Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne İş Yapar?

Kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespiti, malik kararları, müteahhit sözleşmesi, arsa payı satışı, tahliye-yıkım, kira yardımı, ruhsat, tapu işlemleri, kamulaştırma ve dava süreçlerinde malik, kiracı, müteahhit ve yatırımcılara hukuki destek sağlar.

---

Kentsel Dönüşüm Avukatı Kimdir?

Kentsel dönüşüm avukatı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, imar hukuku, tapu hukuku, kat mülkiyeti hukuku, borçlar hukuku, idare hukuku, kamulaştırma hukuku, miras hukuku ve inşaat sözleşmeleri alanlarında bilgi sahibi olan; kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklere, kiracılara, müteahhitlere, yatırımcılara, apartman/site yönetimlerine ve hak sahiplerine hukuki destek sağlayan avukattır.

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca eski bir binanın yıkılıp yenisinin yapılması değildir. Bu süreç; riskli yapı tespiti, rapora itiraz, tahliye, yıkım, tapu şerhleri, malik kararları, salt çoğunluk, karara katılmayan maliklerin pay satışı, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri, kira yardımı, ruhsat, iskân, değerleme, hak sahipliği, kamulaştırma, imar planı ve idari davalar gibi birçok aşamadan oluşur.

6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir. Bu nedenle kentsel dönüşüm işlemleri yalnızca özel hukuk ilişkisi değildir; aynı zamanda güçlü bir idari hukuk boyutu taşır.

Kentsel dönüşüm avukatının temel görevi, bu karmaşık süreçte hak sahiplerinin mülkiyet hakkını, sözleşmesel menfaatlerini, dava haklarını, tapu güvenliğini ve ekonomik beklentilerini korumaktır. Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek ve yapı stokunun eski olduğu şehirlerde kentsel dönüşüm avukatı, yalnızca dava açan kişi değil; sürecin başından sonuna kadar hukuki riskleri yöneten stratejik danışmandır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Hangi Aşamalarda Hizmet Verir?

Kentsel dönüşüm avukatı sürecin yalnızca dava aşamasında değil, en başından itibaren görev alır. Hatta uygulamada en sağlıklı sonuçlar, avukatın binanın riskli yapı tespiti yapılmadan veya müteahhit ile sözleşme imzalanmadan önce sürece dahil olmasıyla alınır. Çünkü birçok hak kaybı, dava açılmadan önceki hazırlık aşamasında yapılan hatalardan kaynaklanır.

Kentsel dönüşüm avukatının görev aldığı temel aşamalar şunlardır:

Riskli yapı tespiti öncesi hukuki değerlendirme,
riskli yapı tespit raporuna itiraz,
riskli yapı kararının iptali davası,
tahliye ve yıkım süreci,
malik kararlarının hazırlanması,
salt çoğunluk hesabı,
mirasçılı ve hisseli taşınmazlarda temsil sorunu,
müteahhit tekliflerinin hukuki incelenmesi,
kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması,
arsa payı devrinin güvenceye bağlanması,
kira yardımı ve mali destek başvuruları,
pay satışı sürecinin takibi,
ruhsat ve iskân aşamalarının denetimi,
tapuda kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri,
kamulaştırma ve acele kamulaştırma süreçleri,
idari dava ve adli dava takibi.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının tespiti; riskli yapıların yıktırılması; planlama; dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değer tespiti; hak sahipleriyle anlaşma ve yapılacak yardımlara ilişkin usul ve esasları düzenler. Bu geniş kapsam, kentsel dönüşüm avukatının yalnızca sözleşme değil, aynı zamanda idari işlem, tapu, değerleme ve dava süreçlerinde de rol almasını gerektirir.

Riskli Yapı Tespit Sürecinde Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü

Kentsel dönüşüm sürecinin en yaygın başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Maliklerden biri, yapının riskli olup olmadığının tespitini yaptırabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi bilgilendirmelerinde de vatandaşların yapılarının riskli yapı tespitini, masrafları kendilerine ait olmak üzere maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu ile yaptırabileceği belirtilmektedir.

Riskli yapı tespiti yapıldığında rapor doğrudan hukuki sonuç doğurur. Rapor kesinleşirse bina tahliye ve yıkım sürecine girer. Bu nedenle avukatın bu aşamadaki görevi, raporun teknik içeriğini mühendislik yönünden incelemekten ziyade, raporun usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediğini, maliklere usulüne uygun tebligat yapılıp yapılmadığını, itiraz süresinin kaçırılıp kaçırılmadığını ve rapora karşı hangi hukuki yolun kullanılacağını belirlemektir.

