Arsa payı karşılığı inşaatta müteahhit daireleri üçüncü kişilere satarsa arsa sahibi ne yapabilir?

”Arsa payı karşılığı inşaatta müteahhit daireleri üçüncü kişilere satarsa arsa sahibi ne yapabilir?”

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS), Türk borçlar hukukunda kanunda açıkça düzenlenmemiş, uygulamanın ve Yargıtay içtihatlarının şekillendirdiği, birden fazla sözleşme tipine ait unsurları bünyesinde barındıran karma ve çift tipli bir sözleşmedir. Söz konusu hukuki ilişkide arsa sahibi, taşınmazındaki belirli arsa paylarının mülkiyetini müteahhide (yükleniciye) devretme borcu altına girerken; müteahhit ise bu arsa üzerinde kararlaştırılan projeye ve teknik şartnameye uygun bir bina inşa ederek, arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız bir şekilde teslim etme edimini üstlenmektedir.

Ancak uygulamada, müteahhitlerin finansman ihtiyacını karşılamak veya kâr elde etmek amacıyla, inşaat sürecinin başında veya devam ederken kendilerine düşecek olan ya da henüz hak kazanmadıkları bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattıklarına sıklıkla rastlanmaktadır. Müteahhidin bu satışı gerçekleştirmesinden sonra inşaatı yarım bırakması, ayıplı/eksik ifada bulunması veya borcunu hiç yerine getirmemesi durumunda; arsa sahibi, müteahhit ve iyi/kötü niyetli üçüncü kişiler arasında derece derece karmaşıklaşan bir hukuki ihtilaf doğar.

I. Müteahhit ile Üçüncü Kişi Arasındaki Hukuki İlişkinin Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Müteahhit ile taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi arasındaki ilişki, tarafların sözleşmeye verdikleri isimden (örneğin “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”, “Haricen Satış Sözleşmesi” veya “Daire Satış Sözleşmesi”) bağımsız olarak, hukuki niteliği itibarıyla Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 183. ve devamı maddelerinde düzenlenen “Alacağın Temliki” (Alacağın Devri) hükümlerine tabidir.

Alacağın Temliki Niteliği: Müteahhit, arsa sahibiyle akdettiği ana sözleşme uyarınca, inşaatı tamamladığı oranda arsa sahibinden bağımsız bölümlerin tapusunun kendi adına tescil edilmesini isteme şeklinde bir kişisel hak (alacak hakkı) elde eder. Müteahhit, üçüncü kişiyle yaptığı sözleşmeyle doğmuş veya doğacak olan bu alacak hakkını üçüncü kişiye devreder. Dolayısıyla üçüncü kişi, doğrudan arsa sahibinden bir ayni hak (mülkiyet hakkı) değil, müteahhidin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hakkı devralmış olur.
Şekil Şartı (TBK m. 184): Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin 3. kişiye bağımsız bölüm satması (alacağın temliki) her ne kadar TBK m. 184 gereği adi yazılı şekilde yapılabilse de; uygulamada bu sözleşmeler çoğunlukla Gayrimenkul Satış Vaadı şeklinde yapıldığı için Noterlik Kanunu m. 89 ve TMK m. 1009 uyarınca noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir.
Bağımlı Hak Niteliği: Üçüncü kişinin müteahhitten devraldığı hak, müteahhidin arsa sahibine karşı olan ana borcunu ifa etmesine sıkı sıkıya bağlı fer’i (bağımlı) bir haktır. Müteahhit arsa sahibine karşı edimini (inşaatı eksiksiz ve süresinde teslim etme) yerine getirmediği sürece, devralan üçüncü kişi de arsa sahibinden tapu devrini veya bağımsız bölümün kendisine teslimini talep edemez.

II. Arsa Sahibinin Müteahhidin Temerrüdü Durumunda Kullanabileceği Hukuki Haklar

Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi, inşaatı tamamen durdurup kaçması veya teknik şartnameye aykırı imalat yapması hallerinde, arsa sahibi TBK’nın genel borçlu temerrüdü hükümleri (TBK m. 123-125) çerçevesinde aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:

1. İnşaatın Aynen İfası ve Gecikme Tazminatı

Arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeyerek ayakta tutabilir ve müteahhitten inşaatı tamamlamasını (aynen ifa) isteyebilir. Bu süreçte yaşanan gecikmeler nedeniyle oluşan kira kaybı, cezai şart veya diğer yoksun kalınan kârlar tazminat olarak talep edilebilir.

Müteahhit inşaatı tamamen terk etmişse, arsa sahibi mahkemeden TBK m. 113 uyarınca “Nama İfaya İzin” talep edebilir. Bu yolla arsa sahibi, mahkeme kararıyla yetkilendirilerek yarım kalan inşaatı müteahhit hesabına kendisi veya başka bir yüklenici aracılığıyla tamamlar ve yapılan tüm masrafları müteahhitten tahsil eder.

2. Sözleşmeden Geriye Etkili Dönme (TBK m. 125/II)

Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin en radikal ve etkili seçeneği sözleşmeden geriye etkili dönmektir (ex tunc fesih).

Hukuki Sonuçlar: Sözleşmeden geriye etkili dönüldüğünde, sözleşme kurulduğu andan itibaren geçersiz hale gelir. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmekle yükümlüdür.
Tapu Kayıtlarının Yolsuz Tescile Dönüşmesi: Eğer arsa sahibi, finansman kolaylığı sağlamak veya işin ilerleyişine paralel olarak müteahhide önden arsa payı (avans tapu) devretmişse, sözleşmenin feshiyle birlikte müteahhidin bu tapular üzerindeki hukuki sebebi (causa) ortadan kalkar. Tescil başından itibaren yolsuz tescil (TMK m. 1024) niteliği kazanır.
Tapu İptali ve Tescil Davası: Arsa sahibi, TMK m. 1025 maddesine dayanarak müteahhit ve müteahhitten pay devralan tüm üçüncü kişiler aleyhine tapu iptali ve tescil davası açarak gayrimenkullerin mülkiyetini tekrar kendi üzerine geçirebilir.

3. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi (YİBK 25.01.1984, E. 1983/3, K. 1984/1)

Türk hukukunda dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ve hakkaniyet ilkesi gereği, müteahhit inşaatın çok büyük bir bölümünü (doktrin ve Yargıtay uygulamasına göre kural olarak %90 ve üzerini) tamamlamışsa, geriye etkili dönme arsa sahibine orantısız bir zenginleşme sağlarken müteahhidi mahvedeceğinden kabul edilmez.

Bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak feshedilir (ex nunc).
Müteahhit, fiziki olarak tamamladığı oran nispetinde bağımsız bölüme hak kazanır.
Arsa sahibi, eksik kalan %10’luk kısım veya mevcut ayıplar için müteahhidin hak kazandığı daireler üzerinde mahsup yapar veya zararının tazminini ister.

III. Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu ve Arsa Sahibinin İmkânları

Arsa sahibinin üçüncü kişilere karşı hukuki pozisyonu, müteahhit ile üçüncü kişi arasındaki devir işleminin şekline ve inşaatın durumuna göre iki farklı senaryoda şekillenir:

A. Senaryo 1: Müteahhit Üçüncü Kişiye Sadece Sözleşme Yapmışsa (Tapu Devredilmemişse)

Bu olasılıkta müteahhit, üçüncü kişiye tapuda devir yapmamış, sadece noterden veya haricen bir alacağın temliki/satış vaadi sözleşmesi imzalamıştır. Üçüncü kişi, inşaat bitince tapusunu arsa sahibinden devralacağını varsaymaktadır.

Arsa Sahibinin İleri Sürebileceği Def’iler (TBK m. 188): Alacağın devrinde, borçlu (arsa sahibi), devredene (müteahhide) karşı sahip olduğu tüm savunma ve def’i haklarını devralana (üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.
Sonuç: Müteahhit edimini yerine getirmediği için arsa sahibi üçüncü kişiye karşı, “Müteahhit binayı bitirmedi, bu nedenle sözleşme uyarınca tapu devri yapma borcum doğmadı (Ödemezlik Feshi / Ödemezlik Def’i)” diyerek tapu devrini reddedebilir. Üçüncü kişi arsa sahibini dava etse dahi bu davayı kaybeder; tek muhatabı kendisine satış yapan müteahhittir.

B. Senaryo 2: Müteahhitten Üçüncü Kişiye Tapu Devri Yapılmışsa (Avans Tapu Satarak Devir)

Uygulamada sıklıkla görülen bu senaryoda, arsa sahibi inşaat yapıldıkça devredilmek üzere müteahhide önden hisse/tapu verir. Müteahhit de bu tapuları derhal üçüncü kişilere satarak tapuda devreder.

TMK m. 1023 ve 1024 Kapsamında İyiniyet Değerlendirmesi:
- Normal şartlarda Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
- Yargıtay’ın Yerleşik ve Müstakar İçtihatları: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Daireleri (özellikle 6., 7. ve 15. Hukuk Daireleri), henüz tamamlanmamış bir inşaattan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devredilen tapuları satın alan üçüncü kişilerin TMK m. 1023 anlamında İYİNİYETLİ SAYILAMAYACAĞINI kabul etmektedir. Eğer inşaat %90 ve üzeri oranında tamamlanmışsa ve arsa sahibi sözleşmeyi ileriye etkili feshederse, Yargıtay içtihatlarına göre 3. kişilerin durumu değişir. Müteahhit tamamladığı oran nispetinde bağımsız bölüme hak kazandığı için, müteahhitten tapu devralan 3. kişilerin de tapusu iptal edilmez, tapuları koruma altına alınır.
- Gerekçe: Şantiyeyi, fiziki durumu ve henüz bitmemiş olan inşaatı gören/görebilecek durumda olan vasat bir insanın, müteahhidin bu tapuyu arsa sahibinden bir şartla (inşaatı bitirme şartıyla) aldığını, arsa sahibi ile müteahhit arasında bir sözleşme olduğunu bilmesi veya basiretli bir borçlu gibi araştırması gerekir. Bu araştırmayı yapmadan yarım inşaattan tapu alan kişi, durumun riskini üstlenmiş sayılır.
Tapu İptali ve Tescil Süreci:
- Müteahhidin temerrüdü nedeniyle arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili döndüğünde, müteahhidin üzerindeki tapular yolsuz tescile dönüştüğü gibi, müteahhitten tapu devralan üçüncü kişilerin tescilleri de baştan itibaren yolsuz tescil niteliği kazanır.
- Arsa sahibi, TMK m. 1025 gereğince mahkemeye başvurarak, dairesini müteahhitten tapu ile satın almış olan tüm üçüncü kişilerin tapu kayıtlarının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesini sağlar. Üçüncü kişiler iyiniyet iddialarını arsa sahibine karşı ileri süremezler.

IV. Hak Katmanları ve Hukuki Durum Özet Tablosu

Hukuki Durum / Senaryo	Dayanak Hüküm	Arsa Sahibinin Başvuracağı Hukuki Yol	Üçüncü Kişinin Hukuki Konumu
İnşaat Seviyesi <%90 ve Müteahhit Kaçmışsa	TBK m. 125/II, TMK m. 1025	Sözleşmeden geriye etkili dönme ve Tapu İptal-Tescil Davası.	Tapuları iptal edilir; iyiniyet iddiasında bulunamazlar (Yargıtay İçtihatı).
İnşaat Seviyesi ≥%90 ve Eksiklik Varsa	YİBK 1983/3 – 1984/1	Sözleşmenin ileriye etkili feshi ve eksik imalat bedellerinin tazmini.	Tapuları korunabilir ancak eksik imalat/ayıp oranında arsa sahibine ödeme yapılması gerekebilir.
İnşaat Durmuş Ama Sözleşme Ayaktaysa	TBK m. 113, TBK m. 125/I	Nama ifaya izin davası açarak inşaatı müteahhit namına tamamlama.	Müteahhidin borcu bitene kadar arsa sahibinden tapu devri veya teslim isteyemezler.
Müteahhit Sadece Noter Satışı Yapmışsa	TBK m. 188	Üçüncü kişiye karşı Ödemezlik Def’i ileri sürme.	Arsa sahibine karşı hiçbir ayni/kişisel hak ileri süremez; sadece müteahhide tazminat davası açabilir.

