Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Kararı: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Süreç, Haklar ve Dava Yolları

Riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı; 6306 sayılı Kanun kapsamında kesinleşme, tebligat, 90 günlük süre, yıkım ruhsatı, elektrik-su-doğalgaz kesintisi, kollukla tahliye ve dava yolları bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Kararı Nedir?

Riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olduğu tespit edilen ve bu tespiti kesinleşen yapının boşaltılması ve yıktırılması amacıyla yürütülen idari süreci ifade eder. Uygulamada “yıkım kararı” olarak adlandırılsa da bu süreç tek bir belgeden ibaret değildir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın düzenlenmesi, maliklere bildirim yapılması, muhtarlık ilanı, yıkım için süre verilmesi, yıkım ruhsatı alınması, yapının boşaltılması, aboneliklerin kapatılması ve gerekirse idari makamlarca yıkımın gerçekleştirilmesi aşamalarından oluşur.

Riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı, klasik anlamda bir kiracı tahliyesi veya özel hukuk uyuşmazlığı değildir. Bu süreç, can ve mal güvenliğini ilgilendiren kamu düzeni niteliğinde bir idari işlemler zinciridir. Bu nedenle malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi, yalnızca kira sözleşmesine veya özel anlaşmalara dayanarak riskli yapıda kalmaya devam edemez. Yapı hakkında riskli yapı tespiti kesinleşmişse, idare tahliye ve yıkım sürecini yürütme yetkisine sahiptir.

Kentsel dönüşüm hukukunda bu aşama son derece önemlidir. Çünkü riskli yapı tespiti kesinleşip tahliye-yıkım aşamasına geçildiğinde, binanın fiili varlığı sona erebilir. Bina yıkıldıktan sonra sonradan açılacak davalarda haklı çıkılması, her zaman eski halin geri getirilmesini sağlamaz. Bu nedenle riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı öğrenildiğinde süreler, tebligat, dava hakkı, yürütmenin durdurulması, kira yardımı ve yıkım ruhsatı işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.

Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Süreci Ne Zaman Başlar?

Riskli yapıda tahliye ve yıkım süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra başlar. Riskli yapı tespiti yapıldığında maliklerin veya kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı vardır. Süresinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz teknik heyet tarafından reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşme sonrasında müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister.

Burada dikkat edilmesi gereken ilk nokta şudur: Her “kentsel dönüşüm” söylemi tahliye ve yıkım kararı anlamına gelmez. Bir müteahhidin binaya teklif vermesi, apartman maliklerinin dönüşüm görüşmesi yapması veya malikin “bina yıkılacak” demesi tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında tahliye ve yıkım sürecini başlatmaz. Resmi sürecin başlaması için riskli yapı tespiti yapılmalı, bu tespit usulüne uygun şekilde bildirilmiş olmalı ve itiraz süreci sonunda kesinleşmelidir.

Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi halinde, artık yapı idare nezdinde riskli kabul edilir. Bu aşamadan sonra yıkım konusunda maliklerin ayrıca oybirliğiyle karar almasına gerek yoktur. Bakanlık açıklamalarında da riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılmasının Kanun’un emredici sonucu olduğu ve yıkım için maliklerin ayrıca karar almasına veya anlaşmasına gerek bulunmadığı belirtilmiştir.

Tahliye ve Yıkım Bildirimi Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesi ve yıktırılmasına ilişkin tebligat özel usule tabidir. Güncel uygulama yönetmeliğine göre riskli yapılarda tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanak düzenlenir, yapı üzerine asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Bu düzenleme nedeniyle maliklerin yalnızca posta yoluyla fiziki tebligat beklemesi doğru değildir. Yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı ve Başkanlık ilanı hak düşürücü sürelerin ve idari sürecin başlaması bakımından önem taşır. Özellikle yurt dışında yaşayan maliklerin, mirasçıların, hissedarların ve taşınmazı fiilen kullanmayan maliklerin bu bildirim yöntemlerini yakından takip etmesi gerekir.

