Türkiye’de Kat Mülkiyeti Kanunu: Daire Sahiplerinin Hakları ve Sorumlulukları

Taşınmaz Mülkiyetinin Özel Bir Çeşidi: Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti ülkemizde 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı kanunla düzenlenmiştir. Kat irtifakı ve kat
mülkiyeti bu kanunun iki temel kurumudur. Bunlara 3227 sayılı kanunla devre mülk hakkı ve daha
sonra 5711 sayılı kanunla toplu yapı kurumu eklenmiştir.
Çeşitli ülkelerde konut sıkıntısı ve apartmanlaşmayla ortaya çıkmıştır. Başlangıçta paylı mülkiyet ve
irtifak sistemi birlikte denenmiş fakat bu durum işlemeyince kat mülkiyeti kanunu yürürlüğe girmiştir.
Kat mülkiyeti kavramı; özünde tamamlanmış olan bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya
elverişli olan bağımsız bölümlerini bütününden ayırarak onlara bağımsız nitelik veren ve böylece
mülkiyet hakkının konusu haline getiren hukuki kurumdur. Eğer kat mülkiyeti sistemi olmasaydı üst
arza tabidir kuralı gereği sorunlar yaşanacaktı. Fakat aynı zamanda kat mülkiyeti Eşya Hukuku
sisteminin belirlilik prensibine aykırıdır. Kat mülkiyetinde belirlilik ilkesi sarsılıyor fakat sarsılmasına
rağmen yıkılmış değil bu nedenle dairedeki bir oda tek başına satılamıyor.
Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı sahibi kim ise, arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet
payının sahibi de odur. Kat mülkiyetine geçirildiyse bina kaç tane daire varsa o kadar bağımsız bölüm
oluşacak ve paylı mülkiyetten kaynaklanan sorunlar bir şekilde aşılacaktır. Ortak yerler ve arsada paylı
mülkiyet varken eklenti ve bağımsız yerlerde tek kişi mülkiyet vardır. Bu yüzden kat mülkiyeti melez
bir yapıya sahiptir.
Kat irtifakı ise bina henüz inşa ediliyorken ya da inşa edilecekken sahip olunan ara bir kurumdur.
Yalnızca bir hak tanımaz, hakların yanı sıra borç durumu da söz konusudur. Kat mülkiyeti daha hak
odaklıdır. Kat irtifakının yüklediği borç, binayı inşa etme ve inşa edildikten sonra kat mülkiyetine
geçme borcudur ve eşyaya bağlı bir yükümlülüktür.
Ortada bitmiş bir binanın olması kat mülkiyetinin kendiliğinden var olduğu anlamına gelemez, kat
mülkiyetine dair gerekli işlemlerin yapılmasıyla kat mülkiyeti oluşur.
Kat mülkiyeti nasıl oluşur?
Ön koşullar;
 Binanın tümü kagir (tuğla ve betondan) bina olmalıdır. (ahşap yapılar üzerinde kat mülkiyeti
kurulması mümkün değil, bir kısmı ahşaptan olanlarda da mümkün değil).
 Binanın yapımı tamamlanmalıdır.
 Binanın tamamı kat mülkiyetine özgüleniyor olmalıdır. (10 katlı bir binanın sadece 5 katı kat
mülkiyetine özgülenemez.)
Üç koşul oluştuktan sonra kat mülkiyeti iradi olarak ya da mahkeme kararı ile kurulabilir. Bu iki ana
tür dışında kat irtifakının kendiliğinden kat mülkiyetine dönüştürülmesi diye bir tür daha vardır. İradi
olarak kurulum için resmi senet ve kat mülkiyetinin tesciline ihtiyaç vardır. Resmi senet tapuda
düzenlenmelidir. Eğer taşınmazın tek maliki mevcutsa onu talebi üzerine ama birden fazla maliki
varsa oybirliği ile talepte bulunulmasıyla düzenlenir. Resmi senedin içinde olması gereken en önemli
şey pay oranlarıdır. Arsa paylarının gösterilmesi gerekmektedir. Arsa payının değere göre değilse eşit
olarak yazılmış olması geçerliliği etkilemeyecektir. Bu resmi senede mimari proje, yönetim planı ve
yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi de denir ve belediye tarafından verilir) bu senede
eklenmelidir. Bu süreçten sonra tescil aşamasına geçilir.

