Tahliye Taahhütnamesi: Kira Hukukunda “En Hızlı” Tahliye Sebebi mi?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene, kiracının bu yazılı taahhüdüne dayanarak tahliye talep etme imkânı sağlar. Dayanak hüküm TBK m.352/1’dir: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmişse; kiraya veren, bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır.

Uygulamada “taahhüt var, tahliye kesin” gibi yanlış bir güven oluşur. Oysa tahliye taahhütnamesi; şekil, zamanlama, tarih açıklığı ve irade serbestisi gibi kriterlerde küçük bir hatayla etkisiz hale gelebilir. Bu nedenle, hem kiraya veren hem kiracı açısından belgeyi “dosyaya uygun” kurmak kritik önemdedir.

1) Hukuki Dayanak ve Süre: TBK 352/1’deki 1 Ay Neden Hayati?

TBK m.352/1’de öngörülen 1 aylık süre, uygulamada çoğunlukla hak düşürücü süre olarak değerlendirilir: Taahhütte yazan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluna gidilmezse, aynı taahhüde dayanarak tahliye isteme imkânı kaybedilebilir.

Burada ikinci önemli madde TBK m.353’tür. Uygulamada, bazı durumlarda daha önce çekilen ihtar veya açılan davalar nedeniyle “dava süresinin uzaması” tartışmaları doğabilir; TBK 353’ün tahliye sebepleri bakımından genel bir düzenleme olduğu ve 352/1 açısından da gündeme gelebildiğine dair değerlendirmeler/kararlar mevcuttur.

Pratik öneri: Taahhütte yazan tahliye tarihini takvime “kırmızı gün” olarak işleyin; ertesi gün değil, en geç 1 ay içinde icra/dava aksiyonunu planlayın.

2) Geçerlilik Şartları: “Geçerli Taahhüt” Nasıl Olur?

A) Yazılı şekil şartı

Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır; sözlü taahhütle TBK 352/1 işletilemez. Yazılı şeklin geçerlilik şartı olduğu kabul edilir; noter şart değildir ancak ispat/itiraz yönetimi açısından fark yaratır.

B) Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı

Uygulamada en çok iptal sebebi burasıdır: Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiracı kiralananı henüz fiilen teslim almadan alınması, “serbest irade” tartışmasını büyütür. Yargıtay uygulamasında, sözleşmeyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz sayıldığı örnekler bulunduğu gibi; yenilenen kira dönemleri bakımından farklı değerlendirmeler de görülebilir.

Dosya kuralı: Taahhüt, ideal olarak kiracı anahtarı teslim aldıktan sonra ve mümkünse ayrı bir tarihle düzenlenmelidir.

C) Tahliye tarihi açık ve belirli olmalı

Taahhüdün “şu tarihte boşaltacağım” dediği gün net olmalıdır. Tahliye tarihi belirli değilse TBK 352 anlamında geçerli taahhütten söz edilemeyeceği; icra aşamasında da “tarih açıklığı”nın kritik olduğu Yargıtay 12. HD kararlarına yansımıştır.

D) İmza ve irade serbestisi

Taahhüt kiracı tarafından imzalanmalı; baskı/aldatma/yanıltma iddiaları dosyanın seyrini değiştirir. Uygulamada kiracının “boş kağıda imza attım”, “tarih sonradan dolduruldu” savunmaları sık gelir. Yargıtay uygulamasında, belgedeki bazı alanların sonradan tamamlanmasının her durumda geçersizlik doğurmayacağına ilişkin değerlendirmeler de bulunmaktadır; ancak bu alan, somut delillere çok duyarlıdır.

3) Noter Şart mı? (Değil) Ama Ne Kazandırır?

Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmesi veya imzaların noter tasdikli olması zorunlu değildir. Ancak icra yoluna gidildiğinde kiracının imzaya/tarihe itiraz etmesi halinde, belgenin niteliği sürecin hızını etkiler. Noterlikçe düzenlenmemiş/tasdik edilmemiş taahhütlerde imza inkârı gibi itirazlar çıkarsa, kiraya verenin icra hukukunda “itirazın kaldırılması” imkanları daralabilir ve daha kapsamlı yargılama gerekebilir.

Öte yandan, “noter belgesi ilam gibidir, ilamlı icrayla tahliye ederim” düşüncesi de hatalıdır; noterden alınan taahhüdün ilam niteliğinde belge sayılıp sayılmayacağına dair tartışmalarda genel yaklaşım bunun otomatik şekilde ilamlı icraya konu edilemeyeceği yönündedir.