Riskli yapı tespit raporuna karşı belirli süre içinde itiraz edilebilir. Bu itiraz süresi kaçırılırsa rapor kesinleşir ve maliklerin yıkım sürecini durdurma imkânı ciddi şekilde zayıflar. Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı, raporun tebliğ tarihini, tebligatın kime yapıldığını, mirasçıların veya paydaşların sürece dahil edilip edilmediğini, raporda belirtilen yapının doğru taşınmaz olup olmadığını ve yetkili kurum tarafından tespit yapılıp yapılmadığını inceler.

Riskli yapı tespitine karşı açılacak davalarda görevli mahkeme, süre ve yürütmenin durdurulması talebi büyük önem taşır. Bina yıkıldıktan sonra davanın kazanılması çoğu zaman fiili sonucu değiştirmeyeceği için avukat, telafisi güç zarar riskini ortaya koyarak yürütmenin durdurulması talebini güçlü şekilde hazırlamalıdır.

Malik Kararları ve Salt Çoğunluk Sürecinde Avukatın Görevi

Riskli yapı yıkıldıktan veya dönüşüm süreci başladıktan sonra maliklerin arsanın nasıl değerlendirileceğine karar vermesi gerekir. Güncel sistemde birçok dönüşüm işleminde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu önem kazanmıştır. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapıldığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı duyurusu ile ilan edilmiştir.

Kentsel dönüşüm avukatı, malik kararının hukuka uygun alınmasını sağlar. Bu aşamada en sık yapılan hatalar; malik sayısına göre çoğunluk hesabı yapılması, arsa paylarının yanlış hesaplanması, mirasçıların eksik gösterilmesi, vekâletnamesi olmayan kişilerin imza atması, toplantı çağrısının usulsüz yapılması ve karar tutanağının belirsiz hazırlanmasıdır.

Avukatın bu aşamadaki görevi şunlardır:

Güncel tapu kaydını incelemek,
arsa payı ve hisse oranlarını hesaplamak,
malik, mirasçı ve paydaş listesini netleştirmek,
toplantı çağrısını usulüne uygun hazırlamak,
malik karar tutanağını açık ve denetlenebilir yazmak,
müteahhit teklifini karar metnine doğru yansıtmak,
karara katılmayan maliklere yapılacak teklif bildirimini hazırlamak,
pay satışı riskini ve usulünü değerlendirmek.

Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına kadar gidebilecek ağır sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı, hem çoğunluk maliklerin kararını hukuka uygun hale getirir hem de azınlık maliklerin mülkiyet hakkının usulsüz şekilde ihlal edilmesini önler.

Müteahhit Seçimi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm avukatının en kritik görevlerinden biri müteahhit sözleşmesinin hazırlanmasıdır. Uygulamada maliklerin en çok zarar gördüğü aşama, yeterli teminat alınmadan ve sözleşme hükümleri detaylı yazılmadan müteahhit ile anlaşılmasıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi maliklerin arsa payı veya bağımsız bölüm karşılığında müteahhide inşaat yaptırdığı, ağır hukuki ve ekonomik sonuçlar doğuran bir sözleşmedir. Kentsel dönüşüm avukatı bu sözleşmede maliklerin haklarını koruyacak hükümleri düzenler.

Sözleşmede özellikle şu konular açık olmalıdır:

Müteahhidin yapacağı işin kapsamı,
teslim süresi,
ruhsat alma yükümlülüğü,
kira yardımı veya taşınma desteği,
gecikme cezası,
teknik şartname,
malzeme kalitesi,
arsa payı devrinin aşamaları,
müteahhit paylarının satışı,
banka teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası,
iskân alma yükümlülüğü,
eksik ve ayıplı işlerden sorumluluk,
fesih şartları,
tapu iadesi,
vergi ve harçların kime ait olacağı.

