Yunanistan Golden Visa’da Kısa Dönem Kiralama Yasağı ve Gayrimenkul Kullanım Riskleri

Yunanistan Golden Visa Taşınmazı Airbnb Üzerinden Kiraya Verilebilir mi?

Yunanistan Golden Visa programında gayrimenkul yatırımı yapan kişilerin en fazla merak ettiği konulardan biri, satın alınan taşınmazın Airbnb, Booking veya benzeri platformlar üzerinden kısa süreli olarak kiraya verilip verilemeyeceğidir. Özellikle Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve turistik Yunan adalarında yatırım yapan kişilerin önemli bir bölümü, oturum izninin yanında yüksek sezonluk kira geliri elde etmeyi planlamaktadır.

Ancak Yunanistan Golden Visa mevzuatında yapılan değişiklikler sonrasında, program kapsamında edinilen taşınmazların kısa dönemli kiraya verilmesi ciddi şekilde sınırlandırılmıştır. Güncel sistemde Golden Visa yatırımına konu edilen gayrimenkullerin paylaşım ekonomisi kapsamında kısa süreli kiralanması veya bu amaçla alt kiraya verilmesi yasaklanmıştır.

Bu nedenle yatırımcının “Taşınmazı satın alırım, Golden Visa alırım ve daha sonra Airbnb üzerinden günlük veya haftalık kiraya veririm” şeklindeki klasik yatırım modeli artık hukuken güvenli değildir. Bu tür bir kullanım, yatırımcı açısından idari para cezası, kira faaliyetinin durdurulması ve daha önemlisi Golden Visa oturum izninin devamı bakımından risk doğurabilir.

Yunanistan Göç Kanunu’nda 2024 yılında yapılan değişikliklerle Golden Visa taşınmazlarının kısa dönem kiralama amacıyla kullanılmasına ilişkin açık sınırlamalar getirilmiştir. Yunan hukuk uygulamasına ilişkin değerlendirmelerde, Law 5100/2024 ile Golden Visa kapsamında edinilen taşınmazların Airbnb benzeri paylaşım ekonomisi platformlarında kısa süreli kiraya verilemeyeceği ve alt kiralama yoluyla bu yasağın aşılamayacağı belirtilmektedir.

Dolayısıyla Golden Visa başvurusu yapacak kişilerin, taşınmazı satın almadan önce yalnızca oturum şartlarını değil, taşınmazdan nasıl gelir elde edeceklerini de hukuki olarak planlamaları gerekir.

Kısa Dönem Kiralama Nedir?

Kısa dönem kiralama, bir taşınmazın genellikle birkaç gün, birkaç hafta veya sınırlı bir süre için geçici konaklama amacıyla kiraya verilmesidir. Bu kiralama modeli çoğunlukla Airbnb, Booking, Vrbo ve benzeri dijital platformlar üzerinden yürütülmektedir.

Kısa dönem kiralamada kiracı, taşınmazı sürekli konut ihtiyacı amacıyla değil; tatil, turizm, iş seyahati veya geçici konaklama amacıyla kullanır. Bu nedenle kısa dönem kiralama, klasik konut kiracılığından farklı bir ekonomik ve hukuki yapıya sahiptir.

Yunanistan’daki genel kısa dönem kiralama mevzuatında süre, hizmet içeriği, vergi kaydı ve taşınmazın platform sistemine kaydedilmesi gibi çeşitli kriterler bulunmaktadır. Bununla birlikte Golden Visa bakımından mesele yalnızca kiralama süresinin kaç gün olduğu değildir. Temel yasak, taşınmazın paylaşım ekonomisi ve turistik kısa süreli konaklama modeli kapsamında işletilmesidir.

Bu nedenle bir yatırımcının Airbnb yerine başka bir internet sitesi kullanması, yasağın uygulanmayacağı anlamına gelmez. Aynı şekilde kiralama işleminin doğrudan mesajlaşma, sosyal medya, emlak danışmanı veya turizm şirketi üzerinden yapılması da faaliyetin kısa dönem kiralama niteliğini ortadan kaldırmaz.