Tebligat sürecinde yapılacak hata, tahliye ve yıkım kararının hukuki denetiminde önemli bir itiraz sebebi olabilir. Örneğin yanlış yapıya tutanak asılması, hatalı ada-parsel bilgisi, ölü malike bildirim yapılması, mirasçıların sürece dahil edilmemesi, muhtarlık ilanının usule uygun yapılmaması veya riskli yapı ile ilgisi olmayan kişilere bildirim yapılması dava konusu edilebilir. Ancak tebligat usulsüzlüğü iddiası, sürecin tamamen göz ardı edilmesi için güvenli bir gerekçe olarak görülmemelidir. Riskli yapı sürecinden haberdar olan hak sahibi, derhal belgeleri temin etmeli ve süreleri kaçırmadan hukuki yol haritası belirlemelidir.

Tahliye ve Yıkım İçin Verilen Süre Ne Kadardır?

Güncel yönetmelik düzenlemesine göre riskli yapının yıktırılması için idarece doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.

Bu süre, yalnızca binadan çıkılması için değil, aynı zamanda yıkım sürecinin tamamlanması için öngörülen süredir. Maliklerin bu süre içinde binayı boşaltması, kiracıları bilgilendirmesi, abonelikleri kapatması, yıkım ruhsatı için başvuru yapması, yıkım firmasıyla anlaşması ve yapının güvenli şekilde yıktırılmasını sağlaması gerekir.

Uygulamada bazı eski Bakanlık sıkça sorulan soru metinlerinde 60 gün ve ek 30 gün sistemi açıklanmaktadır. Ancak güncel yönetmelik metninde riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesi düzenlenmiştir. Bu nedenle somut dosyada uygulanacak sürenin, işlem tarihindeki güncel mevzuat ve idare yazısı üzerinden kontrol edilmesi gerekir.

Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Riskli yapı tespiti kesinleşip tahliye-yıkım süreci başladıktan sonra yıkım ruhsatı alınması gerekir. Yönetmeliğe göre yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin başvurusu üzerine düzenlenebilir. Bunun için yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulması veya bu durumun idarece tespit edilerek tutanağa bağlanması gerekir. Bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmesi de aranır. Şartlar sağlandığında maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir.

Bu hüküm uygulamada çok önemlidir. Çok malik bulunan apartmanlarda tüm maliklerin aynı anda imza vermesi her zaman mümkün değildir. Bazı maliklerin imza vermekten kaçınması, riskli yapının süresiz şekilde ayakta kalmasını sağlamaz. Riskli yapı kesinleşmişse ve tahliye-yıkım koşulları oluşmuşsa, maliklerden biri veya birkaçının başvurusu ile yıkım ruhsatı süreci ilerleyebilir.

Yıkım ruhsatı alınmadan önce yapının tamamen boşaltılması, aboneliklerin kapatılması, çevre güvenliği önlemlerinin alınması, yıkım firmasının yetkinliğinin değerlendirilmesi ve komşu yapıların güvenliğinin sağlanması gerekir. Özellikle bitişik nizam binalarda, eski yapı stoklarında ve yoğun şehir merkezlerinde yıkımın dikkatsiz yapılması komşu binalara, araçlara veya üçüncü kişilere zarar verebilir. Bu nedenle yıkım yalnızca idari bir işlem değil, aynı zamanda teknik ve hukuki sorumluluk doğuran bir faaliyettir.

Riskli Yapı Tahliye Edilmezse Ne Olur?

Riskli yapı için verilen süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa idare daha ağır işlemler uygulayabilir. Yönetmeliğe göre süresi içinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi veya verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine ilgili kurum ve kuruluşların bu hizmetleri durdurması zorunludur.

Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi, riskli yapının fiilen kullanılmaya devam edilmesini önlemeye yöneliktir. Çünkü riskli olduğu kesinleşmiş bir yapıda yaşamaya veya işyeri faaliyetine devam edilmesi, yalnızca kullanan kişileri değil çevredeki üçüncü kişileri de tehlikeye sokabilir.

Verilen süreye rağmen tahliye ve yıkım gerçekleşmezse riskli yapı mülki amire bildirilir. Bu durumda tahliye ve yıkım işlemleri mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle yapılır veya yaptırılır. Yönetmelik, süresinde yıktırılmayan riskli yapıların idare tarafından yıkılabileceğini, uygulamanın gerektirmesi halinde Başkanlığın yıktırma iş ve işlemlerini bizzat de yapabileceğini düzenlemektedir.

Zorla Tahliye ve Kolluk Desteği Mümkün müdür?

Riskli yapıda zorla tahliye mümkündür; ancak bu işlem belirli usule bağlıdır. Bakanlık açıklamalarında, verilen süre içinde riskli yapı tahliye edilmezse kilitli kapıların açılması veya açtırılması dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik işlemlerin gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin yardımıyla yapılabileceği belirtilmektedir. Ayrıca riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabileceği ifade edilmiştir.

Bu nedenle riskli yapı sürecine karşı çıkmak isteyen malik veya kiracının fiili direnme yoluna başvurması doğru değildir. Kapıları kilitlemek, görevlileri içeri almamak, yıkım ekibini engellemek, tehdit veya cebir kullanmak hukuki pozisyonu güçlendirmez; aksine idari ve cezai sonuçlar doğurabilir.

Eğer riskli yapı tespiti, tahliye bildirimi veya yıkım kararı hukuka aykırı ise doğru yol fiili engelleme değil, süresinde idari itiraz, iptal davası ve yürütmenin durdurulması talebidir. Özellikle yıkım yakınsa, mahkemeden yürütmenin durdurulması talep edilmeden yalnızca dava açılması yeterli güvence sağlamaz.

Dava Açmak Tahliye ve Yıkımı Kendiliğinden Durdurur mu?

Riskli yapı tespiti, tahliye veya yıkım kararına karşı dava açılması, tek başına idari işlemlerin uygulanmasını durdurmaz. Bakanlık sıkça sorulan sorular bölümünde, riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı yürütmenin durdurulması ve iptal talebiyle dava açılması halinde, yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmediği sürece yalnızca dava açılmasının idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel olmayacağı açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle riskli yapıda tahliye ve yıkım kararına karşı dava açılırken mutlaka yürütmenin durdurulması talebi ayrıca değerlendirilmelidir. Yürütmenin durdurulması talebi, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğacağı gerekçeleriyle desteklenmelidir.

Riskli yapı dosyalarında telafisi güç zarar unsuru çoğu zaman binanın yıkılmasıyla bağlantılıdır. Yapı yıkıldıktan sonra mahkeme iptal kararı verse bile, fiilen yıkılan binanın eski hale getirilmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca “işlem hukuka aykırıdır” denilmemeli; yıkımın geri dönülemez sonuç doğuracağı, mülkiyet hakkını ağır şekilde etkileyeceği, teknik raporun hatalı olduğu veya tebligat sürecinin usulsüz yürütüldüğü somut delillerle açıklanmalıdır.

Tahliye ve Yıkım Kararına Karşı Hangi Davalar Açılabilir?

Riskli yapıda tahliye ve yıkım kararına karşı açılacak dava, işlemin niteliğine göre idare mahkemesinde iptal davası olarak açılır. Dava konusu; riskli yapı tespiti, tahliye-yıkım bildirimi, yıkım kararı, idarenin yıkım işlemi veya buna bağlı idari işlemler olabilir.

Dava açma süresi bakımından 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde kısa süreler söz konusudur. Bu nedenle tebligat tarihi, muhtarlık ilanının son günü, e-Devlet bildirimi, yapıya asılan tutanak ve idare yazılarının tamamı birlikte değerlendirilmelidir. Süre hesabında yapılacak hata, davanın süre aşımı nedeniyle reddedilmesine sebep olabilir.

