ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİ

(TBK m. 357 ve devamı kapsamındadır)

1. Taraflar

1.1. Kiraya Veren:
Unvan/Ad Soyad: ………………………………………
TCKN/VKN: ………………………………………
Adres: ………………………………………
E-posta: ……………………… Tel: ……………………

1.2. Kiracı:
Unvan/Ad Soyad: ………………………………………
TCKN/VKN: ………………………………………
Adres: ………………………………………
E-posta: ……………………… Tel: ……………………

(Taraflar birlikte “Taraflar”, ayrı ayrı “Taraf” olarak anılacaktır.)

2. Tanımlar ve Hukuki Dayanak

2.1. Ürün (Hasıla): Sözleşme konusu şeyin doğal veya hukuki semereleri ile işletilmesinden elde edilen gelir ve faydalar (ör. mahsul, maden/ocak çıkartıları, kira/işletme geliri, yan ürünler vb.).
2.2. Sözleşme Konusu Şey (Konu): (Taşınmaz/taşınır/hak) ………………… (örn. “İstanbul ili … ilçesi … mah. … ada … parselde kayıtlı … m² bağ-bahçe / … ruhsatlı taş ocağı / … tesis”).
2.3. İşbu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu m. 357 ve devamı “Ürün Kirası” hükümlerine tabidir.

3. Sözleşmenin Konusu ve Amacı

3.1. Kiraya Veren, Konu’yu ürün elde edilmesi ve işletilmesi amacıyla Kiracı’ya kullanma ve ürünlerinden yararlanma hakkı ile kiralar; Kiracı, Konu’yu bizzat veya profesyonel işletme usulleriyle işletecek, aslın özüne zarar vermeksizin hasılayı elde edecektir.
3.2. Kiracı, Konu’nun hukuki ve fiilî niteliklerini, sınırlarını ve mevcut durumunu yerinde inceleyerek kabul ettiğini beyan eder.

4. Süre

4.1. Sözleşme süresi ……… yıl/… hasat dönemi olup …/…/20… tarihinde başlar, …/…/20… tarihinde kendiliğinden sona erer.
4.2. Taraflardan biri sürenin bitiminden en az … gün önce yazılı fesih ihbarında bulunmazsa sözleşme … yıl/… dönem aynı şartlarla uzar (TBK emredici hükümleri saklıdır).

5. Teslim, Halihazır Durum ve Envanter

5.1. Konu, Teslim-Tesellüm Tutanağı ve Envanter Listesi ile Kiracı’ya teslim edilir (Ek-1/2).
5.2. Teslimde mevcut dikili varlıklar, makine/ekipman, ruhsat/izinler, stoklar ve yardımcı tesisler listelenir; ayıplar ve eksikler tutanağa geçirilir.
5.3. Kiracı, teslimden itibaren … gün içinde işletmeye engel gizli ayıpları yazılı bildirir; aksi hâlde Konu’yu teslimdeki haliyle ayıpsız kabul etmiş sayılır (TBK genel hükümleri saklıdır).

6. Kullanım ve İşletme Esasları

6.1. Kiracı, Konu’yu özenle işletecek; verimli, çevreye ve mevzuata uygun yöntemler kullanacaktır.
6.2. Konu’nun özünü zedeleyen tasarruflarda bulunulamaz; izinsiz söküm, hafriyat, ağaç kesimi, izinsiz yapı/tesis kurulamaması esastır.
6.3. Ruhsat, izin ve bildirimler (tarımsal kayıt, gübre/pestisit kullanım kayıtları; maden ruhsatları; işyeri açma-çalıştırma; çevre ve atık; su kullanımı vb.) Kiracı tarafından alınır ve güncel tutulur.

7. Kira Bedeli ve Bedelin Türü

Seçenek A – Sabit Bedel:
7.1.A. Yıllık/Dönemlik kira bedeli … TL/USD/EUR olup, … eşit taksitte (…/…/… vadelerinde) ödenir.

