Taşkın Yapı (TMK 724)

1. Giriş: Neden Taşkın Yapı Uyuşmazlıkları Zor?

Komşu taşınmazlar arasında sınırın farkında olmaksızın ya da sınır üzerinde yeterli özen gösterilmeksizin inşa faaliyeti yürütüldüğünde “taşkın yapı” sorunu gündeme gelir. Sorun yalnız bir sınır ihlali değildir; aynı zamanda mülkiyet hakkı, ekonomik değer ve imar düzeni arasında kurulan hassas dengeyi sarsar. Bir yanda toprağın bütünleyici parça ilkesi, diğer yanda tamamlanmış veya ekonomik bakımdan kıymetli bir yapının yıkılmasının doğuracağı israf riski vardır. Bu nedenle Türk Medenî Kanunu (TMK) haksız/taşkın yapı problemini istisnalarıyla birlikte, hem yıkım hem de bedel karşılığı katlanma seçeneklerini mümkün kılacak şekilde düzenlemiştir.

Uygulamada taşkın yapı dosyalarının zor kısmı, tek bir doğrunun çoğu zaman olmamasıdır. Aynı olayda hem yıkım hem de bedel çözümü gerekçelendirilebilir; nihai tercih, iyi niyet, yapı değerinin araziye üstünlüğü, aşırı zarar kıyası, ifraz–imar imkânı ve komşu malikin zamanında itirazı gibi parametrelerin isabetle değerlendirilmesine bağlıdır.

---

2. Normatif Çerçeve: TMK 722–725’in Birlikte Okunuşu

Taşkın yapı uyuşmazlıkları, TMK’nın birkaç hükmünün birlikte yorumunu gerektirir:

• TMK 722–723 (Haksız Yapı): Kural olarak başkasının taşınmazına tecavüz eden yapı sökülür veya yıkılır; söküm yapılmazsa uygun bir tazminat gündeme gelir. Kötü niyet halinde malzeme bedeli ve doğan zararlar farklılaşabilir.

• TMK 724 (Temliken Tescil): Yapıyı yapan iyi niyetli ise ve yapının değeri açıkça arazi değerinden fazla ise, uygun bedel karşılığında arazi malikinden mülkiyetin tamamının veya yeterli bir kısmının devrini isteme imkânı tanır.

• TMK 725 (Taşkın Yapı–Katlanma Rejimi): Durum ve koşulların haklı gösterdiği hallerde, uygun bedelle katlanma, irtifak kurulması veya mülkiyetin devri çözümleri gündeme gelir. Komşu malikin öğrenmeden itibaren kısa süreli itirazı taşkınlığın büyümesini engellemeye yöneliktir.

Bu dört maddelik yapı, yargıcın “yıkım mı yoksa bedelli katlanma mı” ayrımını yaparken başvuracağı eşik şartları ve dengeleyici ilkeleri verir. Temel amaç, mülkiyet hakkını korurken sebepsiz zenginleşmeyi ve ekonomik israfı önlemektir.

---

3. İyi Niyet: Korumanın Anahtarı

Taşkın yapıda iyi niyet, koruma çemberini belirleyen ilk filtredir. İyi niyet; kişinin, komşu parsel sınırını aştığını bilmemesi veya göstermesi beklenen özen ve dikkatle dahi bilememiş olmasını ifade eder. Bu nedenle yalnızca “bilmiyordum” demek yetmez; özen yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediği, yani aplikasyon, ruhsat süreci, krokiler, kadastro kayıtları ve keşif–işaretlemeler gibi teknik aşamaların ciddi ve dürüstçe yürütülüp yürütülmediği tartılır.

Uygulama açısından üç pratik ölçüt öne çıkar:

1. Yapı öncesi hazırlık: Aplikasyon ve sınır tespitlerinin zamanında yapılması, şantiye sürecinde kontrol mekanizması kurulması.

2. Görünürlük ve fark edilebilirlik: Taşkınlığın inşaatın erken safhasında makul bir dikkatle fark edilebilir olup olmadığı.

3. Karşı tarafın uyarısı: Komşu malikin erken uyarıları, itiraz yazıları, ihtarlar ve fiilî engelleme girişimleri iyi niyet değerlendirmesinde belirleyicidir.

Kötü niyetin varlığı halinde, TMK 724’teki temliken tescil korumasından yararlanmak mümkün olmaz; bu durumda yıkım ve zarar–tazmin ekseni öne çıkar.