Dava dilekçesinde şu iddialar ileri sürülebilir: riskli yapı tespitinin kesinleşmemiş olması, tahliye-yıkım bildiriminin usulsüz yapılması, yanlış yapıya ilişkin işlem tesis edilmesi, yıkım süresinin mevzuata aykırı verilmesi, malik veya mirasçıların usulüne uygun bilgilendirilmemesi, yapının tescilli kültür varlığı niteliğinde olmasına rağmen gerekli kurul görüşlerinin alınmaması, güçlendirme başvurusunun değerlendirilmemesi, riskli yapı raporunun teknik yönden hatalı olması, yürütmenin durdurulması kararı bulunmasına rağmen işlem yapılmak istenmesi.

İpotek, Haciz veya Şerhler Yıkıma Engel Olur mu?

Riskli yapı üzerinde ipotek, haciz, intifa, kira şerhi veya başka takyidatlar bulunması, tek başına yapının yıkılmasına engel değildir. Bakanlık açıklamalarında, riskli yapı üzerinde ipotek bulunmasının yıkıma engel teşkil etmeyeceği; riskli binanın sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhlerin, riskli bina yıkıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edeceği belirtilmiştir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşümün kamu güvenliği boyutuyla ilgilidir. Bir yapının üzerinde ipotek veya haciz bulunması, can güvenliği bakımından riskli olan binanın ayakta tutulması sonucunu doğurmaz. Ancak bu haklar tamamen ortadan kalkmaz; yıkım sonrasında arsa payı veya hisseler üzerinde devam edebilir.

Bu nedenle banka, alacaklı, ipotek lehtarı, intifa hakkı sahibi veya şerh sahibi kişilerin de süreci takip etmesi gerekir. Yıkım sonrası taşınmazın arsa haline gelmesi, ileride yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı satışı veya yeni bağımsız bölüm oluşumu bakımından bu hak sahiplerinin durumunu etkileyebilir.

Maliklerin Tahliye ve Yıkım Kararı Karşısındaki Hakları

Malikler, riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı karşısında pasif kalmamalıdır. İlk olarak riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği kontrol edilmelidir. İtiraz süresi geçmiş mi, teknik heyet kararı var mı, muhtarlık ilanı yapılmış mı, e-Devlet bildirimi yapılmış mı, yıkım için verilen süre ne zaman doluyor gibi sorular yanıtlanmalıdır.

Malik, işlemin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idare mahkemesinde iptal davası açabilir ve yürütmenin durdurulması isteyebilir. Ancak dava açılmasının tek başına yıkımı durdurmayacağı unutulmamalıdır.

Malik ayrıca tahliye-yıkım sürecini kendi kontrolünde yürütme hakkına ve yükümlülüğüne sahiptir. Yapıyı süresi içinde boşaltır, abonelikleri kapatır, yıkım ruhsatı alır ve güvenli yıkım organizasyonu yaparsa idari yıkım masraflarıyla karşılaşma riski azalır. Buna karşılık malik süreci tamamen görmezden gelirse, idare tarafından yapılan yıkım masraflarından hissesi oranında sorumlu olabilir.

Kiracıların Tahliye ve Yıkım Kararı Karşısındaki Hakları

Riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı kiracılar bakımından da önemli sonuçlar doğurur. Kiracı taşınmazın maliki olmadığı için riskli yapı tespitine malik gibi teknik itiraz yolunu kullanamayabilir. Ancak kiracının tamamen haklarından mahrum olduğu söylenemez.

