Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin hakları, salt çoğunluk kararı, 15 günlük teklif süresi, arsa payı satışı, rayiç bedel, dava yolları ve müteahhit sözleşmesine itiraz süreci.

---

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malik Kimdir?

Kentsel dönüşümde karara katılmayan malik, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunan taşınmazla ilgili alınan dönüşüm kararına onay vermeyen, sözleşmeyi imzalamayan, teklif edilen anlaşma şartlarını kabul etmeyen veya süresi içinde çoğunluk kararına katılmayan maliktir. Uygulamada bu kişiler “muhalif malik”, “azınlık malik”, “imza atmayan malik” veya “karara katılmayan paydaş” olarak adlandırılır.

Kentsel dönüşüm sürecinde karara katılmayan maliklerin durumu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulamasının en tartışmalı konularından biridir. Çünkü bu süreçte bir tarafta binanın yenilenmesini isteyen çoğunluk maliklerin can güvenliği, ekonomik değer ve dönüşüm menfaati bulunurken; diğer tarafta karara katılmayan malikin mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, adil bedel talebi ve hukuki dinlenilme hakkı bulunmaktadır.

Güncel kentsel dönüşüm sisteminde belirli dönüşüm kararları, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınabilmektedir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın alan bazında salt çoğunluk sürecine ilişkin açıklamasında da riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yürütülecek kentsel dönüşüm çalışmalarına, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla karar verileceği belirtilmektedir. Aynı açıklamada salt çoğunluk, alan yüzölçümünün %50+1 büyüklüğüne sahip hisse olarak ifade edilmektedir.

Bu nedenle karara katılmayan malik, yalnızca imza atmadığı için kentsel dönüşüm sürecini her durumda durduramaz. Ancak bu durum, muhalif malikin tüm haklarını kaybettiği anlamına da gelmez. Karara katılmayan malikin kararın usulüne, arsa payı hesabına, teklif bildirimine, rayiç bedel tespitine, arsa payı satışına, müteahhit sözleşmesine ve tapu işlemlerine karşı hukuki yollara başvurma hakkı vardır.

Karara Katılmayan Malik Süreci Tamamen Engelleyebilir mi?

Kentsel dönüşümde en sık sorulan sorulardan biri, tek bir malikin veya azınlıkta kalan maliklerin dönüşüm sürecini engelleyip engelleyemeyeceğidir. Bu soruya verilecek cevap, sürecin hangi aşamada olduğuna bağlıdır.

Bir yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılmış ve bu tespit kesinleşmişse, artık yapı idare nezdinde riskli kabul edilir. Bu aşamadan sonra yapının tahliye ve yıkım süreci, yalnızca maliklerin özel hukuk iradesine bağlı olmaktan çıkar ve kamu güvenliği yönü ağır basan bir idari süreç haline gelir. Dolayısıyla karara katılmayan malik, yalnızca “ben istemiyorum” diyerek kesinleşmiş riskli yapı sürecini durduramaz.

Ancak yeni binanın nasıl yapılacağı, hangi müteahhit ile anlaşılacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi şartları içereceği, bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı, arsa paylarının nasıl değerlendirileceği ve pay satışına gidilip gidilmeyeceği ayrı bir karar alma sürecidir. Bu aşamada salt çoğunlukla karar alınabilir; fakat bu kararın hukuken geçerli olması için usulüne uygun alınması, karara katılmayan malike teklifin bildirilmesi, rayiç değerin doğru belirlenmesi ve satış sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi gerekir.

Bu nedenle karara katılmayan malik dönüşüm sürecini keyfi biçimde kilitleyemese de, hukuka aykırı işlemlere karşı etkili başvuru yollarına sahiptir. Özellikle karar tutanağında belirsizlik varsa, salt çoğunluk gerçekten sağlanmamışsa, maliklere teklif usulüne uygun bildirilmemişse veya rayiç değer düşük belirlenmişse, muhalif malik süreci dava konusu yapabilir.

Salt Çoğunluk Karara Katılmayan Maliki Bağlar mı?

6306 sayılı Kanun uygulamasında salt çoğunluk, malik sayısına göre değil, çoğu durumda arsa payı veya hisse oranına göre hesaplanır. Bu nedenle bir apartmanda kişi sayısı bakımından çoğunluk sağlanmış gibi görünse de, arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlanmamış olabilir.

Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir yapıda 6 malik dönüşüm kararına onay vermiş olabilir. Ancak bu 6 malikin toplam arsa payı %45 ise, hisse oranına göre salt çoğunluk oluşmamıştır. Buna karşılık 4 malik toplam arsa payının %55’ine sahipse, bu maliklerin kararı salt çoğunluk bakımından yeterli olabilir. Bu nedenle “kaç kişi imza attı?” sorusundan önce “imza atanların toplam arsa payı nedir?” sorusu cevaplanmalıdır.

Salt çoğunlukla alınan karar, belirli şartlar altında karara katılmayan malik bakımından da sonuç doğurur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın satış süreci kılavuzunda, 09.11.2023 tarihli Kanun değişikliğinden sonra 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlarda yapılacak uygulamalar için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu esas alınmış; riskli yapı satış sürecinde salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığının ARAAD Bilgi Sistemi’ne kaydedileceği açıklanmıştır.

Ancak salt çoğunluk kararının muhalif maliki bağlayabilmesi için kararın hukuka uygun alınması gerekir. Arsa payı hesabı hatalıysa, vekâletnameler eksikse, mirasçılar doğru belirlenmemişse, tüzel kişi maliklerde temsil yetkisi yoksa veya karar tutanağı belirsizse salt çoğunluk kararı tartışmalı hale gelir.

Karara Katılmayan Malike Teklif Bildirimi Yapılması Zorunlu mudur?

Karara katılmayan malik bakımından en önemli hukuki güvence, alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin kendisine bildirilmesidir. Salt çoğunlukla karar alan maliklerin, muhalif malike hangi sözleşmeye, hangi projeye, hangi paylaşım modeline ve hangi yükleniciye katılmasının istendiğini açıkça bildirmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın alan bazında salt çoğunluk satış sürecine ilişkin açıklamasında, alınan karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirileceği belirtilmektedir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da kabul edilmemesi halinde arsa paylarının 6306 sayılı Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilmelidir. Bu düzenleme, karara katılmayan malikin bilgilendirilmiş şekilde karar vermesini amaçlar.

Bu nedenle muhalif malike yalnızca “imza atmazsan payın satılır” denilmesi yeterli değildir. Malik; müteahhit sözleşmesini, bağımsız bölüm paylaşımını, teslim süresini, kira yardımı hükümlerini, teminatları, teknik şartnameyi, tapu devri koşullarını ve satış tehdidinin dayanağını görebilmelidir. Aksi halde teklif bildirimi şeklen yapılmış olsa bile hukuken tartışmalı hale gelebilir.

15 Günlük Süre Neden Önemlidir?

Karara katılmayan malike teklif bildirildikten sonra 15 günlük süre başlar. Bu süre içinde malik teklifi inceleyebilir, çoğunluk kararına katılabilir, sözleşmeyi imzalayabilir, itirazlarını yazılı olarak bildirebilir veya hukuki yollara başvurabilir.

Bu süre, muhalif malik açısından son derece kritiktir. Çünkü teklifin usulüne uygun bildirilmesine rağmen malik 15 gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezse, arsa payı satış süreci gündeme gelebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasında da tebligata rağmen karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışa çıkarılacağı belirtilmektedir.

Ancak 15 günlük süre, malikin düşünmeden sözleşmeyi imzalamak zorunda olduğu anlamına gelmez. Tam tersine, bu süre malike teklifin içeriğini inceleme ve hukuki değerlendirme yapma imkânı verir. Teklif belirsizse, sözleşme sunulmamışsa, değerleme raporu yoksa, yeni projede kendisine düşecek bağımsız bölüm gösterilmemişse veya karar tutanağı eksikse malik bu hususları yazılı olarak bildirmelidir.

Karara katılmayan malik açısından en büyük hata, gelen ihtarı veya ilanı görmezden gelmektir. Noter ihtarı, elektronik tebligat, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı veya ARAAD sistemine ilişkin bildirimler dikkatle takip edilmelidir.

Karara Katılmayan Malikin Arsa Payı Satılır mı?

Evet. Şartları oluştuğu takdirde karara katılmayan malikin arsa payı satılabilir. Ancak bu satış otomatik değildir ve belirli usuli aşamalara bağlıdır.

Öncelikle hisseleri oranında salt çoğunlukla geçerli bir karar alınmalıdır. Daha sonra bu karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan malike usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. Malik 15 gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezse satış süreci başlatılabilir. Satış sürecinde rayiç değer tespiti yapılmalı ve satış açık artırma usulüyle gerçekleştirilmelidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin genelgesinde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı açıklanmaktadır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli yapılarda anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanabilir.