Seçenek B – Ürün Payı (Hasılat Payı):
7.1.B. Bedel, her dönem brüt/net hasılanın % …’i / … ton … ürün / … kg yağ / … m³ maden olarak ödenir. Payın hesabı Ek-3 “Hasıla Payı Hesap Cetveli” esas alınarak yapılır.

Seçenek C – Karma (Taban+Pay):
7.1.C. Taban bedel … + ayrıca net hasılanın % …’i Kiraya Veren’e ödenir.

7.2. Ödemeler, fatura/serbest meslek makbuzu karşılığında, … IBAN’a yapılır.
7.3. Endeksleme: (Varsa) bedel, TÜFE/ÜFE/TEFE (birini seçiniz) yıllık artış oranında artırılır.
7.4. Gecikmede, TBK genel hükümlerine göre temerrüt faizi ve (varsa) cezai şart uygulanır (bkz. md. 19).

8. Ürünlerin Elde Edilmesi ve Mülkiyeti

8.1. Sözleşme süresince elde edilen ürün ve gelirler Kiracı’ya aittir; seçenek B/C bedel payları bu hasıladan ayrılır.
8.2. Ürünlerin ölçümü, tartımı ve kalite sınıflandırması tarafların birlikte yapacağı tespitlerle belirlenir (Ek-3).
8.3. Sözleşme sonunda hasat edilmemiş ürünler için TBK hükümleri uygulanır; peşin giderler ve makul kâr ölçütleri dikkate alınarak dengeleyici ödeme yapılır.

9. Giderler, Onarımlar ve Yatırımlar

9.1. Olağan işletme giderleri (tohum, gübre, sulama, ilaç, işçilik, enerji, küçük onarım) Kiracı’ya aittir.
9.2. Olağanüstü onarımlar (ana tesisat, su/enerji altyapısı, taşıyıcı sistem vb.) Kiraya Veren’in yazılı onayına tabidir; finansmanı prensip olarak Kiraya Veren’e aittir.
9.3. Kiracı, verimi artırıcı kalıcı yatırım yapmak isterse, önceden yazılı izin alır; bedel ve akıbeti (sökülerek iade/bedelli devir) protokolle kararlaştırılır.

10. Vergi, Harç ve Kamusal Yükümlülükler

10.1. Sözleşmeden doğan damga vergisi ve diğer sözleşme harçları (eşit/ … Taraf) tarafından ödenir.
10.2. Ürün satışlarından doğan vergisel yükümlülükler Kiracı’ya aittir; Kiraya Veren’in pay alması (Seçenek B/C) hâlinde tevsik ve muhasebe usulleri Ek-3’te düzenlenir.

11. Zarar, Hasar, Risk ve Mücbir Sebep

11.1. Riskin intikali: Teslimle birlikte Konu’nun işletme riski Kiracı’ya geçer; Kiracı kusurundan doğan zararları tazmin eder.
11.2. Mücbir sebep (aşırı hava olayları, salgın, savaş, idari yasaklar, doğal afet vb.) hâlinde etkilenen Taraf … gün içinde yazılı bildirim yapar; ifa askıya alınır. Etki … günü aşarsa Taraflar uyarlama görüşmesi yapar; makul uyarlama mümkün değilse haklı nedenle fesih gündeme gelebilir (TBK m. 138 kıyasen).

12. Sigorta

12.1. Kiracı, Konu’yu ve faaliyetini (TARSİM/yangın/deprem/tesis/mesleki sorumluluk) sigortaları ile teminat altına alır; poliçelerde Kiraya Veren lehdar/rehinli alacaklı olarak gösterilir.