Kentsel dönüşüm avukatının görevi yalnızca sözleşmeyi uzun yazmak değildir. Asıl görev, sözleşmeyi uygulanabilir ve denetlenebilir hale getirmektir. Örneğin “müteahhit işi zamanında bitirecektir” ifadesi yeterli değildir. Teslim süresi hangi tarihten başlayacak? Ruhsat gecikirse ne olacak? Mücbir sebep nasıl tanımlanacak? Her gecikme ayı için ne kadar ceza ödenecek? İskân alınmadan teslim yapılmış sayılacak mı? Bu soruların tamamı sözleşmede cevaplanmalıdır.

Arsa Payı Devri ve Tapu Güvenliği

Kentsel dönüşümde en büyük risklerden biri müteahhide erken ve teminatsız arsa payı devridir. Müteahhit, finansman sağlamak için kendi payına düşen bağımsız bölümleri veya arsa paylarını erken almak isteyebilir. Ancak maliklerin tüm arsa paylarını baştan devretmesi, müteahhidin işi yarım bırakması halinde ciddi hak kaybı yaratır.

Kentsel dönüşüm avukatı, arsa payı devrini aşamalı sisteme bağlar. Örneğin ruhsat alındığında sınırlı bir devir, temel tamamlandığında belirli pay, kaba inşaat tamamlandığında ek pay, iskân alındığında kalan pay devri gibi aşamalı bir sistem kurulabilir. Böylece müteahhit edimini yerine getirdikçe tapu hakkı kazanır; malik de tapu güvencesini tamamen kaybetmez.

Avukat ayrıca tapu kayıtlarını, ipotekleri, hacizleri, ihtiyati tedbirleri, intifa haklarını, miras intikallerini ve aile konutu şerhi gibi kayıtları inceler. Tapu üzerindeki her kayıt, kentsel dönüşüm sözleşmesinin uygulanmasını etkileyebilir. Hacizli veya ipotekli taşınmazlarda arsa payı devri, satış bedeli ve yeni bağımsız bölüm tescili daha dikkatli yönetilmelidir.

Hisseli ve Mirasçılı Taşınmazlarda Avukatın Rolü

Kentsel dönüşüm dosyalarında en çok uyuşmazlık çıkaran alanlardan biri hisseli ve mirasçılı taşınmazlardır. Maliklerden biri vefat etmiş, tapu intikali yapılmamış, mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkmış veya elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyet gibi değerlendirilmiş olabilir.

Kentsel dönüşüm avukatı bu aşamada veraset ilamını, tapu intikalini, miras paylarını, vekâletnameleri, temsil yetkilerini ve elbirliği mülkiyeti sorunlarını inceler. Bir mirasçının tüm mirasçılar adına yetkisiz imza atması, sonradan sözleşmenin geçersizliği veya pay satışının iptali iddialarına yol açabilir.

Mirasçılı taşınmazlarda avukatın görevleri şunlardır:

Veraset ilamını temin etmek,
mirasçı listesini çıkarmak,
tapu intikali sürecini takip etmek,
elbirliği mülkiyeti varsa çözüm yollarını belirlemek,
miras ortaklığına temsilci atanması seçeneğini değerlendirmek,
mirasçılardan alınacak vekâletnameleri hazırlamak,
müteahhit sözleşmesine tüm hak sahiplerinin doğru katılımını sağlamak,
kira yardımı ve yeni bağımsız bölüm paylaşımını yazılı protokole bağlamak.

Bu işlemler yapılmadan imzalanan sözleşmeler, kentsel dönüşüm projesini yıllarca sürecek davalara sürükleyebilir.

Karara Katılmayan Maliklerin Pay Satışı Sürecinde Avukatın Görevi

Kentsel dönüşümde salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. Ancak bu satış otomatik değildir; usulüne uygun malik kararı, teklif bildirimi, değerleme, açık artırma ve tapu süreci gerekir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi kaynaklarında riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçleri hakkında bilgilendirme yapılmakta; uygulamada pay satışı, salt çoğunluk ve idari süreçler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili müdürlükler eliyle yürütülmektedir.

Avukat bu süreçte iki farklı tarafta görev alabilir. Çoğunluk maliklerin avukatı ise satış dosyasının usulüne uygun hazırlanmasını sağlar. Karara katılmayan malikin avukatı ise usulsüzlükleri tespit ederek satışın durdurulması, iptali veya rayiç değer itirazı için hukuki yollara başvurur.