---

4. Yapı Değerinin Arazi Değerine “Açık Üstünlüğü”

TMK 724’ün çalışabilmesi için yalnız iyi niyet yetmez; yapının ekonomik değerinin arazi değerini açıkça aşması gerekir. “Açık” sınırı, dosyanın teknik gerçekleriyle doldurulur:

• Yapı tamamlanma düzeyi (kaba–ince inşaat, tesisat, cephe, mimari özellikler),

• Kullanım değeri (konut, ticari, sanayi),

• Taşan kısmın bütün proje üzerindeki etkisi,

• Bölgesel emsal satışlar ve serbest piyasa koşulları.

Bazen taşan alan metrekare olarak küçük görünür; fakat geometrik etkisi, parselin ifraz kabiliyetini veya piyasa değerini büyük ölçüde düşürür. Bu hallerde salt “metrekare bedeli” yaklaşımı eksik kalır. Değer üstünlüğünün tespiti için, gayrimenkul değerleme, harita ve inşaat uzmanlarının birlikte çalıştığı karma bilirkişilik tercih edilmelidir.

---

5. “Uygun Bedel” Kavramının Kapsamı

Uygun bedel; yalnız taşan parçanın rayiç m² değerinden ibaret değildir. Hakkaniyet ve denkleştirme ilkeleri gereği şu kalemler gözetilir:

1. Taşan bölümün güncel piyasa değeri: Dava tarihine yakın değer; yapı–arsa kıyasını dikkate alır.

2. Kalan kısmın değer kaybı: Parsel şeklinin bozulması, arsa kullanımının azalması, ifraz/tevhit imkânının ortadan kalkması, yola–yeşil alana cephe etkisi gibi faktörler.

3. Mecburi teknik giderler: İstinat duvarı, yangın kaçış mesafesi, su tahliyesi veya izolasyon gibi taşkınlığın yol açtığı ek tedbirlerin maliyeti.

4. Mahsup ve faiz parametreleri: Ön ödemeler, depo edilen bedeller, karar tarihine kadar işleyecek faiz.

Bu yaklaşım, sebepsiz zenginleşmeyi önlediği gibi, bedelin tek yanlı bir cezalandırma aracına dönüşmesini de engeller. Mahkeme, bedelin tescil için depo koşulu olarak belirlenmesini, ödemeye bağlanan tescil hükmünü ve mahsupları hüküm fıkrasında açıkça göstermelidir.

---

6. Yıkım–Katlanma Dengesi ve “Aşırı Zarar” Ölçütü

Başat soru şudur: Yıkım isabetli mi, yoksa bedelle katlanma mı? Bu sorunun cevabı “aşırı zarar” kıyasında yatar. Yıkım;

• Projenin tamamının veya hayati fonksiyonlarının ortadan kalkmasına,

• Kamu güvenliği ve statik risklere,

• Ekonomik israfın fahiş boyuta ulaşmasına

yol açıyorsa, katlanma yönünde değerlendirme ağır basar. Buna karşılık:

• Taşkınlık küçük bir müdahale ile giderilebiliyorsa,

• Yıkım projenin bütünlüğünü bozmuyor ve makul maliyetle mümkünse,

• İyi niyet zayıfsa ya da hiç yoksa,

yıkım birincil çözüm olarak gündeme gelir. Yargılamada bu dengeyi kurabilmek için keşif sırasında iki alternatif teknik çözüm mutlaka tartıştırılmalıdır: “Yıkılırsa ne olur?” ve “Katlanılırsa ne olur?” Her iki senaryonun da maliyet–değer–kamu düzeni etkileri tablolaştırıldığında hâkimin takdir yetkisi öngörülebilir hale gelir.

---

7. TMK 725 ve Katlanma Rejimi: İrtifak mı, Mülkiyet Devri mi?

Taşkın yapı yalnızca “mülkiyet devri” ile çözülmez. Koşulların elverdiği dosyalarda irtifak hakkı kurulması daha ölçülü bir çözüm olabilir. Örneğin çatı saçak taşkınlarında hava hakkına benzeyen bir irtifakla sorun giderilir; bodrum duvarı taşkınlarında ise zemin irtifakı işlevsel olabilir. Ancak taşkınlık yapının ana kütlesini etkiliyor ve ifrazla bağımsız bir parça oluşturabiliyorsa kısmi mülkiyet devri daha adil bir çözüm sunar.

Seçim yapılırken şu kıstaslar önemlidir:

• İfraz–tevhit imkânı: İmar mevzuatına uygun ölçüde parça oluşturulabiliyor mu?

