İHALENİN FESHİ

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.  İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

 İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.

 Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir.

 Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davasının açılmaması hâlinde hükmedilen para cezasının 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.  Teminatın veya üçüncü fıkra uyarınca yatırılması gereken harcın yatırılmaması veya eksik yatırılması suretiyle ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme tebliğ edeceği muhtırada, iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde ihalenin feshi talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Mahkeme, süresi içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini reddeder.

 İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi;

1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle,
2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle,
3. İşin esasına girerek,

talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, beşinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır.[54]

 İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.[55]

 Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar. İcra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir.

İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hale getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir.

Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.[56]

İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.

Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

Tescil için tapuya tebliğ ve zorla çıkarma:

Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır.

 Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. (Ek cümle:24/11/2021-7343/28 md.) Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.

Avukatın Önemi

🔑 İhalenin Feshinde Uzman Bir Avukatın Sağladığı 5 Temel Katkı

 1. %10 Para Cezası Riskini Bertaraf Etmek

İİK m. 134 uyarınca, ihalenin feshi talebi reddedildiğinde mahkeme, davanın reddine karar vermekle kalmaz; ihale bedelinin %10’u tutarında idari para cezasını davayı açana yüklemek zorundadır.

Avukatın Rolü: Yargıtay içtihatlarına göre “zarar unsurunun” gerçekleşip gerçekleşmediğini ve iddianızın hukuken geçerli bir fesih sebebi oluşturup oluşturmadığını önceden analiz eder. Altı boş veya süresi geçmiş davalar açılmasını engelleyerek sizi yüz binlerce lirayı bulabilecek ceza riskinden korur.

2. İcra Dosyasındaki Usul Hatalarını ve “Tebligat Sakatlıklarını” Yakalamak

İhalenin feshi davalarının %80’i satış öncesi idari adımlardaki usulsüzlüklerden kazanılır.

Avukatın Rolü: İcra dosyasının satış safhasını (kıymet takdiri, satış ilanı, tebligat parçaları) ince eleyip sık dokur.

• Satış ilanının borçluya, alacaklıya veya ipotek sahibine usulsüz tebliğ edilip edilmediğini (Tebligat Kanunu kurallarına aykırılık),

• İlandaki bilgilerin (yüzölçümü, imar durumu, ruhsat kaydı vb.) eksik veya yanıltıcı yazılıp yazılmadığını,

• Muhammen bedelin belirlenmesindeki açık hataları tespit eder.

3. Sıkı Hak Düşürücü Sürelerin Yönetimi

İhalenin feshi davası açma süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 GÜNDÜR.

Avukatın Rolü: Eğer satış ilanı usulüne uygun tebliğ edilmemişse veya ihalede fesat sonradan öğrenilmişse, 7 günlük sürenin başlama anı “öğrenme tarihi” olarak esas alınır. Avukat, öğrenme tarihini hukuki delillerle ispatlayarak sürenin kaçmasını ve hakkın düşmesini engeller.

4. İhaleye Fesat Karıştırılmasını ve Müşteri Kaçırmayı İspatlamak

İhale anında katılımın engellenmesi, pey süren kişilere para teklif edilerek çekilmelerinin sağlanması veya tehdit edilmesi gibi ihaleye fesat karıştırma hallerinin tespiti ve ispatı zordur.

Avukatın Rolü: Kamera kayıtları, tanık beyanları, icra tutanakları ve kolluk raporlarını mahkemeye sunarak haksız ihalenin iptalini sağlar.

5. İhaleyi Kazanan Alıcı veya Alacaklı Tarafın Haklarını Korumak

İhalenin feshi davası sadece malı satılan borçlu için değil, ihaleye girip malı alan dürüst alıcı (ihale alıcısı) veya alacaklıiçin de kritik aşamadır.

Avukatın Rolü: İhaleyi kazanan alıcının haklarını savunarak borçlunun usulsüz ve sadece süreci uzatma amaçlı (kötüniyetli) açtığı davaları hızlıca reddettirir; ihale konusu malın tescilini ve teslimini hızlandırır.