YABANCIYA KONUT SATIŞI NASIL YAPILIR

Türkiye’de yabancıya konut satışı, çeşitli yasal düzenlemelere ve prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilir. Yabancılar, belirli şartları ve sınırlamaları yerine getirdikten sonra Türkiye’de mülk sahibi olabilirler. Aşağıda, yabancıya konut satışının nasıl yapılacağı ve bu süreçte izlenmesi gereken hukuki prosedürler adım adım açıklanmıştır:

1. Yabancıların Türkiye’de Mülk Edinme Hakkı

Yabancı gerçek kişiler, Türkiye’de bazı istisnalar dışında taşınmaz satın alabilirler. Ancak, taşınmazın bazı koşullara uygun olması ve ilgili yasal sınırlamaların aşılmaması gerekir. Türkiye’de mülk edinme hakkı olan yabancılar şunlardır:

• Türkiye ile karşılıklılık esası olan ülkelerin vatandaşları.
• Türkiye’de serbest ticaret anlaşması bulunan ülkelerin vatandaşları.

Karşılıklılık ilkesi, bir ülkenin vatandaşlarının başka bir ülkede mülk edinme hakkına sahip olmasını, o ülkenin vatandaşlarının da aynı hakkı kendi ülkesinde kullanabilmesine bağlar. Ancak, 2012 yılında yapılan yasal düzenlemeler ile birçok ülkenin vatandaşı Türkiye’de mülk edinebilmektedir.

2. Yabancıların Mülk Edinimindeki Sınırlamalar

Yabancılar Türkiye’de mülk edinebilirken bazı sınırlamalar da söz konusudur:

• Kişisel sınır: Yabancıların Türkiye’de edinebilecekleri taşınmazın toplam yüzölçümü 30 hektarı (300.000 m²) geçemez.
• Askeri yasak bölgeler: Yabancılar, askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde mülk edinememektedir. Satın alınacak taşınmazın bu bölgelere yakın olup olmadığının incelenmesi gerekir.
• Toplam sınırlama: Bir yabancı ülke vatandaşı, bir ilçedeki toplam taşınmaz alanının %10’unu geçmeyecek şekilde taşınmaz satın alabilir.

3. Yabancıya Konut Satışının Hukuki Prosedürleri

Yabancıya konut satışı süreci, Türkiye’de konut satışıyla benzer olmakla birlikte, bazı ek adımlar ve belgeler gerektirir. İşte yabancıya konut satışının nasıl yapılacağına dair adımlar:

a. Konutun Uygunluğunun İncelenmesi

Yabancı bir kişi Türkiye’de konut satın almak istediğinde, taşınmazın imar durumu, askeri yasak bölgede olup olmadığı ve kanuni sınırlamalara uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu kontrol genellikle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılır.

b. Yabancı Uyruklu Satış İzni Alınması

Eğer taşınmaz askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesine yakın bir konumdaysa, yabancı uyruklu kişilere satış izni alınması gerekmektedir. Bu izin, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğü tarafından Askeri Bölge Komutanlığı’ndan alınır.

c. Tapu Sicil Müdürlüklerine Başvuru

Konut satışının yapılacağı il veya ilçedeki Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Başvuru sırasında şu belgeler hazırlanmalıdır:

• Yabancı kimlik numarası veya pasaport bilgileri,
• Tapu belgesi,
• Noter onaylı tercüme edilmiş pasaport,
• Satış sözleşmesi, (eğer noter huzurunda imzalanmış bir ön sözleşme varsa)
• Vergi kimlik numarası. (Türkiye’de vergi kimlik numarası alınması gerekmektedir, bu işlem vergi dairelerinden yapılır)

d. Taşınmazın Değer Tespiti ve Vergi Yükümlülükleri

Yabancılar, taşınmaz satın alırken, Türkiye’de değerleme raporu almak zorundadır. Değerleme raporu, konutun gerçek piyasa değerini belirler ve satış işlemi bu değer üzerinden yapılır. Değer tespiti, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisansına sahip değerleme firmaları tarafından yapılır.

Konut satışında ödenmesi gereken vergiler şunlardır:

• Tapu harcı (alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı %2 oranında),
• KDV (yabancılar için belirli şartlarda muafiyet sağlanabilir),
• Emlak vergisi.

e. Döviz Bozdurma İşlemi

2018 yılında yapılan düzenleme ile Türkiye’de yabancılara yapılan taşınmaz satışlarında döviz bozdurma şartı getirilmiştir. Yabancı alıcı, Türkiye’de mülk satın almak için kullandığı dövizi Türkiye’deki bir bankada Türk lirasına çevirmeli ve bu döviz bozdurma işlemiyle ilgili belgeyi tapu müdürlüğüne sunmalıdır.

f. Tapu Devri

Tüm belgeler ve prosedürler tamamlandığında, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde taşınmazın tapusu alıcıya devredilir. Alıcı ve satıcı, tapu müdürlüğünde hazır bulunarak satış işlemini resmileştirirler. Tapu devri sırasında her iki tarafın da imza atması gerekmektedir. Yabancı alıcı, Türkçe bilmediği takdirde işlemler sırasında yeminli bir tercümanın bulunması zorunludur.

4. Türkiye’de İkamet İzni Alınması

Yabancılar, Türkiye’de taşınmaz satın aldıktan sonra uzun süreli oturma izni (ikamet izni) başvurusunda bulunabilirler. Yabancıya konut satışı, bu kişilere Türkiye’de ikamet izni alma hakkı tanır. İkamet izni başvurusu için taşınmazın alındığını belgeleyen tapu fotokopisi ve diğer gerekli belgeler Göç İdaresi’ne sunulmalıdır. Taşınmazın sahibi olan yabancılar, her yıl yenilemek koşuluyla ikamet izni alabilirler.

5. Yabancılar İçin Türkiye Vatandaşlığı

2022 yılında yapılan düzenlemelere göre, 250.000 USD ve üzeri değerde taşınmaz satın alan yabancılar, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı alma hakkına sahip olabilirler. Vatandaşlık başvurusu yapabilmek için belirli koşullar şunlardır:

• Satın alınan taşınmazın en az 250.000 USD değerinde olması,
• Tapu kaydına, satın alınan taşınmazın 3 yıl süreyle satılmayacağına dair şerh konulması,
• Değer tespit raporu ve döviz bozdurma işlemlerinin doğru şekilde yapılması.

6. Sonuç

Yabancıya konut satışı, Türkiye’de yasal olarak belirli sınırlar ve prosedürlerle mümkündür. Bu süreçte yabancı uyruklu kişiler için gerekli belgelerin temin edilmesi, değer tespit raporlarının hazırlanması, tapu işlemlerinin doğru bir şekilde tamamlanması gerekmektedir. Yabancılar konut satın aldıktan sonra ikamet izni alabilir ve belirli şartlar altında Türkiye vatandaşlığına başvurma hakkına sahip olabilirler. Bu süreç boyunca profesyonel bir emlak danışmanından veya hukuki bir danışmandan destek almak, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.