Kentsel Dönüşümde Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı nasıl alınır, riskli yapı kesinleşince hangi belgeler gerekir, tüm maliklerin rızası aranır mı, yıkım ruhsatı kaç günde çıkar, belediye süreci ve dava yolları nelerdir?

---

Kentsel Dönüşümde Yıkım Ruhsatı Nedir?

Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olduğu kesinleşen bir yapının hukuka uygun şekilde yıkılabilmesi için ilgili idare tarafından düzenlenen resmi izin belgesidir. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, tek başına fiili yıkım yapılabileceği anlamına gelmez. Yıkım işleminin güvenli, kontrollü ve mevzuata uygun yürütülebilmesi için yıkım ruhsatı alınması gerekir.

Yıkım ruhsatı, yalnızca belediyeden alınan teknik bir izin değildir. Bu belge, riskli yapı tespitinin kesinleştiğini, yapının tahliye edildiğini, elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığını, yıkımın yetkili ve sorumlu kişiler gözetiminde yapılacağını ve yıkım sürecinin idare tarafından denetlendiğini gösterir. Bu nedenle yıkım ruhsatı, kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti ile yeni inşa süreci arasında yer alan kritik bir aşamadır.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Bu düzenleme, riskli yapı yıkımının maliklerin keyfine bırakılmış bir işlem olmadığını, can ve mal güvenliği nedeniyle kamu düzeni boyutu taşıdığını göstermektedir.

Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı alınmadan yapılan yıkım işlemleri ciddi hukuki, idari ve cezai sonuçlar doğurabilir. Komşu binalara zarar verilmesi, iş güvenliği tedbirlerinin alınmaması, elektrik veya doğalgaz bağlantıları kapatılmadan yıkım yapılması, çevre güvenliğinin sağlanmaması ve molozların usulsüz kaldırılması halinde malik, yüklenici, yıkım firması ve teknik sorumlular bakımından sorumluluk gündeme gelebilir.

Yıkım Ruhsatı Hangi Aşamada Alınır?

Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra alınır. Süreç genellikle şu şekilde ilerler: Önce yapı hakkında riskli yapı tespit raporu düzenlenir. Rapor ilgili idare tarafından incelenir. Eksiklik yoksa riskli yapı tespiti tapuya bildirilir, maliklere ve hak sahiplerine duyurulur. Maliklerin itiraz hakkı vardır. Süresinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşmeden sonra tahliye ve yıkım süreci başlar.

Bu aşamada yıkım ruhsatı için başvuru yapılabilir. Yıkım ruhsatı, riskli yapı kesinleşmeden önce olağan şekilde alınacak bir belge değildir. Çünkü yıkım ruhsatının dayanağı, binanın artık riskli yapı statüsüne girmiş olması ve yıkım sürecinin idarece başlatılmasıdır. Bu nedenle başvuru öncesinde riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği mutlaka kontrol edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın riskli yapı sürecine ilişkin açıklamalarında yıkım ruhsatının, riskli yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin müracaatı üzerine düzenleneceği; yıkılacak yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi veya idarece tespit edilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle yıkım ruhsatı, riskli yapı tespit raporu alınır alınmaz değil; rapor kesinleştikten, tahliye hazırlıkları tamamlandıktan ve aboneliklerin kapatılması gibi güvenlik şartları sağlandıktan sonra gündeme gelir.

Riskli Yapının Kesinleşmesi Neden Önemlidir?

Yıkım ruhsatı bakımından riskli yapı tespitinin kesinleşmesi en önemli aşamalardan biridir. Çünkü riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce maliklerin rapora itiraz etme ve idari yargıda dava açma hakları vardır. Rapor kesinleştiğinde ise idare artık yapının riskli olduğunu kabul eder ve tahliye-yıkım sürecini yürütmeye başlar.

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanun’un emredici sonucudur. Bakanlık açıklamalarında, riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması konusunda maliklerce ayrıca karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek bulunmadığı açıkça ifade edilmektedir.

