Kentsel Dönüşümde Maliklerin Hakları

 Kentsel dönüşümde maliklerin hakları; riskli yapı tespiti, itiraz, dava, tahliye, yıkım, kira yardımı, faiz desteği, müteahhit sözleşmesi, salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Maliklerin Hakları Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski veya riskli bir binanın yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması süreci değildir. Bu süreç aynı zamanda mülkiyet hakkını, barınma hakkını, ekonomik değeri, tapu kayıtlarını, arsa paylarını, maliklerin karar alma iradesini ve idari işlem denetimini doğrudan ilgilendiren kapsamlı bir hukuki alandır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen işlemlerde maliklerin haklarını bilmesi, süreci doğru yönetmesi ve sürelere dikkat etmesi büyük önem taşır.

Kentsel dönüşüm sürecinde malik; riskli yapı tespitini yaptırma, riskli yapı raporuna itiraz etme, idari dava açma, yürütmenin durdurulmasını isteme, tahliye ve yıkım sürecinde hukuka uygun işlem yapılmasını talep etme, kira yardımı veya faiz desteği gibi mali desteklere başvurma, yeni yapılacak binaya ilişkin kararlara katılma, müteahhit sözleşmesini inceleme, haksız arsa payı satışına karşı dava açma ve değerleme raporlarına itiraz etme gibi birçok hakka sahiptir.

Bu hakların bilinmemesi, malik açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. Riskli yapı raporuna süresinde itiraz edilmemesi, yıkım kararına karşı etkili hukuki yol kullanılmaması, müteahhit sözleşmesinin eksik hazırlanması, arsa payı değerlemesinin düşük yapılması veya çoğunluk kararının usulsüz alınması halinde malik mülkiyet hakkı bakımından ağır kayıplarla karşılaşabilir.

Maliklerin Riskli Yapı Tespiti Yaptırma Hakkı

Kentsel dönüşüm sürecinin en yaygın başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Riskli yapı tespiti, yapının ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığının veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının teknik esaslara göre belirlenmesidir. Kentsel dönüşümde riskli yapı işlemleri; yapı sahiplerinin lisanslı kurum ve kuruluşlara başvurması, risk tespiti yapılması, riskli yapının yıktırılması ve yıkım sonrası uygulama şeklinde ilerleyen bir süreç olarak açıklanmaktadır.

Maliklerin en temel haklarından biri, yapının riskli olup olmadığını tespit ettirme hakkıdır. Bu başvuru için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi şart değildir. Uygulamada maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti sürecini başlatabilir. Bu durum, dönüşüm sürecinin tek bir malik tarafından başlatılabilmesi anlamına gelir; ancak rapor düzenlendikten sonra diğer maliklerin itiraz ve dava hakları saklıdır.

Riskli yapı tespiti yaptırma hakkı, malik açısından yalnızca binanın güvenliğini öğrenme imkânı sağlamaz. Aynı zamanda 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı, faiz desteği, harç muafiyeti ve dönüşüm kolaylıklarından yararlanılabilmesi bakımından da önemlidir. Bakanlık açıklamalarına göre riskli yapısı yıkılan vatandaşlara yeni yapılacak konutlar için faiz desteği, kira yardımı ve harç muafiyeti gibi kolaylıklar tanınmaktadır.

Maliklerin Bilgilendirilme ve Tebligat Hakkı

Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli haklarından biri, süreçten usulüne uygun şekilde haberdar edilme hakkıdır. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra rapor ilgili idare tarafından incelenir, tapu kaydına gerekli belirtmeler yapılır ve maliklere bildirim süreci başlatılır. Bu bildirim, klasik posta tebligatıyla sınırlı değildir. Uygulamada yapıya tutanak asılması, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı ve ilgili idari duyurular önem taşır.

Tebligat ve ilan süreci, maliklerin itiraz ve dava haklarını kullanabilmesi bakımından belirleyicidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamalarında, riskli yapı süreçlerinde tebligat bakımından postaya verilme tarihinin değil, Tebligat Kanunu kapsamında tebellüğ tarihinin esas alınacağı; tüm tebligatların tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe ulaşan ve yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından verilen itiraz dilekçelerinin dikkate alınacağı belirtilmektedir.

