Kiracının Taşkın Kullanımı: Tahliye, Tazminat ve Zamanaşımı Süreçlerinde Haklarınız

1. Giriş

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında karşılıklı borç ve yükümlülükler doğuran, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ayrıntılı şekilde düzenlenmiş bir hukuki ilişkidir. Bu ilişkinin en temel unsurlarından biri, kiracının kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun, özenli ve tahsis şekline göre kullanma yükümlülüğüdür.

Kiracının bu yükümlülüğü aşarak taşınmazı amaca aykırı, zarar verici veya komşuların huzurunu bozacak şekilde kullanması, hukukta “taşkın kullanım” olarak adlandırılır. Taşkın kullanım, kiraya veren açısından hem kira sözleşmesinin feshi hem de tazminat hakkı doğurabilir.

---

2. Taşkın Kullanım Nedir?

Taşkın kullanım, kiracının kiralananı sözleşmeye, TBK’ya ve yerleşik teamüllere aykırı biçimde kullanmasıdır. Bu durum, şu şekilde ortaya çıkabilir:

• Kiralananı amaç dışında kullanma (konutun işyeri yapılması gibi)

• Normal kullanım sınırlarını aşma, aşırı yükleme veya zarar verme

• Gürültü, çevre kirliliği gibi komşuların huzurunu bozma

• İzinsiz yapısal değişiklik veya tadilat

• Kiralanan alanı izinsiz genişletme (ortak alan, bahçe vb.)

TBK m.316, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygılı olma yükümlülüğünü açıkça düzenler.

---

3. Taşkın Kullanımın Örnekleri

• Konut olarak kiralanan dairenin kafe, büro veya kuaför olarak kullanılması

• Evde ağır makineler çalıştırarak zemine zarar verilmesi

• Gece geç saatlerde yüksek sesle müzik yayını yapılarak apartman sakinlerinin rahatsız edilmesi

• Balkon kapatma, duvar yıkma gibi izinsiz yapısal değişiklikler

• Apartman bahçesinin veya otoparkının izinsiz depo ya da işyeri alanı olarak kullanılması

---

4. Taşkın Kullanımın Hukuki Sonuçları

Kiracının taşkın kullanımının tespiti halinde kiraya verenin elinde güçlü hukuki imkânlar vardır. Bu imkânlar, TBK hükümlerine dayanır.

---

4.1. İhtarname Gönderme (TBK m.316/1)

• Kiraya veren, öncelikle kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderir.

• İhtarnamede:

  • Taşkın kullanımın ne olduğu açıkça yazılır,

  • Sözleşmeye ve TBK’ya aykırılık belirtilir,

  • Belirli bir süre içinde aykırılığın giderilmesi istenir,

  • Aksi takdirde fesih ve tahliye yoluna gidileceği bildirilir.

---

4.2. Haklı Sebeple Fesih ve Tahliye Davası (TBK m.316/2)

• Kiracı ihtara rağmen aykırı kullanıma devam ederse, kiraya veren haklı sebebe dayanarak sözleşmeyi feshedebilir.

• Fesih sonrasında Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

• Tahliye kararı için taşkın kullanımın kesin delillerle ispatı gerekir.

---

4.3. Maddi Tazminat Davası (TBK m.112 ve m.316)

• Taşkın kullanım sonucu taşınmaz zarar görmüşse kiraya veren maddi tazminat talep edebilir.

• Zarar miktarı genellikle bilirkişi tarafından tespit edilir.

• Tahliye davası ile birlikte veya ayrı olarak açılabilir.

---

4.4. Ecrimisil Talebi

• Kiracı, taşınmazın sözleşmede yer almayan bölümlerini (bahçe, depo vb.) kullanıyorsa kiraya veren ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilir.

• Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanılan kısmının rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanır.

---

4.5. İhtiyati Tedbir Talebi

• Dava süresince taşkın kullanımın devam etmesi durumunda mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir.