Pay satışı sürecinde avukat özellikle şu hususları inceler:

Salt çoğunluk gerçekten oluşmuş mu?
Toplantı çağrısı usulüne uygun mu?
Karar tutanağı açık mı?
Karara katılmayan malike teklif bildirilmiş mi?
Teklifin incelenebileceği yer gösterilmiş mi?
15 günlük süre doğru verilmiş mi?
Değerleme raporu gerçek rayiç değeri yansıtıyor mu?
Mirasçılar, vekiller ve şirket temsilcileri doğru belirlenmiş mi?
Satış günü ve yeri usulüne uygun ilan edilmiş mi?

Bu aşamada yapılacak hata, doğrudan mülkiyet hakkı kaybına yol açabilir. Bu nedenle pay satışı süreci mutlaka hukuki denetim altında yürütülmelidir.

Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri İçin Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm yalnızca maliklerin süreci değildir. Kiracılar, işyeri işletenler, intifa hakkı sahipleri, sınırlı ayni hak sahipleri ve bazı durumlarda üçüncü kişiler de dönüşümden etkilenir.

Kiracılar yeni binadan bağımsız bölüm alma hakkına sahip değildir; ancak tahliye, taşınma yardımı, kira yardımı veya bazı mali destekler bakımından hak sahibi olabilirler. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kiracı “kira sözleşmem devam ediyor” diyerek yıkımı süresiz engelleyemez. Fakat tahliye sürecinin hukuka uygun yürütülmesi, kendisine bildirim yapılması ve varsa destek haklarının korunması gerekir.

Kentsel dönüşüm avukatı kiracılar bakımından şu konularda hizmet verir:

Tahliye yazılarını incelemek,
riskli yapı kararının kesinleşip kesinleşmediğini kontrol etmek,
taşınma yardımı ve kira yardımı başvurusu yapmak,
haksız tahliye veya zarar iddialarını değerlendirmek,
işyeri kiracılarında ticari kayıp ve taşınma giderlerini belgelemek,
kira sözleşmesinin sona erme etkilerini analiz etmek.

Sınırlı ayni hak sahipleri bakımından ise tapu kaydı, intifa hakkı, sükna hakkı, ipotek, haciz ve satış bedeli üzerindeki haklar incelenmelidir.

Ruhsat ve İskân Sürecinde Hukuki Denetim

Kentsel dönüşümde yeni binanın yapılabilmesi için yapı ruhsatı alınması, tamamlandıktan sonra da yapı kullanma izin belgesi yani iskân alınması gerekir. Kentsel dönüşüm avukatı, müteahhidin ruhsat ve iskân yükümlülüklerini sözleşmeye bağlar ve bu süreçlerin malik aleyhine sürüncemede kalmasını önler.

Ruhsat alınmadan inşaata başlanması, ruhsata aykırı imalat yapılması, projede maliklere vaat edilen bağımsız bölümlerin değiştirilmesi veya iskân alınmadan teslim yapılması ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Avukat, ruhsat projesi ile sözleşme eki teknik şartnameyi karşılaştırır. Maliklere vaat edilen net-brüt alan, kat, cephe, otopark, depo, ortak alan ve bağımsız bölüm numaralarının projede karşılığı olup olmadığını denetler.

İskân alınmadan yapılan teslimlerde maliklerin ileride elektrik, su, doğalgaz, abonelik, tapu ve satış işlemlerinde sorun yaşaması mümkündür. Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesinde “iskân alınması müteahhidin asli borcudur” hükmü açıkça yer almalıdır.

Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Vergi-Harç Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm avukatı, maliklerin ve kiracıların mali destek haklarını da takip eder. Kira yardımı, taşınma yardımı, faiz desteği, kredi süreçleri, vergi ve harç muafiyetleri kentsel dönüşümün ekonomik boyutudur.

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların yıktırılması, planlama, değer tespiti, hak sahipleriyle anlaşma ve yapılacak yardımlar gibi konuları kapsar. Bu nedenle mali destek başvuruları yalnızca idari form doldurma işlemi değildir; başvuru süresi, belge, hak sahibi sıfatı ve ret kararına karşı dava yolu dikkatle izlenmelidir.

Kentsel dönüşüm avukatı şu alanlarda destek sağlar:

Kira yardımı başvurusu,
eksik veya hatalı ödeme itirazı,
kira yardımı ret kararına karşı dava,
faiz desteği başvurusu,
tapuda harç muafiyeti talebi,
noter ve damga vergisi muafiyeti,
belediye harç muafiyeti,
haksız tahsil edilen harçların iadesi.