Bu husus uygulamada çok önemlidir. Bazı maliklerin “ben yıkıma rıza göstermiyorum”, “benim imzam olmadan ruhsat alınamaz” veya “tüm maliklerin oybirliği gerekir” şeklindeki itirazları, riskli yapı kesinleştikten sonra yıkım sürecini kendiliğinden durdurmaz. Riskli yapı kesinleşmişse, yıkım artık yalnızca özel hukuk iradesiyle değil, kamu güvenliği gerekçesiyle yürütülen idari süreçle ilgilidir.

Elbette bu durum, maliklerin hiçbir hukuki hakkının olmadığı anlamına gelmez. Riskli yapı tespiti, tahliye-yıkım bildirimi veya yıkım ruhsatı işlemi hukuka aykırıysa ilgililer idari yargıda dava açabilir. Ancak dava açılması tek başına yıkımı otomatik olarak durdurmaz; yürütmenin durdurulması veya iptal kararı alınmadıkça idare işlemlerine devam edebilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari dava açılabileceği Bakanlık kaynaklarında belirtilmektedir.

Yıkım Ruhsatı İçin Tüm Maliklerin Rızası Gerekir mi?

Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı bakımından en çok sorulan sorulardan biri, tüm maliklerin rızasının gerekip gerekmediğidir. 6306 sayılı Kanun uygulamasında riskli yapı kesinleştikten sonra yıkım ruhsatı alınması için tüm maliklerin muvafakati aranmaz.

Güncel Uygulama Yönetmeliği’ne göre yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığı belgelenirse veya idarece bu durum tespit edilirse, bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan yapılarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi şartıyla, maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecinin kötü niyetli şekilde engellenmesini önlemek amacı taşır. Çok malik bulunan apartmanlarda veya mirasçılı taşınmazlarda tüm maliklerin aynı anda imza vermesi çoğu zaman mümkün değildir. Bazı maliklerin yalnızca süreci geciktirmek, müteahhit pazarlığını etkilemek veya diğer maliklere baskı kurmak amacıyla yıkım ruhsatı için imza vermemesi, riskli yapının ayakta kalmasını sağlamaz.

Ancak tüm maliklerin rızasının aranmaması, yıkımın keyfi yapılabileceği anlamına gelmez. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş olmalı, yapı tahliye edilmiş olmalı, elektrik-su-doğalgaz hizmetleri kapatılmış olmalı, gerekli teknik sorumlular belirlenmeli ve başvuru mevzuata uygun yapılmalıdır. Bu şartlar yoksa yıkım ruhsatı işlemi hukuka aykırı hale gelebilir.

Yıkım Ruhsatı İçin Kim Başvuru Yapabilir?

Yıkım ruhsatı başvurusunu yapı maliklerinden biri, birkaç malik birlikte veya maliklerin vekilleri yapabilir. Yönetmelik açıkça “yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı” ifadesini kullanmaktadır. Bu nedenle başvuru için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmez.

Vekil aracılığıyla başvuru yapılacaksa vekâletnamede yıkım ruhsatı başvurusu, belediye ve idare işlemlerini takip etme, gerekli belgeleri alma ve sunma, abonelik kapatma işlemleri için başvuru yapma gibi yetkilerin bulunması uygulamada önemlidir. Özellikle yurt dışında yaşayan maliklerde veya çok hissedarlı yapılarda vekâletname eksiklikleri süreci geciktirebilir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda bağımsız bölüm malikleri başvuru yapabilir. Arsa paylı yapılarda ise tapu kaydı, fiili yapı sahipliği, muhdesat durumu ve arsa payı ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Birden fazla yapı bulunan parsellerde, hangi yapının riskli yapı olarak tespit edildiği ve hangi yapının yıkım ruhsatına konu edildiği açıkça belirlenmelidir.