İdari makamlar, sözleşmeye verilen isimden ziyade işlemin gerçek niteliğine bakabilir. Bir sözleşme “uzun dönem kira sözleşmesi” olarak adlandırılsa dahi, kiracılar sürekli değişiyor, ödemeler günlük veya haftalık alınıyor ve taşınmaz turistik konaklama amacıyla kullanılıyorsa kısa dönem kiralama kabul edilebilir.

Kısa Dönem Kiralama Yasağının Amacı Nedir?

Yunanistan’da kısa dönem kiralamalara yönelik sınırlamaların temelinde konut arzı ve kira fiyatlarına ilişkin sorunlar bulunmaktadır. Özellikle Atina ve turistik bölgelerde çok sayıda konutun kısa dönem kiralamaya ayrılması, yerel halkın uzun dönem kiralık konut bulmasını zorlaştırmış ve kira bedellerinin yükselmesine neden olmuştur.

Yunanistan hükümeti, Golden Visa yatırımlarını tamamen engellemek yerine, bu yatırımların uzun dönem konut stokuna katkı sağlamasını amaçlamıştır. Golden Visa kapsamında alınan taşınmazların Airbnb benzeri sistemlerde kullanılması yasaklanarak, bu gayrimenkullerin uzun dönem kiralama veya kişisel konut amacıyla değerlendirilmesi hedeflenmiştir.

Yunanistan’ın son yıllardaki kısa dönem kiralama politikaları yalnızca Golden Visa taşınmazlarıyla sınırlı değildir. Hükümet, konut krizini azaltmak amacıyla bazı merkezi Atina bölgelerinde yeni kısa dönem kiralama kayıtlarını sınırlandırmış ve taşınmazlarını kısa dönemden uzun dönem kiralamaya geçiren malikler için vergi teşvikleri açıklamıştır.

Bu gelişmeler, Yunanistan’ın gayrimenkul politikasında kalıcı konut kullanımını teşvik eden bir yönelimin bulunduğunu göstermektedir. Dolayısıyla Golden Visa yatırımcılarının yalnızca bugünkü kuralları değil, ileride daha sıkı hale gelebilecek düzenlemeleri de dikkate alması gerekir.

Yasak Bütün Golden Visa Taşınmazlarını Kapsar mı?

Kısa dönem kiralama yasağının kapsamı, taşınmazın hangi tarihte edinildiğine, başvurunun hangi geçiş hükümlerine tabi olduğuna ve yatırımın hangi Golden Visa kategorisi kapsamında yapıldığına göre ayrıca incelenmelidir.

Özellikle yeni yatırım sistemi kapsamında 400.000 Euro, 800.000 Euro veya 250.000 Euro değerindeki özel dönüşüm ve restorasyon kategorileri üzerinden alınan taşınmazlarda kısa dönem kiralama yasağı önemli bir kullanım sınırlamasıdır.

Bununla birlikte daha önceki mevzuat döneminde Golden Visa alan kişilerin durumu, geçiş hükümleri ve kazanılmış haklar bakımından ayrı değerlendirilebilir. Bu nedenle yatırımcıların yalnızca genel internet açıklamalarına dayanarak taşınmazlarının yasak kapsamında olup olmadığına karar vermemesi gerekir.

Bir taşınmazın hangi rejime tabi olduğunu belirlemek için en az şu belgeler incelenmelidir:

Taşınmazın satın alma tarihi, satış sözleşmesinin tarihi, kapora veya ön sözleşme tarihi, Golden Visa başvuru tarihi, oturum izninin düzenlenme tarihi, taşınmazın bulunduğu bölge ve başvurunun dayandığı yatırım kategorisi.

Özellikle geçiş döneminde işlem yapan yatırımcılar açısından sözleşme ve ödeme tarihlerinin büyük önemi bulunmaktadır. Aynı binada bulunan iki taşınmaz dahi farklı tarihlerde satın alındıkları için farklı hukuki rejime tabi olabilir.

Bu nedenle kısa dönem kiralama planı bulunan mevcut Golden Visa sahiplerinin, faaliyete başlamadan önce dosyalarını bireysel olarak inceletmeleri gerekir.

250.000 Euro Dönüşüm Taşınmazları Turistik Tesise Dönüştürülebilir mi?

Yunanistan Golden Visa programındaki 250.000 Euro istisnası, özellikle ticari veya endüstriyel nitelikteki taşınmazların konuta dönüştürülmesi ve bazı tescilli yapıların restorasyonu bakımından uygulanmaktadır.

