Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur? Tahliye, Yıkım, Malik Hakları ve Kentsel Dönüşüm Süreci

Riskli yapı kararı kesinleşirse tahliye, yıkım, elektrik-su-doğalgaz kesintisi, kira yardımı, malik kararı, arsa payı satışı ve dava süreçleri nasıl ilerler? 6306 sayılı Kanun kapsamında kapsamlı hukuki rehber

---

Riskli Yapı Kararının Kesinleşmesi Ne Anlama Gelir?

Riskli yapı kararının kesinleşmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir yapının artık hukuken “riskli yapı” statüsüne girdiği ve bu statüye bağlı tahliye, yıkım, yeniden yapım ve kentsel dönüşüm işlemlerinin uygulanabilir hale geldiği aşamadır. Başka bir ifadeyle, riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra maliklerin süresi içinde itiraz etmemesi veya yapılan itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir.

Bu aşama, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik dönüm noktalarından biridir. Çünkü riskli yapı kararı kesinleşmeden önce maliklerin rapora itiraz, teknik heyet incelemesi ve idari yargıda iptal davası gibi yolları daha etkin biçimde kullanması mümkündür. Ancak karar kesinleştikten sonra yapı artık idare nezdinde can ve mal güvenliği bakımından riskli kabul edilir. Bu nedenle binanın olağan şekilde kullanılmaya devam edilmesi mümkün görülmez; tahliye ve yıkım süreci başlatılır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın riskli yapı süreci açıklamalarında da riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi halinde tespitin kesinleşeceği, bu durumda tahliye ve yıkım bildirim sürecinin işletileceği belirtilmektedir. Bildirim; yapıya tutanak asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi yoluyla gerçekleştirilir. Tahliye ve yıkıma ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Bu nedenle riskli yapı kararının kesinleşmesi yalnızca teknik bir sonucun kabul edilmesi değildir. Kesinleşme; tapu, idare, belediye, malik, kiracı, müteahhit, elektrik-su-doğalgaz kurumları ve gerektiğinde kolluk makamları bakımından yeni bir hukuki sürecin başlaması anlamına gelir.

Riskli Yapı Kararı Hangi Hallerde Kesinleşir?

Riskli yapı kararı temelde iki şekilde kesinleşir. Birincisi, riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edilmemesidir. Riskli yapı tespiti maliklere ve hak sahiplerine mevzuatta öngörülen usullerle bildirildikten sonra, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri belirlenen süre içinde itiraz etmezse tespit kesinleşir.

İkincisi, riskli yapı tespitine süresi içinde itiraz edilmesine rağmen teknik heyetin itirazı reddetmesidir. Bu durumda da riskli yapı tespiti kesinleşmiş olur. Teknik heyet incelemesi, riskli yapı raporunun teknik esaslara uygun olup olmadığını denetler. Teknik heyet raporu uygun bulursa artık idari süreç tahliye ve yıkım aşamasına geçer.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, itiraz süresi ile dava açma süresinin birbirinden farklı olduğudur. Riskli yapı tespitine karşı idari itiraz süresi 15 gün olarak uygulanmaktadır. Buna karşılık 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma süresi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sıkça sorulan sorular bölümünde de 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı 30 gün içinde dava açılabileceği ifade edilmektedir.

Bu nedenle maliklerin “itiraz etmedim ama daha sonra bakarım” şeklinde hareket etmesi ciddi hak kaybına neden olabilir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte idare artık tahliye ve yıkım işlemlerini yürütme yetkisine sahip olur.

Kesinleşmeden Sonra İlk Aşama: Tahliye ve Yıkım Bildirimi

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde müdürlük, gerekli tahliye ve yıkım tebligatlarının yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını ilgili idareden ister. Bu aşamada maliklere ve hak sahiplerine yönelik bildirim süreci başlatılır. Güncel uygulamada tahliye ve yıkıma ilişkin bildirim; riskli yapılarda ilgili tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün süreyle ilan edilir.