Bu nedenle malik, “bana elden tebligat gelmedi” düşüncesiyle süreci takip etmeme hatasına düşmemelidir. Tapu kaydı, e-Devlet bildirimleri, muhtarlık ilanları, apartmana asılan tutanaklar ve idare yazıları düzenli şekilde kontrol edilmelidir. Çünkü itiraz ve dava sürelerinin kaçırılması, riskli yapı tespitinin kesinleşmesine ve tahliye-yıkım sürecinin başlamasına neden olabilir.

Riskli Yapı Raporuna İtiraz Hakkı

Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli savunma haklarından biri, riskli yapı raporuna itiraz hakkıdır. Bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu düzenlenmesi, o yapının mutlaka tartışmasız biçimde riskli olduğu anlamına gelmez. Rapor hatalı teknik incelemeye, eksik numune almaya, yanlış bina koduna, yanlış parsel bilgisine, hatalı beton dayanım hesabına veya eksik taşıyıcı sistem analizine dayanabilir.

Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı esas olarak yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Bakanlık açıklamalarında, söz konusu yapının maliki olunduğuna dair belgelerle birlikte ilgili il müdürlüğüne itiraz dilekçesi verilmesi halinde itirazın 6306 sayılı Kanun kapsamında teknik heyet tarafından incelenebileceği belirtilmektedir.

İtiraz süresi kısa olduğu için maliklerin hızlı hareket etmesi gerekir. İtiraz dilekçesi yalnızca “binamız sağlamdır” şeklinde genel ifadelerden oluşmamalıdır. Etkili bir itirazda; rapordaki teknik eksiklikler, numune alma hataları, taşıyıcı sistem değerlendirmesindeki yetersizlikler, zemin incelemesi eksiklikleri, adres ve bina kodu hataları, yetki sorunları ve tebligat usulsüzlükleri somut şekilde gösterilmelidir.

Malik vefat etmişse, mirasçıların da süreçte dikkate alınması gerekir. Bakanlık açıklamalarında, tapuda intikali yapılmamış ve MERNİS sisteminde ölü görünen malik bakımından varisler belli ise tebligatın varislere yapılması ve varislere riskli yapı tespit işlemine itiraz hakkı tanınması gerektiği ifade edilmektedir.

Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açma Hakkı

Maliklerin riskli yapı tespitine karşı idari yargıda dava açma hakkı vardır. Riskli yapı tespiti, sonuçları itibarıyla idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle malik, raporun ve buna dayalı işlemlerin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

Burada en önemli husus, dava açmanın tahliye ve yıkım sürecini kendiliğinden durdurmamasıdır. Bakanlık açıklamasına göre riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı dava açılmış olması, bu davalarda yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmediği sürece idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel teşkil etmez.

Bu nedenle malik, dava açarken yalnızca iptal talebiyle yetinmemeli; somut olayın şartları uygunsa yürütmenin durdurulmasını da istemelidir. Yürütmenin durdurulması talebinde işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç zarar doğacağı açıklanmalıdır. Riskli yapının yıkılması halinde sonradan verilecek iptal kararının fiilen etkisiz kalabileceği, mülkiyet hakkının geri dönüşü zor biçimde etkileneceği ve rapordaki teknik eksiklikler giderilmeden yıkım yapılmasının ölçüsüz olduğu vurgulanmalıdır.

Tahliye ve Yıkım Sürecinde Maliklerin Hakları

Riskli yapı tespiti kesinleşirse tahliye ve yıkım süreci başlar. Bu aşamada maliklerin binayı kullanmaya devam etme hakkı sınırlanır; çünkü yapı artık idare nezdinde riskli kabul edilir. Ancak bu durum, idarenin keyfi işlem yapabileceği anlamına gelmez. Tahliye ve yıkım işlemleri kanuna, yönetmeliğe ve usule uygun yürütülmelidir.