Bu konular sözleşmeye de yazılmalıdır. Aksi halde malik ile müteahhit arasında “harçları kim ödeyecek?”, “KDV kime ait?”, “noter masrafını kim karşılayacak?”, “harç iadesi kime ait olacak?” gibi uyuşmazlıklar doğar.

Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma Süreçlerinde Avukatın Rolü

Riskli alan, rezerv yapı alanı veya büyük ölçekli dönüşüm projelerinde kamulaştırma ve acele kamulaştırma gündeme gelebilir. Bu durumda kentsel dönüşüm avukatı, idari işlem ile bedel tespiti sürecini ayrı ayrı takip eder.

Kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari yargıda iptal davası açılır. Bedelin düşük olduğu düşünülüyorsa asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporuna itiraz edilir. Acele kamulaştırmada ise idare taşınmaza daha hızlı el koyabileceği için yürütmenin durdurulması ve bedel itirazı birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat bu süreçte taşınmazın gerçek değerini belirlemek için emsal satışları, imar durumunu, yapı niteliğini, ticari değerini, kira getirisini ve bağımsız değerleme raporlarını kullanır. Kamulaştırma yalnızca “bedel alma” süreci değildir; aynı zamanda mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin kamu yararı ve ölçülülük yönünden denetlenmesidir.

Kentsel Dönüşüm Davalarında Avukat Ne Yapar?

Kentsel dönüşüm avukatı hem idari yargı hem adli yargı davalarını takip eder. Çünkü kentsel dönüşüm sürecinde bazı uyuşmazlıklar idari işlemden, bazıları özel hukuk sözleşmesinden kaynaklanır.

Başlıca kentsel dönüşüm davaları şunlardır:

Riskli yapı tespitinin iptali davası,
riskli alan kararının iptali davası,
rezerv yapı alanı kararının iptali davası,
tahliye ve yıkım işleminin iptali,
pay satış işleminin iptali,
yapı ruhsatı veya iskân işlemine karşı dava,
imar planı iptal davası,
kamulaştırma kararının iptali,
bedel tespiti ve tescil davası,
müteahhide karşı gecikme tazminatı davası,
eksik ve ayıplı iş davası,
sözleşmenin feshi davası,
tapu iptal ve tescil davası,
kira yardımı ret kararına karşı dava,
harç ve vergi iadesi davaları.

Kentsel dönüşüm avukatı, her dava için doğru mahkemeyi, doğru süreyi, doğru hasmı ve doğru delil stratejisini belirler. Yanlış mahkemede açılan dava, özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kısa süreler nedeniyle ciddi hak kaybına neden olabilir.

Malikler Kentsel Dönüşüm Avukatına Ne Zaman Başvurmalıdır?

En doğru zaman, riskli yapı tespiti yapılmadan veya müteahhit ile masaya oturulmadan önceki aşamadır. Ancak uygulamada çoğu malik avukata ancak sorun çıktıktan sonra başvurur. Örneğin müteahhit işi yarım bırakır, tapular devredilmiştir, kira yardımı ödenmemiştir, iskân alınamamıştır veya karara katılmayan maliklerin pay satışı başlamıştır.

Oysa kentsel dönüşümde önleyici hukuk hizmeti, dava hizmetinden çok daha değerlidir. Avukat baştan sürece dahil olduğunda;

sözleşme güvenli kurulur,
arsa payı devri aşamalı yapılır,
müteahhit teminat altına alınır,
malik kararları usule uygun alınır,
mirasçı ve vekâlet sorunları çözülür,
harç ve vergi muafiyetleri planlanır,
kira yardımı süresi kaçırılmaz,
pay satışı usulsüzlükleri önlenir,
ruhsat ve iskân süreçleri takip edilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı yalnızca dava açan kişi değil; dönüşüm projesinin hukuki risk yöneticisidir.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm avukatı seçerken yalnızca genel dava tecrübesine bakmak yeterli değildir. Bu alan; imar, idare, tapu, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmesi, kamulaştırma ve miras hukukunun kesişim noktasındadır. Bu nedenle avukatın 6306 sayılı Kanun uygulamasını, güncel yönetmelik değişikliklerini, pay satışı sürecini, müteahhit sözleşmesi risklerini ve idari dava sürelerini bilmesi gerekir.

