Türkiye’den Yunanistan Golden Visa Başvurusu: Hukuki Due Diligence, Tapu ve Para Transferi

Türkiye’den Yunanistan Golden Visa Başvurusu Nasıl Yapılır?

Türkiye’den Yunanistan Golden Visa başvurusu yapmak isteyen yatırımcıların süreci yalnızca Yunanistan’da bir taşınmaz bulup satın almak şeklinde değerlendirmemesi gerekir. Golden Visa başvurusu; gayrimenkul seçimi, hukuki inceleme, vergi numarası alınması, banka ve ödeme işlemleri, satış sözleşmesi, tapu tescili, aile belgeleri, sağlık sigortası ve oturum izni başvurusundan oluşan çok aşamalı bir süreçtir.

Yatırımcı açısından en önemli konu, taşınmazın yalnızca ekonomik olarak cazip olması değil, aynı zamanda Golden Visa başvurusuna hukuken uygun olmasıdır. Yunanistan’da piyasa değeri yüksek veya iyi konumda bulunan her taşınmaz Golden Visa için uygun olmayabilir. Taşınmazın bulunduğu bölge, yatırım eşiği, yüzölçümü, kullanım amacı, tapu durumu, imar kayıtları ve ödeme yöntemi birlikte değerlendirilmelidir.

Türkiye’den yapılacak başvurularda ayrıca iki ülke arasındaki belge ve para akışının doğru kurulması gerekir. Türkiye’de düzenlenen vekaletname, evlilik belgesi, doğum belgesi ve nüfus kayıtlarının Yunanistan makamlarınca kabul edilebilir hale getirilmesi; yatırım bedelinin mevzuata uygun şekilde Yunanistan’a aktarılması ve tüm ödemelerin belgelendirilmesi önemlidir.

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın Golden Visa sayfasında taşınmaz yatırımı başvurularında geçerli pasaport, fotoğraf, sağlık sigortası, noter belgesi, taşınmaz tescil belgeleri ve ödeme yöntemine ilişkin bilgilerin önem taşıdığı görülmektedir. Bu nedenle süreç, taşınmaz satın alındıktan sonra değil, satın alma kararı verilmeden önce hukuki olarak planlanmalıdır.

Hukuki Due Diligence Nedir?

Hukuki due diligence, satın alınması planlanan taşınmazın mülkiyet, tapu, imar, borç, kullanım ve sözleşme riskleri yönünden kapsamlı şekilde incelenmesidir. Türkçede bu kavram “hukuki durum tespiti” veya “hukuki inceleme” olarak ifade edilebilir.

Due diligence çalışmasının amacı, yatırımcının taşınmazı satın aldıktan sonra karşılaşabileceği sorunları işlem öncesinde tespit etmektir. Bu inceleme yapılmadan ödenen kapora veya imzalanan satış sözleşmesi, yatırımcıyı geri dönüşü zor bir hukuki sürece sokabilir.

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken en az şu konular araştırılmalıdır:

Taşınmazın gerçek maliki, mülkiyetin edinilme şekli, tapu veya kadastro kaydı, ipotek ve hacizler, üçüncü kişilerin hakları, devam eden davalar, vergi borçları, imar durumu, yapı ruhsatı, kaçak imalatlar, kullanım amacı, kat mülkiyeti, ortak alan sorunları ve Golden Visa’ya uygunluk.

Hukuki inceleme yalnızca tapu belgesine bakılmasından ibaret değildir. Taşınmazın fiziki durumu ile resmî kayıtların birbirini doğrulaması gerekir. Tapuda 90 metrekare görünen bir bağımsız bölümün fiilen 130 metrekare kullanılması, ruhsatsız eklenti veya kaçak alan ihtimalini gündeme getirebilir.

Aynı şekilde taşınmaz konut olarak pazarlansa da resmî kayıtlarda ofis, depo veya ticari alan olarak kayıtlı olabilir. Bu durum standart Golden Visa yatırımında veya 250.000 Euro’luk kullanım değişikliği kategorisinde farklı hukuki sonuçlar doğurur.

Emlak Danışmanının Beyanı Yeterli midir?

Yunanistan’da satışa sunulan birçok taşınmazın ilanında “Golden Visa’ya uygundur” ifadesi kullanılmaktadır. Ancak bu ifade tek başına hukuki garanti oluşturmaz.