Bu bildirim sistemi, klasik posta tebligatından farklıdır. Bu nedenle maliklerin yalnızca evlerine gelecek posta tebligatını beklemesi doğru değildir. Yapıya asılan tutanak, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi ve Başkanlık internet sitesi ilanı takip edilmelidir. Muhtarlık ilanının son günü, ayni ve şahsi hak sahipleri bakımından tebliğ tarihi olarak kabul edilebilmektedir.

Tahliye ve yıkım bildirimi, yalnızca bilgi verme amacı taşımaz. Bu bildirimle birlikte maliklere yapının belirlenen süre içinde tahliye edilmesi ve yıktırılması yükümlülüğü yüklenir. Riskli yapı kesinleştiği anda artık binanın güvenli olmadığı kabul edildiğinden, idare binanın boşaltılmasını ve yıkılmasını isteme yetkisine sahiptir.

Riskli Yapı İçin Verilen Tahliye ve Yıkım Süresi

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklere yapıyı tahliye edip yıktırmaları için süre verilir. Güncel uygulamada bu süre doksan günden fazla olamaz. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamalarında da idarenin maliklere tahliye ve yıkım için 90 güne kadar süre vereceği, bu süre sonunda yıkım tamamlanmamışsa idarenin gerekli kontrolleri yapacağı, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulmasının istenebileceği belirtilmektedir.

Bu süre hem maliklerin binayı boşaltması hem de yıkım organizasyonunu yapması bakımından önemlidir. Yıkım için belediyeden veya ilgili idareden yıkım ruhsatı alınması, yapının elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması, binanın fiilen boşaltılması, yıkım firmasıyla anlaşılması ve yıkım güvenliği önlemlerinin alınması gerekir.

Burada önemli bir husus şudur: Riskli yapı kesinleştikten sonra yıkım için maliklerin ayrıca oybirliğiyle karar alması gerekmez. İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün kentsel dönüşüm soru-cevap içeriğinde de riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılmasının Kanun’un emredici hükmü olduğu, yıkım konusunda maliklerin ayrıca karar almasına veya anlaşma sağlamasına gerek bulunmadığı ifade edilmektedir.

Dolayısıyla bazı maliklerin yıkıma karşı çıkması, riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra yıkım sürecini tek başına durdurmaz. Muhalif maliklerin hukuki itirazları varsa bunları süresinde ve doğru yargı yolunda ileri sürmeleri gerekir.

Yapı Tahliye Edilmezse Ne Olur?

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra malik, kiracı veya diğer kullanıcıların binayı tahliye etmemesi halinde idare zorlayıcı işlemler uygulayabilir. Öncelikle idare, riskli yapıya verilen elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin durdurulmasını ilgili kurum ve kuruluşlardan isteyebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamalarına göre, maliklere verilen sürenin sonunda yıkım yapılmamışsa idare yapının durumunu kontrol eder; yıkım gerçekleşmemişse ilgili kurumlara elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin sonlandırılması yönünde bildirim yapılır.

Bu hizmetlerin durdurulması, riskli yapıda fiili kullanımın devamını engellemeye yönelik bir tedbirdir. Çünkü kesinleşmiş riskli yapı kararı bulunan binada oturmaya devam edilmesi yalnızca maliklerin değil, kiracıların, komşuların, çevredeki üçüncü kişilerin ve kamu güvenliğinin de risk altına girmesine neden olabilir.

Tahliye edilmemiş riskli yapılarda idari makamlar tarafından kolluk desteğiyle tahliye ve yıkım yapılması da mümkündür. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, maliklerin süresi içinde yıkımı gerçekleştirmemesi halinde tahliye ve yıkım sürecinin idare tarafından, gerekli hallerde kolluk kuvveti desteğiyle yürütülebileceğini belirtmektedir. Ayrıca idare tarafından yapılan tahliye ve yıkım masrafları, maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir.

Bu nedenle riskli yapı kesinleştikten sonra tahliye sürecini geciktirmek çoğu zaman malik aleyhine sonuç doğurur. Malik hem idari yıkım masraflarıyla karşılaşabilir hem de dönüşüm sürecindeki pazarlık ve planlama gücünü kaybedebilir.

Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Riskli yapı kesinleştikten sonra yapının yıkılabilmesi için yıkım ruhsatı alınması gerekir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda yıkım ruhsatı bakımından özel kolaylıklar bulunmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamalarına göre, maliklerden biri veya birkaçının ya da kanuni temsilcilerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesildiği belgelenirse veya bu durum idarece tespit edilirse, tüm maliklerin muvafakati aranmadan altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenebilir.

Bu düzenleme uygulamada büyük önem taşır. Çünkü çok malik bulunan apartmanlarda her malikin yıkım ruhsatı için imza vermesi çoğu zaman mümkün olmaz. Bazı maliklerin süreci engellemek, müteahhitle pazarlık gücünü artırmak veya diğer maliklere baskı kurmak amacıyla imza vermekten kaçındığı görülür. 6306 sayılı Kanun sistemi, riskli yapıların sürüncemede kalmaması için tüm maliklerin rızasını aramadan yıkım ruhsatı düzenlenmesine imkân tanımaktadır.

Ancak yıkım ruhsatı alınırken dikkatli olunmalıdır. Yapının tamamen tahliye edilmesi, aboneliklerin kapatılması, çevre güvenliği, komşu yapılar üzerindeki etkiler, yıkım firmasının yetkinliği, moloz kaldırma süreci ve yıkım sigortası gibi hususlar değerlendirilmelidir. Yıkım sırasında üçüncü kişilere zarar verilmesi halinde ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk gündeme gelebilir.

Yıkım Masraflarından Kim Sorumludur?

Riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra yıkım masrafları kural olarak maliklere aittir. Malikler yapıyı kendi imkanlarıyla yıktırırsa yıkım firması bedeli, ruhsat işlemleri, moloz kaldırma, çevre güvenliği ve benzeri giderler maliklerin kendi aralarındaki anlaşmaya göre karşılanır.

Ancak maliklerin verilen süre içinde yapıyı tahliye edip yıktırmaması halinde idare tahliye ve yıkımı yaptırabilir. Bu durumda masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamalarında, idare tarafından yapılan tahliye ve yıkım giderlerinin maliklere hisseleri oranında yansıtılacağı ve bu alacakların 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edileceği belirtilmektedir.

Bu durum malik açısından önemlidir. Çünkü idare tarafından yaptırılan yıkımın masrafı, maliklerin kendi organize edecekleri yıkıma göre daha yüksek olabilir. Ayrıca kamu alacağı niteliğinde tahsil süreciyle karşılaşmak, malikler bakımından ek icrai sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerin yıkım organizasyonunu gecikmeden yapması, masrafların nasıl paylaşılacağını yazılı hale getirmesi ve mümkünse yıkımı kendi kontrolünde gerçekleştirmesi daha sağlıklı olacaktır.

Riskli Yapı Kesinleşince Kiracının Durumu Ne Olur?

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde yalnızca maliklerin değil, kiracıların da hukuki ve fiili durumu etkilenir. Riskli yapı artık güvenli kabul edilmediğinden, kiracının kira sözleşmesine dayanarak binada kalmaya devam etmesi mümkün değildir. Tahliye ve yıkım süreci, malik-kiracı ilişkisinden bağımsız olarak kamu güvenliği gerekçesiyle yürütülür.

Kiracı açısından en önemli husus, tahliye sürecini zamanında öğrenmek ve haklarını ayrıca değerlendirmektir. Kiracı, depozito iadesi, peşin ödenmiş kira bedeli, taşınma masrafı, işyeri ise ticari faaliyetinin kesintiye uğraması gibi konularda malik ile arasındaki kira ilişkisine dayalı taleplerde bulunabilir. Ayrıca şartları varsa kentsel dönüşüm kapsamında kiracılara sağlanan taşınma veya kira yardımı imkanlarını araştırmalıdır.

Ancak kiracının riskli yapı kararına malik gibi itiraz etmesi kural olarak mümkün değildir. Riskli yapı tespitine itiraz hakkı esas olarak yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracı daha çok tahliye, kira ilişkisi, yardım başvurusu ve varsa zarar talepleri bakımından hukuki yol izlemelidir.

İşyeri kiracıları bakımından süreç daha hassas olabilir. Bir işletmenin riskli yapı nedeniyle tahliye edilmesi, ticari faaliyet, müşteri çevresi, ruhsat, vergi kaydı, çalışanlar ve stoklar üzerinde ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle işyeri kiracılarının tahliye süresi içinde yeni yer organizasyonu yapması ve malik ile mevcut sözleşmeden doğan haklarını değerlendirmesi gerekir.

Riskli Yapı Kesinleşince Kira Yardımı Alınabilir mi?

Riskli yapı kesinleşip tahliye ve yıkım süreci başladığında malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri belirli koşullarla kira yardımı ya da diğer desteklerden yararlanabilir. Kira yardımı, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin geçici barınma veya taşınma maliyetlerini azaltmaya yönelik bir destek mekanizmasıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın sitesinde yer alan süreç açıklamalarında, riskli yapıların tahliye ve yıkım süreciyle bağlantılı olarak kira yardımı başvuru rehberi ve finansal desteklere ilişkin başlıklar bulunmaktadır. Riskli yapı kesinleştiğinde maliklerin ve kiracıların başvuru sürelerini, gerekli belgeleri ve yardım türlerini ayrıca kontrol etmesi gerekir.

Kira yardımı bakımından en sık yapılan hata, başvuru süresinin kaçırılması veya eksik belgeyle başvuru yapılmasıdır. Uygulamada tapu kaydı, kimlik bilgileri, tahliye belgesi, ikametgah, kira sözleşmesi, banka hesap bilgisi, yıkım bilgisi ve başvuru formu gibi belgeler istenebilir. Başvurunun malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi sıfatına uygun şekilde yapılması gerekir.

Ayrıca kira yardımı ile faiz desteği gibi desteklerin aynı anda kullanılıp kullanılamayacağı somut başvuru türüne göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle riskli yapı kesinleştiğinde yalnızca tahliye ve yıkıma odaklanmak yeterli değildir; mali destek başvuruları da süresinde ve doğru belgelerle yapılmalıdır.

Riskli Yapı Kesinleşince Güçlendirme Mümkün mü?

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra genel kural, yapının yıkılmasıdır. Ancak bazı durumlarda güçlendirme seçeneği gündeme gelebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı riskli yapı süreci açıklamalarında, riskli olduğu kesinleşen yapıların güçlendirilmesi veya yıktırılmasının 6306 sayılı Kanun’un emredici sonucu olduğunu belirtmektedir.

Güçlendirme, her bina için uygun bir seçenek değildir. Bunun için öncelikle yapının teknik olarak güçlendirmeye elverişli olduğunun ortaya konulması gerekir. Güçlendirme projesi hazırlanmalı, gerekli malik çoğunluğu sağlanmalı, ilgili idareden ruhsat alınmalı ve güçlendirme işlemleri mevzuata uygun şekilde tamamlanmalıdır.

Güçlendirme seçeneği özellikle mimari değeri yüksek, ekonomik olarak güçlendirilmesi daha rasyonel olan veya yıkımı ciddi teknik sorun yaratacak yapılarda değerlendirilebilir. Ancak uygulamada güçlendirme süreci, yıkım ve yeniden yapım sürecine göre daha teknik ve hassas olabilir. Çünkü güçlendirme yapıldıktan sonra binanın gerçekten güvenli hale gelip gelmediği, ilgili mevzuata uygun şekilde denetlenmelidir.

Malikler güçlendirme düşünüyorsa, riskli yapı kararı kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım sürelerini kaçırmadan teknik rapor, malik kararı, proje ve ruhsat işlemlerini hızlı şekilde yürütmelidir. Aksi halde idare yıkım sürecine devam edebilir.

Yıkımdan Sonra Taşınmazın Hukuki Durumu Ne Olur?

Riskli yapı yıkıldıktan sonra bina ortadan kalkar ve taşınmaz fiilen arsa haline gelir. Bu aşamadan sonra tapu kaydı, arsa payları, maliklerin hisseleri, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, yeni inşaat projesi ve müteahhit sözleşmesi önem kazanır.