Yıkım Ruhsatı İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Yıkım ruhsatı başvurusu için gerekli belgeler idareden idareye küçük farklılıklar gösterebilir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı yıkımlarında temel belgeler genellikle şunlardır:

Öncelikle yıkım ruhsatı başvuru dilekçesi hazırlanmalıdır. Dilekçede taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada-parsel bilgileri, varsa bağımsız bölüm ve bina kodu, riskli yapı tespit bilgileri, başvuru sahibinin malik veya vekil sıfatı açıkça belirtilmelidir.

İkinci olarak tapu kaydı ve malik bilgileri sunulmalıdır. Tapu kaydı, başvuru yapan kişinin malik sıfatını veya vekil aracılığıyla işlem yapma yetkisini gösterir. Hisseli taşınmazlarda arsa payı bilgileri önemlidir.

Üçüncü olarak riskli yapı tespit raporu veya riskli yapı tespitinin kesinleştiğini gösteren idari belgeler başvuru dosyasına eklenmelidir. Yıkım ruhsatının dayanağı, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş ve bu tespitin kesinleşmiş olmasıdır.

Dördüncü olarak yapının tahliye edildiğine ilişkin belge veya tutanak gerekir. Yönetmelik, yıkım ruhsatı için yıkılacak yapının tahliye edildiğinin belgelenmesini veya idarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasını aramaktadır.

Beşinci olarak elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgeler sunulmalıdır. Alternatif olarak, bu hizmetlerin fiilen kapatıldığı idarece tespit edilip tutanağa bağlanabilir. Bu şart, yıkımın can ve mal güvenliğini tehlikeye atmadan yapılabilmesi için zorunludur.

Altıncı olarak, bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan yapılarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmelidir. Bu şart, yüksek yapıların yıkımında teknik sorumluluğun netleştirilmesi açısından önemlidir.

Bunlara ek olarak belediye veya ilgili idare; yıkım firması bilgileri, çevre güvenliği planı, moloz döküm belgesi, iş güvenliği evrakı, yapı fotoğrafları, numarataj belgesi, vekâletname, imza beyanı, varsa apartman karar defteri örneği veya ilgili teknik belgeler isteyebilir. Bu ek belgeler yerel uygulamaya göre değişebileceğinden başvuru yapılacak idareden güncel evrak listesi alınmalıdır.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Kapatılmadan Yıkım Ruhsatı Alınabilir mi?

Kural olarak hayır. Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı düzenlenebilmesi için yıkılacak yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığı belgelenmelidir. Yönetmelik, bu belgelerin ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmasını veya yapının tahliye edildiği ve hizmetlerin fiilen kapatıldığının idarece tespit edilip tutanağa bağlanmasını şart koşmaktadır.

Bu şart, yıkım güvenliği bakımından hayati önemdedir. Elektrik bağlantısı kesilmeden yapılan yıkımda yangın, elektrik çarpması veya çevre tesisatına zarar verme riski doğabilir. Doğalgaz bağlantısı kesilmeden yapılan yıkım patlama ve yangın riski oluşturur. Su tesisatı kapatılmadan yapılan yıkım ise hem altyapı zararına hem de komşu taşınmazlarda hasara sebep olabilir.

Bu nedenle maliklerin yıkım ruhsatı başvurusundan önce aboneliklerin kapatılması için ilgili kurumlara başvurması gerekir. Kiracıların bulunduğu yapılarda abonelikler kiracı adına olabilir. Bu durumda malik, kiracı ve idare arasında koordinasyon sağlanmalı, abonelik kapatma işlemleri yazılı belgelerle tamamlanmalıdır.

Yıkım Ruhsatı Kaç Günde Çıkar?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda şartlar sağlandığında yıkım ruhsatı altı iş günü içinde düzenlenir. Yönetmelikte, gerekli belgelerin sunulması veya idarece tespit yapılması ve bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan binalarda statik fenni mesulün belirlenmesi üzerine, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenleneceği açıkça belirtilmiştir.