Emlak danışmanının görevi alıcı ve satıcıyı bir araya getirmek ve ticari süreci kolaylaştırmaktır. Taşınmazın Golden Visa mevzuatına uygunluğunu nihai olarak belirlemek ise hukuki ve teknik inceleme gerektirir.

Bir emlak danışmanı taşınmazın 400.000 Euro veya 800.000 Euro eşiğini karşıladığını söyleyebilir. Ancak taşınmazın tek bağımsız bölüm şartını sağlayıp sağlamadığı, 120 metrekare koşulunun nasıl hesaplandığı, kullanım niteliği, ipotekleri ve ödeme modelinin hukuka uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Özellikle 250.000 Euro istisnası kapsamında pazarlanan taşınmazlarda daha dikkatli olunmalıdır. Bir ticari taşınmazın ileride konuta dönüştürülebileceği yönündeki vaat, dönüşümün hukuken mümkün ve tamamlanabilir olduğunu göstermez. İmar planı, bina yönetimi, mühendislik koşulları ve ruhsat süreci incelenmeden yapılan yatırım büyük risk taşır.

Bu nedenle yatırımcının satıcı veya emlak danışmanı tarafından önerilen avukatla yetinmek yerine, kendi menfaatini temsil eden bağımsız bir avukatla çalışması daha güvenli olacaktır.

Tapu ve Kadastro İncelemesinde Nelere Bakılır?

Yunanistan’da tapu incelemesinin amacı, satıcının taşınmazı devretme hakkına sahip olup olmadığını ve taşınmaz üzerinde yatırımcının mülkiyet hakkını sınırlayabilecek kayıt bulunup bulunmadığını tespit etmektir.

İlk olarak satıcının malik olduğu doğrulanmalıdır. Satıcının mülkiyeti miras, satış, bağış veya başka bir hukuki işlemle edinmiş olması mümkündür. Mülkiyet zincirinde eksik veya tartışmalı bir işlem bulunması yeni alıcı bakımından risk yaratabilir.

İkinci olarak ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, geçit hakkı, kira şerhi ve üçüncü kişi hakları araştırılmalıdır. Taşınmaz üzerinde banka ipoteği varsa satış bedelinin bir bölümünün doğrudan bankaya ödenmesi veya ipoteğin tapu devrinden önce kaldırılması gerekebilir.

Üçüncü olarak taşınmazın kadastro bilgileri, sınırları ve yüzölçümü incelenmelidir. Tapu belgesi, mimari proje ve fiili kullanım arasında fark bulunup bulunmadığı teknik uzman tarafından kontrol edilmelidir.

Dördüncü olarak bağımsız bölümün kat mülkiyeti veya ortak mülkiyet yapısı değerlendirilmelidir. Ortak alanların özel kullanım alanına katılması, otopark veya deponun tapuda görünmemesi ve teras kullanım hakları ileride uyuşmazlık yaratabilir.

Beşinci olarak taşınmazın daha önce başka bir Golden Visa başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı araştırılmalıdır. Resmî başvuru belgelerinde noterin taşınmazın önceki malik tarafından Golden Visa için kullanılıp kullanılmadığına ilişkin bilgi vermesi gerekebilmektedir.

İmar ve Teknik İnceleme Neden Gereklidir?

Tapu kaydının temiz olması, taşınmazın teknik olarak sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Yunanistan’da eski binalarda ruhsatsız değişiklikler, kapatılmış balkonlar, ortak alanların bağımsız bölüme eklenmesi ve kullanım amacı değişiklikleriyle karşılaşılabilir.

Bu nedenle satın alma öncesinde bir mühendis veya mimar tarafından teknik inceleme yapılmalıdır. İncelemede yapı ruhsatı, mimari proje, enerji belgesi, kullanım amacı, metrekare bilgisi ve fiili durum karşılaştırılmalıdır.

Taşınmaz Golden Visa için gereken asgari yüzölçümüne ancak kaçak veya ruhsatsız alanlar dahil edildiğinde ulaşıyorsa başvuru riske girebilir. İdare, ilan metnindeki veya emlak danışmanının beyanındaki metrekareye değil, resmî ve hukuken geçerli kayıtlara göre değerlendirme yapar.

250.000 Euro’luk kullanım değişikliği modelinde teknik inceleme daha da önemlidir. Yunanistan’ın resmî idari hizmet kayıtlarında bu kategoride kullanım değişikliğinin başvuru öncesinde tamamlanması ve mühendis teknik raporuyla belgelenmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle “önce satın alalım, sonra konuta çeviririz” yaklaşımı güvenli değildir. Dönüşümün hukuken ve teknik olarak mümkün olmadığı sonradan anlaşılırsa yatırımcı Golden Visa alamadığı bir taşınmazla karşı karşıya kalabilir.