Yıkım, maliklerin mülkiyet hakkını tamamen sona erdirmez. Malikler arsa üzerindeki paylarını korur. Ancak artık bağımsız bölümün fiili varlığı sona erdiğinden, yeni yapının nasıl yapılacağına ilişkin karar alma süreci başlar. Bu süreçte maliklerin arsa payı oranları, yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımı, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ruhsat, imar durumu ve finansman modeli belirleyici olur.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklerin pasif kalması ciddi sorunlara yol açabilir. Çünkü yıkım sonrası taşınmazın boş arsa halinde kalması, ekonomik değer kaybı, emlak vergisi, güvenlik sorunu, işgal riski, komşu parsellerle uyuşmazlık ve malik içi anlaşmazlıklar doğurabilir.

Bu nedenle riskli yapı kesinleşmeden önce dahi maliklerin yeni yapı modelini, müteahhit alternatiflerini, sözleşme şartlarını, arsa payı dengesini ve finansman planını değerlendirmesi gerekir. En sağlıklı yaklaşım, yıkım gerçekleştikten sonra değil, riskli yapı tespiti aşamasından itibaren dönüşüm stratejisinin hazırlanmasıdır.

Malikler Yeni Yapı İçin Nasıl Karar Alır?

Riskli yapı kararı kesinleşip yıkım süreci başladıktan sonra maliklerin en önemli gündemi, parselin nasıl değerlendirileceğidir. Yeni bina yapılacak mı? Müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanacak mı? Malikler kendi finansmanlarıyla mı inşaat yapacak? Arsa payları değişecek mi? Bağımsız bölümler nasıl paylaşılacak? Bu soruların cevapları malik kararına bağlıdır.

6306 sayılı Kanun kapsamında yeni uygulamalar bakımından oybirliği sağlanamaması halinde, belirli işlemler hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile kararlaştırılabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamalarında da yeni inşaat veya riskli yapının yenilenmesi gibi uygulamalarda oybirliği sağlanamazsa arsa payı/hisse oranı esas alınarak salt çoğunlukla karar alınabileceği; karara katılmayan maliklerin paylarının ise Kanun’daki usule göre satışa konu olabileceği belirtilmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, çoğunluğun malik sayısına göre değil, hisse veya arsa payı oranına göre hesaplanmasıdır. Örneğin on malik bulunan bir apartmanda, kişi sayısı bakımından altı malik çoğunluk gibi görünse de, arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlanmamış olabilir. Tersine, az sayıda malik yüksek arsa payına sahipse karar alma sürecinde belirleyici olabilir.

Malik kararı mutlaka yazılı hale getirilmeli, kararın içeriği açık olmalı ve karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılmalıdır. Aksi halde sonraki arsa payı satışı, müteahhit sözleşmesi veya ruhsat işlemleri dava konusu yapılabilir.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satılır mı?

Riskli yapı kesinleştikten ve maliklerin salt çoğunluğu ile yeni uygulama kararı alındıktan sonra, bu karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı gündeme gelebilir. Bu satış, 6306 sayılı Kanun’a özgü özel bir satış sürecidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamalarında, salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin teklifi incelememesi veya kabul etmemesi halinde paylarının açık artırma süreciyle satılabileceği; ilk satışın kural olarak karara katılan paydaşlar arasında yapılacağı; belirli şartlarda üçüncü kişilerin de sürece dahil olabileceği açıklanmaktadır.

Bu aşamada en önemli konu, karara katılmayan malike teklifin usulüne uygun bildirilmesidir. Maliklere salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları bildirilmeli; sözleşme ve teklif koşullarını inceleyebilecekleri yer gösterilmelidir. Bildirim noter yoluyla veya muhtarlıkta ilan suretiyle yapılabilir. Elektronik tebligat ve e-Devlet bildirimleri de uygulamada önem taşır.

Arsa payı satışında rayiç değer tespiti de kritik öneme sahiptir. Satılacak payın değeri düşük belirlenirse, karara katılmayan malik ciddi ekonomik zarara uğrayabilir. Bu nedenle değerleme raporları, emsal satışlar, imar durumu, yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı, arsa payı oranı ve piyasa koşulları dikkatle incelenmelidir.