Özet: Noter şart değil; ama imza/tarih itirazı riski olan dosyalarda ciddi bir “ispat sigortası” sağlar.

4) Tahliye Taahhüdüyle Tahliye: Dava mı, İcra mı?

TBK 352/1, kiraya verene iki yol verir: tahliye davası veya icra yoluyla tahliye.

A) İcra yolu (İİK 272 ve devamı)

Kiracı, belirli tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi yapılabilir. Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur.

İcra yolunun avantajı hızdır; dezavantajı ise itiraz geldiğinde süreç “itirazın kaldırılması/tahliye” aşamalarına evrilir ve belge niteliği–imza itirazı gibi tartışmalar büyür.

B) Tahliye davası (Sulh Hukuk Mahkemesi pratiği)

Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Bu yol, itirazlı ve delilli dosyalarda daha “sağlam” olabilir; ancak mahkeme yoğunluğu nedeniyle süre uzayabilir.

Hangi yol seçilmeli?

• Belge “çok temiz” ve itiraz ihtimali düşükse: icra yolu pratik olabilir.

• İmza/tarih/irade tartışması bekleniyorsa: dava yolu daha güvenli bir çerçeve sunabilir.

  5) Uygulamada En Sık Geçersizlik/Hata Sebepleri

  1. Tahliye tarihinin belirsiz yazılması (ay/gün yok, muğlak ifade)

  2. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda veya teslimden önce alınması (serbest irade tartışması)

  3. Taahhüdün kiracı tarafından değil, fiilen oturan başka biri tarafından imzalanması (temsil/vekalet problemleri)

  4. Belgenin aslı yerine fotokopiyle işlem yapılması (ispat zorluğu)

  5. 1 aylık sürenin kaçırılması

  6) “Aile Konutu” Meselesi: Eş Rızası Tartışması

  Kiralanan yer aile konutu ise, kira sözleşmesinin feshi ve fesih benzeri sonuç doğuran işlemlerde eş rızası gündeme gelebilir. Doktrinde, tahliye taahhüdünün de fesih anlamına gelen sonuç doğurması nedeniyle aile konutu çerçevesinde değerlendirilebileceğine; buna dayalı icra takiplerinde “aile konutu” iddiasının önem kazanabileceğine ilişkin akademik incelemeler bulunmaktadır.

  Uygulama etkisi: Aile konutu iddiası, taahhüdün “serbest irade/koruma” boyutunu güçlendirebilir; dosyada baştan yönetilmelidir.

  7) Kiraya Veren İçin “Sağlam Taahhüt” Kontrol Listesi

  • Taahhüt ayrı bir tarihle ve mümkünse teslimden sonra düzenlendi

  • Tahliye tarihi gün/ay/yıl net

  • Kiracı adı–T.C./pasaport–adres doğru

  • Kiralananın adresi ve kira sözleşmesine atıf mevcut

  • Kiracı imzası açık; mümkünse imza sirküsü/kimlik fotokopisiyle destekli

  • Orijinal belge muhafaza ediliyor

  • Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava aksiyonu planlandı

    8) Kiracı İçin Savunma Perspektifi: Hangi İtirazlar Sonuç Doğurur?

    Kiracı açısından “ben imzaladım ama…” savunması tek başına yetmez; itirazın somut delille desteklenmesi gerekir. Uygulamada öne çıkan savunma başlıkları:

    • Taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte alındığı/teslimden önce imzalatıldığı (irade sakatlığı–geçersizlik iddiası)

    • Tahliye tarihinin belirsizliği

    • İmza inkârı veya belgedeki sonradan doldurma iddiaları (ispat rejimi dosyaya göre değişir)

    • Aile konutu ve eş rızası tartışması

    Sonuç

    Tahliye taahhütnamesi, doğru kurulduğunda konut ve çatılı işyeri kiralarında en etkili tahliye araçlarından biridir; ancak “tarih açıklığı”, “teslimden sonra düzenleme” ve “1 aylık süre” üçlüsündeki bir hata, taahhüdü işlevsiz bırakabilir. TBK 352/1’in verdiği imkan; 1 ay içinde icra (İİK 272) veya dava yoluna gidilmesi şartına bağlıdır.