Satın Alma Öncesinde Kapora Ödenmeli midir?

Yunanistan’da taşınmaz piyasasında yatırımcıdan rezervasyon bedeli veya kapora talep edilmesi yaygındır. Özellikle yüksek talep gören bölgelerde satıcı veya emlak danışmanı, taşınmazın başkasına satılmaması için hızlı ödeme isteyebilir.

Ancak hukuki inceleme tamamlanmadan yüksek tutarlı kapora ödenmesi önemli risk taşır. Taşınmaz Golden Visa’ya uygun değilse, ipotek veya tapu sorunu varsa ya da satıcı işlemden vazgeçerse kaporanın geri alınması zorlaşabilir.

Kapora ödenecekse yazılı bir rezervasyon veya ön sözleşme hazırlanmalıdır. Bu sözleşmede en az şu hususlar bulunmalıdır:

Taşınmazın açık bilgileri, toplam satış bedeli, kapora tutarı, hukuki ve teknik inceleme süresi, Golden Visa uygunluk şartı, satıcının beyan ve garantileri, inceleme olumsuz çıkarsa kaporanın iadesi ve tarafların sözleşmeden dönme hakları.

Sözleşmede “Kapora hiçbir koşulda iade edilmez” şeklinde yatırımcı aleyhine genel bir hüküm bulunması ciddi risk yaratır. Golden Visa uygunluğu, temiz tapu ve teknik uygunluk işlemin ön şartı olarak düzenlenmelidir.

Ödeme, mümkün olduğunca banka kanalıyla ve açıklamalı şekilde yapılmalıdır. Elden ödeme veya belgesiz transfer, hem kaporanın ispatını hem de Golden Visa başvurusunda yatırım bedelinin belgelendirilmesini zorlaştırır.

Yunanistan Vergi Numarası Nasıl Alınır?

Yunanistan’da taşınmaz satın almak isteyen yabancı yatırımcının Yunan vergi numarası edinmesi gerekir. Bu numara Yunanistan’da AFM olarak anılmaktadır.

Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu, yurt dışında yaşayan kişilerin Yunanistan’da taşınmaz satın almadan önce vergi numarası edinmesi gerektiğini belirtmektedir. Aynı resmî rehbere göre alıcının taşınmaz devir vergisi beyannamesini sunması ve ilgili vergiyi ödemesi gerekir.

Vergi numarası; taşınmaz alımı, vergi ödemesi, E9 bildirimi, ENFIA, banka işlemleri ve dijital vergi sistemi myAADE’ye erişim bakımından temel öneme sahiptir.

Yatırımcı Yunanistan’a gitmeden de uygun vekaletnameyle vergi numarası işlemlerini temsilcisi aracılığıyla yürütebilir. Ancak vekaletnamede vergi idaresi nezdinde temsil, AFM alınması, erişim şifresi işlemleri ve gerektiğinde vergi temsilcisi atanması yetkileri açıkça düzenlenmelidir.

Vergi numarası almak, yatırımcıyı otomatik olarak Yunanistan vergi mukimi yapmaz. Vergi mukimliği, kişinin fiili ikameti ve yaşam merkezi gibi farklı ölçütlere göre değerlendirilir. Ancak taşınmaz sahibi olmak, Yunanistan’da belirli vergi ve bildirim yükümlülükleri doğurur.

Taşınmaz Devir Vergisi Ne Kadardır?

Yunanistan’da taşınmaz satın alımında alıcı bakımından taşınmaz devir vergisi doğabilir. Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu’nun resmî açıklamasına göre, Yunanistan’da bulunan bir taşınmaz veya taşınmaz üzerindeki ayni hakkın satışında devir vergisinin ödenmesinden alıcı sorumludur.

Resmî açıklamada genel taşınmaz devir vergisi oranı, taşınmazın vergilendirilebilir değeri üzerinden yüzde 3 olarak belirtilmektedir. Ana vergi üzerinden belediye ve topluluklar lehine ek yük de uygulanmaktadır.

Bununla birlikte her işlemde aynı vergi rejimi uygulanmayabilir. Yeni yapı, katma değer vergisi rejimi, birinci konut muafiyeti, şirket üzerinden alım veya özel taşınmaz türleri farklı sonuç doğurabilir.