Bu süre, idarenin başvuruyu süresiz şekilde bekletmesini önlemek bakımından önemlidir. Ancak altı iş günlük sürenin sağlıklı işlemesi için dosyanın eksiksiz olması gerekir. Eksik belge, yanlış tapu bilgisi, tahliye durumunun belirsizliği, abonelik kapatma belgelerinin sunulmaması, bina yüksekliği nedeniyle statik fenni mesul belirlenmemesi veya riskli yapı tespitinin kesinleşmemiş olması başvurunun gecikmesine neden olabilir.

Başvuru sahibi, yıkım ruhsatı dosyasını teslim ederken evrak kayıt numarası almalı ve eksik belge varsa bunun yazılı olarak bildirilmesini istemelidir. İdare başvuruyu açıkça reddederse veya sürüncemede bırakırsa, somut duruma göre idari başvuru ve dava yolları değerlendirilebilir.

Yıkım Ruhsatı Hangi İdareden Alınır?

Yıkım ruhsatı, genellikle yapının bulunduğu yerdeki belediyeden alınır. Belediye sınırları dışında kalan yerlerde ilgili il özel idaresi veya yetkili idare gündeme gelebilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçlerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, belediye veya yetki devri yapılmış idareler farklı aşamalarda rol oynayabilir.

Uygulamada riskli yapı tespit raporu ve kesinleşme işlemleri Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya ilgili idare üzerinden yürürken, yıkım ruhsatı çoğu zaman belediyenin imar veya yapı kontrol biriminden alınır. Bu nedenle maliklerin hangi belgeyi hangi idareden alacağını doğru belirlemesi gerekir.

Örneğin riskli yapı tespitinin kesinleştiğini gösteren belge Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden; yıkım ruhsatı belediyeden; elektrik, su ve doğalgaz kapatma belgeleri ilgili abonelik kurumlarından; moloz döküm belgeleri belediye veya yetkili atık yönetim birimlerinden alınabilir.

Yıkım Ruhsatı Alındıktan Sonra Ne Yapılır?

Yıkım ruhsatı alındıktan sonra fiili yıkım işlemi güvenli şekilde gerçekleştirilmelidir. Yıkım ruhsatı, yıkımın herhangi bir şekilde yapılabileceği anlamına gelmez. Yıkım, ruhsatta belirtilen şartlara, çevre güvenliği kurallarına, iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerine, komşu yapıların korunmasına ve teknik sorumluluk esaslarına uygun yapılmalıdır.

Yıkım öncesinde bina tamamen boşaltılmalı, içinde insan, eşya veya hayvan bulunmadığından emin olunmalıdır. Çevrede güvenlik şeridi çekilmeli, komşu yapılar ve yollar bakımından gerekli önlemler alınmalı, molozların nereye taşınacağı belirlenmeli ve yıkım firmasıyla yazılı sözleşme yapılmalıdır.

Bitişik nizam yapılarda yıkım çok daha hassas yürütülmelidir. Yan parseldeki binaya zarar verilmesi halinde malik, yıkım firması ve teknik sorumlular hakkında tazminat sorumluluğu doğabilir. Özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu İstanbul gibi şehirlerde yıkım sırasında komşu bina temelinin, ortak duvarların, altyapı hatlarının ve yaya güvenliğinin korunması büyük önem taşır.

Yıkım Ruhsatı Alınmazsa Ne Olur?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere tahliye ve yıkım için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, idare yapının idari makamlarca tahliye edileceğini ve yıktırılacağını bildirir.

Malikler yıkım ruhsatı almaz ve binayı süresi içinde yıktırmazsa idare daha ileri işlemler yapabilir. Süresi içinde yıktırılmayan riskli yapılar bakımından elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması gündeme gelebilir. Ayrıca tahliye ve yıkım işlemleri mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle yapılabilir veya yaptırılabilir.

Bu durumda yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir. İdare tarafından yaptırılan yıkım, maliklerin kendi kontrolünde yapacağı yıkıma göre daha masraflı veya daha az öngörülebilir olabilir. Ayrıca kamu alacağı niteliğinde takip riski doğabilir.

