Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Ayni Haklara Etkisi

Giriş

Türkiye’de, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hız kazanan dönüşümlü dönüşüm süreci, milyonlarca taşınmazı ve üzerindeki ayni hakların yakından ilgilendiren devasa bir hukuki ve ekonomik alanı temsil etmektedir. Bu sürecin merkezinde, genellikle arsa sahipleri ile yüklenici (müteahhit) firmaları arasında akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (KKİS) yer alır. Bu sözleşmeler, hem Borçlar Hukuku’nun eser sözleşmesi hükümlerini barındırması hem de arsa sahiplerinin mülkiyet hakları yükleniciye devretme mülklerini içermesi nedeniyle karma yapılı bir hukuki işlem olarak yapısal olarak çıkar.

Geleneksel KKİS’ler dahi ayni hak devrini gerçekleştirmek için karmaşıkken, Kentsel Dönüşüm Hukuku kapsamında yapılan KKİS’ler, 6306 sayılı Kanun’un getirdiği emredici hükümler , hisli mülkiyetin zorunlu sona ermesi (izale-i şüyû) ve hızlı tapu işlemleri gibi özel sistemler nedeniyle çok daha karmaşık bir hukuki zeminde ilerlemektedir. Bu makale, özellikle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kentsel Dönüşüm projelerinde, yüklenicinin inşaat yapma borçları ticari mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni hakları devir borçlarının doğuşunu, kapsamını ve bu süreçte ortaya çıkan temel hukuki sorunları inceleyecektir.

I. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

KKİS, arsa sahibi (veya sahipleri) belirli arsa ödemelerini (veya tamamını) yükleniciye devretme borçlarını damgaladı, buna karşılık yüklenicinin de devraldığı bu arsa payları karşılığında arsa sahibine bağımsız bölümleri inşa etme ve teslim etme borçlarını üstlendiği çift tipli bir sözleşmedir.

A.Sözleşmenin Karma Niteliği ve Şekil Şartı

1. Eser Sözleşmesi Unsuru: Yüklenicinin bir yapı inşa etme borçları (Borçlar Kanunu m. 470 vd.).

2. Taşınmaz Satışı Unsuru: Arsa sahibi, inşa edilecek bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa ödemelerini devretme vaadi (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır).

Bu sözleşme, arsanın veya arsa payının devrilebileceği için, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 ve Borçlar Kanunu (TBK) m. 237 kalması noterin dengesinde düzenlenmesi (düzenleme şeklinde) zorunlu bir resmi şekil şartına tabidir. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir.

B. Kentsel Dönüşümün Getirdiği Ek Hükümler (6306 Sayılı Kanun)

6306 sayılı Kanun, KKİS’ye şu açılardan özel bir statü kazanır:

• Çoğunluk Kararı: Riskli yapı değişikliği yapılan taşınmazlarda, maliklerin üçte iki maksimum (arsa payı oranında) küçük parçacıkları, karara katılmayan azınlık malilikleri için de kalıcı hale gelir.

• Devir İşlemleri: Kanun, kârın hızlandırılması amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne özel yetkilendirilmiş kişilerin tanımasını ve tapu parçalarının rahatlığını sağlar.

II. Sözleşmenin Ayni Haklara Etkisi ve Mülkiyetin Devir Borcu

KKİS’nin kritik hukuki yönü, arsa sahibinin mülkiyet mülkiyet borcunun doğumu ve ifasıdır. Bu süreç, yüklenicinin edimini ifa etme düzeyine sıkı sıkıya bağlıdır.

A. Yükleniciye Ön Tapu Devri (Temlik)

Uygulamada yüklenici, inşaatın devam eden veya devam eden aşamalarında, kendisine ait bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa ödemelerinin bir kısmını arsa sahibinden talep eder. Bu devir iki şekilde gerçekleşebilir:

1. Doğrudan Tapu Devri: Arsa sahibi, sözleşmede kaydedilen aşamalara göre (örneğin temel atma, kaba inşaat) belirli arsa ödemelerini yüklenici adına tescil ettirir. Bu tescil ile mülkiyet (ayni hak) yükleniciye geçer.

2. Tapuya Şerh Yoluyla Koruma: Yüklenici, tescil tescil talebini güvence etiketi almak için, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhlenme yolunu kullanın (TMK m. 1009). Bu şerh, önceki tanımı belirtilen şekilde, yüklenicinin sahibinin kişisel üçüncü kişilere karşı yapılandırılmasını sağlar.

B. Arsa Sahibinin Güvencesi: Tapuda İpotek veya Teminat İpotekleri

Ayni hak devrinin yükleniciye erken oluşması durumunda arsa sahibi, kendi güvencesi güvencesi almak için genellikle iki yola başvuran kişi:

• Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi: Yüklenici, inşaatı tamamlamazsa arsa sahibine devredilen ödemeleri geri alma hakkı tanınır ve bu hak tapuya şerh edilir.

• Teminat İpoteği: Devredilen arsa ödemeleri üzerine, yüklenicinin inşaat mülkiyet borcunu güvence altına almak üzere arsa sahibi saklanmak ipotek tesis edilir (TMK m. 881). Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde bu ipotek paraya çevrilebilir.

III. Kentsel Dönüşümde Uygulama Sorunları ve Yargıtay Yaklaşımı

Kentsel dönemdeki düzensiz yapı ve yüksek ekonomik değer, KKİS’lerde temerrüt ve sözleşmenin feshi gibi önemli sorunları beraberinde getirdiğini göstermektedir.

A. Yüklenicinin Temerrüdü ve Ayni Hakkın Geri Alınması

Yüklenicinin temerrüdü (gecikmesi) , olağan dönüşüm projelerinde sık sık rastlanan sorundur. Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri teslim etmezse temerrüde düşer.