Bu kategori, daha düşük yatırım tutarı nedeniyle yatırımcıların yoğun ilgisini çekmektedir. Ancak kullanım değişikliği yoluyla konuta dönüştürülen bir taşınmazın daha sonra yeniden ticari veya turistik işletme amacıyla kullanılması ciddi hukuki risk doğurabilir.

250.000 Euro’luk kullanım değişikliği modelinin amacı, kullanılmayan ticari yapıların konut stokuna kazandırılmasıdır. Bu nedenle konuta dönüştürülen taşınmazın otel, apart otel veya turistik konaklama tesisi şeklinde işletilmesi, yatırımın Golden Visa’ya uygunluğuyla çelişebilir.

Yunanistan Golden Visa düzenlemelerine ilişkin hukuki değerlendirmelerde, ticari kullanımdan konuta dönüştürülen taşınmazların şirket merkezi veya işletme yeri olarak kullanılamayacağı ve kısa dönem kiralama yoluyla turistik faaliyete konu edilemeyeceği belirtilmektedir.

Bu tür yatırımlarda yalnızca tapu devri sırasında değil, oturum izni devam ettiği sürece kullanım şeklinin mevzuata uygun tutulması gerekir. Taşınmazın konut olarak tescil edilmiş olması, fiilen her türlü ticari kullanımın serbest olduğu anlamına gelmez.

Yatırımcı taşınmazı bir turizm şirketine uzun dönem kiralamayı planlıyorsa, şirketin taşınmazı hangi amaçla kullanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Şirketin taşınmazı daha sonra günlük kiraya vermesi, malik açısından da sorumluluk doğurabilir.

Alt Kiralama Yoluyla Yasak Aşılabilir mi?

Bazı yatırımcılar, Golden Visa taşınmazını uzun dönemli olarak bir şirkete veya aracı kişiye kiralayıp bu kişinin taşınmazı Airbnb üzerinden işletmesi halinde yasağın uygulanmayacağını düşünebilir. Ancak düzenleme, yalnızca malikin doğrudan kısa dönem kiralama yapmasını değil, taşınmazın alt kiralama yoluyla kısa süreli konaklama amacıyla kullanılmasını da sınırlamaktadır.

Bu nedenle taşınmazı beş yıllığına bir turizm şirketine kiralamak ve şirkete günlük kiralama yetkisi vermek, yasağı hukuken ortadan kaldırmaz. İdare açısından esas olan, taşınmazın nihai kullanım biçimidir.

Malik kira sözleşmesinde kısa dönem kiralama yasağı koymuş olsa bile kiracının fiilen bu faaliyeti yürütmesi halinde malik açısından risk doğabilir. Bu nedenle yalnızca sözleşmeye genel bir yasak hükmü eklenmesi yeterli olmayabilir. Malikin taşınmazın kullanımını makul ölçüde denetlemesi, platform kayıtlarını ve ticari faaliyeti takip etmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde şu hususların açıkça düzenlenmesi yararlı olacaktır:

Kiracının taşınmazı yalnızca sürekli konut olarak kullanacağı, Airbnb ve benzeri platformlarda ilan veremeyeceği, taşınmazı turistik konaklama amacıyla kullandıramayacağı, alt kiraya veremeyeceği, yasağa aykırılık halinde sözleşmenin derhal feshedileceği ve doğacak para cezaları ile oturum izni zararlarından kiracının sorumlu olacağı.

Ancak bu hükümler, idare karşısında malikin tüm sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Bu nedenle kiracı seçimi ve kullanım denetimi büyük önem taşır.

Uzun Dönem Kiralama Yapılabilir mi?

Yunanistan Golden Visa kapsamında alınan bir taşınmazın uzun dönemli olarak kiraya verilmesi genel olarak mümkündür. Kısa dönem kiralama yasağı, taşınmazdan hiçbir şekilde kira geliri elde edilemeyeceği anlamına gelmez.

Yatırımcı taşınmazı konut olarak aylık veya yıllık kira sözleşmesiyle kiraya verebilir. Bu model, Yunanistan hükümetinin Golden Visa taşınmazlarının uzun dönem konut stokuna katılması yönündeki amacıyla da uyumludur.

