Düzenleme Ortaklık Payından Doğan Hukuki Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Giriş

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde kamusal alanların (yol, park, yeşil alan gibi) temin edilmesi amacıyla, arsa sahiplerinden belirli bir oranda yapılan kesinti anlamına gelir. DOP, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında ise valilikler tarafından uygulanır. Ancak DOP uygulaması, mülkiyet haklarını sınırlandırdığı için hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu makalede, DOP uygulamasında yaşanan hukuki uyuşmazlıklar ve çözüm yolları detaylandırılacaktır.

1. Düzenleme Ortaklık Payının Hukuki Niteliği

DOP, kamu yararı gözetilerek yapılan bir uygulamadır. Bu nedenle, DOP kapsamında yapılan kesintiler zorunluluk arz eder ve mülk sahibinin rızası aranmaksızın gerçekleştirilir. DOP’un temel amacı, düzenlemeye tabi alanlardaki kamusal ihtiyaçların karşılanmasını sağlamaktır. Ancak bu uygulamanın mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıması nedeniyle sınırlarının kesin bir şekilde çizilmesi gerekir. İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, DOP oranı %45’i geçmemelidir. Aksi takdirde hukuki uyuşmazlıkların çıkması kaçınılmazdır.

2. Düzenleme Ortaklık Payından Doğan Hukuki Uyuşmazlıklar

DOP uygulamalarında sıklıkla karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar, oranın aşılması, mülkiyet hakkına müdahale, adil olmayan uygulamalar ve DOP alanlarının amacına uygun kullanılmaması gibi başlıklarda yoğunlaşmaktadır. Aşağıda bu uyuşmazlık türleri detaylandırılmıştır:

2.1. DOP Oranının %45 Sınırını Aşması

Kanunen DOP oranı %45’i geçmemelidir. Ancak bazı belediyeler, bu oranı aşarak mülk sahiplerinden daha fazla arazi kesintisi yapabilir. Bu tür durumlarda mülk sahipleri, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle itiraz edebilir.

Çözüm Yolu:
Bu durumla karşılaşan mülk sahipleri, idari yargıda iptal davası açarak DOP oranının %45’i aştığını kanıtlayabilir. Mahkeme, oran aşımını tespit ederse DOP uygulamasının iptaline karar verebilir veya aşan kısım için kamulaştırma bedelinin ödenmesine hükmedebilir.

2.2. Mülkiyet Hakkına Müdahale

DOP uygulaması, mülk sahiplerinin taşınmazları üzerinde sınırlama getirdiği için mülkiyet hakkını sınırlayıcı bir etki yaratır. Özellikle büyük çaplı kesintiler, mülk sahipleri tarafından mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilebilir.

Çözüm Yolu:
Mülk sahipleri, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini öne sürerek dava açabilir. Bu tür davalarda mahkemeler, DOP uygulamasının kamusal yarar amacına hizmet edip etmediğini değerlendirir. Eğer kesintinin kamusal yarar ilkesine aykırı olduğu sonucuna varılırsa, dava lehine sonuçlanabilir.

2.3. Eşitlik İlkesinin İhlali

DOP uygulamasında eşitliğe aykırı bir şekilde, bazı taşınmazlardan diğerlerine göre daha fazla kesinti yapılması veya bazı alanlarda avantaj sağlanması, eşitlik ilkesine aykırılık teşkil eder.

Çözüm Yolu:
Bu durumda mülk sahipleri, idari yargıda iptal davası açabilir. Eşitlik ilkesinin ihlali, belediyenin keyfi uygulamaları sonucunda oluşmuşsa, mahkemeler bu durumu inceleyerek iptal kararı verebilir. Dava sürecinde bilirkişi raporları ile eşitliğin sağlanıp sağlanmadığına dair deliller sunulabilir.

2.4. DOP Kapsamında Alınan Alanların Amaç Dışı Kullanımı

DOP kapsamında alınan araziler sadece kamusal hizmet amacıyla kullanılmalıdır. Ancak bazı belediyeler, bu alanları özel veya ticari projelere tahsis ederek amacına aykırı kullanım yaratabilir. Bu tür uygulamalar, mülk sahipleri tarafından mülkiyet hakkının ihlali olarak yorumlanır.