Kiracı öncelikle tahliye talebinin gerçek bir riskli yapı sürecine dayanıp dayanmadığını öğrenmelidir. Malik yalnızca “bina dönüşüme girecek” diyorsa, kiracı resmi riskli yapı belgesini, tahliye-yıkım tutanağını veya idare yazısını görmek isteyebilir. Gerçek ve kesinleşmiş riskli yapı süreci varsa kiracının binada kalmaya devam etmesi genellikle mümkün olmaz; çünkü burada kamu güvenliği gerekçesi ağır basar.

Buna karşılık kiracının depozito, peşin kira iadesi, taşınma giderleri, kira yardımı veya taşınma desteği başvurusu, işyeri ise ticari faaliyetinin taşınması gibi hakları devam eder. Kiracı tahliye sırasında anahtar teslim tutanağı düzenlemeli, sayaç son endekslerini belirlemeli, depozito iadesini yazılı istemeli ve varsa peşin ödediği kira bedelinin kullanılmayan kısmını talep etmelidir.

Güçlendirme Varken Yıkım Kararı Uygulanabilir mi?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi her zaman tek seçeneğin yıkım olduğu anlamına gelmeyebilir. Bazı yapılarda güçlendirme teknik olarak mümkün olabilir. Bakanlık açıklamalarına göre riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi isteniyorsa, maliklere verilen süreler içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulmalıdır.

Bu nedenle güçlendirme seçeneği ciddi, teknik ve süreye bağlı bir alternatiftir. Maliklerin yalnızca “biz güçlendireceğiz” demesi yıkım sürecini kendiliğinden durdurmaz. Güçlendirme için teknik rapor, yeterli malik çoğunluğu, proje, ruhsat ve idari kabul gerekir.

Güçlendirme özellikle tarihi değeri bulunan, yıkımı ekonomik olarak daha ağır sonuç doğuracak, teknik olarak güçlendirmeye elverişli veya sınırlı hasar düzeyine sahip yapılarda değerlendirilebilir. Ancak güçlendirme maliyeti, yeni yapı maliyeti, zemin durumu, yapı yaşı ve maliklerin ortak iradesi birlikte analiz edilmelidir.

Yıkım Masraflarından Kim Sorumludur?

Riskli yapının yıkım masrafları kural olarak maliklere aittir. Malikler süresi içinde yıkımı kendileri organize ederse, yıkım firması bedeli, ruhsat işlemleri, moloz kaldırma, çevre güvenliği, teknik sorumluluk ve diğer giderler maliklerin kendi aralarındaki paylaşıma göre karşılanır.

Malikler süresi içinde yapıyı tahliye edip yıktırmazsa idare yıkımı yapabilir veya yaptırabilir. Bu durumda yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. İdari yıkım masrafları maliklerin kendi organize edeceği yıkımdan daha ağır olabilir. Ayrıca bu masrafların kamu alacağı niteliğinde takip edilmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle maliklerin riskli yapı tespiti kesinleşir kesinleşmez yıkım organizasyonunu planlaması gerekir. Kim yıkım firmasıyla görüşecek, masraf nasıl bölünecek, hangi tarihte abonelikler kapatılacak, yıkım ruhsatı için kim başvuracak, moloz ve çevre güvenliği nasıl sağlanacak gibi sorular yazılı karara bağlanmalıdır.

Yıkım Sonrası Taşınmazın Hukuki Durumu

Riskli yapı yıkıldıktan sonra bina fiilen ortadan kalkar ve taşınmaz arsa haline gelir. Ancak maliklerin mülkiyet hakkı tamamen sona ermez. Malikler, arsa payları veya hisseleri oranında taşınmaz üzerindeki haklarını sürdürür. Tapu sicilindeki riskli yapı belirtmesi yıkımdan sonra terkin edilebilir; ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunduğuna ilişkin işlemler devam edebilir.

Yıkım sonrası süreçte asıl konu, arsanın nasıl değerlendirileceğidir. Malikler yeni binayı kendileri mi yaptıracak, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi imzalayacak, hasılat paylaşımı mı yapılacak, bağımsız bölümler nasıl dağıtılacak, arsa payları adil mi, karara katılmayan maliklerin payları satılacak mı gibi sorular gündeme gelir.