Bu satış, klasik bir serbest piyasa satışı değildir. 6306 sayılı Kanun’a özgü, idari nitelikli ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen özel bir satış mekanizmasıdır. Bu nedenle karar, bildirim, değerleme, açık artırma, ödeme ve tapu tescil aşamalarının tamamı sıkı şekilde denetlenmelidir.

Arsa Payı Satışında Rayiç Değer Nasıl Belirlenir?

Karara katılmayan malikin arsa payının satılabilmesi için payın rayiç değeri belirlenmelidir. Rayiç değer, malikin taşınmaz üzerindeki ekonomik hakkının korunması bakımından en önemli güvencelerden biridir. Çünkü muhalif malik, satış sonucunda mülkiyet hakkını kaybedebilir. Bu nedenle satış bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtması gerekir.

Güncel yönetmelik karşılaştırma metninde, rayiç değerin; maliklerce Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen taşınmaz değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirleneceği yer almaktadır.

Rayiç değer belirlenirken yalnızca belediye rayiç bedeline bakılması yeterli değildir. Taşınmazın konumu, imar hakkı, arsa payı oranı, çevredeki emsal satışlar, yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı, ticari değer, cephe avantajı, kat konumu, manzara, ana caddeye yakınlık, ulaşım imkânı ve şerefiye unsurları birlikte değerlendirilmelidir.

Karara katılmayan malik, rayiç değerin düşük belirlendiğini düşünüyorsa bunu somut delillerle ortaya koymalıdır. Bağımsız ekspertiz raporu, emsal satış ilanları, tapu satış değerleri, belediye imar durumu, bölgesel piyasa verileri ve yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı, değerleme itirazında kullanılabilecek önemli delillerdir.

Satışın Yapılacağı Yer ve Zaman Nasıl Bildirilir?

Arsa payı satışı yapılmadan önce satışın yeri ve zamanı ilgililere bildirilir. Güncel düzenlemeye göre satışın yapılacağı yer ve zaman; hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere, belirli şartlarda müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse elektronik tebligat adresi üzerinden, aksi halde e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan usulü uygulanır. Elektronik yolla yapılan tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; e-Devlet ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılan tebligatta ise muhtarlıkta yapılan ilanın son günü yapılmış sayılır.

Burada dikkat çeken önemli husus, arsa payı satılacak maliklere yapılan tebligatın satışa izleyici olarak katılmaları amacıyla yapılmasıdır. Düzenlemede, bu maliklere tebligat yapılamamış olmasının veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmamasının satışın geçerliliğine etki etmeyeceği de belirtilmiştir.

Bu nedenle muhalif malik satış aşamasına gelmeden önce, özellikle teklif bildirimi ve 15 günlük kabul süresi aşamasında aktif davranmalıdır. Satış günü bildirimi geldiğinde süreç artık oldukça ilerlemiş olur. Bu aşamada da hukuki itiraz mümkündür; ancak hak kaybı yaşamamak için daha erken hareket edilmesi gerekir.

İlk Satışa Kimler Katılabilir?

Arsa payı satışında ilk satışa kimlerin katılabileceği de önemlidir. Güncel yönetmelik metnine göre yapılacak ilk satışa, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satışta satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi halinde, yeniden yapılacak satış işlemlerine salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar ile belirli şartları taşıyan üçüncü kişiler katılabilir.

Bu düzenleme, muhalif malikin payının öncelikle projeye katılan diğer paydaşlara geçmesini amaçlar. Üçüncü kişilerin sürece katılması ise ancak belirli şartların oluşması halinde gündeme gelir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgesinde de riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işleminin tekrarlanacağı açıklanmaktadır.

Bu husus, müteahhitlerin ve üçüncü kişilerin satış sürecindeki konumunu da doğrudan etkiler. Her üçüncü kişi istediği gibi ilk satışa katılamaz. Kanun ve yönetmelikteki şartların sağlanması gerekir.

Pay Üzerinde İpotek, Haciz veya İntifa Hakkı Varsa Ne Olur?

Karara katılmayan malikin arsa payı üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz, intifa hakkı veya başka sınırlı ayni haklar bulunabilir. Bu hakların varlığı, satış işlemine her durumda engel değildir.

Güncel düzenleme metninde, satışı yapılacak pay üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunmasının satış işlemine engel teşkil etmeyeceği; bu hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edeceği belirtilmektedir. Ayrıca satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına ödeme yapılmaması için bloke koydurulacağı ve durumun ilgili hak sahiplerine ya da icra müdürlüğü veya mahkemeye bildirileceği düzenlenmektedir.

Bu düzenleme, satışın mülkiyet hakkı kadar alacaklıların haklarını da etkilediğini gösterir. Örneğin arsa payı üzerinde banka ipoteği varsa, payın satılmasıyla ipotek tamamen ortadan kalkmaz; ipotek hakkı satış bedeli üzerinde devam eder. Bu nedenle muhalif malik, satış bedelini serbestçe kullanamayabilir.

Karara Katılmayan Malik Dava Açabilir mi?

Karara katılmayan malik, hukuka aykırı işlem yapıldığını düşünüyorsa dava açabilir. Ancak burada önemli olan, hangi işlemin dava konusu edildiğidir. Çünkü kentsel dönüşüm sürecinde idari işlemler ile özel hukuk işlemleri iç içe geçebilir.

Riskli yapı tespiti, tahliye-yıkım işlemi, arsa payı satış işlemi, rayiç değer tespiti veya satış komisyonu işlemleri gibi konularda idari yargı gündeme gelebilir. Buna karşılık müteahhit sözleşmesinden doğan gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalat, sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil veya cezai şart gibi konular çoğu zaman adli yargının alanına girer.

Karara katılmayan malik özellikle şu gerekçelerle dava yoluna başvurabilir:

Salt çoğunluk hesabının yanlış yapılması,

Karar tutanağının belirsiz veya eksik olması,

Vekâletnamelerin geçersiz ya da yetersiz olması,

Tüzel kişi maliklerde temsil yetkisinin bulunmaması,

Mirasçıların usulüne uygun belirlenmemesi,

Teklif bildiriminin yapılmaması veya eksik yapılması,

15 günlük sürenin usule uygun işletilmemesi,

Rayiç değerin düşük belirlenmesi,

Satış ilanı veya açık artırma usulünün hatalı olması,

Müteahhit sözleşmesinin hakkaniyete aykırı olması,

Bağımsız bölüm paylaşımının arsa payı dengesine aykırı olması.

Bu davalarda süreler son derece önemlidir. Noter tebligatı, elektronik tebligat, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı, satış tarihi bildirimi, açık artırma tutanağı ve tapu tescil tarihi dikkatle incelenmelidir.

Karara Katılmayan Malik Kötü Niyetli Sayılır mı?

Bir malikin dönüşüm kararına katılmaması tek başına kötü niyetli olduğunu göstermez. Malik, müteahhidin mali gücünü yetersiz bulabilir, sözleşmedeki teminatları zayıf görebilir, teslim süresini uzun bulabilir, bağımsız bölüm paylaşımını adaletsiz değerlendirebilir veya rayiç bedelin düşük olduğunu düşünebilir.

Bu nedenle muhalif malik her zaman “süreci engelleyen kişi” olarak görülmemelidir. Kimi zaman çoğunluk kararının içeriği gerçekten eksik, belirsiz veya malik aleyhine ağır olabilir. Özellikle teminatsız müteahhit sözleşmeleri, aşamalı olmayan tapu devri, gecikme cezası içermeyen sözleşmeler veya teknik şartnamesi zayıf projeler tüm maliklerin zararına sonuç doğurabilir.

Ancak muhalif malikin de itirazlarını somutlaştırması gerekir. “Ben istemiyorum” şeklindeki soyut tavır yerine; hangi sözleşme maddesine, hangi değerleme hesabına, hangi arsa payı dağılımına, hangi müteahhit riskine veya hangi tebligat eksikliğine itiraz edildiği yazılı şekilde ortaya konulmalıdır.

Müteahhit Sözleşmesine Katılmayan Malikin Durumu

Kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin en sık karşılaştığı uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamama durumudur. Salt çoğunlukla geçerli karar alınmışsa ve teklif usulüne uygun bildirilmişse, sözleşmeye katılmayan malikin arsa payı satışa konu olabilir.

Ancak sözleşmenin içeriği önemlidir. Muhalif malik şu hususları mutlaka incelemelidir: yüklenicinin mali gücü, teminat mektubu veya benzeri güvence verilip verilmediği, tapu devrinin aşamalı olup olmadığı, inşaat teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, teknik şartname, bağımsız bölüm dağılımı, net-brüt metrekareler, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, ayıplı imalat sorumluluğu ve fesih şartları.

Sözleşme ciddi riskler içeriyorsa, malik bunu yazılı olarak belirtmeli ve gerekirse hukuki yollara başvurmalıdır. Aksi halde “imza atmadım” demek tek başına yeterli olmayabilir.