Golden Visa yatırımı yapan yabancı kişinin “birinci konut” veya başka bir muafiyetten otomatik olarak yararlanacağı varsayılmamalıdır. Vergi hesabı satış sözleşmesi imzalanmadan önce uzman tarafından yapılmalıdır.

Yatırımcı toplam bütçesini belirlerken yalnızca asgari Golden Visa yatırım tutarını dikkate almamalıdır. Devir vergisi, noter, kadastro, avukatlık, mühendislik, emlak komisyonu, sigorta ve başvuru harçları ayrıca hesaplanmalıdır.

E9 ve ENFIA Yükümlülükleri Nelerdir?

Yunanistan’da taşınmaz satın alan yabancı yatırımcı, mülkiyet edinimini vergi sistemine bildirmek zorundadır. Bu bildirim E9 taşınmaz beyanı üzerinden yapılır.

Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu’nun resmî açıklamasına göre, Yunanistan dışında yaşayan kişiler de Yunanistan’da taşınmaz edinmeleri veya taşınmaz bilgilerinde değişiklik olması halinde E9 beyanı sunmak zorundadır. Beyan myAADE dijital sistemi üzerinden gerçekleştirilir.

ENFIA ise Yunanistan’daki taşınmaz sahiplerine uygulanan yıllık emlak vergisidir. Verginin tutarı taşınmazın konumu, değeri, yüzölçümü, kullanım niteliği ve diğer özelliklere göre belirlenebilir.

Golden Visa sahibi olmak, yatırımcıyı E9 ve ENFIA yükümlülüklerinden muaf tutmaz. Taşınmazın boş tutulması veya yatırımcının Yunanistan’da yaşamaması da mülkiyet vergisi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle satın alma tamamlandıktan sonra vergi danışmanı veya yetkili temsilci aracılığıyla E9 kaydı kontrol edilmeli ve ENFIA bildirimleri takip edilmelidir. Hatalı yüzölçümü, yanlış kullanım türü veya eksik bağımsız bölüm kaydı fazla ya da eksik vergi tahakkukuna neden olabilir.

Türkiye’den Yunanistan’a Para Transferi Nasıl Yapılmalıdır?

Golden Visa başvurusunda yatırım bedelinin yalnızca ödenmiş olması değil, ödemenin mevzuata uygun ve ispatlanabilir şekilde yapılması gerekir.

Türkiye’den Yunanistan’a para transferi yapılırken gönderen hesabın yatırımcıyla bağlantısı, alıcı hesabın satıcıya ait olması, transfer açıklaması, satış sözleşmesi ve noter belgesiyle uyum büyük önem taşır.

Ödeme açıklamasında taşınmaz bilgisi, sözleşme tarihi veya ödemenin kapora, ara ödeme ya da satış bedeli olduğuna ilişkin bilgi bulunması yararlı olabilir.

Başka bir kişinin hesabından yapılan ödeme, elden teslim, kripto varlıkla ödeme, açıklamasız transfer veya paranın birden fazla aracı hesap üzerinden geçirilmesi başvuruda izah gerektirebilir.

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın Golden Visa belgelerinde, noter tarafından düzenlenen belgede satış bedelinin tamamen ödenmiş olduğunun ve ödeme yönteminin gösterilmesinin önem taşıdığı görülmektedir. Tescilli taşınmaz ve kullanım değişikliği başvurularına ilişkin resmî idari kayıtlarda da banka çeki, kredi transferi veya mevzuatta kabul edilen ödeme araçlarına ilişkin ayrıntılar yer almaktadır.

Bu nedenle yatırım bedeli gönderilmeden önce ödeme planı Yunan avukat, noter ve banka nezdinde teyit edilmelidir.

Para Yatırımcının Kendi Hesabından mı Gönderilmelidir?

En güvenli yöntem, yatırım bedelinin Golden Visa başvuru sahibi tarafından kendi adına kayıtlı banka hesabından gönderilmesidir.

Bununla birlikte eş, şirket veya aile üyesi hesabından ödeme yapılması planlanıyorsa bunun hukuki kabul edilebilirliği önceden incelenmelidir. Başvuru sahibi ile ödeme yapan kişi arasındaki bağın, para kaynağının ve ödemenin yatırımcı adına yapıldığının belgelenmesi gerekebilir.