Bu nedenle tahliye ve yıkım kararı, kentsel dönüşüm sürecinin sonu değil, yeni yapı sürecinin başlangıcıdır. Maliklerin yalnızca yıkıma odaklanıp müteahhit sözleşmesini, arsa payı dağılımını, bağımsız bölüm paylaşımını ve teminatları ihmal etmesi ileride ciddi uyuşmazlıklara sebep olabilir.

Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Kararında En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık yapılan hata, resmi tahliye-yıkım sürecini müteahhit baskısı veya apartman söylentisiyle karıştırmaktır. Gerçek riskli yapı süreci belgeye dayanır. Rapor, kesinleşme, ilan, tutanak ve idare yazıları görülmeden hareket edilmemelidir.

İkinci hata, dava açmanın yıkımı kendiliğinden durduracağını düşünmektir. Yürütmenin durdurulması veya iptal kararı yoksa idare işlemlerine devam edebilir.

Üçüncü hata, yıkım ruhsatı için tüm maliklerin rızasının zorunlu olduğunu sanmaktır. Yönetmelik, şartlar oluştuğunda maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın yıkım ruhsatı düzenlenmesini mümkün kılar.

Dördüncü hata, kiracıların depozito ve peşin kira alacaklarını yazılı güvenceye almadan taşınmasıdır. Tahliye sırasında anahtar teslim tutanağı mutlaka düzenlenmelidir.

Beşinci hata, güçlendirme seçeneğini son anda ve belgesiz şekilde ileri sürmektir. Güçlendirme için teknik uygunluk, 4/5 çoğunluk, proje ve ruhsat gerekir.

Altıncı hata, yıkım sonrası yeni yapı sürecini planlamamaktır. Bina yıkıldıktan sonra arsa payı, müteahhit sözleşmesi, teminat, teslim süresi ve bağımsız bölüm paylaşımı daha da kritik hale gelir.

Sonuç

Riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu kesinleşen yapının boşaltılması ve yıktırılması amacıyla yürütülen ciddi bir idari süreçtir. Bu süreç, yalnızca binadan çıkma veya yıkım firması çağırma işlemi değildir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, tebligat, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, doksan günü aşmayan tahliye-yıkım süresi, yıkım ruhsatı, aboneliklerin kapatılması, kolluk desteği, dava ve yürütmenin durdurulması gibi birçok aşamayı içerir.

Malikler açısından en önemli husus, süreci pasif şekilde beklememektir. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tahliye-yıkım süresi takip edilmeli, yıkım ruhsatı ve abonelik kapatma işlemleri hazırlanmalı, kira yardımı ve destek başvuruları değerlendirilmeli, hukuka aykırılık varsa derhal dava ve yürütmenin durdurulması yoluna başvurulmalıdır.

Kiracılar açısından ise resmi belgeler görülmeden taşınmaz boşaltılmamalı; ancak kesinleşmiş riskli yapı süreci varsa binada kalmakta ısrar edilmemelidir. Kiracılar depozito, peşin kira, taşınma desteği, anahtar teslim tutanağı ve işyeri faaliyetinin taşınması gibi konularda haklarını yazılı şekilde güvenceye almalıdır.

Sonuç olarak riskli yapıda tahliye ve yıkım kararı, hem idare hukuku hem taşınmaz hukuku hem kira hukuku hem de kentsel dönüşüm uygulamaları bakımından stratejik bir süreçtir. Bu aşamada yapılacak bir süre hatası, eksik dava, yetersiz yürütmenin durdurulması talebi veya hatalı yıkım organizasyonu, mülkiyet hakkı ve ekonomik menfaatler bakımından geri dönülmesi güç sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle riskli yapı tahliye ve yıkım süreci, teknik ve hukuki destekle, belgeli ve planlı şekilde yürütülmelidir.