Bununla birlikte uzun dönem kiralama sözleşmesinin gerçek bir konut kirası niteliğinde olması gerekir. Görünüşte bir yıllık sözleşme düzenlenip kiracıların birkaç günde bir değiştirilmesi veya taşınmazın turistik işletme tarafından günlük kiralanması halinde işlem muvazaalı kabul edilebilir.

Uzun dönem kira sözleşmesinde kira süresi, kira bedeli, depozito, kullanım amacı, bakım ve aidat giderleri, alt kiralama yasağı, erken tahliye, vergi yükümlülükleri ve taşınmazın Golden Visa kapsamında bulunduğuna ilişkin özel hükümler düzenlenmelidir.

Yatırımcı ayrıca Yunanistan’daki kira gelirini vergisel olarak beyan etmek zorunda olabilir. Golden Visa oturum izni, kira gelirini vergiden muaf hale getirmez. Kira gelirinin Yunanistan’daki vergi sonuçları ve Türkiye’deki beyan yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kısa Dönem Kiralama ile Uzun Dönem Kiralama Nasıl Ayrılır?

Kısa dönem ve uzun dönem kiralama arasındaki ayrım yalnızca sözleşme süresine göre yapılmaz. Kiralamanın amacı, kiracının taşınmazı nasıl kullandığı, ek hizmetlerin verilip verilmediği, kiracı değişim sıklığı ve ödeme yapısı birlikte değerlendirilir.

Uzun dönem kiralamada kiracı taşınmazı esas konutu veya sürekli yaşam alanı olarak kullanır. Elektrik, su, internet ve benzeri abonelikler çoğu zaman kiracıya devredilir. Kira bedeli aylık ödenir ve kiracı taşınmazda belirli bir süre kalır.

Kısa dönem kiralamada ise kiracı taşınmazı geçici konaklama amacıyla kullanır. Temizlik, çarşaf değişimi, anahtar teslimi, turist karşılama ve benzeri hizmetler sunulabilir. Kiracılar sık sık değişir ve ücret günlük veya haftalık belirlenir.

Golden Visa yatırımcısı açısından yalnızca 60 günden uzun sözleşme yapmak her durumda yeterli olmayabilir. Eğer sözleşmeler zincir halinde ve turistik amaçla düzenleniyorsa, idare işlemin gerçek niteliğini inceleyebilir.

Bu nedenle kira modelinin baştan şeffaf ve mevzuata uygun kurulması gerekir.

Yatırımcı Taşınmazı Kendisi Kullanabilir mi?

Golden Visa kapsamında alınan taşınmaz yatırımcı ve ailesi tarafından kişisel konut olarak kullanılabilir. Programın temel amaçlarından biri, yatırımcının Yunanistan’da yasal oturum ve yaşam imkânı elde etmesidir.

Yatırımcı taşınmazda sürekli yaşayabilir veya yılın belirli dönemlerinde kendisi kullanabilir. Yunanistan’da sürekli ikamet zorunluluğu bulunmadığı için taşınmazın yılın bir bölümünde boş kalması da tek başına Golden Visa bakımından sorun oluşturmaz.

Ancak taşınmazın yatırımcının kişisel kullanımında olduğu iddia edilirken fiilen ücret karşılığında turistlere kullandırılması halinde kısa dönem kiralama yasağı gündeme gelir. Arkadaş veya akrabaların ücretsiz şekilde taşınmazı kullanması ile ticari konaklama faaliyeti arasında ayrım yapılmalıdır.

Ödemelerin banka dışında elden alınması veya ilanların farklı kişiler adına verilmesi, faaliyetin hukuki niteliğini değiştirmez. Vergi ve göç idareleri platform kayıtları, banka hareketleri, elektrik tüketimi, turist bildirimleri ve diğer belgeler üzerinden kullanım şeklini inceleyebilir.

Taşınmaz Ofis veya Şirket Merkezi Olarak Kullanılabilir mi?

Golden Visa taşınmazının ofis, şirket merkezi, klinik, restoran veya farklı ticari amaçlarla kullanılıp kullanılamayacağı taşınmazın yatırım kategorisine ve hukuki niteliğine göre değişir.