Ortak yatırım halinde her yatırımcının ödediği tutarın tapu payıyla ve Golden Visa şartlarıyla uyumlu olması önemlidir. Yatırımcıların ödemeleri karıştırması, başvuruda her kişinin asgari yatırım şartını sağlayıp sağlamadığı konusunda sorun doğurabilir.

Ayrıca Türkiye’de şirket hesabından şahsi taşınmaz alımı için ödeme yapılması, Türk vergi ve şirketler hukuku bakımından da sonuç doğurabilir. Şirketten ortağa borç, kâr dağıtımı, örtülü kazanç veya muhasebe kaydı gibi konular ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle ödeme yapılmadan önce hem Türk hem Yunan mali müşavir ve hukukçuların görüşünün alınması yararlı olacaktır.

Paranın Kaynağı Sorulabilir mi?

Yüksek tutarlı uluslararası para transferlerinde bankalar ve ilgili kurumlar paranın kaynağını sorabilir. Bu durum kara para aklamanın önlenmesi ve müşteri tanıma yükümlülüklerinin doğal sonucudur.

Yatırımcıdan banka hesap dökümleri, taşınmaz satışı belgesi, şirket kâr dağıtım kararı, maaş veya ticari gelir belgeleri, miras belgesi, vergi beyannameleri veya başka kaynak açıklamaları talep edilebilir.

Bu nedenle yatırımcı, satış bedelini göndermeden önce kaynak belgelerini hazırlamalıdır. Paranın kısa süre önce hesaba nakit yatırılmış olması veya çok sayıda üçüncü kişiden gelen transferle oluşturulması banka incelemesini artırabilir.

Türkiye’deki banka transferi gerçekleştirse dahi Yunanistan’daki alıcı banka ek belge isteyebilir. Belge talebi ödeme süresini uzatabileceğinden satış sözleşmesinde ödeme takvimi gerçekçi belirlenmelidir.

Paranın kaynağına ilişkin açıklamanın yatırımcının vergi beyanlarıyla çelişmemesi gerekir. Aksi durumda hem banka hem vergi makamları nezdinde ek inceleme riski doğabilir.

Döviz Transferinde Kur ve Banka Masrafları

Yatırımcı Golden Visa için gereken tutarı hesaplarken banka masrafları ve kur farkını da dikkate almalıdır. Satıcı hesabına ulaşan net tutarın sözleşmedeki satış bedelini tam olarak karşılaması gerekir.

Transfer masraflarının alıcıdan kesilmesi halinde satıcı hesabına eksik ödeme ulaşabilir. Bu durum noter belgesinde satış bedelinin tamamen ödendiğinin gösterilmesini zorlaştırabilir.

Bu nedenle banka transferinde masrafların hangi tarafça karşılanacağı açıkça belirlenmelidir. SWIFT masraf seçeneği, muhabir banka kesintileri ve alıcı banka ücretleri önceden sorulmalıdır.

Yatırım tutarının tam sınırda olduğu dosyalarda birkaç yüz Euro’luk kesinti dahi problem yaratabilir. Asgari yatırım eşiğinin altında kalan net ödeme, başvurunun reddi riskini doğurabilir.

Yatırımcı ayrıca Türk lirasından Euro’ya dönüşüm sırasında kur dalgalanmasını dikkate almalı ve ödeme tarihine kadar yeterli rezerv bırakmalıdır.

Vekaletname Nasıl Düzenlenmelidir?

Türkiye’den Yunanistan’da taşınmaz satın alacak yatırımcı, işlemlerin önemli bölümünü vekaletname aracılığıyla yürütebilir.

Yunanistan Dışişleri Bakanlığı’nın konsolosluk bilgilendirmelerinde taşınmaz alımı, vergi, idari ve hukuki işlemler için vekaletname düzenlenebileceği; vekaletname taslağının Yunan hukukunu bilen avukat veya noter tarafından hazırlanmasının uygun olduğu belirtilmektedir.

Vekaletnamede şu yetkiler açıkça değerlendirilebilir:

Yunan vergi numarası alınması, vergi temsilcisi atanması, banka ve ödeme işlemleri, taşınmaz kayıtlarının incelenmesi, kapora ve satış sözleşmelerinin imzalanması, noter işlemleri, tapu tescili, vergi beyanları, E9 kaydı ve Golden Visa başvurusu.