Kat mülkiyetinin ikinci kurulma biçimi; mahkeme kararıyla kurulmasıdır. KMK m.10/6 Kat mülkiyetine
konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan
veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi
suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12’nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin
ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Kural olarak her paydaş paylı mülkiyet birliğinin
giderilmesini talep edebilir. Bu mülkiyet birliğinin giderilmesi davası devam ederken paydaşlardan biri
kat mülkiyetine geçmek talebiyle paydaşlığın giderilmesini talep ederse hakim buna karar verebilir.
Kat Maliklerinin Hak ve Borçları:
Her kat maliki bağımsız bölümler üzerinde münhasır mülkiyete sahipken ortak yerlerde paylı
mülkiyet hakkına sahiptir. Bağımsız bölüm açısından kat malikleri Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı
tüm hak ve yetkilere haiz olurlar. Yani kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde istediği fiili ve hukuki
tasarruflarda bulunabilir; mülkiyetini başkasına devredebilir, irtifak ve taşınmaz rehini kurabilir. Kat
maliki bağımsız bölüm ve eklentisinden bizzat kendisi yararlanabilir veya bu imkânı üçüncü kişilere de
bırakabilir. Fakat üçüncü kişilere bırakılan bu yaralanma, dürüstlük kuralları ve yönetim planına tahsis
amacı ile sınırlıdır. Ayrıca kat maliki bağımsız bölümde sadece ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte
onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.
Ortak yerler açısından sahip olunan paylı mülkiyet hakkı bağımsız bölümdeki mülkiyete bağlıdır. Kat
maliki sahip olduğu paylı mülkiyet hakkına dayanarak ortak yerlerden faydalanabilir. Kat malikleri
ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı hususunda birbirleriyle anlaşabilirler. Eğer böyle bir anlaşma
yapılmazsa ortak yerlerin kullanım hakkının ölçüsü yerin niteliğine göre belirlenecektir. Ortak yerler
açısından kat malikleri paydaş durumunda oldukları için mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden
yararlanarak el atmanın önlenmesi ve tapu kütüğünün düzeltilmesi davalarını açma imkanları vardır.
Fakat kat maliklerinin ortak yerlerdeki paydaşlığın sona erdirilmesini isteme hakları yoktur.
Kat maliklerinin mülkiyet hakları Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından bazı açılardan kısıtlanmaktadır.
KMK m.18 dürüstlük kuralları açısından kısıtlamaları içermektedir. Bu maddeye göre kat malikleri
birbirlerinin haklarını çiğnemeden, birbirlerini rahatsız etmeden, doğruluk kaidelerine ve yönetim
planına uyarak hareket etmelidirler. Ayrıca diğer maddelerde de belirli işlemler açısından oy nisapları
öngörülmüştür. Örneğin KMK m.19/2, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler,
değişik renkte dış badana ve boya yaptırmak için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını
aramaktadır.
Kat maliklerinin yükümlülüklerinin yükümlülüklerini üç başlık altında toplayabiliriz:
1.Dürüstlük kurallarına uygun davranma
2.Bağımsız bölüm ve eklentiyi özgülenmiş amacına uygun kullanma
3.Ana yapıya, ortak yerlere tadilat, tesisi ile zarar vermeme.
4.Onarım için bağımsız bölüme girme izni verme ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanma.
5.Ana taşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını koruma.
6.Genel giderlere katılma borcu.

Sadece kat mülkiyeti sahiplerinin değil, kiracıların, oturma hakkı sahiplerinin, kiracı veya oturma
hakkı sahibi olmaksızın orada ikamet edenlerin de bu yükümlülüklere uyması gerekir. Aykırı
davrananlar kat maliki ile müteselsil olarak sorumlu olurlar.
