Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yüklenicinin İnşaatı Yarım Bırakması Halinde Kat Maliklerinin Açabileceği Davalar ve Hukuki İmkânlar

”Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yüklenicinin İnşaatı Yarım Bırakması Halinde Kat Maliklerinin Açabileceği Davalar ve Hukuki İmkânlar”

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıların yıkılarak depreme dayanıklı, modern binaların inşa edilmesini amaçlayan kamusal ve özel hukuk boyutları bulunan karma bir süreçtir. Bu sürecin özel hukuk boyutunu kural olarak kat malikleri ile yüklenici (müteahhit) arasında akdedilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS) veya Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi oluşturur. Uygulamada, finansal krizler, aşırı borçlanma, basiretsizlik veya girdi maliyetlerindeki öngörülemeyen artışlar gibi nedenlerle yüklenicinin inşaatı durdurduğu, terk ettiği veya taahhüt edilen sürede tamamlamadığı durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Yüklenicinin kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaatı yarım bırakması, kural olarak borçlu temerrüdü (TBK m. 123-125) ve kötü ifa (TBK m. 112 vd.) hükümlerini gündeme getirir. Bu makalede, inşaatı yarım bırakan yükleniciye karşı kat maliklerinin açabileceği davalar, kullanabileceği hukuki haklar, inşaatın tamamlanma seviyesine göre değişkenlik gösteren mahkeme kararları ve 6306 sayılı Kanun’a eklenen özel düzenlemeler akademik ve uygulamaya yönelik boyutlarıyla incelenecektir.

I. Hak Kapsamının Belirlenmesi: İnşaatın Fiziki Tamamlanma Seviyesinin Önemi

Yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşmesi durumunda kat maliklerinin kullanacağı hukuki yollar ve açacağı davaların türü, inşaatın terk edildiği andaki fiziki gerçekleşme oranına doğrudan bağlıdır. Yargıtay’ın kemikleşmiş içtihatları ve 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inşaat seviyesi ikili bir ayrıma tabi tutulur:

1. İnşaat Seviyesinin %90’ın Altında Kalması Hali

İnşaatın fiziki olarak tamamlanma oranı henüz %90’ın altındaysa (örneğin %30, %50 veya %70 seviyesinde bırakılmışsa), yüklenicinin edimini önemli ölçüde yerine getirmediği kabul edilir. Bu durumda kat malikleri:

• Sözleşmeden geriye etkili olarak dönebilir (ex tunc fesih).

• Devredilen arsa paylarının iptalini ve kütükteki tescillerin kendi adlarına iadesini talep edebilir.

• Tamamlanmayan kısım için aynen ifa bedellerinin iadesini isteyebilir.

2. İnşaat Seviyesinin %90 ve Üzerinde Olması Halı

İnşaat kaba olarak bitmiş, bağımsız bölümler ortaya çıkmış ancak ince işler, ruhsat/iskân alma veya küçük kısımlar kalmışsa (tamamlanma oranı %90 ve üzerindeyse), dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereğince sözleşmeden geriye etkili dönülemez. Kat malikleri sözleşmeyi ancak ileriye etkili feshedebilir (ex nunc fesih).

• İleriye etkili fesihte yüklenici, tamamladığı oran nispetinde arsa payına hak kazanır.

• Kat malikleri eksik ve ayıplı işlerin bedelini yüklenicinin hak kazandığı kısımlardan mahsup eder veya tazminat davası açar.

II. Kat Maliklerinin Açabileceği Temel Davalar

Kat maliklerinin, yarım kalan inşaat karşısında sahip oldukları hukuki haklar doğrultusunda adli yargıda açabilecekleri başlıca davalar şunlardır:

                                  [Kat Maliklerinin Açabileceği Davalar]
                                                     |
         +-------------------------------------------+-------------------------------------------+
         |                                           |                                           |
[Aynen İfa & Tazminat Davaları]             [Sözleşmenin Feshi / Dönme Davaları]        [Koruma & Tespit Davaları]
  • Nama İfa İzni Davası                      • Geriye Etkili Dönme & Tapu İptal           • Delil Tespiti Davası
  • Gecikme Tazminatı & Kira Kaybı            • İleriye Etkili Fesih & Mahsup              • İhtiyati Tedbir Talebi
  • Cezai Şartın Tahsili Davası               • Üçüncü Kişilere Karşı Tapu İptal           • Cezai Şart/Teminat İrad Kaydı

A. İfa Amaçlı ve Tazminat Niteliğindeki Davalar

1. Delil Tespiti ve Durum Tespiti Davası (HMK m. 400 vd.)

Bu işlem teknik olarak bir edim davası değil, ana davaların temelini oluşturan hızlı bir geçici hukuki koruma yoludur.