Ancak vekaletnamenin çok geniş ve sınırsız hazırlanması da yatırımcı açısından risklidir. Özellikle satış bedelini değiştirme, üçüncü kişiye devir, kredi kullanma veya taşınmazı ipotek etme gibi yetkiler açıkça ve bilinçli şekilde verilmelidir.

Yatırımcı, vekaletnameyi imzalamadan önce Türkçe tercümesini görmeli ve hangi işlemlerin yapılabileceğini tam olarak anlamalıdır.

Vekaletname Türkiye’de Noterde Verilebilir mi?

Yatırımcının vekaletnameyi Yunan konsolosluğu önünde veya bulunduğu ülkedeki yetkili noter aracılığıyla düzenlemesi mümkün olabilir.

Türkiye’de noter önünde düzenlenen belgenin Yunanistan’da kullanılabilmesi için apostil ve usulüne uygun tercüme gerekebilir. Belgenin Yunan makamlarınca kabul edilecek içerik ve şekle sahip olması önemlidir.

Yunan konsolosluğu önünde düzenlenecek vekaletnamede ise genellikle Yunan avukat veya noter tarafından hazırlanan taslak önceden konsolosluğa iletilir. Yunanistan Dışişleri Bakanlığı’nın çeşitli konsolosluk sayfalarında vekaletname taslağının Yunan hukukuna uygun olarak hazırlanması ve işlem sırasında kişinin bizzat hazır bulunması gerektiği açıklanmaktadır.

Hangi yolun daha hızlı ve ekonomik olduğu yatırımcının bulunduğu şehir, randevu durumu ve belgenin kapsamına göre değişir.

Eksik yetki nedeniyle ikinci kez vekaletname düzenlenmesi zaman ve masraf kaybına yol açabilir. Bu nedenle taslak, imzadan önce işlemleri yürütecek Yunan avukat ve noter tarafından kontrol edilmelidir.

Satış Sözleşmesinde Hangi Hükümler Bulunmalıdır?

Yunanistan’da taşınmaz satış sözleşmesi, yatırımcının mülkiyet hakkını ve Golden Visa başvurusunu doğrudan etkiler.

Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık tanımı, satış bedeli, ödeme yöntemi, teslim tarihi, vergi ve masraflar, mevcut takyidatlar, kullanım amacı ve satıcının beyanları açıkça yer almalıdır.

Golden Visa yatırımlarında ayrıca şu konular düzenlenebilir:

Taşınmazın ilgili yatırım eşiğine ve yüzölçümü şartına uygunluğu, satıcının mülkiyet yetkisi, taşınmazın önceki Golden Visa kullanımı, kısa dönem kiralama geçmişi, kullanım değişikliği veya restorasyon yükümlülüğü ve eksik belgelerin tamamlanması.

Satıcının yanlış beyan vermesi halinde yatırımcının sözleşmeden dönme, bedel iadesi ve zarar tazmini hakları açıkça yazılmalıdır.

Satış bedelinin düşük gösterilmesi veya gerçek ödeme ile sözleşme bedeli arasında fark bulunması hem vergi hem Golden Visa başvurusu bakımından ciddi risk doğurur.

Noter Belgesinin Golden Visa Açısından Önemi

Golden Visa başvurusunda noter, yalnızca tarafların imzasını onaylayan kişi değildir. Noter belgesi, taşınmazın değeri, ödeme yöntemi ve işlemin Golden Visa şartlarına uygunluğu bakımından temel başvuru evraklarından biridir.

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın belge listesinde, noter tarafından düzenlenen belgenin tarafların bilgilerini, taşınmazı, bedeli ve ödemenin nasıl yapıldığını göstermesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle banka dekontları, satış sözleşmesi ve noter belgesi arasında uyum bulunmalıdır. Ödeme yapan kişi, tutar, tarih ve açıklamalar birbiriyle çelişmemelidir.

Eksik veya hatalı noter belgesi başvurunun gecikmesine ve ek evrak talebine yol açabilir. Bu nedenle Golden Visa dosyası, tapu devrinden önce başvuru perspektifiyle kontrol edilmelidir.

Taşınmaz Alındıktan Sonra Oturum Başvurusu

Taşınmaz satın alma ve ödeme işlemleri tamamlandıktan sonra Golden Visa oturum başvurusu hazırlanır. Başvuru dosyasında genel olarak pasaport, fotoğraf, sağlık sigortası, yatırım ve tapu belgeleri, noter belgesi, harç makbuzları ve aile üyelerine ilişkin belgeler yer alır.

