Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

 Kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin hakları, 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk kararı, 15 günlük teklif süresi, arsa payı satışı, rayiç değer, dava yolları ve hukuki itiraz imkanları.

---

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malik Kimdir?

Kentsel dönüşümde karara katılmayan malik, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunan taşınmazla ilgili olarak hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu tarafından alınan dönüşüm kararına onay vermeyen, sözleşmeyi imzalamayan, teklifi kabul etmeyen veya süresi içinde karar sürecine dahil olmayan maliktir. Uygulamada bu kişiler “muhalif malik”, “karara katılmayan malik”, “imza atmayan malik” veya “azınlıkta kalan malik” olarak adlandırılır.

Bu konu, kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok uyuşmazlık yaratan alanlardan biridir. Çünkü bir tarafta binanın yenilenmesini isteyen çoğunluk maliklerin can güvenliği, ekonomik değer ve dönüşüm menfaati bulunur. Diğer tarafta ise dönüşüm kararına katılmayan malikin mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, adil bedel talebi ve hukuki dinlenilme hakkı vardır. 6306 sayılı Kanun, bu iki menfaat arasında denge kurmaya çalışır.

Güncel sistemde riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile kararlaştırılabilir. Kanun açıkça, bu tür işlemler için paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilebileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle karara katılmayan malik, sırf imza atmadığı için süreci tamamen durduramaz. Ancak bu durum, karara katılmayan malikin tüm haklarını kaybettiği anlamına da gelmez. Aksine, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği karara katılmayan malike teklifin bildirilmesi, teklifi inceleme imkânı tanınması, 15 günlük süre verilmesi, arsa payı satışı yapılacaksa rayiç değerin tespiti ve açık artırma usulü gibi önemli güvenceler öngörmektedir.

Karara Katılmayan Malik Süreci Durdurabilir mi?

Kentsel dönüşümde karara katılmayan malikin en çok merak ettiği husus, tek başına veya azınlık olarak dönüşüm sürecini durdurup durduramayacağıdır. Bu sorunun cevabı, sürecin hangi aşamada olduğuna göre değişir.

Bir yapı hakkında riskli yapı tespiti kesinleşmişse, artık binanın tahliye ve yıkım süreci kamu güvenliği yönü ağır basan idari bir süreç haline gelir. Bu aşamada maliklerden birinin veya birkaçının “ben yıkıma razı değilim” demesi, kesinleşmiş riskli yapı sürecini tek başına durdurmaz. Ancak malik, riskli yapı tespitinin hatalı olduğunu düşünüyorsa süresinde itiraz ve iptal davası yoluna başvurabilir.

Buna karşılık yıkım sonrası ya da yıkımdan önce taşınmazın nasıl değerlendirileceği, hangi müteahhit ile anlaşılacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi şartlarla imzalanacağı, bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı gibi konular ayrı bir karar alma sürecidir. Bu aşamada salt çoğunlukla karar alınabilir; karara katılmayan malik ise bu kararın usulüne, içeriğine, değerlemeye veya arsa payı satışına karşı hukuki itirazlarını ileri sürebilir.

Dolayısıyla karara katılmayan malik dönüşüm sürecini sırf muhalefet ederek tamamen kilitleyemez. Fakat usulsüz karar, hatalı arsa payı hesabı, eksik bildirim, düşük rayiç değer, adil olmayan müteahhit sözleşmesi veya kötü niyetli satış süreci varsa hukuki yollara başvurabilir.

Salt Çoğunluk Kararı Karara Katılmayan Maliki Bağlar mı?

6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk, malik sayısına göre değil, genellikle hisse veya arsa payı oranına göre hesaplanır. Yani önemli olan kaç kişinin imza attığı değil, imza atan maliklerin toplam arsa payının yarıdan fazla olup olmadığıdır.

Salt çoğunlukla alınan karar, belirli şartlar altında karara katılmayan malik bakımından da sonuç doğurabilir. Kanun, anlaşan maliklerin imzalı karar tutanağı, vekâletname veya sözleşme örneklerinin idareye sunulabileceğini; bu karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılabileceğini düzenlemiştir.

