KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI TESPİT VE ALACAK DAVASI

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI TESPİT VE ALACAK DAVASI DİLEKÇESİ 

İSTANBUL … ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ’NE;

 

DAVACI :E.K.  (T.C.)
Adres

 

VEKİLİ : Av. Adalet KAZANIR
Adres

 

DAVALI : XYZ İNŞAAT TİC. LTD. ŞTİ.
Mersis No : ……………
Adres :

 

DAVA KONUSU :
…/…/2020 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranarak eksik ve ayıplı imalâtla eseri teslim ettiğinin TESPİTİ ile, bu ayıpların giderim bedeli ve davacının uğradığı kira kayıpları karşılığı şimdilik … TL alacağın, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talebimizden ibarettir. (Fazlaya ilişkin her türlü hak ve talep saklıdır.)

 

HARCA ESAS DEĞER: Fazlaya dair talep ve dava haklarımız saklı kalmak üzere müvekkilimin zararı belirsiz olduğundan şimdilik ……….. TL

 

AÇIKLAMALAR:

1. Sözleşme İlişkisi ve Tarafların Edimleri

Davacı, İstanbul İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın malikidir.(Tapu kayıt örneği dilekçe ekinde sunulmuştur.)

Davacı ile davalı şirket arasında, … Noterliği’nin …/…/2020 tarih ve … yevmiye numarasıyla düzenlenen “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanmıştır. Sözleşmeye göre:

• Davacı, anılan arsasını üzerine bina yapılmak üzere davalı yükleniciye bırakmış;
• Davalı yüklenici, söz konusu arsa üzerinde 8 daire ve 2 dükkândan oluşan apartmanı, imar mevzuatına, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun şekilde inşa etmeyi,
• İnşaatı 24 ay içinde tamamlayarak iskan alınabilir, oturulabilir nitelikte davacıya teslim etmeyi,
• Bağımsız bölüm paylaşımına göre; 4 daire ile 1 dükkânın davacıya, 4 daire ile 1 dükkânın davalıya bırakılmasını,

kabul ve taahhüt etmiştir.

Sözleşme hukuki niteliği itibariyle eser sözleşmesi olup, davalı yüklenici üstlenmiş olduğu bina inşaatını, özen borcu ve sadakat borcu çerçevesinde, tam ve ayıpsız şekilde teslim etmekle yükümlüdür.

 

2. İnşaatın Eksik ve Ayıplı Şekilde Teslimi

Davalı yüklenici, inşaatı süresi içerisinde kaba ve kısmen ince işler bakımından tamamlamış görünmekle birlikte; teslim edilen bağımsız bölümler ve ortak alanlar sözleşme, proje ve teknik şartnameye aykırı şekilde eksik ve ayıplı imal edilmiştir.

 

Özetle;

• Ortak alanlar (merdiven, asansör, otopark, sığınak) projeye ve yönetmeliklere aykırı, eksik ve yetersizdir.
• Davacıya teslim edilen dairelerde;
  • Su ve ısı yalıtımı yeterli değildir, daire duvarlarında nem ve rutubet oluşmaktadır.
  • Balkon ve ıslak hacimlerde eğim ve izolasyon hatası sebebiyle su sızıntıları mevcuttur.
  • Kullanılan seramik, parke, iç kapı, pencere doğramaları sözleşmede ve teknik şartnamede kararlaştırılan kalite ve marka ölçütlerinin altındadır.
  • Elektrik ve mekanik tesisatta, priz ve armatür sayıları teknik şartnameye göre eksiktir.

Bu eksiklik ve ayıplar, dairelerin tam olarak kullanılmasına engel olmakta; davacının, kendisine bırakılan bağımsız bölümleri oturuma açmasını ve kiraya vererek gelir elde etmesini imkânsız hâle getirmektedir.

 

3. Davalının Uyarılmasına Rağmen Eksiklikleri Gidermemesi

Davacı, eksik ve ayıplı imalatları fark eder etmez, …/…/2023 tarihli noter ihtarnamesi ile davalıya bildirmiş; sözleşme ve teknik şartnameye aykırılıkları tek tek sayarak makul süre içinde eksikliklerin giderilmesini istemiştir.