Karara katılmayan malik, yalnızca muhalif olduğu için kötü niyetli kabul edilemez. Eğer çoğunluk kararı adil değilse, müteahhit sözleşmesi malik aleyhine ağır hükümler içeriyorsa, bağımsız bölüm paylaşımı hakkaniyete aykırıysa veya değerleme düşük yapılmışsa hukuki yollara başvurulabilir. Ancak bu başvurular süresinde ve somut delillerle yapılmalıdır.

Riskli Yapı Kesinleşince Dava Açılabilir mi?

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra dava açılıp açılamayacağı, hangi işleme karşı dava açılacağına göre değişir. Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi henüz geçmemişse, malik idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Ancak dava açılması tek başına tahliye ve yıkım sürecini durdurmaz. Bakanlık açıklamalarında, riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı dava açılmış olmasının, yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmedikçe idari işlemlerin yürütülmesine engel olmayacağı belirtilmektedir.

Bu nedenle dava açılırken yürütmenin durdurulması talebi ayrıca ve güçlü şekilde ileri sürülmelidir. Yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç zarar doğması gerekir. Riskli yapı dosyalarında yıkım gerçekleşirse geri dönüşü zor sonuçlar doğacağından, bu şartın somutlaştırılması önemlidir.

Riskli yapı tespitine karşı dava süresi kaçırılmışsa, sonraki işlemler yine dava konusu yapılabilir. Örneğin tahliye-yıkım işlemi, arsa payı satışı, değer tespiti, malik kararı, müteahhit sözleşmesi, tapu işlemi veya kamulaştırma gibi işlemler kendi hukuki niteliğine göre ayrıca denetlenebilir. Ancak riskli yapı tespitine süresinde itiraz veya dava açılmamış olması, malikin sonraki süreçteki hukuki konumunu zayıflatabilir.

Müteahhit Sözleşmesi Ne Zaman Yapılmalıdır?

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde maliklerin en kritik kararlarından biri, müteahhit ile sözleşme yapılıp yapılmayacağıdır. Uygulamada birçok bina, riskli yapı kararı kesinleşmeden önce dahi müteahhitlerle görüşmeye başlar. Bu pratik olarak doğru olabilir; çünkü karar kesinleşip yıkım süreci başladığında zaman baskısı artar.

Ancak müteahhit sözleşmesi aceleye getirilmemelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin taşınmaz üzerindeki en önemli ekonomik haklarını etkiler. Bu sözleşmede bağımsız bölüm paylaşımı, metrekareler, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, taşınma bedeli, teknik şartname, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, tapu devri, teminat, ayıplı imalat ve fesih hükümleri açıkça düzenlenmelidir.

Riskli yapı kesinleştiği için maliklerin “nasıl olsa yıkılacak, hızlıca imzalayalım” şeklinde hareket etmesi büyük hata olur. Çünkü bina yıkıldıktan sonra maliklerin pazarlık gücü azalabilir. Bu nedenle müteahhit seçimi, karar kesinleşmeden önce hazırlık düzeyinde başlatılmalı; ancak sözleşme teknik, mali ve hukuki denetimden geçirilmeden imzalanmamalıdır.

Riskli Yapı Kesinleştiğinde Maliklerin Yapması Gerekenler

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde maliklerin öncelikle kararın hangi tarihte kesinleştiğini ve tahliye-yıkım süresinin hangi tarihte başladığını belirlemesi gerekir. Yapıya asılan tutanak, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, idare yazıları ve varsa teknik heyet kararı dosyalanmalıdır.

İkinci olarak, tahliye ve yıkım planı yapılmalıdır. Binada oturan malik veya kiracılarla iletişim kurulmalı, aboneliklerin kapatılması, yıkım ruhsatı alınması ve yıkım firmasıyla anlaşılması sağlanmalıdır.

Üçüncü olarak, kira yardımı veya diğer destekler bakımından başvuru şartları araştırılmalıdır. Başvuru süresi kaçırılmamalı, belgeler eksiksiz hazırlanmalıdır.

Dördüncü olarak, yeni yapının nasıl yapılacağına ilişkin malik toplantısı yapılmalıdır. Toplantıda müteahhit teklifleri, bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payı dengesi, teknik şartname, teminatlar ve teslim süresi değerlendirilmelidir.