İyi bir kentsel dönüşüm avukatı;

tapuyu okur,
arsa payını hesaplar,
mirasçılık ve vekâlet sorunlarını görür,
müteahhit teklifindeki riskleri tespit eder,
sözleşmeye teknik ve hukuki güvence koyar,
idari dava süresini kaçırmaz,
pay satış dosyasındaki usulsüzlükleri yakalar,
maliklerin ekonomik menfaatini korur,
müvekkile yalnızca dava değil strateji sunar.

Kentsel dönüşüm avukatının görevi, müvekkiline “her dava kazanılır” demek değildir. Doğru görev, sürecin risklerini açıkça göstermek, hukuken güçlü ve zayıf noktaları belirlemek, müvekkilin ekonomik hedefini hukuki güvenceye bağlamak ve olası uyuşmazlıkları baştan önlemektir.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Hazırladığı Temel Belgeler

Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tarafından hazırlanan veya incelenen belgeler oldukça fazladır. Bunların başlıcaları şunlardır:

Riskli yapı raporuna itiraz dilekçesi,
riskli yapı iptal davası dilekçesi,
malik toplantı çağrısı,
malik karar tutanağı,
salt çoğunluk karar metni,
karara katılmayan malike teklif bildirimi,
kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
teknik şartname,
müteahhit teminat protokolü,
arsa payı devri protokolü,
kira yardımı başvuru dilekçesi,
harç muafiyeti başvurusu,
pay satışı itiraz dilekçesi,
yıkım işleminin iptali davası,
kamulaştırma iptal davası,
bedel itiraz dilekçesi,
müteahhide ihtarname,
sözleşme fesih bildirimi,
tapu iptal ve tescil davası,
eksik ve ayıplı iş davası.

Bu belgelerin her biri somut olaya göre hazırlanmalıdır. Kentsel dönüşümde matbu dilekçe veya hazır sözleşme kullanmak ciddi risk doğurur. Her binanın arsa payı, malik yapısı, imar durumu, müteahhit teklifi, riskli yapı süreci ve hukuki problemi farklıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapıların güvenli yapılara dönüştürülmesi sürecinde maliklerin, kiracıların, müteahhitlerin ve diğer hak sahiplerinin hukuki haklarını koruyan kişidir. Bu alan; 6306 sayılı Kanun, uygulama yönetmeliği, imar hukuku, idare hukuku, tapu hukuku, kat mülkiyeti hukuku, borçlar hukuku, miras hukuku ve kamulaştırma hukukunun birlikte uygulanmasını gerektirir. Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatının görevi yalnızca dava açmak değil; sürecin başından sonuna kadar hukuki güvenliği sağlamaktır.

Kentsel dönüşüm avukatı riskli yapı tespitinden başlayarak malik kararları, salt çoğunluk hesabı, müteahhit sözleşmesi, arsa payı devri, pay satışı, kira yardımı, ruhsat, iskân, tapu işlemleri, kamulaştırma ve dava süreçlerine kadar her aşamada görev alır. 6306 sayılı Kanun’un amacı sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak olsa da, bu amaç gerçekleştirilirken maliklerin mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, usul güvenceleri ve ekonomik menfaatleri korunmalıdır.

Özellikle güncel yönetmelik değişiklikleriyle birlikte kentsel dönüşüm süreçlerinde toplantı, karar alma, satış, tapu ve uygulama usulleri daha teknik hale gelmiştir. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğinin Resmî Gazete’de yayımlandığı resmi duyurularla açıklanmış olup, bu tür değişiklikler maliklerin, müteahhitlerin ve uygulayıcıların süreci güncel mevzuata göre yürütmesini zorunlu kılmaktadır.

Sonuç olarak kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı sürecini yalnızca “bina yıkılıp yeniden yapılacak” düzeyinde ele almaz. Avukat; tapu kayıtlarını inceler, malik yapısını çözer, mirasçıları belirler, vekâletnameleri kontrol eder, müteahhit sözleşmesini güvenceye alır, arsa payı devrini aşamalı kurar, idari süreleri takip eder, dava risklerini yönetir ve müvekkilin taşınmaz üzerindeki hakkını korur. Kentsel dönüşüm süreci doğru hukuki destekle yürütülürse malik için güvenli bir yenilenme fırsatı olur; hukuki destek olmadan yürütülürse tapu kaybı, düşük bedel, geciken inşaat, iskânsız yapı, pay satışı ve uzun süren davalarla sonuçlanabilir.