• Örneğin, gürültülü faaliyetin durdurulması, ortak alanın boşaltılması gibi.

---

4.6. İdari ve Cezai Başvurular

• Taşkın kullanım imar kurallarına, çevre mevzuatına veya ruhsat şartlarına aykırı ise:

  • Belediyeye,

  • Çevre ve şehircilik müdürlüklerine,

  • Emniyet veya jandarmaya şikâyet yapılabilir.

• Gürültü, çevre kirliliği veya mala zarar verme gibi durumlar Türk Ceza Kanunu’na göre suç teşkil edebilir.

---

5. Yargıtay’ın Taşkın Kullanım Hakkındaki Görüşü

Yargıtay, taşkın kullanım davalarında şu hususlara önem verir:

1. Kullanımın sözleşmeye açıkça aykırı olması

2. Delillerin güçlü olması (tanık, fotoğraf, bilirkişi raporu)

3. Kiracıya önceden ihtar gönderilmesi

4. İhtara rağmen aykırılığın giderilmemesi

 Yargıtay İçtihatlarıyla Uygulama Örnekleri

• Örnek Karar 1 – Konut Amaçlı Kiralanan Yer Lokanta Olarak Kullanıldığında Tahliye
  Yargıtay (T. YY.MM.GG, E:…, K:…): Konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması taşkın kullanımdır; ihtara rağmen sürdürülmesi hâlinde tahliye talebi haklıdır.

• Örnek Karar 2 – Gürültü ve Komşu Huzurunun Bozulması
  Yargıtay (T. YY.MM.GG, E:…, K:…): Kiralananın komşulara yüksek düzeyde sesle zarar verecek şekilde kullanılması, kira sözleşmesine aykırı ve cezai sorumluluk doğuracak düzeyde olduğundan tahliye kararı yerindedir.

• Örnek Karar 3 – İzinsiz Yapısal Değişiklik ve Tazminat
  Yargıtay (T. YY.MM.GG, E:…, K:…): Kiracı, kiralanan yerde izinsiz tadilat ve yapısal değişiklikler yapmış, bu nedenle meydana gelen zararın tazminiyle birlikte tahliye kararı verilmiştir.

---

6. Taşkın Kullanım Davasında İspat Araçları

• Noter ihtarnamesi

• Tanık beyanları (apartman yöneticisi, komşular)

• Fotoğraf ve video kayıtları

• Bilirkişi raporu (zarar tespiti, kullanım türü)

• Belediye ve zabıta tutanakları

• Polis zabıtları (gürültü veya şikâyet kayıtları)

---

7. Pratik Öneriler

Kiraya Veren İçin:

• Kira sözleşmesine kullanım amacı net şekilde yazılmalı.

• Ortak alan kullanımı, tadilat izni gibi konular ayrıca düzenlenmeli.

• Aykırılık tespit edildiğinde hemen noter ihtarı çekilmeli.

• İspat için belge ve tanıklar hazır tutulmalı.

Kiracı İçin:

• Sözleşmedeki kullanım amacına uyulmalı.

• Her türlü tadilat veya kullanım değişikliği için yazılı izin alınmalı.

• Komşu hakkına riayet edilmeli.

---

Tablo – Kiracının Taşkın Kullanımına Yönelik Hukuki Sonuçlar (Uyarlanmış Karar Başlıkları Dahil)

8. Sonuç

Kiracının taşkın kullanımı, kira ilişkisini bozan ciddi bir ihlaldir. TBK m.316 başta olmak üzere ilgili mevzuat, kiraya verene bu durumda fesih, tahliye, tazminat ve idari başvuru gibi güçlü hukuki imkânlar tanır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadı da, taşınmazın amacına aykırı kullanımı ve komşu hakkının ihlalini tahliye sebebi olarak kabul etmektedir. Kiraya verenin süreci doğru yönetmesi, hukuki yolları zamanında ve eksiksiz kullanması, davanın başarıyla sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir.