilir idari işlemlerle mümkündür.

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik basamağını oluşturan “riskli yapı tespiti”, binanın yıkımına giden hukuki yolun kapısını aralayan temel idari işlemdir. Bir binanın lisanslı kuruluşlarca riskli ilan edilmesi, tapu kütüğüne şerh konulması, kat maliklerinin iradesi dışında tahliye ve yıkım süreçlerinin tetiklenmesi sonucunu doğurur. Bu denli ağır hukuki ve mülkiyetsel sonuçlar doğuran bir işlemin mutlak surette maddi gerçeğe, fen kurallarına ve usul hukukuna uygun olması şarttır. Uygulamada, aceleyle hazırlanan tespit raporlarında yer alan teknik hatalar, eksik veya hatalı numune alımları, malzeme dayanım değerlerinin gerçeği yansıtmaması sıklıkla mağduriyetlere yol açmaktadır. Bu makalede; riskli yapı tespitine karşı öngörülen idari itiraz mekanizması, teknik ve hukuki gerekçelendirme esasları, süre kuralları, idari yargı denetimi ve süreç boyunca dikkat edilmesi gereken stratejik hususlar derinlemesine incelenecektir.

1. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Niteliği

1.1. Riskli Yapı Kavramının Tanımı ve Kapsamı

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde riskli yapı; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı“ şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanım, bir yapının riskli kabul edilebilmesi için soyut ve subjektif kanaatlerin yeterli olmadığını, mutlaka ilmî ve teknik verilere dayandırılması gerektiğini amir hüküm haline getirmektedir.

Yasanın temel felsefesi, binaların güçlendirilmesi mümkün olanların kurtarılması, güçlendirme imkanı kalmamış veya teknik olarak ekonomik olmayan yapıların ise tasfiye edilerek modern ve güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesidir.

1.2. Tespit Yapmaya Yetkili Kurum ve Kuruluşlar

Her mühendislik bürosu veya yapı denetim firması riskli yapı tespiti yapma yetkisine sahip değildir. Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Bu lisanslı kurumlar;

• Üniversitelerin ilgili mühendislik fakülteleri (özellikle İnşaat Mühendisliği bölümleri),

• Kamu kurum ve kuruluşları,

• Bakanlıkça yetkilendirilmiş araştırma enstitüleri ve özel hukuk tüzel kişileri (laboratuvarlar ve mühendislik firmaları) olarak sıralanabilir.

Lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanan tespit raporları, doğrudan doğruya hukuki sonuç doğurmaz. Bu raporların ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (veya yetki devri yapılmış belediyelere) sunulması, idare tarafından incelenmesi, usul ve esaslara uygun bulunması halinde onaylanması gerekir. İdarenin onayı ile birlikte rapor, kesin bir idari işlem niteliği kazanır ve tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğüne şerh düşülür.

1.3. İdari İşlem Olarak Niteliği

İdare hukukunda idari işlem, idarenin kamu gücüne dayanarak, tek taraflı irade açıklamasıyla hukuki durum yarattığı veya değiştirdiği tasarruflar olarak tanımlanır. Riskli yapı tespit raporu ve bu raporun idarece onaylanarak tapuya işlenmesi süreci, tam anlamıyla bir birel (kişisel) idari işlemdir. Mülk sahiplerinin rızası aranmaksızın mülkiyet hakkının özüne dokunan, onu kısıtlayan ve tasfiye sürecini başlatan bu yetkinin, idari yargı denetimine tabi olması Anayasal bir zorunluluktur. Anayasa’nın 125. maddesi gereğince idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolu açıktır.

2. Riskli Yapı Tespitine Karşı İdari İtiraz Mekanizması

Riskli yapı tespit raporunun idare tarafından onaylanıp tapu kütüğüne işlenmesi ve tapu müdürlüğü vasıtasıyla maliklere tebliğ edilmesinin ardından, mülk sahiplerine tanınan ilk hukuki koruma mekanizması idari itiraz yoludur. Bu yol, uyuşmazlığın mahkemelere taşınmadan önce idari merciler nezdinde teknik ve hukuki açıdan çözüme kavuşturulmasını amaçlayan bir ön denetim aşamasıdır.

2.1. Hak Düşürücü Süre: 15 Günlük Yasal Sınır

İdari itiraz sürecinde en katı ve titizlikle riayet edilmesi gereken kural, süredir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili maddeleri uyarınca, riskli yapı tespit raporunun maliklere tebliğ edildiği (veya e-Devlet kapısı üzerinden bildirildiği) tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekmektedir.

• Sürenin Niteliği: Bu süre, hukuk terminolojisinde “hak düşürücü süre” olarak kabul edilir. Hak düşürücü süreler kamu düzeninden olup, süre geçtikten sonra yapılan itirazların idare tarafından esasa girilmeksizin reddedilmesi yasal olarak bir zorunluluktur. Sürenin hesaplanmasında tebliğ günü hesaba katılmaz, takip eden günden itibaren 15 günlük süre işlemeye başlar. Son günün resmi tatile denk gelmesi durumunda, tatili izleyen ilk iş günü mesai bitimine kadar başvuru yapılabilir.

• Tebligat Usulsüzlüğü İddiası: Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sorun, tebligatların usulsüz yapılmasıdır. 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine aykırı olarak gerçekleştirilen tebligatlar hukuken geçerli sonuç doğurmaz. Usulsüz tebligat durumunda 15 günlük hak düşürücü sürenin işlemeye başlamayacağı, mülk sahibinin usulsüz tebligatı öğrendiğini beyan ettiği tarihin esas alınması gerektiği, idari yargı içtihatlarında istikrarlı bir şekilde kabul edilmektedir.

2.2. İtirazın Yapılacağı Merciler ve Başvuru Usulü

Riskli yapı tespitine itirazlar, binanın bulunduğu ilin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yazılı bir dilekçe ile yapılır. Günümüz idari yapılanmasında ve dijital devlet uygulamalarında, e-Devlet kapısı üzerinden de ilgili bakanlık birimlerine elektronik imza veya mobil imza vasıtasıyla itiraz dilekçesi sunulabilmektedir. Başvuru esnasında tapu kayıt belgesi, kimlik fotokopisi, tebligat zarfı veya e-Devlet bildirim görüntüsü ve detaylı teknik itiraz raporu dosyaya eklenmelidir.

2.3. İtiraz Ehliyeti: Kimler İtiraz Edebilir?

Herkesin veya binada oturan her sakinin riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı bulunmamaktadır. İtiraz ehliyeti sıkı kurallara bağlanmıştır:

• Tapu Malikleri: Tapu kütüğünde gayrimenkulün mülkiyetine (kat mülkiyeti, kat irtifakı veya arsa paylı mülkiyet) sahip olan gerçek ve tüzel kişiler doğrudan itiraz edebilir.

• Mirasçılar: Tapu malikinin vefat etmiş olması hâlinde, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ibraz etmek suretiyle yasal mirasçılar itiraz hakkını kullanabilir.

• Vekiller: Malikler adına çıkarılmış ve özel yetki içeren (6306 sayılı Kanun kapsamında başvuru, itiraz ve dava takip yetkisini ihtiva eden) noter onaylı vekâletnameye sahip avukatlar veya temsilciler.

• Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Kiracılar, intifa hakkı sahipleri veya sükna hakkı sahipleri, doğrudan doğruya idari itiraz aşamasında malik sıfatıyla yer alamazlar. Ancak tahliye ve yıkım süreçlerinden doğrudan etkilendikleri için, hukuki menfaatleri ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargı mercilerinde dava açma ehliyetine sahip oldukları kabul edilmektedir.

3. İtiraz Dilekçesinin Teknik ve Hukuki Gerekçelendirilmesi

Başarılı bir itiraz süreci, hukuki kalıpların ötesinde, katı mühendislik ve fen kurallarına dayanan teknik bir savunmayı zorunlu kılar. İdareye sunulacak dilekçenin sadece “binamız sağlamdır, yıkılmasını istemiyoruz” şeklinde duygusal veya soyut beyanlardan ibaret olması, itirazın reddedilmesiyle sonuçlanır. İtiraz dilekçesinde mutlaka somut teknik hatalara işaret edilmelidir.

3.1. Karot Örneklemesi ve Malzeme Kalitesi Hataları

Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan tespitlerde en sık rastlanan uyuşmazlık noktası, binanın taşıyıcı elemanlarından (kolon, perde duvar vb.) alınan beton numunelerinin (karot) sayısı, yerleşimi ve laboratuvar test sonuçlarıdır.

• Karot alımının binanın taşıyıcı sistemine kalıcı ve telafisi imkansız zararlar verip vermediği,

• Alınan karotların binanın genel beton kalitesini yansıtıp yansıtmadığı (temsil kabiliyeti),

• Laboratuvar deneylerinde ilgili Türk Standartlarına (TS EN standartları) riayet edilip edilmediği, teknik bilirkişiler eşliğinde incelenmelidir. Eğer lisanslı kuruluş binanın en zayıf ve istisnai bir noktasından usulsüz numune almışsa, bu durum itiraz dilekçesinde bilimsel verilerle çarpıcı şekilde ortaya konulmalıdır.

3.2. Donatı (Demir) Tespiti ve Statik Hesaplama Hataları

Betonarme binaların deprem dayanımını belirleyen en önemli unsurlardan biri de donatı çeliğinin çapı, adedi, etriye aralıkları ve paspayı kalınlığıdır. Lisanslı kuruluşlar sıklıkla tahribatsız muayene yöntemleri kullanır. Bu cihazların kalibrasyon eksikliği veya yanlış kullanımı, donatı miktarının raporda eksik gösterilmesine yol açabilir. Yapının statik projesine aykırı olarak eksik veya hatalı modelleme yapıldığı iddiası, itiraz dilekçesinin omurgasını oluşturmalıdır.

3.3. Karşı Teknik Rapor (İkinci Görüş) Zorunluluğu

Mülk sahiplerinin idari itiraz aşamasında ellerini güçlendirmeleri için, bağımsız bir mühendislik bürosuna veya akredite bir üniversite laboratuvarına tespit amaçlı karşı inceleme yaptırmaları ve hazırlatacakları “karşı teknik raporu” itiraz dilekçesinin ekine koymaları hayati önem taşır. Bu rapor, idarenin atadığı Teknik Heyet nezdinde tezlerin somutlaştırılması ve incelenmesi açısından zorunludur.

4. Teknik Heyet Tarafından İnceleme ve Değerlendirme Süreci

İtiraz dilekçesinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne tevdi edilmesinin ardından dosya, Bakanlık bünyesinde oluşturulan Teknik Heyet‘e gönderilir.

4.1. Teknik Heyetin Yapısı ve Çalışma Usulü

Teknik Heyet; genellikle üniversitelerin inşaat mühendisliği veya mimarlık fakültelerinden görevlendirilen akademisyenler ile ilgili bakanlık uzmanlarından teşkil edilen tarafsız bir kuruldur. Heyet, kendisine gelen itiraz dosyasını öncelikle evrak üzerinde, sunulan teknik raporlar, statik projeler ve laboratuvar sonuçları ışığında inceler. Gerekli gördüğü hallerde taşınmaz üzerinde bizzat keşif yapabilir.

4.2. Karar Türleri ve Sonuçları

Teknik Heyet tarafından yapılan inceleme neticesinde iki temel karar verilebilir:

1. İtirazın Kabulü Kararı: Yapılan inceleme sonucunda, ilk raporun fen ve sanat kurallarına aykırı olduğu, maddi hatalar barındırdığı veya binanın gerçekten riskli olmadığı kanaatine varılırsa, itiraz kabul edilir. Bu durumda İl Müdürlüğü tarafından tapu müdürlüğüne yazılan resmi yazı ile tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi tamamen kaldırılır ve süreç başa döner.

2. İtirazın Reddi Kararı: Heyet, ilk raporun usulüne ve tekniğe uygun olduğunu, binanın gerçekten riskli yapı statüsünde bulunduğunu tespit ederse itirazı reddeder. Bu kararla birlikte riskli yapı tespiti idari açıdan kesinleşmiş olur.

5. İdari Yargı Yolu: İptal Davası Süreci

İdari itirazın Teknik Heyet tarafından reddedilmesi veya 15 günlük idari itiraz süresinin kaçırılmış olması, maliklerin hak arama hürriyetinin sona erdiği anlamına gelmez. Kesinleşen riskli yapı tespit işlemine karşı idari yargı mercilerinde İptal Davası açma hakkı mevcuttur.

5.1. Dava Açma Süresi ve Yetkili Mahkeme

• Dava Süresi: 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrasında öngörülen özel düzenleme gereğince, riskli yapı tespit raporlarına ve bu rapora yapılan itirazın reddi işlemlerine karşı İdare Mahkemelerinde açılacak iptal davalarında dava açma süresi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür. İdari itiraz yoluna başvurulmuşsa, ret kararının tebliğinden itibaren bu 30 günlük süre yeniden işlemeye başlar. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, kesinlikle geçirilmemelidir.

• Yetkili Mahkeme: Davanın açılacağı yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemeleridir.

5.2. Yürütmenin Durdurulması Talebinin Hayati Önemi

Riskli yapı tespit raporuna karşı dava açmak, kendiliğinden idari işlemin uygulanmasını (yani binanın yıkılmasını) durdurmaz. İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m. 27 hükmü uyarınca, idari işlemlerin uygulanması ile telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda mahkemeden “Yürütmenin Durdurulması” talep edilmelidir.

Yürütmenin durdurulması kararı alınamadığı takdirde, dava devam ederken idare tarafından binanın elektrik, su ve doğalgazı kesilerek tahliyesi ve yıkımı gerçekleştirilebilir. Bu durum, davanın konusuz kalması tehlikesini doğurur. Dolayısıyla dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması istemi gerekçeli olarak mutlaka yer almalıdır.

5.3. Adli Yargı – İdari Yargı Ayrımı (Görev Uyuşmazlıkları)

Uygulamada sıklıkla karıştırılan bir husus da görevli yargı koludur. Kentsel dönüşüm sürecinde tapu iptali, tescil, kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi uyuşmazlıklar Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemeleri) görev alanına girerken; riskli yapı tespit raporunun kendisi, Bakanlık veya İl Müdürlüğü işlemleri, Teknik Heyet kararları gibi konular tamamen İdari Yargının (İdare Mahkemeleri) denetimine tabidir. Yanlış yargı kolunda dava açılması, süre kaybına ve hak haklarına halel gelmesine neden olur.

6. Süreç Boyunca Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar ve Stratejik Öneriler

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespitine itiraz ve dava süreçleri, mülkiyet hakkının korunması bağlamında son derece titizlikle yönetilmesi gereken stratejik bir süreçtir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en temel hususlar şunlardır:

• Zaman Yönetimi ve Takvim Bilinci: Gerek 15 günlük idari itiraz süresi gerekse 30 günlük dava açma süresi idari yargı sisteminde katı bir şekilde uygulanır. Tebligat alındığı anda bir hak avukatı veya uzman hukukçu ile temasa geçilerek takvim oluşturulmalıdır.

• Teknik Bilirkişi Desteği: Hukukçuların hukuki argümanları, inşaat mühendisliği alanındaki teknik hataları tek başına ispatlamakta yetersiz kalabilir. Bu nedenle dava veya itiraz aşamasında mutlaka mahkemelerce kabul gören nitelikte uzman görüşleri (bağımsız teknik raporlar) dosyaya sunulmalıdır.

• Paydaşlar Arası Koordinasyon: Binadaki tüm maliklerin ortak hareket etmesi zorunlu olmasa da, paydaşların birlikte hareket etmesi masrafların paylaşılması ve sürecin etkinliği açısından avantaj sağlar. Ancak unutulmamalıdır ki, her bir malik diğer paydaşlardan bağımsız olarak kendi bağımsız bölümü veya bina genelindeki hukuka aykırılıklar nedeniyle tek başına itiraz ve dava hakkını kullanabilir.

• Tahliye ve Yıkım Baskılarına Karşı Hukuki Koruma: İdareler, riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere 60 günden az olmamak üzere süre vererek binanın yıkılmasını ister. Bu süre zarfında yıkım gerçekleşmezse elektrik, su, doğalgaz hizmetleri durdurulur. Bu aşamada mağduriyet yaşamamak adına mahkemeden ivedilikle yürütmenin durdurulması kararı alınması en etkin korunma yoludur.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’nin coğrafi ve sismik gerçeklikleri göz önüne alındığında, can ve mal güvenliğinin tesisi için ertelenemez bir zorunluluktur. Bununla birlikte, afet riskleriyle mücadelenin bireylerin en temel anayasal haklarından biri olan mülkiyet hakkı ile kesiştiği nokta, hukuki güvenlik ilkesinin eksiksiz bir şekilde işletilmesini mecbur kılmaktadır. Bu dengenin en hassas kırılma noktasını oluşturan riskli yapı tespiti, yıkım ve tasfiye sürecini tetikleyen temel idari tasarruf olması hasebiyle mutlak bir denetime tabi tutulmalıdır.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan teknik noksanlıklar, usule aykırı numune alımları ve maddi hatalar, mülk sahiplerinin hak arama hürriyetini ve etkin başvuru yollarını kullanmasını zorunlu kılmaktadır. 15 günlük hak düşürücü süreye sahip idari itiraz mekanizması ve akabinde işletilebilecek 30 günlük idari yargı denetimi, idarenin tek taraflı tasarruflarına karşı bireylere sağlanan en önemli hukuki güvencelerdir. Bu süreçlerin başarıyla neticelenmesi, soyut beyanlardan ziyade, bağımsız ve akredite mühendislik verileriyle desteklenen teknik raporların hukuki argümanlarla harmanlanmasına bağlıdır. Sonuç olarak, kentsel dönüşümde hak kayıplarının önüne geçilmesi; sürecin başından sonuna kadar katı süre kurallarına riayet edilmesi, teknik ve hukuki desteğin eş zamanlı yürütülmesi ve idari işlemlerin yargı denetiminden taviz verilmeden takip edilmesiyle mümkündür.