Çoğunluk Maliklerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Karara katılmayan maliklerin hakları olduğu gibi, çoğunluk maliklerin de süreci doğru yürütme yükümlülüğü vardır. Çoğunluk maliklerin yaptığı usul hataları tüm kentsel dönüşüm projesini geciktirebilir.

Çoğunluk maliklerin öncelikle salt çoğunluk hesabını doğru yapması gerekir. Güncel tapu kayıtları alınmalı, arsa payları hesaplanmalı, hisseli bağımsız bölümler ayrı değerlendirilmelidir. Karar tutanağında kimlerin hangi pay oranıyla karara katıldığı açıkça yazılmalıdır.

Daha sonra karara katılmayan maliklere teklif usulüne uygun bildirilmelidir. Teklifte sözleşme, proje, paylaşım, teslim süresi, teminat ve diğer anlaşma şartları açıkça gösterilmelidir. Bildirim eksik yapılırsa, satış süreci dava konusu olabilir.

Satış başvurusu yapılacaksa, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kılavuzunda belirtilen belgeler ARAAD Bilgi Sistemi’ne kaydedilmelidir. Kılavuzda salt çoğunluğun sağlandığına dair doküman, SPK değerleme raporu, uzlaşma bildirim formu ve ekleri gibi belgelerin satış başvuru dosyası bakımından önem taşıdığı açıklanmaktadır.

Karara Katılmayan Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar

Muhalif maliklerin en sık yaptığı hata, kendilerine gelen bildirimleri önemsememektir. Noter ihtarı, elektronik tebligat, muhtarlık ilanı veya e-Devlet bildirimi geldiğinde süreler başlamış olabilir. Bu bildirimler göz ardı edildiğinde arsa payı satış süreci ilerleyebilir.

İkinci hata, itirazların soyut bırakılmasıdır. “Müteahhide güvenmiyorum” veya “bedel düşük” gibi genel ifadeler yerine somut belge, emsal ve hukuki gerekçe sunulmalıdır.

Üçüncü hata, değerleme raporuna zamanında itiraz etmemektir. Rayiç değer düşük belirlenirse, malik payını gerçek değerinin altında kaybetme riskiyle karşılaşabilir.

Dördüncü hata, salt çoğunluk hesabını kontrol etmemektir. İmza atan maliklerin toplam arsa payı, vekâletnamelerin geçerliliği, mirasçılık durumu ve tüzel kişi temsil yetkisi dikkatle incelenmelidir.

Beşinci hata, dava süresini kaçırmaktır. Kentsel dönüşüm işlemlerinde süreler kısa ve sonuçlar ağırdır. Satış tamamlandıktan ve tapu tescili yapıldıktan sonra hak aramak daha zor hale gelir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin durumu, 6306 sayılı Kanun’un en hassas konularından biridir. Güncel sistem, riskli yapıların ve dönüşüm alanlarının küçük azınlıklar tarafından süresiz şekilde engellenmesini önlemek amacıyla hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alma imkânı tanımaktadır. Ancak bu sistem, karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.

Muhalif malike alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmeli, 15 günlük süre tanınmalı ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satılabileceği açıkça belirtilmelidir. Satış sürecinde rayiç değer doğru belirlenmeli, açık artırma usulü mevzuata uygun yürütülmeli ve satış bedeli ile tapu işlemleri usule uygun tamamlanmalıdır.

Karara katılmayan malik; salt çoğunluğun sağlanmadığını, kararın belirsiz olduğunu, teklifin usulsüz bildirildiğini, değerlemenin düşük yapıldığını, satış sürecinin hukuka aykırı olduğunu veya müteahhit sözleşmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsa süresinde hukuki yollara başvurmalıdır.

Sonuç olarak karara katılmayan malik, kentsel dönüşüm sürecini yalnızca muhalefet ederek tamamen durduramayabilir; fakat hukuka aykırı işlemler karşısında korumasız da değildir. Doğru zamanda yapılan yazılı itiraz, teknik değerleme, hukuki inceleme ve dava başvurusu, malikin mülkiyet hakkını korumada belirleyici olabilir. Aynı şekilde çoğunluk maliklerin de karar alma, teklif bildirimi, rayiç değer ve satış sürecini eksiksiz yürütmesi gerekir. Aksi halde kentsel dönüşüm projesi hızlanmak yerine uzun süren arsa payı satışı, değerleme ve iptal davalarıyla karşı karşıya kalabilir.