Bu nedenle riskli yapı kesinleştikten sonra yıkım ruhsatı sürecini geciktirmek genellikle maliklerin lehine değildir. Hukuka aykırılık düşünülüyorsa fiili bekleme veya engelleme yerine süresinde dava ve yürütmenin durdurulması yoluna gidilmelidir.

Yıkım Ruhsatına veya Yıkım İşlemine Karşı Dava Açılabilir mi?

Yıkım ruhsatı veya yıkım işlemi hukuka aykırıysa ilgililer idari yargıda dava açabilir. Ancak burada iki önemli nokta vardır. Birincisi, dava açma süresinin kısa olmasıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceği Bakanlık kaynaklarında ifade edilmektedir.

İkincisi, dava açılmasının yıkımı kendiliğinden durdurmamasıdır. Riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı dava açılmış olması, mahkemece yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmediği sürece idarenin işlemlerini yürütmesine engel olmaz. Bu nedenle yıkım riski yakınsa dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebi açık ve güçlü şekilde ileri sürülmelidir.

Yıkım ruhsatına karşı dava açılabilecek bazı haller şunlardır: riskli yapı tespiti kesinleşmeden yıkım ruhsatı verilmesi, yanlış yapı için ruhsat düzenlenmesi, yapı tahliye edilmeden yıkım ruhsatı verilmesi, elektrik-su-doğalgaz kapatma şartı sağlanmadan ruhsat verilmesi, bina yüksekliği gerektirdiği halde statik fenni mesul belirlenmemesi, yıkım ruhsatının yetkisiz idare tarafından düzenlenmesi, mirasçıların veya ilgililerin usulüne uygun bilgilendirilmemesi.

Ancak dava sürecinde yalnızca soyut iddialar yeterli olmaz. İlgili belgeler, tebligatlar, tapu kayıtları, riskli yapı raporu, tahliye tutanakları, abonelik durumları ve teknik raporlar dosyaya sunulmalıdır.

Yıkım Ruhsatı Sürecinde Kiracıların Durumu

Yıkım ruhsatı alınması, binanın fiilen boşaltılmış olması gerektiği anlamına gelir. Bu nedenle yıkım ruhsatı sürecinde kiracıların durumu ayrıca önemlidir. Kiracı binada oturuyor veya işyeri işletiyorsa, tahliye süreci tamamlanmadan yıkım ruhsatı verilmesi hukuki sorun yaratabilir.

Kiracı, taşınmazın gerçekten riskli yapı sürecinde olup olmadığını öğrenme hakkına sahiptir. Ancak riskli yapı tespiti kesinleşmişse ve tahliye-yıkım süreci başlamışsa, kiracının kira sözleşmesine dayanarak binada kalmaya devam etmesi çoğu durumda mümkün olmaz. Çünkü burada tahliye, yalnızca malik-kiracı ilişkisine değil, kamu güvenliği gerekçesine dayanır.

Buna karşılık kiracının depozito, peşin kira, taşınma desteği, kira yardımı başvurusu, işyeri ise faaliyet adresi değişikliği ve ticari kayıtların taşınması gibi hakları devam eder. Kiracı anahtar teslimini yazılı tutanakla yapmalı, sayaç son endekslerini belirlemeli, depozito ve kullanılmayan kira bedeli taleplerini yazılı olarak saklamalıdır.

Yıkım Ruhsatı Sürecinde Maliklerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Malikler yıkım ruhsatı sürecinde öncelikle riskli yapı kararının kesinleştiğini teyit etmelidir. Kesinleşmemiş bir riskli yapı tespiti üzerine yıkım sürecine geçilmesi ileride hukuki uyuşmazlık yaratabilir.

İkinci olarak, tüm kullanıcıların tahliye edildiği belgelenmelidir. Binada kiracı, işyeri kullanıcısı, kapıcı veya fiili kullanıcı varsa tahliye süreci yazılı belgelerle tamamlanmalıdır. İçeride eşya kalıp kalmadığı, anahtar teslimi, aboneliklerin kapatılması ve tahliye tarihi tutanak altına alınmalıdır.