V. Usul Hukuku ve İhtiyati Tedbirin Önemi

Arsa sahibinin müteahhidin satışları karşısında hak kaybına uğramaması için usul hukukuna ilişkin şu adımları atması hayati önem taşır:

İhtarname ve Temerrüt Oluşturulması: Sözleşmeden dönme veya feshin geçerli olabilmesi için müteahhide Noter aracılığıyla uygun bir meyil verilerek temerrüt ihtarı gönderilmelidir.
İhtiyati Tedbir Kararı Alınması (HMK m. 389 vd.): Davanın açılmasıyla birlikte, davanın uzama ihtimaline binaen müteahhit veya üçüncü kişilerin bu gayrimenkulleri iyiniyetli 4. ve 5. kişilere devretmesini engellemek için tapu kütüğüne “üçüncü kişilere devredilemez” şeklinde İhtiyati Tedbir şerhi işlenmelidir.
Husumet Adaylığı: Tapu İptal ve Tescil Davası açılırken, husumetin hem borçlu müteahhide hem de tapuda malik olarak görünen tüm üçüncü kişilere birlikte (zorunlu dava arkadaşlığı çerçevesinde) yöneltilmesi şarttır.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), bünyesinde barındırdığı karma hukuki nitelik, taraflara yüklediği karşılıklı edimler ve özellikle finansman oluşturma arayışları nedeniyle Türk borçlar ve eşya hukukunun en çok uyuşmazlık üreten alanlarından birini teşkil etmektedir. Bu sözleşme tipinde müteahhidin, henüz arsa sahibine karşı asli edimi olan inşaatı tamamlayıp teslim etme borcunu ifa etmeden, kendisine devredilen veya ileride devredilmesi planlanan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması; arsa sahibi, müteahhit ve üçüncü kişiler arasında son derece hassas bir hukuki denge kurulmasını zorunlu kılmaktadır. Yapılan kapsamlı hukuki analizler, doktrindeki hakim görüşler ve Yargıtay’ın içtihatlaşmış kararları bir arada değerlendirildiğinde, ortaya çıkan ihtilafların çözümünde arsa sahibinin hukuki konumunun son derece güçlü bir koruma kalkanıyla donatıldığı açıkça görülmektedir.

Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, ayıplı/eksik ifada bulunması veya tamamen temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollar, inşaatın fiziki olarak tamamlanma oranına göre ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır. İnşaatın seviyesi %90’ın altında kaldığı durumlarda arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinin ikinci fıkrasına dayanarak sözleşmeden geriye etkili olarak dönebilir (ex tunc fesih). Sözleşmeden geriye etkili dönüldüğünde, sözleşme ilişkisi kurulduğu andan itibaren ortadan kalkacağı için tarafların birbirine verdikleri edimlerin hukuki sebebi geçersiz hale gelir. Bu durum, arsa sahibinin müteahhide veya onun aracılığıyla taşınmazı devralan üçüncü kişilere devrettiği arsa payı tapularını doğrudan etkiler. Hukuki sebebi ortadan kalkan tesciller başından itibaren “yolsuz tescil” (TMK m. 1024) niteliği kazanır.