Yunanistan’ın resmî idari hizmet kayıtlarına göre Golden Visa başvuruları elektronik sistem üzerinden yürütülebilmekte; belgelerin kontrolü, biyometri ve idari değerlendirme aşamaları bulunmaktadır.

Ana yatırımcıyla birlikte eş, çocuklar ve uygun ebeveynler için de başvuru yapılacaksa aile bağını gösteren belgelerin apostilli ve tercümeli şekilde hazırlanması gerekir.

Başvuru yapılmış olması oturum izninin kesin olarak verileceği anlamına gelmez. İdare yatırımın gerçekliğini, ödeme şeklini, taşınmazın uygunluğunu ve başvuru sahibinin kamu düzeni şartlarını değerlendirebilir.

Türkiye’den Getirilecek Belgeler

Türkiye’den alınacak belgeler başvuru sahibinin ve aile yapısının özelliklerine göre değişir.

Genellikle pasaport, tam tekmil nüfus kayıt örneği, evlilik belgesi, doğum belgesi, boşanma ve velayet kararları, isim değişikliği belgeleri ve gerektiğinde sabıka kaydı gündeme gelebilir.

Belgelerdeki ad, soyad, doğum tarihi ve anne-baba bilgilerinin pasaportla uyumlu olması gerekir. Türkçe karakterler ve evlilik sonrası soyadı değişiklikleri özellikle kontrol edilmelidir.

Belgelerin apostil edilmesi ve Yunanistan’da kabul edilen şekilde tercüme edilmesi gerekir. Yunanistan Dışişleri Bakanlığı, resmî tercüme sistemi kapsamında sertifikalı tercüman platformu üzerinden işlem yapılabildiğini açıklamaktadır.

Belge hazırlığı taşınmaz işlemlerinden sonraya bırakılmamalıdır. Özellikle 21 yaş sınırına yaklaşan çocuklar ve pasaportu sona erecek aile üyeleri bakımından gecikme risk yaratabilir.

Yatırımcı Yunanistan’a Kaç Kez Gitmelidir?

Vekaletname sayesinde taşınmaz araştırması, vergi numarası, sözleşme ve başvurunun bazı aşamaları temsilci aracılığıyla yürütülebilir.

Ancak yatırımcının taşınmazı görmesi, banka veya noter işlemleri ve özellikle biyometri için Yunanistan’a gitmesi gerekebilir.

Yunanistan’a hiç gitmeden tüm sürecin tamamlanacağı yönündeki vaatlere temkinli yaklaşılmalıdır. Başvurunun elektronik yapılabilmesi, biyometrik verilerin uzaktan alınacağı anlamına gelmez.

Seyahat planı yapılırken başvuru sahibinin geçerli vize veya giriş hakkı, biyometri randevusu ve aile bireylerinin katılımı değerlendirilmelidir.

Türkiye’deki Vergi ve Bildirim Boyutu

Türkiye’de tam mükellef olan bir yatırımcının Yunanistan’da taşınmaz edinmesi Türk vergi hukuku bakımından da sonuç doğurabilir.

Taşınmazdan kira geliri elde edilirse bu gelirin Türkiye’de beyan edilip edilmeyeceği, Yunanistan’da ödenen verginin mahsup imkânı ve çifte vergilendirmeyi önleme hükümleri incelenmelidir.

Taşınmazın ileride satılması halinde değer artış kazancı veya yabancı ülkede ödenen vergiler gündeme gelebilir.

Para şirket hesabından gönderiliyorsa işlemin şirket kayıtlarındaki hukuki sebebi ayrıca açıklanmalıdır.

Bu nedenle yalnızca Yunanistan’daki vergi yükümlülüklerine odaklanmak yeterli değildir. Yatırımın Türk mali ve vergi mevzuatındaki etkileri de baştan planlanmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Türkiye’den Yunanistan Golden Visa başvurularında en sık yapılan hata, hukuki inceleme tamamlanmadan kapora ödenmesidir.

İkinci hata, emlak danışmanının “Golden Visa’ya uygundur” beyanına tek başına güvenilmesidir.

Üçüncü hata, taşınmazın ilan metrekaresi ile resmî metrekaresinin farklı olmasıdır.

Dördüncü hata, ödeme tutarından banka masraflarının kesilmesi nedeniyle satıcıya eksik bedel ulaşmasıdır.

Beşinci hata, paranın açıklamasız veya üçüncü kişi hesabından gönderilmesidir.