• Amaç ve Mahiyeti: Mahkemece görevlendirilen inşaat ve mülk bilirkişisi şantiyeye giderek mevcut durumu kayıt altına alır.

• Neler İnceleme Konusu Yapılır?:

  • Binanın fiziki tamamlanma oranı (örneğin kaba inşaat %100, ince inşaat %20, genel seviye %55).

  • Kullanılan malzemenin projedeki teknik şartnameye uygunluğu.

  • Açıkta kalan ve hava şartları nedeniyle çürümeye, korozyona (paslanmaya) maruz kalan kısımlar.

  • Şantiyede terk edilen iş makineleri ve depolanmış malzemeler (ihzarat).

• Neden Hayatidir?: Müteahhit şantiyeyi terk ettikten sonra kat malikleri kendi imkânlarıyla veya yeni bir müteahhit ile anlaşıp işe devam ederlerse, eski müteahhidin “İnşaatı ben bu seviyede bırakmadım, daha ilerideydi” şeklindeki savunmalarını çürütmenin tek resmi yolu bu tespittir.

Yüklenici inşaatı bıraktığı an ilk atılması gereken hukuki adım, Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla Delil Tespiti yaptırmaktır.

• Amacı: İnşaatın mevcut fiziki seviyesini (örneğin %45 seviyesinde olduğu), yapılan işlerin kalitesini, ayıplı imalatları, şantiyedeki malzeme durumunu ve hava koşullarının binaya vereceği zararları bilirkişi marifetiyle resmi kayda geçirmektir.

• Önemi: İleride açılacak fesih, tazminat veya nama ifa davalarında ispat yükünü kolaylaştırır ve kat maliklerinin inşaata kendilerinin devam etmesi halinde mevcut durumun belgelenmesini sağlar.

2. Nama İfaya İzin Davası (TBK m. 113)

Kat maliklerinin sözleşmeyi feshetmeden, binayı bitirip dairelerine kavuşmak istemeleri durumında başvurdukları davadır.

• İşleyiş Mekanizması:

  1. Mahkeme öncelikle inşaatın kalan kısmının tamamlanması için ne kadar bütçe gerektiğini bilirkişiye hesaplatır.

  2. Mahkeme, bu bedelin borçlu müteahhitten tahsiline ve masrafların müteahhit namına kat maliklerince karşılanarak inşaatın tamamlanmasına karar verir.

• Finansman Sorununun Çözümü (Garantör Daireler): Müteahhit kaçtığı için para tahsil edilemiyorsa, mahkemeden müteahhide düşen bağımsız bölümlerin (dairelerin) icra yoluyla satılması ve elde edilen gelirin inşaat fonuna aktarılması talep edilir. Satıştan elde edilen gelirle inşaat tamamlanır.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Mekanizma: Mahkeme, yüklenicinin yapmaktan kaçındığı edimin kat malikleri tarafından (veya kat maliklerinin anlaşacağı başka bir yüklenici tarafından) yüklenici nam ve hesabına yapılmasına izin verir.

• Giderlerin Tahsili: İnşaatı tamamlamak için gerekli olan tüm masraflar tespit edilerek borçlu yükleniciden avans olarak tahsil edilmesine veya yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin icra yoluyla satılarak inşaat finansmanında kullanılmasına karar verilir.

3. Gecikme Tazminatı ve Kira İadesi Davası (TBK m. 125/I)

Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçmiş ve yüklenici temerrüde düşmüşse, kat malikleri sözleşmeyi ayakta tutarak veya ileriye etkili feshederek gecikilen her ay için gecikme tazminatı veya kira yoksunluğu tazminatı talep edebilirler.

• Kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecinde başka yerlere taşınmak zorunda kalmaları nedeniyle ödedikleri kira bedelleri veya kendi dairelerini kiraya verememelerinden doğan kâr mahrumiyetleri bu dava kapsamında yükleniciden istenebilir.

4. Cezai Şartın Tahsili Davası (TBK m. 179)

Sözleşmede teslimin gecikmesi durumunda kararlaştırılmış olan maktu veya nispi gecikme cezası (cezai şart), yükleniciden dava yoluyla talep edilebilir. Eğer cezai şart “ifa ile birlikte talep edilebilir” (TBK m. 179/II) şeklinde kurgulanmışsa, kat malikleri hem binanın teslimini hem de geçen süre için cezai şartı isteyebilirler.

B. Sözleşmeyi Sona Erdiren Davalar ve Mülkiyete İlişkin Tescil Davaları

1. Sözleşmeden Dönme, Tapu İptali ve Tescil Davası (TBK m. 125/II, TMK m. 1025)

İnşaat seviyesinin %90’ın altında olduğu durumlarda kat malikleri Asliye Hukuk Mahkemesinde Sözleşmenin Dönme Nedeniyle İptali ile Tapu İptali ve Tescil Davası açarlar.

• Avans Tapuların İadesi: Kentsel dönüşümde kural olarak arsa sahipleri, finansman sağlaması için inşaatın aşamalarına göre yükleniciye arsa payı (avans tapu) devrederler. Sözleşmeden geriye etkili dönüldüğünde, yükleniciye devredilmiş olan tüm tapu kayıtlarının hukuki sebebi (causa) ortadan kalkar.

• Yolsuz Tescil: Yüklenicinin üzerindeki tescil başından itibaren yolsuz tescil (TMK m. 1024) niteliği kazanır. Mahkeme kararıyla yüklenici üzerindeki tapular iptal edilerek kat maliklerinin eski arsa payları oranında adlarına yeniden tescil edilir.

2. Müteahhitten Taşınmaz Devralan Üçüncü Kişilere Karşı Tapu İptal Davası

Yüklenici, henüz inşaatı bitirmeden kendisine avans olarak devredilen tapuları üçüncü kişilere satmış olabilir. İnşaat yarım kaldığında kat malikleri bu üçüncü kişilere karşı da tapu iptal davası açabilir.

• TMK m. 1023 İyiniyet İddiasının Geçersizliği: Yargıtay’ın müstakar kararlarına göre, henüz tamamlanmamış bir inşaattan yüklenici aracılığıyla arsa payı satın alan üçüncü kişiler, inşaatın fiziki durumunu gören ve basiretli davranması gereken kişilerdir. Bu kişiler TMK m. 1023 anlamında İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ sayılmazlar.

• Sonuç: Kat malikleri, üçüncü kişilerin üzerindeki tapuları da TMK m. 1025 gereğince iptal ettirip kendi adlarına tescil ettirebilirler. Üçüncü kişilerin tek çaresi, ödedikleri bedeli yükleniciden istemektir.

3. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ve Eksik/Ayıplı İmalat Bedeli Davası

İnşaat seviyesi %90 veya üzerinde ise, kat malikleri sözleşmeyi ileriye etkili feshederler.

• Bu davada mahkeme, yüklenicinin yaptığı fiziki imalat oranını belirler (örneğin %94).

• Yüklenici %94’lük kısma denk gelen bağımsız bölümleri alır; ancak %6’lık eksik imalat bedeli ile mevcut ayıplı imalatların giderim masrafı hesaplanarak yüklenicinin payından mahsup edilir veya kat maliklerine nakden ödenmesine karar verilir.

III. Hukuki Haklar ve Dava Türleri Karşılaştırma Cetveli

IV. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu Kapsamındaki Özel İdari ve Hukuki İmkânlar

Genel Borçlar Hukuku davalarının yanında, 6306 sayılı Kanun kentsel dönüşüm mağduriyetlerini önlemek amacıyla kat maliklerine özel idari fesih imkânları ve finansal güvenceler getirmiştir.

1. Sözleşmenin İdari Yoldan Feshi (6306 sayılı Kanun m. 6/14)

6306 sayılı Kanun’a eklenen fıkralar uyarınca, yüklenicinin inşaatı durdurması veya bitiremeyeceğinin anlaşılması halinde kat maliklerine mahkeme sürecini beklemeden sözleşmeyi tek taraflı feshetme imkânı tanınmıştır.