Bu noktada en kritik tartışma, müteahhitten avans tapu devralan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik ve kemikleşmiş içtihatları, bu konuda duraksamaya yer vermeyecek kadar nettir: Henüz tamamlanmamış, şantiye halinde bulunan veya inşaat süreci devam eden bir taşınmazdan müteahhit vasıtasıyla arsa payı satın alan üçüncü kişiler, TMK m. 1023 anlamında iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Vasat bir insanın dahi inşaatın mevcut fiziki durumunu görebileceği, müteahhidin bu tapuları arsa sahibine karşı üstlendiği inşaatı bitirme şartına bağlı olarak elinde tuttuğunu bilmesi veya basiretli bir alıcı gibi araştırması gerektiği kabul edilir. Dolayısıyla, arsa sahibi TMK m. 1025 hükmü uyarınca açacağı Tapu İptali ve Tescil Davası ile, üçüncü kişilerin üzerindeki tapu kayıtlarını iptal ettirerek taşınmazların mülkiyetini tekrar kendi adına tescil ettirme hakkına sahiptir. Üçüncü kişilerin “ben tapu kütüğüne güvendim” şeklindeki savunmaları arsa sahibine karşı tamamen geçersiz kalacaktır.

Buna karşılık, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ve hakkaniyet ilkeleri gereğince Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 1984 tarihli kararı uyarınca, inşaatın %90 ve üzeri oranında tamamlandığı hallerde arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönemez; ancak sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshedebilir (ex nunc fesih). İleriye etkili fesihte müteahhit, inşaatı getirdiği fiziki seviye oranında bağımsız bölüme hak kazanır. Bu durumun üçüncü kişilere yansıması ise son derece hayatidir: Müteahhit tamamladığı oran nispetinde dairesine hak kazandığı için, onun hak kazandığı bu bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilerin tapuları iptal edilmez ve mülkiyet hakları koruma altında kalır. Arsa sahibi bu senaryoda, yarım kalan %10’luk kısım veya mevcut ayıplar için müteahhitten ya da mahsup yoluyla üçüncü kişilerden eksik imalat bedelini tazmin etme yoluna gider.

Diğer taraftan, müteahhidin üçüncü kişilere tapu devretmeyip sadece noterden gayrimenkul satış vaadi veya adi yazılı alacağın temliki sözleşmesi yaptığı hallerde ise üçüncü kişiler sadece kişisel bir hak kazanmış olurlar. Arsa sahibi, kendisine tapu devri veya daire teslimi talebiyle başvuran bu kişilere karşı, Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi uyarınca müteahhide karşı ileri sürebileceği tüm def’i haklarını (örneğin müteahhidin inşaatı bitirmediği gerekçesiyle ödemezlik def’ini) ileri sürebilir. Müteahhit arsa sahibine karşı borcunu ifa etmediği sürece, üçüncü kişinin arsa sahibinden doğrudan bir talepte bulunması hukuken imkansızdır.

Tüm bu hukuki dinamikler ışığında; müteahhidin daireleri üçüncü kişilere satması durumunda mağdur olan ve zarara uğrayan taraf kural olarak arsa sahibi değil, müteahhide güvenerek ödeme yapan üçüncü kişiler olmaktadır. Tapuları iptal edilen veya alacak haklarını arsa sahibine karşı ileri süremeyen üçüncü kişilerin yegane hukuki başvurusu, ödedikleri satış bedellerini, denkleştirici adalet ilkeleri çerçevesinde güncellenmiş değerlerini ve uğradıkları zararları Türk Borçlar Kanunu’nun borca aykırılık (TBK m. 112) veya sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) hükümleri uyarınca rücuen müteahhitten talep etmektir. Arsa sahibinin ise sürecin başında tapu kütüğüne ihtiyati tedbir koydurması, usulüne uygun temerrüt ihtar çekmesi ve inşaat seviye tespitini mahkeme kanalıyla (delil tespiti) yaptırması, hak kaybına uğramaması adına büyük bir usulü önem taşımaktadır.

Single Blog Title