Kat Mülkiyetinde Yönetim:
Kat mülkiyeti yönetimi açısından önemli olan üç tane unsur vardır. Bunlar: 1.yönetim planı 2.kat
malikleri genel kurulu 3.yönetici.
Yönetim Planı; taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulurken bütün kat malikleri tarafından
imzalanarak tapuya verilen belgeye yönetim planı denir. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yönetim
planın olması şarttır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve
değiştirile bilmesi için beşte dört çoğunluk aranmaktadır. Yargıtay karalarına göre haklı bir sebep
olmaksızın yönetim planını imzalamaktan kaçınan kat malikine karşı hâkime başvurulabilir. Eğer haklı
olmadığı belirlenirse imza için belirli bir süre verilir, kat maliki bu sürede de imza etmezse, hâkim imza
yerine tutmak üzere karar verir. Yönetim planı ve değişiklikleri, bütün kat maliklerini, onların külli ve
cüzi haleflerini bağlar.
Kat Malikleri Genel Kurulu; ana taşınmazda bulunan bütün kat malikleri, kat maliki birliğini oluşturur.
Kat maliki birliğinin kat mülkiyetinin yönetimi bakımından kararlar aldığı kurula da kat malikleri genel
kurulu denir. Ne şekilde yapılacağı ve kat maliklerinin toplantıya nasıl çağırılacakları yönetim planında
gösterilir. Eğer yazılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu toplantı yılda en az bir kere ve ocak
ayında yapılmalıdır. Olağan genel kurul yanında olağanüstü genel kurul da düzenlenebilir. Ama bunun
için yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin çağrı yapması gerekir. Çağrıyı yaparken
çağrıda toplantı sebebi de bildirilmelidir. Bu çağrı kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü
mektupla toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalıdır. Kiracıya imza karşılığı çağrı ya da taahhütlü
mektup davet yerine geçmeyecektir.
Yönetici; yönetici olağan genel kurul toplantısında bir yıl için seçilir, seçilmezse mahkeme kararıyla da
bir yönetici atanabilir. Kat maliklerinin içinden biri de yönetici olabileceği gibi üçüncü bir kişi de
yönetici olabilir. Yönetici seçilen kişinin de kabulü gereklidir. Yönetici vekalet sözleşmesi ile bağlı olur.
Genel olarak görevi; genel kurul karalarını uygulamak, ana taşınmazı idare ve kat maliklerinin birliğini
temsil etmektir. Ana taşınmazın genel yönetiminde doğan uyuşmazlıkları dava yetkisine de sahiptir
yönetici.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Kat mülkiyetinin sona ermesi için; kütükteki kaydın terki, ana taşınmazın tamamen yok olması, ana
taşınmazın kamulaştırılması veya harap olması gerekir.
Kütükten kaydın terkini için bütün kat maliklerinin ya da bütün bağımsız bölümlere bir tek kişi malik
ise onun yazılı talebi gereklidir. Kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi, ana taşınmaza genel
kütükte sayfa açılara, taşınmazın, bağımsız bölümlere bağlı arsa payları oranına göre eski kat
maliklerinin paylı mülkü olarak tescil edilmesiyle yapılır.
Deprem, sel, toprak kayması gibi doğal afetlerle ana taşınmazın arsası ile birlikte yok olması kat
mülkiyetini sona erdirir.

Ana taşınmazın kamulaştırma mevzuatına göre kamulaştırması kat mülkiyetini sona erdirecek bir
sebeptir.
Ana taşınmazın harap olması durumunda da kat mülkiyeti sona erer. Fakat ana taşınmazın tamamı
değil de bir kısmı harap olmuşsa harap olan bağımsız bölüm maliki, iki yıl içinde bağımsız bölümünü
yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bir kısmı, iki yılın sona ermesinden itibaren bir yıl içinde
o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında kendilerine devrini hâkimden isteyebilir. Arsa payını
devralanlar iki yıl içinde bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadırlar.