Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme, Hukuki Rejimi ve Sonuçları

”Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme, Hukuki Rejimi ve Sonuçları”

Giriş

Türk borçlar hukukunun en karmaşık ve uygulama alanı en yaygın karma akitlerinden biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (doktrin ve uygulamadaki adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi); bir tarafta arsa sahibinin arsadaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretmeyi üstlendiği, diğer tarafta ise yüklenicinin bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek anlaşılan kısımları arsa sahibine teslim etme borcu altına girdiği çift tipli (tam iki tarafa borç yükleyen / sinallagmatik) bir çerçeve sözleşmedir.

Sözleşmenin yapısı gereği, yüklenicinin edimi zaman içerisinde ifa edilen sürekli unsurlu bir nitelik taşırken, arsa sahibinin borcu ani ifalı mülkiyet devri niteliğindedir. Bu durum, yüklenicinin inşaatı zamanında bitirememesi veya teslim borcunu yerine getirmemesi hallerinde ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 117 ve devamı hükümleri çerçevesinde borçlunun temerrüdü genel esaslara bağlanmış olmakla birlikte; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendine özgü hukuki yapısı, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibine tanınan “sözleşmeden dönme” (cayıma) hakkının uygulanmasında özel rejimin ve içtihatların varlığını zorunlu kılmıştır.

Bu çalışmada; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşmesinin hukuki şartları, arsa sahibinin seçimlik hakları, özellikle sözleşmeden dönme (TBK m. 125/II) hakkının kullanılması, dönmenin sözleşmenin geçmişe mi yoksa geleceğe mi etkili olacağı meselesi, dönmenin 3. kişilere (yükleniciden bağımsız bölüm devralanlara) etkisi ve edimlerin iadesi rejimi akademik bir perspektifle ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

I. Yüklenicinin Temerrüdünün Hukuki Koşulları

Arsa sahibinin yükleniciye karşı borçlu temerrüdüne dayalı seçimlik haklarını (ve bu kapsamda sözleşmeden dönme hakkını) kullanabilmesi için öncelikle borçlu temerrüdünün tüm şartlarının somut olayda gerçekleşmiş olması gerekir.

                  [Yüklenicinin Temerrüdünün Koşulları]
                                    |
     +-----------------+------------+------------+-----------------+
     |                 |                         |                 |
[Muaccel Edim]  [Süre/Vade Aşımı]          [İfa İmkânı]    [İhtar / Uyarı]
 (Teslim Borcu)  (İnşaat Süresi)            (İmkânsızlık    (Vade Kesin
                                             Olmayacak)      Değilse)

A. Edimin Muaccel Olması

Borçlunun temerrüde düşebilmesi için öncelikle yüklenicinin borcunun (inşaatı tam, ayıpsız ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlayarak arsa sahibine teslim etme borcu) muaccel hale gelmiş olması şarttır. Muacceliyet, taraflarca sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin (vadenin) gelmesiyle gerçekleşir. İmar izinlerinin alınması, ruhsat süreçleri veya arsa sahibinin arsayı boş ve inşaata elverişli olarak yükleniciye teslim etmesi gibi yüklenicinin işe başlaması için zorunlu olan alacaklı edimlerinin de yerine getirilmiş olması gerekir.

B. Vadenin Geçmiş Olması ve İhtar Şartı (TBK m. 117)

TBK m. 117/I uyarınca, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle belirli bir teslim tarihi veya belirli bir süre (örneğin “ruhsat tarihinden itibaren 24 ay”) kararlaştırıldığından, TBK m. 117/II gereğince sözleşmede belirlenen günün geçmesiyle yüklenici başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden (re’sen) temerrüde düşer.

Sözleşmede kesin bir vade belirlenmemişse veya teslim tarihi belirsiz bırakılmışsa, arsa sahibinin yükleniciye edimini ifa etmesi için usulüne uygun bir ihtar çekmesi ve borcun muaccel olduğunu bildirmesi şarttır.

C. İfanın Mümkün Olması (Objektif İmkânsızlığın Bulunmaması)

Borçlu temerrüdünden söz edebilmek için edimin ifasının halen mümkün olması gerekir. Eğer inşaatın yapılması imkansız hale gelmişse (örneğin arsanın kamulaştırılması veya imar planı değişikliği ile üzerine kesin inşaat yasağı getirilmesi gibi) borçlu temerrüdü hükümleri değil, TBK m. 136 (İfa İmkânsızlığı) hükümleri uygulanır.

D. Yüklenicinin Kusuru Şartı Var mıdır?

Borçlunun temerrüde düşmesi için kusurlu olması şart değildir. Yüklenici, objektif olarak edimini zamanında yerine getirmediğinde temerrüde düşer. Ancak borçlunun kusuru, alacaklının temerrüde bağlı müspet veya menfi tazminat haklarını kullanabilmesi aşamasında aranan bir unsurdur. Yüklenici, gecikmede kendisine yüklenebilecek hiçbir kusurun bulunmadığını (örneğin deprem, sel, savaş gibi mücbir sebepleri) ispat ederse tazminat yükümlülüğünden kurtulur; ancak bu durum borcun ifa edilmediği gerçeğini ortadan kaldırmaz.

II. TBK m. 123-125 Çerçevesinde Arsa Sahibine Tanınan Süre Verme Ve Seçimlik Haklar

Yüklenici temerrüde düştüğünde, arsa sahibi doğrudan sözleşmeyi sona erdiremez. Kanun koyucu, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçluya son bir şans verilmesini ve alacaklının tutumunu netleştirmesini kurgulamıştır.

A. Ek Süre (Mehil) Verme Zorunluluğu (TBK m. 123)

TBK m. 123 uyarınca; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde bir taraf temerrüde düştüğünde, diğer taraf borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir. Arsa sahibi, yükleniciye noter aracılığıyla çekeceği ihtarname ile inşaatı tamamlayıp teslim etmesi için uygun bir ek süre tanımalıdır. Bu sürenin “uygun” olup olmadığı, inşaatın fiziki tamamlama oranına ve kalan işlerin niteliğine göre somut olaya göre takdir edilir.

B. Ek Süre Verilmesinin İstisnaları (TBK m. 124)

Aşağıdaki hallerde arsa sahibi yükleniciye ek süre vermek zorunda değildir; derhal seçimlik haklarını kullanabilir:

1. Yüklenicinin hal ve hareketlerinden veya beyanından süre verilse dahi borcunu ifa etmeyeceğinin anlaşılması (örneğin yüklenicinin şantiyeyi terk etmesi, işi bıraktığını açıklaması).

2. Yüklenicinin temerrüdü sonucunda borcun ifasının arsa sahibi için yararsız kalması.

3. Sözleşmede borcun belirli bir sürede ifa edilmemesi halinde ifanın artık kabul edilmeyeceğinin kararlaştırılmış olması (Kesin Vade).

C. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları (TBK m. 125)

Ek sürenin sonuçsuz kalması veya süre verilmesini gerektirmeyen bir halin bulunması durumunda, arsa sahibi TBK m. 125 uyarınca şu üç temel seçimlik haktan birini kullanabilir:

                            [Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları]
                                           |
         +---------------------------------+---------------------------------+
         |                                 |                                 |
 [1. Aynen İfa + Gecikme Tazminatı]   [2. İfadan Vazgeçme + Müspet Zarar]   [3. Sözleşmeden Dönme + Menfi Zarar]
   • İnşaatın bitirilmesini ister.      • İnşaatı kabul etmez.                • Sözleşmeyi geçmişe etkili fesheder.
   • Gecikilen her ay için kira kaybı   • Sözleşme ayakta kalır,              • Edimler iade edilir.
     veya cezai şart talep eder.          ifa edilmeyen kısmın parasal          • Kaçırılan fırsat ve yapılan
                                          karşılığını (müspet zarar) ister.       masraflar (menfi zarar) istenir.

1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talep Etme (TBK m. 125/I): Arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutarak inşaatın tamamlanarak teslim edilmesini ve gecikmeden doğan zararlarını (örneğin mahrum kalınan kira gelirleri veya gecikme cezası) talep edebilir.

2. Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazminini İsteme (TBK m. 125/II): Arsa sahibi ifayı reddederek, borcun zamanında ifa edilmemesinden doğan müspet zararının (sözleşme ifa edilseydi ulaşacağı mali durum ile mevcut durum arasındaki farkın) giderilmesini isteyebilir.

3. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazminini İsteme (TBK m. 125/II): Arsa sahibi sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırabilir (tasfiye eder) ve sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğramayacağı zararların (menfi zarar) ödenmesini isteyebilir.

III. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması ve Hukuki Niteliği

A. Dönme Beyanının Şekli ve Usulü

Sözleşmeden dönme, alacaklının tek taraflı irade açıklamasıyla hukuki ilişkiyi bozup sona erdiren bozucu yenilik doğuran (inşai) bir haktır. Bozucu yenilik doğuran haklar, muhataba ulaştığı andan itibaren hukuki sonuç doğurur ve kural olarak geri alınamaz veya şartlı kullanılamaz.

Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 18/III uyarınca, tacirler arasındaki veya bir tarafın tacir olduğu sözleşmelerde dönme ihbarlarının noter aracılığıyla, telgrafla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması geçerlilik/ispat şartıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapıldığından (TMK m. 706, TBK m. 237, Noterlik Kanunu m. 89), uygulamanın ve hukuki güvenliğin gereği olarak dönme iradesinin de noter kanalıyla yükleniciye ihbar edilmesi gerekir.

B. İradelerin Birleşmemesi ve Yargısal Karar Gereksinimi

Arsa sahibi noter kanalıyla sözleşmeden döndüğünü yükleniciye bildirdiğinde, yüklenici bu dönme iradesini kabul eder ve taraf iradeleri sözleşmenin feshi yönünde birleşirse, sözleşme tarafların anlaşmasıyla rızaen feshedilmiş (ikale edilmiş) olur.

Ancak yüklenici dönme iradesini kabul etmez, temerrüde düşmediğini iddia eder veya inşaatın seviyesi gerekçesiyle dönmeye karşı çıkarsa; sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması ve tapuda mülkiyet nakli/şerh içeriyor olması nedeniyle, arsa sahibinin mahkemeye başvurarak “Sözleşmeden Dönmenin Tespiti ve İptali/Tescili” davası açması gerekir. Hakim verici kararla dönme hukuken kesinleşir.

IV. Dönmenin Niteliği Meselesi: Geçmişe Etkili (Ek Tunc) mi, Geleceğe Etkili (Ek Nunc) mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde, en büyük hukuki tartışma dönmenin geçmişe mi (retrospektif) yoksa geleceğe mi (prospektif) etkili olacağı noktasında toplanmaktadır. Klasik borçlar hukuku teorisinde “dönme” (düpre) sözleşmeyi geçmişe etkili olarak sona erdirirken, “fesih” geleceğe etkili sona erdirir.

A. 1984 Tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici inşaatın büyük bir kısmını yaptıktan sonra temerrüde düşerse, sözleşmeyi geçmişe etkili sona erdirmek borçlar hukukunun adalet ve hakkaniyet ilkelerine (TMK m. 2 ve m. 4) aykırı sonuçlar doğurabilir. Bu sorunu çözmek amacıyla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1984 tarihli kararıyla dönmenin etkisine ilişkin ölçütleri belirlemiştir.

                  [YİBGK 1984/1-3 Kararı İlkesi]
                                |
         +----------------------+----------------------+
         |                                             |
[İnşaat Fiziki Seviyesi < %90]             [İnşaat Fiziki Seviyesi ≥ %90]
         |                                             |
[GEÇMİŞE ETKİLİ DÖNME]                     [GELECEĞE ETKİLİ FESİH]
 (Sözleşme Baştan İtibaren                   (Yapılan Kısım Korunur,
  Yok Sayılır)                                Yüklenici İmalatı Oranında
                                              Tapu/Hakediş Alır)

YİBGK kararına göre:

1. İnşaatın Fiziki Seviyesi Önemli Oranda Tamamlanmamışsa (Genel Kural – %90’ın Altı):

   Yüklenici inşaatın az bir kısmını yapmış veya hiç yapmamışsa (fiziki gerçekleşme oranı %90’ın altındaysa), arsa sahibinin kullandığı dönme hakkı geçmişe etkili (klasik dönme) sonuç doğurur. Sözleşme baştan itibaren yok sayılır.

2. İnşaatın Fiziki Seviyesi İleri Bir Aşamaya Ulaşmışsa (İstisna – %90 ve Üzeri):

   Yüklenici inşaatın büyük bir bölümünü (kabule zorlanabilecek, fiziki olarak %90 ve üzeri bir seviyeyi) tamamlamış ancak kalan küçük bir kısmı bitiremeyerek temerrüde düşmüşse; dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereğince arsa sahibi sözleşmeyi geçmişe etkili olarak feshedemez. Burada kullanılması gereken hak geleceğe etkili fesih olarak kabul edilir.

B. Geçmişe Etkili Dönmenin Hukuki Sonuçları

Sözleşmeden geçmişe etkili dönüldüğünde, sözleşme ilişkisi kurulduğu günden itibaren ortadan kalkar.

• Mülkiyetin Durumu: Arsa sahibinin yükleniciye veya yüklenicinin gösterdiği 3. kişilere devrettiği tapu payları dayanaksız kalır. Arsa sahibi, TMK m. 1025 (Yolsuz Tescil) uyarınca tapu iptal ve tescil davası açarak tapuların tekrar kendi adına tescil edilmesini sağlar.

• Yapılan İmalatın Durumu (Sebepsiz Zenginleşme): Yüklenici, arsa üzerinde yaptığı imalatın (fiziki yapının) mülkiyetini arsa sahibine bırakmak zorundadır (Arazinin mütemmim cüzü olma kuralı – TMK m. 684). Ancak arsa sahibi, kendi arsası üzerinde kalan bu yapılaşma sebebiyle sebepsiz zenginleşmiş sayılır. Yüklenici, yaptığı faydalı imalatların faydalı giderler (gerekli ve faydalı masraflar) oranında parasal karşılığını (piyasa rayicine göre yararlı imalat bedelini) arsa sahibinden talep edebilir.

C. Geleceğe Etkili Feshin Hukuki Sonuçları

İnşaat fiziki olarak %90 ve üzeri bir seviyede tamamlanmış ve geleceğe etkili fesih gerçekleşmişse:

• Yüklenici, tamamladığı imalat oranına denk gelen bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mülkiyetini almaya hak kazanır.

• Arsa sahibi, eksik kalan %10’luk imalat kısmını kendisi tamamlar veya başka bir müteahhide tamamlatır. Bu tamamlama masraflarını (nam ve hesabına ifa) ve gecikmeden doğan zararlarını yüklenicinin hakedişinden (ona düşecek tapu paylarından) mahsup eder.

• Sözleşme ileriye dönük olarak sona erdiği için geçmişteki tapu devirleri geçerliliğini korur; sadece eksik işlere tekabül eden haklar tasfiye edilir.

V. Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere (Yükleniciden İrtifak/Arsa Payı Devralanlara) Etkisi

Kat karşılığı inşaat uygulamasında yükleniciler, finansman sağlamak amacıyla henüz inşaat devam ederken kendilerine düşen bağımsız bölümleri veya bu bölümlere denk gelen arsa paylarını “Satış Vaadi Sözleşmesi” ile veya doğrudan tapuda devrederek 3. kişilere satmaktadırlar. Yüklenicinin temerrüdü sebebiyle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde bu 3. kişilerin durumu en kritik hukuki uyuşmazlıklardan biridir.

[Arsa Sahibi] ---> (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) ---> [Yüklenici]
      |                                                        |
(Sözleşmeden Dönme)                                  (Alacağın Devri /
      |                                               Ön Satış Sözleşmesi)
      v                                                        v
[Tapu İptal / Tescil Talebi] <--------------------------- [3. Kişi (Alıcı)]

A. Alacağın Devri Hükümleri Çerçevesinde Değerlendirme

Yüklenicinin henüz tamamlamadığı inşaatta 3. kişiye bağımsız bölüm satması, hukuki niteliği itibariyle TBK m. 183 ve devamında düzenlenen “Alacağın Devri” (Temlik) niteliğindedir. Yüklenici, arsa sahibinden gelecekte hak kazanacağı bağımsız bölümün mülkiyetini isteme hakkını (alacağını) 3. kişiye devretmektedir.

Alacağın devrinde genel kural (TBK m. 188) uyarınca; borçlu (arsa sahibi), devredene (yükleniciye) karşı sahip olduğu tüm def’i ve itirazları, alacağı devralan 3. kişiye karşı da ileri sürebilir.

B. 3. Kişilerin İyiniyet İddiasının Gözetilmemesi (TMK m. 1024 – Yolsuz Tescil)

Arsa sahibi, yükleniciye avans niteliğinde tapuda arsa payı devretmiş ve yüklenici de bu payı 3. kişiye satmış olsa bile; sözleşmeden geçmişe etkili dönüldüğünde, yüklenicinin mülkiyet kazanma hukuki sebebi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) ortadan kalkar.

• Yargıtay’ın Yerleşik İçtihatları: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili hukuk dairelerinin istikrarlı kararlarına göre; kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapudan pay devralan 3. kişiler, arsadaki inşaatın henüz tamamlanmadığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebileceğini bilen veya bilmesi gereken kişiler konumundadır.

• Bu nedenle 3. kişiler, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmünden yararlanamazlar.

• Arsa sahibi, sözleşmeden döndüğünde 3. kişiler adına kayıtlı olan tapu paylarının da iptali ile kendi adına tescilini (TMK m. 1025) talep edebilir.

C. 3. Kişilerin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Tapuları arsa sahibi tarafından iptal edilen 3. kişilerin, arsa sahibine karşı mülkiyet iddiasında bulunma hakları kalmaz. Ancak bu kişilerin yükleniciye karşı hukuki korunma yolları mevcuttur:

1. Yükleniciye Karşı Ödenen Bedelin İadesi: 3. kişiler, TBK m. 112 (Sözleşmeye Aykırılık) veya sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca yükleniciye ödedikleri satış bedelini güncellenmiş rayiç değeri üzerinden tazminat olarak isteyebilirler.

2. Yüklenicinin Arsa Sahibinden İsteyebileceği İmalat Bedeline Haciz/Müdahale: Yüklenici geçmişe etkili dönme sebebiyle arsa sahibinden yararlı imalat bedelini (sebepsiz zenginleşme) isteyebileceğinden, 3. kişiler bu alacak üzerine hukuki süreç başlatabilirler.

VI. Dönme Halinde Tazminat ve Edimlerin İadesi Rejimi

Sözleşmeden geçmişe etkili dönüldüğünde tarafların hukuki durumları ve talep edebilecekleri tazminat kalemleri spesifik kurallara tabidir.

A. Menfi Zararın Tazmini (TBK m. 125/II)

TBK m. 125/II uyarınca sözleşmeden dönen arsa sahibi, yükleniciden menfi zararının (olumsuz zarar) tazminini isteyebilir. Menfi zarar; sözleşmenin geçersizliğine güvenilmeseydi uğranılmayacak olan zarardır.

• Menfi Zarar Kapsamına Giren Kalemler:

  • Sözleşme yapılırken ödenen noter masrafları, harçlar, mimari proje masrafları ve vergi harcamaları.

  • İmar, ruhsat veya zemin etüdü için arsa sahibince yapılan belgelendirilebilir harcamalar.

  • Kaçırılan Fırsat Zararı (Verilen Fırsat Kaybı): Arsa sahibinin aynı dönemde başka bir yükleniciyle benzer/daha avantajlı koşullarda sözleşme yapma fırsatını bu yüklenici sebebiyle kaçırmış olmasından doğan somut kayıplar.

• Kapsama Girmeyen Kalemler (Müspet Zarar / Gecikme Tazminatı): Arsa sahibi sözleşmeden döndüğü için artık gecikme cezası, mahrum kalınan kira kaybı veya inşaatın tamamlanması halindeki değer artışı (müspet zarar) talep edemez. Çünkü dönme ile sözleşme hiç yapılmamış hale gelmiştir; yapılmamış bir sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan kar kaybı istenemez.