Standart konut yatırımlarında dahi tapu ve imar kayıtlarında konut olarak görünen bir bağımsız bölümün ticari amaçla kullanılması belediye, kat mülkiyeti ve yapı kullanım kurallarına aykırı olabilir.

Özellikle 250.000 Euro kullanım değişikliği istisnası kapsamında ticari alandan konuta dönüştürülen taşınmazların yeniden şirket merkezi veya işletme alanı olarak kullanılması, Golden Visa şartlarının ihlali anlamına gelebilir.

Bu nedenle yatırımcı, taşınmazı kendi şirketinin adresi olarak göstermek veya profesyonel faaliyet yürütmek istiyorsa önceden hukuki görüş almalıdır. Vergi dairesine adres bildirilmesi, şirket merkezi kaydı veya ticari ruhsat alınması, taşınmazın fiili kullanımını ortaya koyabilir.

Golden Visa başvurusu için konut niteliği üzerinden avantaj elde edip daha sonra taşınmazı ticari kullanıma ayırmak, oturum izninin dayanağını riske atabilir.

Yasak İhlal Edilirse Hangi Yaptırımlar Uygulanabilir?

Golden Visa taşınmazının kısa dönem kiralama yasağına aykırı kullanılması halinde çeşitli yaptırımlar gündeme gelebilir. Bunların başında idari para cezası gelir.

Yunan hukukuna ilişkin açıklamalarda, kısa dönem kiralama veya yasaklı kullanım tespit edilmesi halinde taşınmaz değerine bağlı yüksek para cezalarının uygulanabileceği ve tekrarlanan ihlallerde daha ağır sonuçların doğabileceği belirtilmektedir. Bazı hukuki değerlendirmelerde cezanın taşınmazın edinim değerinin belirli bir oranına göre ve asgari bir sınır üzerinden hesaplanabileceği ifade edilmektedir.

Bunun yanında Golden Visa oturum izninin iptali veya yenilenmemesi riski de bulunmaktadır. Çünkü oturum izni belirli yatırım ve kullanım şartlarının korunmasına bağlıdır. Yatırımcı mevzuatın açıkça yasakladığı bir kullanım biçimini sürdürürse, izin dayanağının ortadan kalktığı değerlendirilebilir.

Taşınmaz kullanım değişikliği kategorisindeyse, konutun yeniden ticari faaliyete konu edilmesi veya turistik konaklama işletmesine dönüştürülmesi ayrıca ihlal teşkil edebilir.

Yaptırımın yalnızca ana yatırımcıya değil, ona bağlı oturum izni alan aile üyelerine de etkisi olabilir. Ana yatırımcının oturum izni iptal edilirse, eş, çocuk ve ebeveynlerin izinleri de dayanağını kaybedebilir.

Bu nedenle kısa dönem kiralamadan elde edilecek gelir ile kaybedilebilecek oturum statüsü ve uygulanabilecek cezalar karşılaştırıldığında, mevzuata aykırı kullanım son derece yüksek risklidir.

Airbnb İlanını Kiracı Verirse Malik Sorumlu Olur mu?

Taşınmazın kiracı tarafından Airbnb veya benzeri platformlarda ilan edilmesi, malikin hiçbir sorumluluğu olmadığı anlamına gelmez. Golden Visa yatırımcısının, taşınmazının kullanım biçimini takip etmesi gerekir.

Özellikle kira sözleşmesinde alt kiralama veya kısa dönem kiralama yetkisi verilmişse, malik faaliyeti açıkça kabul etmiş sayılabilir. Böyle bir durumda idare karşısında “İlanı ben vermedim” savunması yeterli olmayabilir.

Kiracı sözleşmeye aykırı şekilde ilan vermişse malik açısından farklı bir değerlendirme yapılabilir. Ancak malikin ihlali öğrendikten sonra derhal müdahale etmesi, ilanların kaldırılmasını istemesi, ihtar göndermesi ve gerekirse kira sözleşmesini feshetmesi gerekir.

Bu nedenle Golden Visa taşınmazı kiraya verilirken sözleşmede açık yasak hükümleri, denetim hakkı ve derhal fesih şartı bulunmalıdır. Kiracıdan periyodik kullanım teyidi alınması ve platformlarda taşınmaz adresinin kontrol edilmesi de yararlı olabilir.