Çözüm Yolu:
DOP’un amacı dışında kullanımı durumunda mülk sahipleri, idari yargıda dava açarak bu uygulamaya itiraz edebilir. Mahkemeler, alanın kamusal yarar amacıyla kullanılıp kullanılmadığını değerlendirir ve aksi durumlarda iptal kararı verebilir. Bu durumda kamulaştırma bedelinin ödenmesi de talep edilebilir.

2.5. DOP Alanlarının Yetersiz Kalması ve Ek Kamulaştırma İhtiyacı

DOP uygulaması sonucunda kamusal alanlar için yeterli miktarda arazi elde edilemeyebilir. Bu durumda belediyeler, eksik alanları tamamlamak için kamulaştırma yapmayı tercih edebilir. Ancak kamulaştırma bedelinin ödenmemesi, mülk sahiplerinin itirazlarına yol açabilir.

Çözüm Yolu:
Kamulaştırma bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda, mülk sahipleri kamulaştırma bedelini almak için dava açabilir. Mahkeme, kamulaştırma bedelinin tespiti ve ödenmesi hususunda karar verebilir.

3. Düzenleme Ortaklık Payı Uyuşmazlıklarında Hukuki Çözüm Yolları

DOP uygulamasından doğan hukuki uyuşmazlıkların çözümünde genellikle idari yargı yolu tercih edilir. Aşağıda, DOP uyuşmazlıklarında başvurulabilecek hukuki çözüm yolları sıralanmıştır:

3.1. İdari İptal Davası

DOP uygulaması nedeniyle hakları ihlal edilen mülk sahipleri, idari yargıda iptal davası açabilir. Bu dava ile, DOP uygulamasının yasal sınırları aşması veya eşitlik ilkesine aykırılık taşıması durumunda iptali sağlanabilir. Davanın sonucunda belediye veya valilik, ilgili alanları iade etmek veya bedel ödemek zorunda kalabilir.

3.2. Kamulaştırma Bedeli Talebi Davası

DOP uygulamasında kanuni sınırlar aşıldığında veya amacına uygun olmayan bir kesinti yapıldığında, mülk sahipleri kamulaştırma bedeli talep edebilir. Bu davalarda, kamulaştırma bedelinin tespiti için bilirkişi incelemesi yapılır ve mülk sahibine ödeme yapılması sağlanır.

3.3. Uzlaşma ve Müzakere

Bazı durumlarda belediye veya valilik, mülk sahipleri ile uzlaşma yolunu tercih edebilir. Uzlaşma durumunda, dava süreci başlamadan anlaşma sağlanabilir. Mülk sahipleri, belediye ile müzakere ederek kamusal alan temini için DOP oranlarının veya kamulaştırma bedelinin düzenlenmesini talep edebilir.

3.4. Tazminat Davası

DOP uygulaması sonucunda mülk sahibinin uğradığı zararın giderilmesi için tazminat davası açılabilir. Bu davada, DOP uygulaması sonucu mülkiyet hakkı ihlal edilen mülk sahipleri, uğradıkları maddi zararları talep edebilir.

Sonuç

Düzenleme Ortaklık Payı, kamusal alanların sağlanması açısından önemli bir uygulamadır ancak mülkiyet haklarına müdahale ettiği için hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. DOP uygulamasında oranın aşılması, eşitlik ilkesine aykırı uygulamalar ve amacına aykırı kullanım gibi nedenlerle mülk sahipleri, mülkiyet haklarının ihlal edildiğini düşünerek itiraz edebilirler. Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde iptal davası, kamulaştırma bedeli talebi ve tazminat davası gibi hukuki yollar tercih edilebilir. Belediyelerin veya valiliklerin, DOP uygulamalarında dikkatli olması, yasal sınırlara uyması ve kamusal yarar ilkesine göre hareket etmesi önemlidir. Böylece, DOP uygulamasının amacına uygun olarak kamusal alan temini sağlanabilir ve hak ihlallerinin önüne geçilebilir.