KARADAĞDA GAYRİMENKUL SATIN ALMA ŞARTLARI VE YABANCILAR İÇİN HUKUKİ SÜREÇ

iriş: Karadağ’da Gayrimenkul Yatırımı Neden Cazip?

Balkanlar’ın yükselen yıldızı Karadağ (Montenegro), doğal güzellikleri, Adriyatik kıyılarındaki turistik cazibesi, düşük vergileri ve AB üyeliği adaylık süreci ile gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi haline gelmiştir. Özellikle Türk yatırımcılar için Karadağ, hem coğrafi yakınlık hem de uygun fiyatlı mülk seçenekleri ile öne çıkıyor.

Kosova ile birlikte Balkanlar’da yatırım yapan Türk girişimcilerin sıkça yöneldiği Karadağ’da yabancıların mülk edinmesi serbesttir. Bu da Avrupa’da mülk edinmek isteyen yatırımcılar için önemli bir fırsat yaratmaktadır.

---

Karadağ’da Yabancıların Gayrimenkul Satın Alma Hakkı

Karadağ yasalarına göre:

• Yabancılar, yerli vatandaşlarla eşit haklara sahiptir.

• Yabancıların konut, arsa ve ticari gayrimenkul satın almasına izin verilir.

• Tek istisna: tarım arazileri yabancılar tarafından doğrudan satın alınamaz (ancak Karadağ’da kurulan bir şirket aracılığıyla alınabilir).

Bu düzenleme, Karadağ’ı yabancılar için en serbest gayrimenkul pazarlarından biri yapmaktadır.

---

Karadağ’da Gayrimenkul Satın Alma Süreci: Adım Adım

1. Satın Alınacak Mülkün Belirlenmesi

• Konut, villa, ticari mülk veya arsa olabilir.

• Yabancılar genellikle Kotor, Budva, Tivat ve Podgorica bölgelerini tercih eder.

2. Ön Sözleşme ve Depozito

• Satıcı ile alıcı arasında noter huzurunda ön sözleşme yapılır.

• Genellikle satış bedelinin %10’u depozito olarak ödenir.

3. Tapu Sicil Kontrolü

• Gayrimenkulün üzerinde ipotek, haciz veya başka sınırlı ayni hak olup olmadığı araştırılır.

• Bu işlem avukat veya noter aracılığıyla yapılır.

4. Satış Sözleşmesinin İmzalanması

• Noter huzurunda resmi satış sözleşmesi imzalanır.

• Bedelin kalan kısmı ödenir.

5. Tapu Kaydı (Katastar)

• Satış sözleşmesi Tapu Siciline (Real Estate Cadastre) kaydedilir.

• Tapu kaydı ile mülkiyet devri tamamlanır.

6. Vergi ve Harçların Ödenmesi

• Alıcı tarafından ödenmesi gereken vergiler yatırılır.

• Ardından tapu alıcı adına düzenlenir.

---

Karadağ’da Gayrimenkul Alımında Gerekli Belgeler

• Pasaport (noter onaylı ve tercümeli)

• Vergi kimlik numarası (Karadağ’da alınır)

• Satış sözleşmesi

• Tapu kayıt belgeleri

• Banka ödeme dekontları

---

Karadağ’da Gayrimenkul Alımında Vergiler ve Masraflar

• Tapu Harcı / Emlak Transfer Vergisi: %3

• KDV: Yeni inşaatlarda %21

• Noter Ücreti: Satış bedeline göre değişir, ortalama %0,5 – %1

• Avukatlık Ücreti: Alım-satım işlemlerinde genelde %1 civarı

Örnek: 100.000 € değerinde bir daire alan yabancı yatırımcı, yaklaşık 3.000 € vergi ve 1.000 € noter/avukat ücreti öder.

---

Karadağ’da Gayrimenkul Yatırımının Avantajları

1. Yabancıların serbest mülk edinme hakkı

2. Düşük vergiler (%3 transfer vergisi, %9 kurumlar vergisi)

3. Kira gelirlerinde düşük vergi (%9)

4. Turizm potansiyeli yüksek bölgelerde değer artışı

5. AB üyeliği süreci ile mülk değerlerinde uzun vadeli kazanç

6. Mülk sahiplerine oturma izni avantajı

---

Karadağ’da Gayrimenkul Satın Almanın Oturma İzni ile İlişkisi

• Yabancıların Karadağ’da gayrimenkul satın alması, oturma izni başvurusunda avantaj sağlar.

• Özellikle konut satın alan yatırımcılar, yatırımcı oturma iznine başvurabilir.

• Bu oturma izni her yıl yenilenebilir ve 5 yıl sonunda daimi oturma iznine geçiş yapılabilir.

---

Türkiye – Karadağ Gayrimenkul Satın Alma Karşılaştırması

---

Karadağ’da Gayrimenkul Yatırım Bölgeleri

1. Budva – Turizmin kalbi, yazlık konutlar için cazip.

2. Kotor – UNESCO mirası, villa yatırımları için ideal.

3. Tivat (Porto Montenegro) – Lüks marina ve yüksek gelirli turist potansiyeli.

4. Podgorica – Başkent, ticari gayrimenkuller için uygun.

5. Herceg Novi – Doğal güzellikleri ile emeklilik yatırımları için tercih ediliyor.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Yabancılar Karadağ’da gayrimenkul alabilir mi?
Evet, tarım arazisi hariç her türlü mülk alınabilir.

2. Tapu işlemleri ne kadar sürer?
Genellikle 1–2 hafta içinde tamamlanır.

3. Vergi oranları nedir?
Transfer vergisi %3, KDV %21 (sadece yeni inşaatlarda).

4. Gayrimenkul almak oturma izni sağlar mı?
Evet, yatırımcı oturma izni alınabilir.

5. En popüler yatırım bölgeleri nereleridir?
Budva, Kotor, Tivat ve Podgorica öne çıkıyor.

---

Sonuç

Karadağ’da gayrimenkul satın almak, yabancı yatırımcılar için serbestlik, düşük vergiler ve uzun vadeli değer artışı sayesinde cazip bir fırsattır.

• Tapu devri şeffaf ve hızlıdır.

• Vergi yükü Avrupa’ya kıyasla çok düşüktür.

• Gayrimenkul sahipleri için oturma izni avantajı vardır.

Özellikle Türk yatırımcılar için Karadağ, hem yaşam hem de yatırım açısından Avrupa’ya açılan stratejik bir kapıdır.

---