Site Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kuralları

Kısa dönem kiralama yasağının yanında, taşınmazın bulunduğu apartman veya sitenin yönetim planı da kullanım şeklini sınırlandırabilir.

Bazı apartman yönetim planlarında bağımsız bölümlerin yalnızca konut olarak kullanılacağı, ticari veya turistik faaliyette bulunulamayacağı ve sürekli kiracı değişiminin yasak olduğu düzenlenebilir.

Golden Visa mevzuatı bir kullanıma izin verse dahi kat mülkiyeti veya yönetim planı ayrıca sınırlama getirebilir. Tersine, site yönetiminin kısa dönem kiralamaya izin vermesi de Golden Visa mevzuatındaki yasağı ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca tapu kaydı değil, apartman yönetim planı, kat malikleri kararları ve ortak alan kullanım kuralları da incelenmelidir.

Özellikle lüks rezidans, tatil sitesi veya apart otel görünümündeki yapılarda yönetim modeli yatırımcının gelir planını doğrudan etkileyebilir.

Vergisel Riskler Nelerdir?

Golden Visa taşınmazından elde edilen kira geliri Yunanistan’da vergiye tabi olabilir. Kısa dönem kiralama faaliyeti ayrıca turizm ve konaklama vergileri, platform kayıtları ve işletme vergileri doğurabilir.

Yasağa rağmen kısa dönem kiralama yapan yatırımcı, yalnızca göç hukuku açısından değil, vergi hukuku bakımından da risk altına girer. Kayıt dışı kira geliri, eksik beyan, yanlış vergi statüsü veya turizm vergilerinin ödenmemesi ayrı yaptırımlar doğurabilir.

Yunanistan kısa dönem konaklamaya ilişkin vergi yüklerini son yıllarda artırmıştır. 2025 yılı itibarıyla kısa dönem kiralamalarda sezon dönemine göre günlük iklim veya dayanıklılık vergilerinin yükseltildiği açıklanmıştır.

Ancak Golden Visa taşınmazı bakımından vergi ödemek, yasaklı faaliyeti hukuka uygun hale getirmez. Bir faaliyetin vergiye tabi tutulması, göç mevzuatı bakımından izin verildiği anlamına gelmez.

Bu nedenle yatırımcı hem göç hukuku hem kira hukuku hem de vergi hukuku bakımından ayrı değerlendirme yaptırmalıdır.

Kira Getirisi Nasıl Planlanmalıdır?

Golden Visa taşınmazlarında kısa dönem kiralama yasağı, yatırımın kira getirisi sağlamayacağı anlamına gelmez. Yatırımcı uzun dönem kiralama üzerinden istikrarlı gelir modeli oluşturabilir.

Uzun dönem kira getirisi hesaplanırken şu giderler dikkate alınmalıdır:

Taşınmaz alım vergileri, noter ve tapu masrafları, avukatlık ve teknik inceleme ücretleri, yıllık emlak vergisi, site aidatı, bakım ve onarım giderleri, sigorta, kira gelir vergisi, emlak yönetim bedeli ve boş kalma riski.

Emlak danışmanlarının ilanlarda sunduğu brüt kira getirisi, yatırımcının gerçek net gelirini göstermeyebilir. Özellikle yüksek aidatlı rezidanslarda yıllık masraflar getiriyi önemli ölçüde azaltabilir.

Yatırımcı uzun dönem kira piyasasını incelerken bölgedeki öğrenci, çalışan, aile ve yabancı kiracı talebini değerlendirmelidir. Turistik bölgelerde yüksek sezon getirisi cazip görünse de Golden Visa yasağı nedeniyle bu gelir modelinin uygulanamayacağı unutulmamalıdır.

Satış Sonrası Kısa Dönem Kiralama Mümkün Olur mu?

Yatırımcı Golden Visa taşınmazını sattığında, kendi oturum izninin dayanağı ortadan kalkabilir. Yeni malik açısından taşınmazın kısa dönem kiralanıp kiralanamayacağı ise yeni malikin statüsüne, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve genel kısa dönem kiralama mevzuatına göre değerlendirilir.

Taşınmaz Golden Visa amacıyla başka bir yabancı yatırımcıya satılırsa, yeni yatırımcı da programın kullanım sınırlamalarına tabi olabilir.

Taşınmaz Golden Visa dışındaki bir alıcıya satılırsa, programdan kaynaklanan özel yasakların yeni malik bakımından uygulanması ayrıca incelenmelidir. Ancak genel Airbnb mevzuatı, belediye sınırlamaları, Atina’daki kayıt yasakları veya kat mülkiyeti hükümleri yine geçerli olabilir.

Bu nedenle taşınmazın Golden Visa yatırımından çıkarılması, otomatik olarak kısa dönem kiralamanın serbest hale geldiği anlamına gelmez.

Satın Alma Sözleşmesinde Hangi Hükümler Bulunmalıdır?

Golden Visa taşınmazı satın alınırken satış sözleşmesinde kullanım kısıtlamaları açıkça değerlendirilmelidir.

Sözleşmede satıcının taşınmazın Golden Visa’ya uygun olduğunu, tapu ve imar sorunu bulunmadığını, daha önce yasaklı kısa dönem kiralama faaliyetine konu edilip edilmediğini ve gerekli kayıtların doğru olduğunu beyan etmesi istenebilir.

Taşınmazın daha önce Airbnb sisteminde kayıtlı olması halinde bu kaydın kapatılıp kapatılmadığı, geçmiş vergi borçları ve idari cezalar araştırılmalıdır.

Satıcının yanlış veya eksik bilgi vermesi halinde tazminat, sözleşmeden dönme ve kapora iadesi hükümleri düzenlenmelidir.

Yatırımcı taşınmazı kiracılı olarak satın alıyorsa mevcut kira sözleşmesi de incelenmelidir. Mevcut kiracının kısa dönem alt kiralama yapması, yeni malik açısından risk oluşturabilir.

Mevcut Airbnb İşletmesi Olan Taşınmaz Satın Alınabilir mi?

Bir taşınmazın hâlihazırda yüksek puanlı Airbnb hesabı ve düzenli rezervasyonları bulunması, Golden Visa yatırımcısı açısından avantaj gibi sunulabilir. Ancak bu durum ciddi risk taşır.

Yatırımcı taşınmazı Golden Visa kapsamında satın aldığında mevcut kısa dönem kiralama faaliyetini devam ettiremeyebilir. Önceden alınmış rezervasyonların iptali, platform hesabının kapatılması ve turizm kayıtlarının sona erdirilmesi gerekebilir.

Satıcı veya emlak danışmanı “Mevcut Airbnb ruhsatı yeni malike geçer” şeklinde açıklama yapsa dahi, Golden Visa’ya özgü kullanım yasağı ayrıca uygulanır.

Bu nedenle Airbnb geçmişi bulunan taşınmazlarda önceki gelir tabloları yatırım kararının temelini oluşturmamalıdır. Yatırımın uzun dönem kira veya kişisel kullanım senaryosuna göre ekonomik olarak hâlâ anlamlı olup olmadığı hesaplanmalıdır.

Avukat Desteği Neden Gereklidir?

Golden Visa taşınmazlarında kullanım sınırlamaları, yatırımın hem ekonomik değerini hem de oturum izninin devamını etkiler.

Avukat, taşınmazın hangi mevzuat dönemine tabi olduğunu, kısa dönem kiralama yasağının uygulanıp uygulanmadığını, kira sözleşmesinin nasıl hazırlanması gerektiğini ve ihlal halinde doğabilecek sonuçları değerlendirmelidir.

Ayrıca tapu ve imar kayıtları, kullanım amacı, site yönetim planı, mevcut kiracılar, Airbnb kayıtları ve vergi borçları incelenmelidir.

Özellikle 250.000 Euro kullanım değişikliği yatırımlarında taşınmazın konut niteliğinin korunması kritik önemdedir. Bu tür dosyalarda avukat, mühendis ve vergi danışmanının birlikte çalışması gerekir.

Yatırımcı oturum iznini riske atmadan kira geliri elde etmek istiyorsa, uzun dönem kira modeli hukuken ve ekonomik olarak profesyonel şekilde yapılandırılmalıdır.

En Sık Yapılan Hatalar

Yunanistan Golden Visa taşınmazlarında en sık yapılan hata, her gayrimenkul sahibinin Airbnb yapabileceğinin düşünülmesidir.

İkinci hata, Airbnb ilanının başka bir kişi veya şirket adına verilmesi halinde yasağın aşılacağının varsayılmasıdır.

Üçüncü hata, uzun süreli bir kira sözleşmesi yapılarak kiracıya günlük kiralama yetkisi verilmesidir.

Dördüncü hata, 250.000 Euro kullanım değişikliği taşınmazının yeniden ofis, otel veya turistik işletme olarak kullanılmasıdır.

Beşinci hata, satıcının önceki Airbnb kaydı ve idari cezalarının araştırılmamasıdır.

Altıncı hata, kısa dönem kiralamadan elde edilecek yüksek brüt gelir üzerinden yatırım hesabı yapılmasıdır.

Yedinci hata, kira sözleşmesine Golden Visa’ya özgü kullanım yasaklarının eklenmemesidir.

Sekizinci hata, taşınmazın kullanımını kiracıya bıraktıktan sonra hiçbir denetim yapılmamasıdır.

Türkiye’den Yatırım Yapacak Kişiler İçin Hukuki Yol Haritası

Türkiye’den Yunanistan Golden Visa yatırımı yapacak kişinin ilk olarak yatırım amacını belirlemesi gerekir. Amaç yalnızca oturum mu, uzun dönem kira geliri mi, kişisel kullanım mı, yoksa ileride satış mı?

İkinci aşamada taşınmazın Golden Visa kategorisi ve kullanım sınırlamaları incelenmelidir.

Üçüncü aşamada tapu, imar, yönetim planı, Airbnb geçmişi, vergi kayıtları ve mevcut kira sözleşmeleri kontrol edilmelidir.

Dördüncü aşamada kira getirisi kısa dönem değil, mevzuata uygun uzun dönem senaryosu üzerinden hesaplanmalıdır.

Beşinci aşamada satış sözleşmesine Golden Visa uygunluğu ve geçmiş kullanım ihlallerine ilişkin satıcı garantileri eklenmelidir.

Altıncı aşamada uzun dönem kira sözleşmesi Golden Visa’ya özgü hükümlerle hazırlanmalıdır.

Yedinci aşamada taşınmazın kullanımı ve kiracının faaliyetleri periyodik olarak kontrol edilmelidir.

Sonuç

Yunanistan Golden Visa kapsamında satın alınan taşınmazların kısa dönemli ve paylaşım ekonomisi kapsamında kiraya verilmesi güncel mevzuatta önemli ölçüde yasaklanmıştır. Airbnb, Booking ve benzeri platformlar üzerinden günlük veya haftalık kiralama yapılması yatırımcı açısından ciddi hukuki risk taşır.

Yasağın aracı kişi, şirket veya alt kiracı üzerinden aşılması da güvenli değildir. İdare, sözleşmenin adına değil taşınmazın gerçek kullanım şekline bakabilir.

Golden Visa taşınmazı uzun dönemli olarak kiraya verilebilir ve mevzuata uygun şekilde kira geliri elde edilebilir. Ancak kira sözleşmesinde kullanım amacı, alt kiralama yasağı, platform ilan yasağı ve ihlal halinde sorumluluk açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle 250.000 Euro kullanım değişikliği ve restorasyon kategorilerindeki taşınmazların yeniden ticari veya turistik faaliyete konu edilmesi, oturum izninin dayanağını riske atabilir.

Kısa dönem kiralama yasağına aykırılık yalnızca para cezasına değil, Golden Visa oturum izninin iptali veya yenilenmemesi riskine de yol açabilir. Ana yatırımcının statüsündeki kayıp, başvuruya bağlı aile bireylerini de etkileyebilir.

Bu nedenle yatırım kararı yalnızca taşınmaz fiyatı ve vaat edilen Airbnb geliri üzerinden verilmemelidir. Taşınmazın hukuki niteliği, yatırım kategorisi, kullanım planı, kira modeli, vergi yükümlülükleri ve oturum iznine etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Yunanistan Golden Visa yatırımında doğru kira stratejisi, yüksek fakat hukuka aykırı kısa dönem kazanç yerine, sürdürülebilir ve mevzuata uygun uzun dönem gelir modeli üzerine kurulmalıdır.