• Şartları: Yüklenicinin yapım işine ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl içinde başlamaması veya başladıktan sonra inşaatı en az 6 ay süreyle durdurmuş olması gerekir.

• Usul: Kat maliklerinin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile alacakları karar üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına veya İl Müdürlüğüne başvurulur. Yükleniciye 30 gün süre verilir; bu sürede işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşme idari kararla feshedilmiş sayılır.

• Tapudaki Şerhlerin Terkini: Bu fesihle birlikte tapu kütüğündeki müteahhit lehine konulmuş şerhler, ipotekler ve satış vaatleri idari işlemle terkin edilir.

2. Teminat Mektubunun İrad Kaydı ve Bina Tamamlama Sigortası

• Bina Tamamlama Sigortası: Kentsel dönüşüm projelerinde yüklenicinin Bina Tamamlama Sigortası yaptırmış olması halinde, yüklenicinin iflası veya inşaatı yarım bırakması durumunda sigorta şirketi devreye girerek binayı tamamlar veya kat maliklerinin yaptığı ödemeleri iade eder.

• Müteahhitlik Belgelerinin İptali: İnşaatı yarım bırakan yüklenicilerin Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi (YAMBİS) üzerindeki yetki belgeleri Bakanlıkça askıya alınır veya iptal edilir.

V. Usul Hukuku Açısından Hayati Tedbirler

Kat maliklerinin davaları kazanmalarına rağmen alacaklarını tahsil edememe veya gayrimenkullerin el değiştirmesi riskine karşı alması gereken usulü önlemler şunlardır:

1. Tapu Kayıtlarına İhtiyati Tedbir Konulması (HMK m. 389 vd.)

Dava açılır açılmaz, yüklenicinin üzerine geçirilen arsa paylarının veya yüklenicinin üçüncü kişilere devrettiği bağımsız bölümlerin başkalarına devredilmesini önlemek amacıyla dava dilekçesinde İhtiyati Tedbir talep edilmelidir. Tedbir şerhi tapu kütüğüne işlendiği andan itibaren 3. ve 4. kişilerin iyi niyet iddiası tamamen kesilmiş olur.

2. Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Tapu iptal ve tescil davalarında, yüklenici ile birlikte tapuda malik olarak görünen tüm üçüncü kişilerin davalı gösterilmesi zorunludur. Dava borçlu yükleniciye ve tapu maliki 3. kişilere husumet yöneltilerek yürütülmelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde yüklenicinin inşaatı yarım bırakması, kat maliklerini hem barınma hakkından mahrum bırakan hem de ciddi finansal kayıplara uğratan ağır bir hukuki ihlaldir. Ancak Türk borçlar, eşya ve kentsel dönüşüm mevzuatı, kat maliklerine son derece güçlü koruma mekanizmaları sağlamaktadır.

İnşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi %90’ın altındaysa, kat malikleri Sözleşmeden Geriye Etkili Dönme ve Tapu İptal-Tescil Davası açarak yükleniciye ve yükleniciden avans tapu devralan üçüncü kişilere devredilen tüm payları geri alabilirler. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince, bitmemiş inşaattan pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiası (TMK m. 1023) kabul edilmemektedir. İnşaat seviyesi %90 ve üzerinde ise, İleriye Etkili Fesih yöntemiyle binanın kalan eksiklikleri yüklenicinin payından mahsup edilerek inşaat kat maliklerince tamamlanabilir.

Ayrıca, 6306 sayılı Kanun’un sağladığı idari fesih mekanizması (2/3 çoğunluk ile Bakanlık kanalıyla fesih) ve TBK m. 113 kapsamında açılacak Nama İfa İzni Davası, yargılama süreçlerinin uzunluğu karşısında kat maliklerinin binalarını yeni bir müteahhitle anlaşıp bitirmelerine imkân tanıyan en etkili kestirme yollardır. Kat maliklerinin hak kaybına uğramamaları için inşaat durduğu an derhal Delil Tespiti yaptırmaları ve tapu kayıtlarına İhtiyati Tedbir şerhi koydurmaları hayati usul adımlarıdır.