Beşinci olarak, karara katılmayan maliklerle süreç doğru yönetilmelidir. Muhalif maliklere teklifin usulüne uygun bildirilmemesi, ileride arsa payı satışı ve sözleşme sürecini sakatlayabilir.

Son olarak, dava veya itiraz imkanları varsa süreler kaçırılmamalıdır. Riskli yapı kesinleşmiş olsa bile, tahliye-yıkım işlemleri veya sonraki uygulamalar hukuka aykırıysa gerekli başvurular yapılmalıdır.

Riskli Yapı Kesinleştiğinde En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık yapılan hata, kesinleşmeden sonra sürecin kendiliğinden ilerleyeceğini düşünmektir. Oysa maliklerin tahliye, yıkım, kira yardımı, yeni yapı kararı ve müteahhit sözleşmesi konularında aktif hareket etmesi gerekir.

İkinci hata, yıkım için tüm maliklerin rızasının gerektiğini sanmaktır. Riskli yapı kesinleştiğinde yıkım Kanun’un emredici sonucudur. Yıkım ruhsatı bakımından da tüm maliklerin muvafakati her durumda aranmaz.

Üçüncü hata, dava açmanın yıkımı otomatik durduracağını düşünmektir. Yürütmenin durdurulması veya iptal kararı olmadıkça dava açılması işlemlerin yürütülmesine kendiliğinden engel olmaz.

Dördüncü hata, müteahhit sözleşmesini hukuki inceleme yaptırmadan imzalamaktır. Bina yıkıldıktan sonra sözleşmedeki eksikliklerin sonuçları çok daha ağır hale gelebilir.

Beşinci hata, kira yardımı başvurularının geciktirilmesidir. Tahliye ve yıkım telaşı içinde mali destek başvuruları unutulabilir.

Altıncı hata, arsa payı satışı sürecinde değerleme raporunu incelememektir. Muhalif maliklerin payları düşük bedelle satışa konu olursa ciddi ekonomik kayıplar doğabilir.

Sonuç

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kentsel dönüşüm süreci yeni ve daha bağlayıcı bir aşamaya geçer. Artık yapı idare tarafından riskli kabul edildiğinden tahliye ve yıkım süreci başlatılır. Maliklere yapıyı tahliye edip yıktırmaları için doksan günü aşmayan süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez veya yıktırılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması; idari makamlarca kolluk desteğiyle tahliye ve yıkım yapılması; yıkım masraflarının maliklerden hisseleri oranında tahsil edilmesi gündeme gelebilir.

Kesinleşme, maliklerin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz; ancak binanın fiili kullanımını sona erdirir ve taşınmazın yeniden değerlendirilmesi sürecini başlatır. Yıkımdan sonra maliklerin arsa payları önem kazanır. Yeni yapının nasıl yapılacağı, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı dağılımı, bağımsız bölüm paylaşımı ve karara katılmayan maliklerin paylarının satışı gibi konular gündeme gelir.

Bu nedenle riskli yapı kararı kesinleştiğinde maliklerin pasif kalmaması gerekir. Tahliye-yıkım süresi, kira yardımı başvuruları, dava ve yürütmenin durdurulması imkanları, müteahhit sözleşmesi, malik toplantısı ve arsa payı satışı süreci birlikte yönetilmelidir. Doğru yönetilen bir süreç, maliklerin daha güvenli ve ekonomik değeri yüksek bir yapıya kavuşmasını sağlayabilir. Hatalı yönetilen bir süreç ise haksız yıkım masrafı, düşük değerli arsa payı satışı, eksik sözleşme, tamamlanmayan inşaat ve uzun süren davalarla sonuçlanabilir.

Sonuç olarak, riskli yapı kararının kesinleşmesi kentsel dönüşümde son değil, en kritik başlangıçlardan biridir. Bu aşamada yapılacak her işlem, malikin gelecekteki mülkiyet hakkını ve ekonomik menfaatini doğrudan etkiler. Bu nedenle kesinleşme sonrası tahliye, yıkım, yardım başvurusu, malik kararı ve sözleşme süreçleri teknik ve hukuki destekle yürütülmelidir.