Davalı, ihtara rağmen herhangi bir düzeltme yapmamış; eksik ve ayıplı imalatlar olduğu gibi bırakılmıştır. Davacı, …/…/2023 tarihli ikinci ihtarname ile bu defa, eksik ve ayıpların giderilmemesi hâlinde yargı yoluna başvuracağını ihtar etmiş; ancak davalı yine gereğini yerine getirmemiştir.

Bu aşamada, davacı açısından;

• Davalının sözleşmeye aykırı, eksik ve ayıplı ifada bulunduğunun TESPİTİ,
• Eksik ve ayıpların giderim bedeli ile davacının uğradığı kira kaybı ve sair zararların tazmin edilmesi zorunlu hâle gelmiştir.

 

4. Tespit ve Alacak Talebinin Hukuki Dayanağı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu anlamında eser sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenici, eseri ayıpsız, sözleşmeye ve projeye uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür.

Davalı yüklenicinin eksik ve ayıplı imalatla inşaatı teslim etmiş olması;

• Davacının sözleşmeden beklediği yararı azaltmış,
• Davacıyı, ayıpların giderimi ve kira kaybı anlamında maddi zarara uğratmıştır.

Bu nedenle davacı, TBK hükümleri çerçevesinde;

• Eksik ve ayıpların giderim bedelini,
• Teslimden bu yana bağımsız bölümleri kullanamaması / kiraya verememesi sebebiyle uğradığı kira mahrumiyetini, davalıdan talep etme hakkına sahiptir.

Dava, niteliği itibariyle tespit ve eda (alacak) davası niteliğindedir. Zira öncelikle;

• Davalının sözleşmeye aykırı davrandığının,
• Eksik ve ayıplı imalatların bulunduğunun,

tespiti gerekmekte; buna bağlı olarak da ayıpların giderim bedeli ve kira kaybı alacak kalemi olarak hüküm altına alınmalıdır. Eksik ve ayıpların nitelik ve kapsamı teknik bilgi gerektirdiğinden, mahkemenizce yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile bu hususların ortaya konulması zorunludur.

4. Zarar Kalemleri ve Şimdilik Talep Edilen Miktar

 

Davacıya bırakılan bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı imalatların giderim bedeli ile davacının mahrum kaldığı kira gelirleri, dava tarihine kadar ön hesapla yaklaşık … TL olarak öngörülmektedir.

Ancak bu tutar, bilirkişi incelemesi sonunda daha net belirleneceğinden, şimdilik … TL üzerinden alacak talep edilmekte; fazlaya ilişkin her türlü hak ve talep saklı tutulmaktadır.

Davacı, söz konusu alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemektedir.

 

HUKUKİ SEBEPLER: TMK,TBK,HMK,KMK VE İLGİLİ MEVZUAT HÜKÜMLERİ

 

DELİLLER:

1. …/…/2020 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (noter onaylı örnek)
2. Dava konusu taşınmaza ait tapu kayıtları, imar durumu, onaylı mimari proje, ruhsat ve iskan belgeleri
3. Davalıya gönderilen …/…/2023 ve …/…/2023 tarihli noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri
4. Daire ve ortak alanların mevcut hâlini gösteren fotoğraflar / video kayıtları
5. Mahkemenizce yapılacak keşif ve inşaat mühendisi / mimar / bilirkişi incelemesi
6. Bölgedeki emsal kira bedellerine ilişkin piyasa araştırması ve bilirkişi raporu
7. Gerek görülmesi hâlinde tanık beyanları
8. İleride sunma hakkımız saklı tutulmak kaydıyla her türlü yasal delil.

 

SONUÇ ve İSTEM:

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle ve Mahkemenizce re’sen gözetilecek sair sebeplerle;

1. Davacı ile davalı arasında …/…/2020 tarihinde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin edimini eksik ve ayıplı şekilde ifa ettiğinin, dava konusu bağımsız bölümler ve ortak alanlarda sözleşme, proje ve teknik şartnameye aykırılıklar bulunduğunun TESPİTİNE,
2. Eksik ve ayıpların giderimi için gerekli bedelin ve davacının uğradığı kira mahrumiyeti ile birlikte oluşan zararın bilirkişi marifetiyle hesaplanmasına,
3. Şimdilik … TL alacağın, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, (fazlaya dair her türlü talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla)
4. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına,

karar verilmesini vekâleten saygıyla arz ve talep ederim.

Davacı Vekili
Av. Adalet KAZANIR