Bakanlığın riskli yapı süreci açıklamalarında, riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine belirli süre verilerek riskli yapıların yıktırılmasının isteneceği; yıkım yapılmadığında idarece kontrol ve ek işlemlerin yürütüleceği belirtilmektedir. Ayrıca anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabileceği ifade edilmektedir.

Maliklerin bu aşamadaki hakları şunlardır: tahliye ve yıkım bildiriminin usulüne uygun yapılmasını isteme, yıkım süresini öğrenme, yıkım ruhsatı sürecini takip etme, binanın güvenli şekilde yıktırılmasını talep etme, idarenin yaptığı masrafların doğru hesaplanmasını isteme, kira yardımı veya faiz desteği başvurusu yapma ve hukuka aykırı yıkım işlemlerine karşı dava açma.

Kira Yardımı ve Faiz Desteği Hakkı

Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli mali haklarından biri kira yardımıdır. Kira yardımı, riskli yapı nedeniyle tahliye edilen veya yıkım sürecine giren maliklerin geçici barınma yükünü hafifletmeyi amaçlar. İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün açıklamasına göre, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir ve riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi 18 aydır.

2024 Kira Yardımı Kılavuzu’na göre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların malikleri, yapıda ikamet etmek şartıyla kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri hak sahibi kavramı içinde değerlendirilmektedir. Kılavuzda, riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren 1 yıl içinde riskli yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe veya İstanbul’da ilgili ilçe belediye başkanlığına başvurulması gerektiği belirtilmektedir.

Kira yardımı bakımından maliklerin dikkat etmesi gereken en önemli husus başvuru süresidir. Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıllık süre kaçırılırsa kira yardımı hakkı kaybedilebilir. Ayrıca aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği sağlanamayacağına ilişkin uygulama dikkate alınmalıdır; Bakanlık açıklamalarında kira yardımından faydalananların faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananların ise kira yardımından yararlanamayacağı belirtilmiştir.

Kılavuzda maliklere ikamet şartı aranmaksızın aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacağı; farklı türden bir konut ve bir işyeri için yapılacak başvuruların ayrı ayrı değerlendirilebileceği de düzenlenmiştir.

Maliklerin Yeni Yapıya İlişkin Kararlara Katılma Hakkı

Riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa haline gelir. Bu aşamada maliklerin en önemli hakkı, arsanın nasıl değerlendirileceğine ilişkin kararlara katılma hakkıdır. Yeni bina yapılacak mı, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanacak mı, hasılat paylaşımı mı yapılacak, maliklerin kendi finansmanıyla inşaat mı yapılacak, bağımsız bölümler nasıl paylaşılacak gibi sorular maliklerin ekonomik geleceğini doğrudan belirler.

Kentsel dönüşümde maliklerin karar alma hakkı, arsa payı oranlarıyla yakından bağlantılıdır. Çoğu durumda karar yeter sayısı malik sayısına göre değil, hisseleri oranında arsa payına göre belirlenir. Bu nedenle küçük pay sahibi çok sayıda malik, tek başına çoğunluk oluşturamayabilir; buna karşılık daha büyük paya sahip maliklerin iradesi karar sürecinde belirleyici olabilir.

Ancak çoğunluk kararı alınması, azınlıkta kalan maliklerin tüm haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Çoğunluk kararı dürüstlük kuralına, hakkaniyete, eşit işlem ilkesine ve mülkiyet hakkının özüne uygun olmalıdır. Malikler; karar tutanaklarını inceleme, toplantıya çağrı usulünü denetleme, teklifin içeriğini görme, müteahhit sözleşmesini değerlendirme ve haksız şartlara itiraz etme hakkına sahiptir.

Arsa Payı Satışına Karşı Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşümde en hassas konulardan biri, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satılmasıdır. Bakanlık açıklamasına göre karara katılmayan maliklerin arsa payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara arsa payı değeri üzerinden açık artırma usulüyle satılmakta; satış işlemlerinin tamamlanmasıyla yeni yapıya ilişkin uygulama aşamasına geçilmektedir.