Altıncı hata, vekaletnamenin yetersiz veya aşırı geniş düzenlenmesidir.

Yedinci hata, satış bedeli ile noter ve banka belgeleri arasında uyumsuzluk bulunmasıdır.

Sekizinci hata, E9 ve ENFIA yükümlülüklerinin takip edilmemesidir.

Dokuzuncu hata, kısa dönem kiralama geliri üzerinden gerçekçi olmayan yatırım hesabı yapılmasıdır.

Onuncu hata, Türk ve Yunan vergi sonuçlarının birlikte değerlendirilmemesidir.

Türkiye’den Başvuru İçin Adım Adım Yol Haritası

İlk adım yatırım hedefinin belirlenmesidir. Yatırımcı oturum, uzun dönem kira, kişisel kullanım veya vatandaşlık hedefini netleştirmelidir.

İkinci adım bütçe planıdır. Asgari yatırım tutarının yanında vergi, noter, tapu, komisyon, avukat, mühendis ve başvuru masrafları hesaplanmalıdır.

Üçüncü adım vergi numarası ve vekaletname işlemleridir.

Dördüncü adım taşınmazın hukuki ve teknik due diligence incelemesidir.

Beşinci adım koruyucu şartlar içeren rezervasyon veya kapora sözleşmesidir.

Altıncı adım para kaynağı ve banka transferi planlamasıdır.

Yedinci adım satış sözleşmesi, noter ve tapu tescilidir.

Sekizinci adım E9 ve taşınmaz vergi kayıtlarının yapılmasıdır.

Dokuzuncu adım Golden Visa başvuru dosyasının elektronik sisteme sunulmasıdır.

Onuncu adım biyometri, kart basımı ve sonrasındaki yenileme yükümlülüklerinin takip edilmesidir.

Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Türkiye’den Yunanistan Golden Visa yatırımı, iki ülkedeki hukuk, vergi ve bankacılık süreçlerini birleştiren yüksek tutarlı bir işlemdir.

Avukat taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarını, ipotek ve hacizlerini, sözleşmeleri, ödeme yöntemini, noter belgelerini ve Golden Visa uygunluğunu inceler.

Ayrıca yatırımcı adına vekaletname taslağını hazırlar, Türkiye’den alınacak belgelerin uygunluğunu kontrol eder ve başvuru dosyasını koordine eder.

Bağımsız hukuki temsil, özellikle satıcı veya emlak danışmanının menfaatleriyle yatırımcının menfaatlerinin ayrıldığı noktalarda önem taşır.

Profesyonel hukuki destek yatırımın ekonomik olarak kârlı olacağını garanti etmez. Ancak tapu, sözleşme, ödeme ve oturum izni bakımından önlenebilir risklerin azaltılmasını sağlar.

Sonuç

Türkiye’den Yunanistan Golden Visa başvurusu, yalnızca yabancı ülkede bir ev satın alma işlemi değildir. Süreç; yatırımın hukuki güvenliği, para transferinin ispatı, vergi kayıtları ve oturum izni şartlarının birlikte yönetilmesini gerektirir.

Yatırımcı taşınmaz satın almadan önce kapsamlı hukuki ve teknik due diligence yaptırmalıdır. Tapu, ipotek, haciz, imar, ruhsat, kullanım amacı, metrekare ve Golden Visa uygunluğu kontrol edilmelidir.

Yunanistan’da taşınmaz satın alacak yabancı kişinin vergi numarası edinmesi, taşınmaz devir vergisini ödemesi ve satın alma sonrasında E9 ile ENFIA yükümlülüklerini takip etmesi gerekir.

Türkiye’den gönderilecek yatırım bedeli banka kanalıyla, açıklamalı ve başvuru sahibinin yatırımını açıkça gösterecek şekilde aktarılmalıdır. Banka dekontu, satış sözleşmesi ve noter belgesi birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Vekaletname Yunan hukukuna uygun hazırlanmalı; vergi, tapu, sözleşme ve oturum işlemlerine ilişkin yetkiler açıkça düzenlenmelidir.

En güvenli yöntem, kapora ödenmeden önce bağımsız hukuki inceleme yaptırmak ve Golden Visa başvurusunu daha taşınmaz satın alma aşamasında planlamaktır. Doğru yönetilen bir süreç, yatırımcının hem Yunanistan’daki malvarlığını hem de kendisi ve ailesi için hedeflediği oturum statüsünü koruyacaktır.