1. Sözleşmenin Feshi: Arsa sahibi, TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin hüküm (m.473 vd.) sürdürülmesi sözleşmeyi feshedebilir. Kentsel dönüşümde, fesih talebi için genellikle arsa payının yüzde 51’ini temsil eden maliklerin boşanması aranır.

2. Tapu İptali ve Tescil Davası: Sözleşme feshedildiğinde, yükleniciye devredilen arsa ödemelerinin hukuki dayanağı ortadan kalkar. Arsa sahipleri, yüklenici adına tapuda kayıtlı arsa ödemelerinin tapu kaydının iptali ile kendi reklamlarına tescilini talep edebilirler. Yargıtay, bu durumda, yüklenicinin yaptığı her şeyin fiziki seviyesi ve arsa sahibinin zararını dengeleyerek bir karar verir.

B. Yüklenicinin Üçüncü Kişilere Satış Yapılması Sorunu

Yüklenici, arsa sahibinden devraldığı arsa ödemelerini (veya kendisine düşen bağımsız bölümlere karşılık gelen ödemeleri) daha inşaat bitmeden üçüncü kişiler satabilir. Bu, hukuki güvensizliğin ana unsurudur.

• Kötüniyetli Devir: Yüklenici, inşaat seviyesi çok düşükken veya temerrüde düşmüşken devir yapılması durumunda, bu işlem genellikle hukuka aykırı olarak kabul edilir. Üçüncü kişi, eğer yüklenicinin kötüniyetli olduğunu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (eğer varsa, inşaatın hiç başlamamış olması), TMK m. 1023’teki tapu siciline güven ilkesinin korumasından faydalanamaz. Arsa sahibi, bu kötüniyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

• Devir Yasağı Şerhi: Arsa sahipleri, yüklenicinin arsa ödemelerini devretmesini engellemek için, sözleşmede devir kısıtlaması koyabilir ve bu kısıtlama tapu sicilini şerh ettirebilirler (TBK m. 147). Bu şerh, üçüncü kişi iyiniyet iddiasını çürüterek güçlü bir delil teşkil eder.

C. Yapı Ruhsatı ve Kaçak İnşaat Sorunları

Kentsel dönüşümde dahi, yüklenicinin ruhsata aykırı veya kaçak inşaat yapılması, sözleşmenin ifasını imkansız hale getirebilir. Ruhsatın veya eklerinin iptali, inşaatın tesislerine ve sözleşmenin geriye dönük feshine yol açılabilir. Bu durum, arsa sahiplerinin ayni haklarının yeniden tesis edilme sürecini uzatır. Yargıtay, ruhsata aykırılığın uygunluğuna göre sözleşmenin feshine veya sadece ayıp giderimi yoluna gidilmesine hükmedebilmektedir.

IV. Hukuki Güvenlik Mekanizmaları ve Çözüm Önerileri

KKİS’in işleyişindeki karmaşık yapının göz önüne alınması, aynı hakların korunması için bir dizi faaliyet eyleminin bir araya getirilmesi hayati öneme sahiptir.

A. Aşamalı Tapu Devri Sistemi

Arsa sahibinin en güçlü güvencesi, arsa ödemelerini yükleniciye inşaatın fiziki ilerlemesine paralel olarak (örneğin, %30’u temel ruhsatında, %50’si kaba inşaatın bitiminde, kalan %20’si ruhsat oturmasında) devretmesidir. Bu sistem, yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin tapu iptali davasında daha güçlü bir şekilde saklanmasını sağlar.

B. Teminat Mektubu ve Kefalet

Yükleniciden, inşaatın süresinde tamamlanacağına dair yüksek meblağlı bir banka teminat mektubu veya üçüncü bir kişinin kefaleti talep edilmelidir. Bu, temerrüt halinde arsa sahibine hukuki mücadele sürecinde finansal bir güvence sağlar.

C. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şerhi

Her ne kadar sözleşmenin kendisi ayni bir hak doğurmasa da, onlar, talep talebi üzerine bu sözleşmeyi tapuya beyanı veya şerh olarak kaydedilmektedir. Bu kayıt, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını çürütmede ek bir delil oluşturur ve sözleşmenin yapılmayacağının herkesin farkında olduğunu gösterir.

Sonuç

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kentsel Dönüşüm projelerinin anlaşmaları bu sözleşmeler, arsa sahibinin mülkiyet hakkı, yüklenicinin inşaat borçlarına karşılık devretme taahhüdü nedeniyle ayni haklara ciddi ve doğrudan bir etki yapmaktadır. 6306 sayılı Kanun’un haklarının yanında, yüklenicinin teminatı ve üçüncü kişilerin kötüniyetli satışları gibi uygulama sorunları, arsa sahiplerinin ayni haklarının korunması konusunda yüksek bir hukuki risk oluşur.

Bu riskleri en aza indirmek için, sözleşmenin Hazırlanma aşamalı aşama aşama tapu devri sistemi , yüklenici aleyhine tapuya devrin yasaklanması şerhi konulması ve güçlü kesin ipotekleri kurulumu hayati öneme sahiptir. Yargıtay içtihatları, arsa sahibinin iyi niyetini ve sözleşmedeki temel düzenlemeyi (inşaatının yapılmasını) ifasını ön planda tutarak, tapu iptali ve tescil davalarında adil bir denge içerisinde çalışmaktadır. Bu nedenle, sürekli dönüşümde başarılı ve risksiz bir süreç için sözleşmenin hukuki zemininin sağlam bir şekilde kurulması zorunludur.