Üçüncü olarak, elektrik, su ve doğalgaz kapatma belgeleri eksiksiz alınmalıdır. Bu belgeler olmadan yıkım ruhsatı başvurusu eksik kalabilir.

Dördüncü olarak, yıkım firması dikkatle seçilmelidir. Yıkım işinin ruhsatlı, deneyimli ve sigortalı bir firma tarafından yapılması; iş güvenliği ve çevre güvenliği tedbirlerinin alınması gerekir. Yıkım sırasında üçüncü kişilere zarar verilirse tazminat sorumluluğu doğabilir.

Beşinci olarak, yıkım sonrası sürecin planlanması gerekir. Yıkım, kentsel dönüşümün sonu değildir. Yıkımdan sonra arsa payı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit seçimi, yeni yapı ruhsatı, kira yardımı ve arsa payı satışı gibi süreçler gündeme gelir.

Yıkım Ruhsatı Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık yapılan hata, riskli yapı kesinleşmeden yıkım sürecine geçildiğini varsaymaktır. Riskli yapı tespit raporu düzenlenmiş olsa bile itiraz ve kesinleşme süreçleri kontrol edilmelidir.

İkinci hata, yıkım ruhsatı için tüm maliklerin imzasının zorunlu olduğunu düşünmektir. Güncel düzenleme, gerekli şartlar sağlandığında maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenmesini mümkün kılmaktadır.

Üçüncü hata, abonelik kapatma işlemlerini sona bırakmaktır. Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığı belgelenmeden yıkım ruhsatı süreci aksayabilir.

Dördüncü hata, binanın tamamen tahliye edilmediği halde yıkım planlaması yapmaktır. İçeride insan veya eşya bulunması ciddi hukuki ve fiili sorun doğurur.

Beşinci hata, dava açmanın yıkımı otomatik durdurduğunu sanmaktır. Yürütmenin durdurulması veya iptal kararı yoksa idare işlemlerini yürütebilir. Bu nedenle dava açılırken acil yürütmenin durdurulması talebi ayrıca kurulmalıdır.

Altıncı hata, yıkım sonrası yeni yapı sürecinin planlanmamasıdır. Bina yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa haline gelir ve maliklerin ekonomik menfaatleri artık arsa payı, müteahhit sözleşmesi ve yeni proje üzerinden şekillenir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yapının hukuka uygun, güvenli ve denetlenebilir şekilde yıkılabilmesi için alınması gereken resmi izin belgesidir. Yıkım ruhsatı alınmadan yapılan yıkım, hem idari hem teknik hem de hukuki sorumluluk doğurabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa idari makamlarca tahliye ve yıkım süreci işletilebilir.

Güncel düzenlemeye göre yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi veya idarece tutanağa bağlanması ve gerekli hallerde statik fenni mesulün belirlenmesi üzerine, maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı süreci, yalnızca belediyeden belge almak şeklinde görülmemelidir. Riskli yapı kararının kesinleşmesi, tahliye, abonelik kapatma, teknik sorumluluk, yıkım güvenliği, kiracıların hakları, dava ve yürütmenin durdurulması ihtimali birlikte değerlendirilmelidir.

Doğru yönetilen bir yıkım ruhsatı süreci, maliklerin gereksiz idari masraf, kamu alacağı takibi, komşu bina zararı, kiracı uyuşmazlığı ve müteahhit sözleşmesi problemleriyle karşılaşmasını önler. Hatalı yürütülen bir süreç ise yıkımın durmasına, tazminat davalarına, idari yaptırımlara ve kentsel dönüşüm projesinin gecikmesine neden olabilir. Bu nedenle riskli yapı kesinleştikten sonra yıkım ruhsatı aşaması teknik ve hukuki destekle, belgeli ve planlı şekilde yürütülmelidir.