B. Edimlerin Karşılıklı İadesi (Likit Tasfiye)

Sözleşmeden dönülmesiyle birlikte taraflar aldıklarını iade etmekle yükümlüdür:

1. Arsa Sahibinin İade Borcu: Yüklenicinin arsa üzerinde meydana getirdiği fiziki imalatın arsa sahibine sağladığı somut ekonomik fayda (objektif yararlı imalat bedeli) hesaplanır. Arsa sahibi bu bedeli yükleniciye ödemekle yükümlüdür.

2. Yüklenicinin İade Borcu: Yüklenici, avans olarak devredilmiş olan tüm arsa paylarını ve tapuları arsa sahibine iade etmek (iptaline rıza göstermek) zorundadır. Ayrıca teslim edilmiş araç, gereç veya ön ödeme varsa bunlar da iade edilir.

VII. Yargılama Usulü, İspat Yükü ve Görevli Mahkeme

A. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan dönme, tapu iptal ve tescil ile tazminat davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. (Taraflardan her ikisinin de tacir olması ve uyuşmazlığın ticari işletmeyle ilgili olması halinde Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir. Arsa sahibinin Tüketici Kanunu kapsamında ‘tüketici’ sayıldığı istisnai hallerde Tüketici Mahkemeleri de görevli olabilir.)

• Yetkili Mahkeme: Dava, tapu iptal ve tescil talebini de içeriyorsa HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı geçerlidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır.

B. İspat Yükü ve Bilirkişi İncelemesi

Davacının (arsa sahibinin) yüklenicinin temerrüde düştüğünü ve teslim süresinin geçtiğini ispat etmesi yeterlidir. Buna karşılık yüklenici;

• İnşaatı zamanında teslim ettiğini,

• Veya gecikmenin arsa sahibinden (örneğin projelerin geç onaylanması, arsanın geç teslimi, sürekli tadilat talepleri) veya mücbir sebeplerden kaynaklandığını ispatlamakla yükümlüdür.

Mahkeme, yargılama aşamasında mutlaka inşaat mühendisi, mimar ve mülk bilirkişilerinden oluşan bir heyet marifetiyle keşif yapar. Bu keşifte inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi (%) kesin olarak tespit edilir ve dönmenin geçmişe mi yoksa geleceğe mi etkili olacağı bu oran üzerinden karara bağlanır.

VIII. Hukuki Süreç Değerlendirme Ve Karşılaştırma Tablosu

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibinin mülkiyet hakkını ve ekonomik beklentilerini doğrudan tehdit eden ağır bir borca aykırılık halidir. Böyle bir durumda TBK m. 123-125 hükümleri uyarınca usulüne uygun ek süre veren veya ek süre verilmesi gerekmeyen hallerde derhal hareket eden arsa sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Sözleşmeden dönme hukuki niteliği itibariyle bozucu yenilik doğuran bir hak olup, geçmişe etkili sonuç doğurur. Geçmişe etkili dönme halinde sözleşme baştan itibaren ortadan kalkar; arsa sahibi yükleniciye ve yükleniciden bağımsız bölüm devralan 3. kişilere devredilen arsa paylarının tapularını iptal ettirerek kendi adına tescil ettirebilir. Yükleniciden arsa payı alan 3. kişilerin TMK m. 1023 anlamında iyiniyet iddiası Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir.

Ancak Yargıtay’ın 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90 ve üzeri bir seviyeye ulaşmışsa, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereğince sözleşmeden geçmişe etkili dönülemez; ancak geleceğe etkili fesih yapılabilir.

Arsa sahibinin sözleşmeden geçmişe etkili dönmesi durumunda tazminat hakkı menfi zarar ile sınırlıdır; gecikme cezası veya kira kaybı gibi müspet zararlar talep edilemez. Yüklenici ise arsa sahibine bıraktığı yapının yararlı imalat bedelini sebepsiz zenginleşme esaslarına göre isteyebilir. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı sebebiyle, arsa sahiplerinin noter ihtarname süreçlerinden mahkemedeki bilirkişi incelemelerine kadar olan adımları süre ve şekil kurallarına kılı kırk yaracak şekilde dikkat ederek yürütmesi gerekmektedir.