Ancak burada önemli nokta şudur: Salt çoğunluk kararının karara katılmayan maliki bağlayabilmesi için kararın usulüne uygun alınması gerekir. Arsa payı hesabı yanlışsa, imza atanların yetkisi yoksa, vekâletnameler eksikse, mirasçılar doğru belirlenmemişse, tüzel kişi maliklerin temsil belgeleri yoksa veya kararın içeriği belirsizse salt çoğunluk kararının hukuki geçerliliği tartışmalı hale gelir.

Bu nedenle karara katılmayan malik, ilk olarak çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığını incelemelidir. Uygulamada bazı dosyalarda malik sayısına göre çoğunluk hesabı yapılmakta; arsa payı oranı göz ardı edilmektedir. Oysa 6306 sayılı Kanun sistemi “hisseleri oranında” karar alma esasını kabul eder.

Karara Katılmayan Malike Teklif Bildirilmesi Zorunlu mudur?

Evet. Karara katılmayan malike salt çoğunlukla alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi zorunludur. Bu bildirim, karara katılmayan malikin en önemli hukuki güvencelerinden biridir.

Kanuna göre salt çoğunlukla karar alan malikler, alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi veya teklifin görülüp incelenebileceği yeri karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla ya da ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan etmek suretiyle bildirebilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Uygulama Yönetmeliği de teklifin elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilebileceğini; elektronik yolla yapılan bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlık ilanı ile yapılan bildirimin ise ilanın son günü yapılmış sayılacağını düzenlemektedir.

Bu bildirimde sadece “çoğunluk kararına katılın” denilmesi yeterli değildir. Malik hangi sözleşmeye katılmaya davet edildiğini, hangi müteahhit ile anlaşılacağını, yeni projede kendisine ne önerildiğini, teslim süresini, kira yardımını, teminatı, tapu devri şartlarını ve kabul etmemesi halinde arsa payının satılabileceğini anlayabilmelidir.

15 Günlük Süre Ne Anlama Gelir?

Karara katılmayan malike yapılan bildirimden sonra 15 günlük süre başlar. Bu süre içinde malik teklifi inceleyebilir, çoğunluk kararına katılabilir, sözleşmeyi imzalayabilir veya itirazlarını ileri sürebilir.

Kanun, bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa payının Kanun kapsamında satılacağının bildirilmesini öngörmektedir.

Bu süre karara katılmayan malik açısından son derece kritiktir. Malik bu süre içinde pasif kalırsa, çoğunluk malikleri idareye başvurarak arsa payı satış sürecini başlatabilir. Bu nedenle kendisine noter ihtarı, elektronik tebligat, muhtarlık ilanı veya e-Devlet bildirimi ulaşan malik, süreyi kaçırmadan hukuki değerlendirme yapmalıdır.

Ancak 15 günlük süre, malikin düşünmeden sözleşmeyi imzalamak zorunda olduğu anlamına gelmez. Teklif belirsizse, sözleşme kendisine sunulmamışsa, değerleme yoksa, bağımsız bölüm paylaşımı açıklanmamışsa veya kararın dayanağı eksikse malik bunu yazılı şekilde bildirmeli ve gerekirse hukuki yollara başvurmalıdır.

Karara Katılmayan Malikin Arsa Payı Satılır mı?

Evet, şartları oluşursa karara katılmayan malikin arsa payı satılabilir. Ancak bu satış otomatik değildir. Öncelikle salt çoğunlukla geçerli bir karar alınmalı, karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun şekilde bildirilmeli, 15 günlük kabul süresi tanınmalı, daha sonra satış için müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye başvurulmalıdır.

Uygulama Yönetmeliği’ne göre salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, 15/A maddesindeki usule göre açık artırma yoluyla satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşlara veya bu paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Satış için yapılacak başvuruda; salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren belgeler, karar ve teklifin karara katılmayan maliklere bildirildiğini ve kabul için 15 gün süre verildiğini gösteren belgeler, ayrıca SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme belgeleri aranır. Satış işleminin yapılabilmesi için yapının yıkılmış olması şart değildir.

Bu yönüyle arsa payı satışı, karara katılmayan malik bakımından en ciddi sonuçtur. Malik, taşınmaz üzerindeki payını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir. Fakat satışın hukuka uygun olması için tüm usuli şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.

Satış İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın satış işlemleri kılavuzunda, salt çoğunluk kararına dayalı satış başvurusunda ARAAD Bilgi Sistemi’ne belirli belgelerin kaydedileceği açıklanmaktadır. Bunlar arasında salt çoğunluğun sağlandığını gösteren karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örnekleri, SPK değerleme raporu, uzlaşma bildirim formu ve ekleri, noter veya elektronik tebligat yoluyla yapılan bildirim dokümanları yer almaktadır.

Kılavuzda ayrıca, muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimlerde ilanın son günü, elektronik tebligatta bildirimin elektronik adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonu, noter tebligatında ise tebligatın muhataba ulaştığı gün tebligat yapılmış sayılacağı belirtilmektedir.

Bu belgeler, satış sürecinin şekli unsurları gibi görünse de aslında karara katılmayan malikin mülkiyet hakkını koruyan temel güvencelerdir. Eksik belgeyle satış yapılması, satış işlemini hukuka aykırı hale getirebilir.

Rayiç Değer Nasıl Belirlenir?

Karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere satılabilir. Bu nedenle rayiç değer tespiti, sürecin en önemli aşamalarından biridir.

Uygulama Yönetmeliği’ne göre satışa konu arsa paylarının rayiç değerini belirlemek üzere Müdürlük veya İdare bünyesinde Bedel Tespiti Komisyonu oluşturulur. Rayiç değer belirlenirken, maliklerce SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değer de dikkate alınır.

Rayiç değer yalnızca belediye rayiç bedeli veya tapu harcı değeri değildir. Taşınmazın konumu, imar hakkı, arsa payı oranı, mevcut ve muhtemel yapılaşma değeri, yeni projede verilecek bağımsız bölüm karşılığı, emsal satışlar, ticari nitelik, cephe, kat, manzara ve şerefiye gibi unsurlar değerlendirilmelidir.

Karara katılmayan malik, rayiç değerin düşük belirlendiğini düşünüyorsa soyut itirazla yetinmemelidir. Emsal satış belgeleri, bağımsız ekspertiz raporu, belediye imar durumu, bölgesel piyasa verileri ve yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı gibi somut delillerle itirazını desteklemelidir.

Karara Katılmayan Malik Açık Artırmaya Katılabilir mi?

Karara katılmayan malik, arsa payı satılacak kişi konumundadır. Satışın temel amacı, karara katılmayan malikin payının anlaşan paydaşlara veya şartları kabul eden üçüncü kişilere devredilmesidir. Uygulamada satışın yapılacağı yer ve tarih ilgililere bildirilir. Satış prosedüründe karara katılmayan malikin konumu, satışa konu payın sahibi olması nedeniyle dikkatle değerlendirilmelidir.

Burada önemli olan husus, satışın cebri icra satışından farklı ve 6306 sayılı Kanun’a özgü özel bir idari satış olmasıdır. Satış süreci, anlaşan maliklerin başvurusu, idarenin incelemesi, değer tespiti, satış komisyonu ve açık artırma aşamalarından oluşur. Malik satış işleminin usulsüz olduğunu düşünüyorsa satıştan önce veya satış sonrasında hukuki yollara başvurabilir.

Pay Satıldıktan Sonra Ne Olur?

Karara katılmayan malikin arsa payı satıldığında, satış bedeli ilgili malike ödenir veya hak sahipliği durumuna göre işlem yapılır. Payı satın alan kişi, Kanun kapsamındaki dönüşüm kararına ve yapılan anlaşmaya uymak zorundadır. Kanun, riskli yapılarda anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılabileceğini düzenlemektedir.

Payın satılmasıyla birlikte karara katılmayan malik, taşınmazdaki payını kaybeder. Bu nedenle satış süreci malik açısından son derece ağır sonuç doğurur. Malik satıştan sonra “ben aslında karara katılacaktım” demekle eski hakkını kolayca geri alamayabilir. Bu yüzden bildirim geldiğinde sürecin ciddiyeti derhal değerlendirilmelidir.

Karara Katılmayan Malik Dava Açabilir mi?

Evet. Karara katılmayan malik, somut uyuşmazlığın niteliğine göre idari veya adli yargıda dava açabilir. Burada önemli olan, hangi işlemin dava konusu edildiğidir.

Eğer uyuşmazlık salt çoğunluk kararının dayanağı olan idari satış, rayiç bedel tespiti, satış komisyonu işlemi, tebligat usulsüzlüğü veya 6306 sayılı Kanun kapsamındaki satış süreciyle ilgiliyse idari yargı gündeme gelebilir. Eğer uyuşmazlık müteahhit sözleşmesinin geçerliliği, sözleşmedeki haksız şartlar, eksik ve ayıplı imalat, gecikme tazminatı veya tapu devri gibi özel hukuk ilişkilerinden kaynaklanıyorsa adli yargı gündeme gelebilir.

Karara katılmayan malik özellikle şu gerekçelerle hukuki yollara başvurabilir:

Salt çoğunluğun gerçekte sağlanmadığı,

Arsa payı hesabının yanlış yapıldığı,

Karar tutanağının belirsiz olduğu,

Vekâletnamelerin yetersiz olduğu,

Ölü malik veya mirasçılar bakımından usul hatası yapıldığı,

Kendisine teklifin usulüne uygun bildirilmediği,

15 günlük sürenin doğru işletilmediği,

Değerleme raporunun düşük veya hatalı olduğu,

Satış komisyonu işlemlerinin usulsüz olduğu,

Müteahhit sözleşmesinin dürüstlük kuralına ve hakkaniyete aykırı olduğu,

Bağımsız bölüm paylaşımının eşitlik ve arsa payı dengesine aykırı olduğu.

Dava açarken süreler çok önemlidir. Tebligat tarihi, muhtarlık ilanının son günü, elektronik bildirim tarihi, satış günü bildirimi, ihale tarihi ve tapu tescil tarihi dikkatle incelenmelidir.

Karara Katılmayan Malik Kötü Niyetli Sayılır mı?

Hayır. Bir malikin kentsel dönüşüm kararına katılmaması tek başına kötü niyetli olduğunu göstermez. Malik sözleşmeyi adil bulmayabilir, müteahhidin mali gücünü yetersiz görebilir, bağımsız bölüm paylaşımına itiraz edebilir, rayiç değerin düşük olduğunu düşünebilir veya riskli yapı sürecinde usulsüzlük bulunduğunu savunabilir.

Ancak malik hiçbir gerekçe sunmadan, teklifleri incelemeden, toplantılara katılmadan ve sırf süreci engellemek amacıyla hareket ediyorsa bu durum ileride değerlendirmeye konu olabilir. Kentsel dönüşümde iyi niyetli itiraz ile süreci kötüye kullanma arasında ayrım yapılmalıdır.

Muhalif malikin haklarını koruması için en doğru yol, itirazlarını yazılı ve somut biçimde ortaya koymasıdır. “Ben istemiyorum” demek yerine; hangi sözleşme maddesine, hangi bedel hesabına, hangi arsa payı dağılımına, hangi tebligat eksikliğine veya hangi müteahhit riskine itiraz edildiği açıkça belirtilmelidir.

Müteahhit Sözleşmesine Katılmayan Malikin Durumu

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi üzerinden alınır. Karara katılmayan malik, bu sözleşmeyi imzalamak istemeyebilir. Ancak salt çoğunluk geçerli şekilde oluşmuşsa ve teklif usulüne uygun bildirilmişse, sözleşmeye katılmayan malikin arsa payı satışa konu olabilir.

Bu nedenle karara katılmayan malik, sözleşmeyi imzalamadan önce şu noktaları incelemelidir: müteahhidin mali gücü, teminat verilip verilmediği, tapu devrinin aşamalı olup olmadığı, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, teknik şartname, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, bağımsız bölüm dağılımı, metrekare farkları, şerefiye hesabı, fesih şartları ve ayıplı imalat sorumluluğu.

Eğer sözleşme ciddi riskler taşıyorsa malik bu riskleri yazılı olarak belirtmeli; mümkünse sözleşme değişikliği önermeli, teminat talep etmeli ve gerekirse hukuki yollara başvurmalıdır.

Bir Parselde Birden Fazla Yapı Varsa Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde karara katılmayan maliklerin durumu daha karmaşık hale gelir. Uygulama Yönetmeliği, bir parseldeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmişse bütün paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınacağını; ancak parseldeki yapılardan sadece bazıları riskli olarak tespit edilmişse yalnızca riskli yapıların tapu kütüğüne açık adres belirtilerek riskli yapı belirtmesi işleneceğini ve yürütülecek uygulamalara riskli yapıların paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle aynı parselde birden fazla blok, yapı veya fiili kullanım alanı varsa hangi malikin hangi yapı bakımından karar sürecine dahil olduğu dikkatle belirlenmelidir. Yanlış malik grubu üzerinden salt çoğunluk hesabı yapılması, karara katılmayan malik bakımından ciddi hukuki itiraz sebebi oluşturabilir.

Karara Katılmayan Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar

Karara katılmayan maliklerin en sık yaptığı hata, süreci tamamen görmezden gelmektir. Noter ihtarı, elektronik tebligat, muhtarlık ilanı veya e-Devlet bildirimi geldiğinde sessiz kalmak, 15 günlük sürenin geçmesine ve arsa payı satış sürecinin başlamasına yol açabilir.

İkinci hata, itirazların soyut bırakılmasıdır. “Sözleşmeyi beğenmiyorum”, “müteahhide güvenmiyorum” veya “bedel düşük” gibi genel ifadeler yeterli değildir. İtirazlar somut belge ve gerekçelerle desteklenmelidir.

Üçüncü hata, rayiç değer tespitine zamanında itiraz etmemektir. Arsa payı satışında değerleme süreci mülkiyet hakkını doğrudan etkiler. Düşük değerleme, sonradan telafisi zor zarara yol açabilir.

Dördüncü hata, salt çoğunluk hesabını kontrol etmemektir. Karar gerçekten arsa payı çoğunluğuyla alınmış mı, vekâletnameler geçerli mi, imza atanların yetkisi var mı, mirasçılar doğru temsil edilmiş mi soruları mutlaka incelenmelidir.

Beşinci hata, dava yolunu geç kullanmaktır. Satış tamamlandıktan ve tapu tescili yapıldıktan sonra hak aramak daha zor ve karmaşık hale gelebilir.

Çoğunluk Maliklerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Karara katılmayan maliklerin hakları olduğu gibi, çoğunluk maliklerin de süreci doğru yürütme yükümlülüğü vardır. Çoğunluk maliklerin yaptığı usul hataları tüm projeyi geciktirebilir.

Çoğunluk maliklerin karar tutanağını açık düzenlemesi, arsa payı hesabını doğru yapması, vekâletnameleri kontrol etmesi, karara katılmayan maliklere teklifi usulüne uygun bildirmesi, SPK yetkili değerleme raporu alması, satış başvurusunu eksiksiz yapması ve ARAAD sistemine gerekli belgeleri doğru yüklemesi gerekir.

Eksik bildirim, belirsiz teklif, düşük değerleme veya hatalı salt çoğunluk hesabı, karara katılmayan malikin açacağı davalarda çoğunluk maliklerin aleyhine sonuç doğurabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin durumu, 6306 sayılı Kanun’un en hassas konularından biridir. Güncel sistem, dönüşüm projelerinin küçük azınlıklar tarafından süresiz şekilde engellenmesini önlemek amacıyla hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alma imkânı tanımaktadır. Ancak bu imkân, karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.

Karara katılmayan malike alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmeli, 15 günlük süre tanınmalı ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satılabileceği açıkça belirtilmelidir. Satış yapılacaksa rayiç değer doğru belirlenmeli, açık artırma usulü mevzuata uygun yürütülmeli ve satış için gerekli belgeler eksiksiz hazırlanmalıdır.

Karara katılmayan malik; salt çoğunluğun sağlanmadığını, kararın belirsiz olduğunu, teklifin usulsüz bildirildiğini, değerlemenin düşük yapıldığını, satış sürecinin hukuka aykırı olduğunu veya müteahhit sözleşmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsa süresinde hukuki yollara başvurmalıdır.

Sonuç olarak karara katılmayan malik, kentsel dönüşüm sürecini tek başına durduramayabilir; fakat bu süreçte tamamen korumasız da değildir. Doğru zamanda yapılan yazılı itiraz, teknik değerleme, hukuki inceleme ve dava başvurusu, malikin mülkiyet hakkını korumada belirleyici olabilir. Aynı şekilde çoğunluk maliklerin de dönüşüm kararını, teklif bildirimini ve arsa payı satış sürecini eksiksiz yürütmesi gerekir. Aksi halde kentsel dönüşüm projesi hızlanmak yerine uzun süren satış, değerleme ve iptal davalarıyla karşı karşıya kalabilir.