Bu satış mekanizması, dönüşüm sürecinin azınlık maliklerin engellemesi nedeniyle tamamen durmasını önlemeyi amaçlar. Ancak bu durum, arsa payı satışının keyfi şekilde yapılabileceği anlamına gelmez. Maliklerin bu süreçte ciddi hakları vardır. Öncelikle çoğunluk kararının usule uygun alınmış olması gerekir. Karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun bildirilmelidir. Satışa konu arsa payının değeri gerçek rayiç değer üzerinden belirlenmelidir. Açık artırma usulü mevzuata uygun yürütülmelidir.

Muhalif malik, düşük değerleme yapıldığını, kararın usulsüz alındığını, toplantıya çağrılmadığını, kendisine sözleşmenin veya teklifin usulüne uygun bildirilmediğini, müteahhit sözleşmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu veya arsa payı satışının kötü niyetli şekilde yürütüldüğünü düşünüyorsa hukuki yollara başvurabilir.

Müteahhit Sözleşmesini İnceleme ve Müzakere Etme Hakkı

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en kritik haklarından biri, müteahhit veya yüklenici ile yapılacak sözleşmenin içeriğini inceleme ve müzakere etme hakkıdır. Uygulamada birçok malik, müteahhidin sunduğu standart sözleşmeyi yeterince incelemeden imzalamakta ve sonradan ciddi hak kayıpları yaşamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bağımsız bölüm paylaşımı, net ve brüt metrekareler, teslim süresi, kira yardımı, taşınma bedeli, gecikme cezası, teminat, teknik şartname, ruhsat alma yükümlülüğü, iskân, ayıplı imalat, tapu devri ve fesih hükümleri bakımından ayrıntılı hazırlanmalıdır.

Maliklerin özellikle şu konularda korunması gerekir: yüklenicinin mali yeterliliği, teminat mektubu veya benzeri güvence sunulması, tapu devrinin aşamalı yapılması, inşaatın belirli seviyeye gelmeden tüm payların devredilmemesi, teslim süresinin açık yazılması, gecikme halinde cezai şart öngörülmesi, teknik şartnamenin ayrıntılı hazırlanması ve yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslimin tamamlanmış sayılmaması.

Tapu, Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Hakları

Kentsel dönüşümde maliklerin haklarını etkileyen en önemli unsurlardan biri tapu kaydıdır. Arsa payları, bağımsız bölüm numaraları, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, ipotekler, hacizler, intifa hakları, mirasçılık sorunları ve vekalet işlemleri sürecin sağlıklı ilerlemesini doğrudan etkiler.

Malik, tapu kaydındaki arsa payının doğru olup olmadığını incelemelidir. Çünkü yeni binada bağımsız bölüm paylaşımı çoğu zaman arsa payları üzerinden yapılır. Hatalı arsa payı, eksik metrekare, şerefiye farkı veya bağımsız bölüm dağılımındaki adaletsizlik ileride dava konusu olabilir.

Ayrıca miras intikali yapılmamış taşınmazlarda mirasçıların sürece dahil edilmesi gerekir. Tapuda malik olarak görünen kişinin vefat etmiş olması, sürecin tamamen duracağı anlamına gelmez; ancak mirasçıların bilgilendirilmesi ve haklarını kullanabilmesi sağlanmalıdır.

Ruhsatsız veya Projeye Aykırı Yapılarda Malik Hakları

Kentsel dönüşümde sık karşılaşılan sorulardan biri, ruhsatsız veya projeye aykırı yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamındaki haklardan yararlanıp yararlanamayacağıdır. Bakanlık açıklamalarında, herhangi bir bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yapılabilmesi ve Kanun kapsamındaki haklardan yararlanılabilmesi için binanın ruhsatlı olmasının zorunlu olmadığı belirtilmiştir.