13. Denetim, Kayıt ve Bilgilendirme

13.1. Kiraya Veren, makul süre-yer ve işletmeyi aksatmayacak şekilde denetim yapabilir.
13.2. Kiracı, ürün, satış, gider kayıtlarını tutar; dönem sonlarında faaliyet raporu ve cetvelleri (Ek-3 formatında) Kiraya Veren’e iletir.

14. Devri, Alt Kira ve Hakların Temliki

14.1. Kiracı, Konu’yu kısmen/tamamen devredemez, alt kira/işlettirme ilişkisine konu edemez; yazılı onay şarttır (TBK m. 322 kıyasen).
14.2. Kiraya Veren, alacaklarını temlik edebilir; Kiracı, ödemenin kime yapılacağını yazılı bildirime göre ifa eder.

15. Yasaklı İşlemler ve Çevre-İSG

15.1. Mevzuata aykırı atık bertarafı, yer altı/üstü su kaynaklarının kirletilmesi, izinsiz kimyasal kullanımı yasaktır.
15.2. İş sağlığı ve güvenliği tedbirleri Kiracı tarafından alınır; üçüncü kişilerin zararından doğan talepler Kiracı’ya aittir (Kiraya Veren’in kusuru hariç).

16. Ayıp, Zapt ve Üçüncü Kişi İddiaları

16.1. Teslimden önceki hukuki ayıplar için TBK’nın kira hükümleri uygulanır.
16.2. Üçüncü kişilerin zilyetlik, irtifak, komşuluk, ruhsat vb. taleplerinde Taraflar işbirliği yapar; kusuru oranında sorumluluk doğar.

17. Temerrüt, Cezai Şart ve Fesih

17.1. Bedelin … gün gecikmesi temerrüt sayılır; Kiraya Veren, … gün ek süre verir; sonuçsuz kalırsa haklı nedenle feshedebilir.
17.2. Kiracı’nın amacına aykırı kullanım, özün zedelenmesi, izinsiz devir/alt kira veya mevzuata ağır aykırılık hâlinde Kiraya Veren derhal fesih hakkına sahiptir.
17.3. (İhtiyarî) Cezai Şart: Bu madde kapsamındaki ihlallerde Kiracı, … TL (veya … aylık kira) tutarında cezai şartı öder. Müspet zararın aşan kısmı saklıdır.

18. Tahliye ve İade

18.1. Sona ermede Kiracı, Konu’yu teslimdeki hâle en yakın durumda, temiz ve çalışır biçimde iade eder; İade Tutanağı düzenlenir (Ek-4).
18.2. Sökülebilir yatırımlar sözleşmeye/protokole göre sökülür veya bedeli karşılığı devredilir.

19. Bildirim, Tebligat ve KVKK

19.1. Bildirimler madde 1’deki adres/e-postaya yapılır; değişiklik yazılı bildirilmediği sürece geçerlidir.
19.2. Taraflar, birbirlerinden edindikleri kişisel verileri KVKK ve ilgili mevzuata uygun işler; sır saklama yükümlülüğüne uyar.

20. Uyuşmazlık ve Yetki

20.1. İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda İstanbul (Merkez/Çağlayan) Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
20.2. (İhtiyarî) Arabuluculuk: Dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklarda … Arabuluculuk Bürosu nezdinde başvuru esastır.

21. Yürürlük

21.1. …/…/20… tarihinde … nüsha olarak imzalanmış, Ekler ile birlikte yürürlüğe girmiştir.
21.2. Ekler bu sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır.

Kiraya Veren …………………………… İmza/Kaşe
Kiracı ……………………………………… İmza/Kaşe

---

Ekler

• Ek-1: Teslim-Tesellüm Tutanağı (mevcut durum, sınırlar, fotoğraf/kroki)

• Ek-2: Envanter Listesi (makine/ekipman, ruhsat-izin, dikili varlık vb.)

• Ek-3: Hasıla Payı Hesap Cetveli ve Ölçüm-Kalite Tespit Prosedürü

• Ek-4: İade ve Tahliye Tutanağı