• Parsel geometrisi ve ulaşım: Ortaya çıkacak parçanın ekonomik ve teknik kullanımı mümkün mü?

• Kamu düzeni–ruhsat: İrtifak veya devir, ruhsat–proje bütünlüğüyle çelişiyor mu?

• Zarar dengesi: Katlanma ile malike ödenecek bedel yıkıma göre açıkça daha rasyonel mi?

---

8. 15 Günlük İtiraz Mantığı (Erken Uyarı Etkisi)

Komşu malikin taşkınlığı öğrendiği anda harekete geçmesi beklenir. Kısa süreli itiraz, yapının ilerlemesini engeller; inşaat sahibi de sürecini derhal düzeltmeye zorlanır. İtirazın şekle bağlı olmaması, pratikte ihtarname, belediyeye başvuru, şantiye durdurma talebi, e-posta/mesaj kayıtları veya fiilî engelleme gibi pek çok davranışı kapsar. Zamanında itiraz edilmesi, inşaat sahibinin “bilebilecek durumda olma” nitelendirmesini güçlendirir ve iyi niyet korumasını zayıflatır.

Bu nedenle dava açmadan önce, öğrenme anını belgelemek kritik önemdedir: drone/fotoğraf tarihleri, uygulama krokileri, muhtarlık yazıları, komşu şikâyetleri ve belediye tutanakları delil zincirinin omurgasını oluşturur.

---

9. Temliken Tescil Davasının Hukuki Niteliği ve Husumet

Temliken tescil, yenilik doğurucu nitelikte bir taleptir; hükmün kesinleşmesiyle ayni sonuç doğurur. Uygulamada iki yoldan ilerlenir:

• Bağımsız dava olarak temliken tescil,

• Savunma/karşı talep içinde temliken tescil.

Husumet bakımından kural, inşaatın yapıldığı tarihte mülk sahibi olan kişiye veya sonradan mülkün devredildiği kişiye yönelmektir. Taşkınlıkla bağlantılı borç ve yükler taşınmaza bağlı şekilde yeni malike intikal edebilir. Dava ekonomisi bakımından, kademeli talep kurgusu (yıkım; olmazsa temliken tescil; alternatif irtifak; uygun bedel; ecrimisil) mahkemeye somut olaya göre en adil çözümü seçme imkânı verir.

---

10. Delillerin Toplanması: Doğru Bilirkişiye Doğru Soru

Taşkın yapı davaları teknik dosyalardır. Delil seti erken oluşturulmalı, bilirkişiye net sorular yöneltilmelidir:

• Harita/Kadastro: Koordinat, sınır ve aplikasyon tutanakları; röperli planlar.

• İmar Belgeleri: İmar durum belgesi, ruhsat–ekleri, proje, yapı tatil tutanakları.

• Keşif–Bilirkişi: İnşaat mühendisi (statik–mimari etkiler), harita mühendisi (sınır–geometri), gayrimenkul değerleme uzmanı (bedel ve değer kaybı).

• İfraz Teknik Raporu: 3194 sayılı Kanun çerçevesinde ifraz/tevhit olabilirliği ve alternatifler.

• Öğrenme–İtiraz Belgeleri: İhtarlar, yazışmalar, fotoğraflar, belediye başvuruları.

• Kullanım Bedeli/Ecrimisil: Karar tarihine kadar komşunun mahrum kaldığı menfaatin tespiti.

Bilirkişiye sorulacak temel sorular:

1. Taşkınlığın kesin m² ve koordinat tespiti nedir?

2. Yıkım halinde proje ve statik etkiler; maliyet ve kamu güvenliği boyutu.

3. Katlanma halinde uygun bedel kalemleri: parça değeri + kalan kısımdaki değer kaybı + mecburi teknik giderler.

4. İfraz mümkünse en rasyonel geometri ve bunun piyasa etkisi.

5. İki senaryonun (yıkım/katlanma) toplam ekonomik ve hukuki etkileri.

---

11. “Uygun Bedel”in Uygulama Formülü

Uygun bedel çoğu dosyada üç katmandan oluşur:

• A-Bedeli: Taşkın alanın dava tarihindeki saf arsa değeri (ve gerekiyorsa yapıya bağlı ilave değer).

• B-Bedeli: Kalan parselin piyasa değerindeki azalma (şekil, erişim, kullanım, ifraz).

• C-Bedeli: Zorunlu teknik önlemler ve akabinde doğacak kalıcı maliyetler.