Bu açıklama malik açısından önemlidir. Ruhsatsız yapı, imara aykırı eklenti veya eski yapı niteliği tek başına riskli yapı tespiti yapılmasına engel değildir. Ancak ruhsatsızlık veya projeye aykırılık, yeni yapılacak yapının ruhsatlandırılması, bağımsız bölüm dağılımı, imar hakkı ve sözleşme modeli bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Maliklerin Haksız İşlemlere Karşı Dava Açma Hakkı

Kentsel dönüşümde maliklerin dava açma hakkı yalnızca riskli yapı tespitine karşı iptal davasıyla sınırlı değildir. Sürecin farklı aşamalarında farklı dava türleri gündeme gelebilir. Riskli yapı tespiti, yıkım kararı, arsa payı satışı, kamulaştırma veya idari para cezası gibi işlemler idari yargıda dava konusu olabilir. Buna karşılık müteahhit sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalat, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin feshi veya cezai şart talepleri adli yargının görev alanına girebilir.

Maliklerin burada dikkat etmesi gereken konu, doğru yargı yolunun belirlenmesidir. İdari işleme karşı adli yargıda dava açmak veya özel hukuk sözleşmesinden doğan uyuşmazlığı idare mahkemesine taşımak süre kaybına neden olabilir. Bu nedenle dava açmadan önce uyuşmazlığın kaynağı doğru tespit edilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Maliklerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hak kaybına uğramaması için bazı temel noktalara dikkat etmesi gerekir. İlk olarak riskli yapı raporu, tebligat belgeleri, muhtarlık ilanı, tapu kaydı ve e-Devlet bildirimleri takip edilmelidir. İkinci olarak itiraz ve dava süreleri kaçırılmamalıdır. Üçüncü olarak yeni yapıya ilişkin malik kararları yazılı ve usule uygun alınmalıdır. Dördüncü olarak müteahhit sözleşmesi hukuki denetimden geçirilmeden imzalanmamalıdır. Beşinci olarak arsa payı değerleme raporları incelenmeli, düşük değerleme veya haksız satış ihtimaline karşı hızlı hareket edilmelidir.

Malikler ayrıca kira yardımı başvurusu, faiz desteği, tapu harcı ve diğer muafiyetler bakımından da başvuru sürelerini kaçırmamalıdır. Riskli yapı sürecinde desteklerden yararlanabilmek için yapı hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış olması önemlidir. Bakanlık, Kanun kapsamındaki haklardan yararlanılabilmesi için binanın yıkılmadan önce 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması gerektiğini belirtmektedir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde maliklerin hakları, yalnızca yeni binadan bağımsız bölüm alma hakkından ibaret değildir. Malik; riskli yapı tespiti yaptırma, rapora itiraz etme, dava açma, yürütmenin durdurulmasını isteme, tebligat ve ilan sürecinden haberdar olma, tahliye ve yıkımın hukuka uygun yürütülmesini talep etme, kira yardımı veya faiz desteğine başvurma, yeni yapı kararlarına katılma, müteahhit sözleşmesini inceleme, arsa payı satışına karşı itiraz etme ve haksız işlemlere karşı yargı yoluna başvurma haklarına sahiptir.

Bu hakların etkili şekilde kullanılabilmesi için süreler dikkatle takip edilmelidir. Kentsel dönüşüm işlemleri hızlı ilerleyen, kısa süreler içeren ve mülkiyet hakkı üzerinde doğrudan sonuç doğuran işlemlerdir. Özellikle riskli yapı raporuna itiraz süresi, idari dava süresi, kira yardımı başvuru süresi, arsa payı satışına ilişkin bildirimler ve müteahhit sözleşmesindeki teslim tarihleri malik açısından büyük önem taşır.

Doğru yönetilen bir kentsel dönüşüm süreci, maliklere daha güvenli, değerli ve hukuka uygun bir taşınmaz kazandırabilir. Buna karşılık bilinçsiz yürütülen bir süreç; düşük bedelli arsa payı satışı, eksik sözleşme, tamamlanmayan inşaat, ayıplı imalat, hak kaybı ve uzun süren davalarla sonuçlanabilir. Bu nedenle maliklerin kentsel dönüşüm sürecini yalnızca teknik veya ekonomik bir süreç olarak değil, aynı zamanda ciddi hukuki sonuçları olan stratejik bir süreç olarak değerlendirmesi gerekir.