Toplam bedel = A + B + C. Bu toplamın, yıkım maliyeti ve ifrazla oluşacak yeni durumun değerleri ile karşılaştırmalı analizi, hâkimin takdirine rasyonel zemin sağlar. Bedelin tescilden önce depo edilmesi ve mahsup/ödeme koşullarının hükümde açık yazılması, icra–tescil pratiğini sorunsuzlaştırır.

---

12. Ecrimisil ve Kullanım Bedeli

Katlanma kararı çıkana kadar taşkınlığın, komşu malikin taşınmazından faydayı kısmen aldığı kabul edilir. Bu döneme ilişkin ecrimisil veya kullanım bedeli, uygun bedelden ayrı ve dönemsellik esasına göre hesaplanır. Ecrimisilde haksız işgal tazminatı ilkesine sadık kalınmalı; özellikle taşkınlık ticari faaliyet alanına etkide bulunuyorsa, mahrum kalınan getirinin somut delillerle (kira emsali, ciro, kullanım yoğunluğu) ortaya konması gerekir.

---

13. İmar–Ifraz Boyutu: Hukuki Sonucun Sınırları

Her katlanma çözümü imar düzeniyle uyumlu olmak zorundadır. İfraz/tevhit mümkün değilse mahkeme, irtifak odaklı bir çözümü tercih edebilir; çünkü hukuken meydana getirilecek parça ruhsata aykırı veya kaçak bir durumu kalıcı kılamaz. Bu nedenle idari mevzuatla medeni hukuk çözümünün yan yana getirilmesi, belge denetimi ve belediye–imar birimleriyle yazışmalar yapılması zorunludur.

---

14. Strateji: Talebin Kademelendirilmesi ve Dilekçe Mimarisi

Kademeli talep, taşkın yapı dosyalarının bel kemiğidir. Örnek kurgulama:

1. İlk basamak: Elatmanın önlenmesi ve yıkım talebi (mülkiyetin koruması).

2. İkinci basamak (terditli): Şartları oluşmuşsa temliken tescil (TMK 724) – yeterli kısmın devri.

3. Alternatif: İrtifak hakkı kurulması (TMK 725) – özellikle çatı/saçak gibi durumlar.

4. Uygun bedel tespiti ve depo koşulu, karar öncesi ödemeye bağlama.

5. Ecrimisil/kullanım bedeli, karar tarihine kadar dönemsel talepler.

6. Yargılama gideri, vekalet ücreti, harç ve masraflar.

Bu mimari, mahkemeye çözüm spektrumu sunar; pratikte “ya hep ya hiç” ikileminden kurtarır.

---

15. Sık Hatalar ve Önerilen Çözümler

• Sırf metrekare bedeline indirgeme: Kalan parseldeki değer kaybı ve teknik tedbir maliyetleri hesaba katılmazsa bedel eksik çıkar.

• Geç delil toplama: Keşif ve bilirkişi aşamasına gelindiğinde sınır verileri hâlâ belirsizse, teknik raporlar çelişir. Delil zinciri dava başında kurulmalı.

• İmar boyutunu atlama: İfraz yapılabilirliği ve ruhsat etkisi incelenmeden “mülkiyet devri” hükmü kurulursa, icrada uygulanamaz sonuçlar doğar.

• İyi niyeti otomatik varsayma: Uyarılar, ihtarlar, şantiye durdurma girişimleri ve görünürlük olguları dosyada belgelenmezse iyi niyet analizi hatalı olur.

• Hüküm fıkrası muğlaklığı: Bedelin kalem kalem gösterilmemesi, depo ve tescil ilişkisinin açık kurulmaması, icra–tescilde sürtünmeye yol açar.

Sonuç: Adil Dengeyi Kurmak

Taşkın yapı dosyalarında amaç, mülkiyet hakkını korurken ekonomik değeri israf etmemektir. Bu denge, üç sütun üzerinde yükselir:

1. İyi niyet: Özenli davranış ve erken uyarı mekanizmaları.

2. Değer üstünlüğü ve aşırı zarar kıyası: Yıkımın israfı ile katlanmanın denkleştirilmesi.

3. Uygun bedelin isabetli hesaplanması: Parça + değer kaybı + teknik giderler ve depo/tescil ilişkisi.

Doğru delil stratejisi, doğru bilirkişi soruları ve kademeli talep mimarisi ile mahkemenin önüne çözümlenebilir bir dosya koymak mümkündür. Böylece hem mülkiyetin dokunulmazlığı hem de adil denkleştirme aynı kararın içinde buluşturulabilir.