Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Hukuki Esaslar ve Uygulamalar

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın gelecekte belirli şartlar altında
satışının yapılacağına dair iki tarafın anlaşmasını içeren bir sözleşmedir. Bu
sözleşme, Türk Borçlar Kanunu  29. maddesi ve Medeni Kanun’da düzenlenmiş
olup, taşınmazların satışı ile ilgili ileriye dönük bir taahhüt niteliği taşır. Bu sözleşme
ile taraflar, gelecekte bir taşınmaz satışının gerçekleşmesi konusunda karşılıklı irade
beyanında bulunur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara bağlayıcı hükümler
getirir ve genellikle müteahhitlerle alıcılar arasında, özellikle konut projelerinde yaygın
olarak kullanılır.
2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında bir ön anlaşma niteliği taşır.
Ancak bu sözleşme, kesin bir satış işlemi değildir; ileride gerçekleşecek bir satış için
tarafların karşılıklı yükümlülüklerini belirleyen bir hukuki belge niteliğindedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu'na
göre bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bunlar:
 Resmi Şekil Şartı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter huzurunda
yapılmalı ve resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Noter onayı olmayan
taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçersiz sayılmaktadır.
 Şekil Şartının Zorunluluğu: Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için yazılı
yapılması ve noter huzurunda onaylanması şarttır. Aksi takdirde sözleşme,
hukuken bağlayıcı değildir.
3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için sözleşmenin
belirli unsurları içermesi gereklidir. Bu unsurlar şunlardır:
 Tarafların Belirli Olması: Sözleşmenin tarafları (satıcı ve alıcı) açıkça
belirtilmelidir. Her iki tarafın kimlik bilgileri, irade beyanları ve bu satış
vaadini kabul ettiklerine dair imzaları yer almalıdır.
 Taşınmazın Belirlenmesi: Satışa konu olan taşınmazın açıkça belirtilmesi
gerekir. Taşınmazın ada, parsel numarası ve tapu bilgileri sözleşmede yer
almalıdır.
 Taahhüt ve Borçlar: Satıcı, gelecekte belirli şartlar altında taşınmazı satma
vaadinde bulunurken, alıcı da satın alma niyetini beyan eder. Tarafların bu
irade beyanları karşılıklı olarak hukuki sonuç doğurur.
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara yükümlülükler getirir. Satıcı, belirlenen
koşullar altında taşınmazı satmayı taahhüt ederken, alıcı da taşınmazı satın alma
taahhüdünde bulunur. Ancak bu sözleşme, kesin satış işlemi anlamına gelmez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte alıcı, satıcıdan tapuyu devretmesini talep
edemez. Sadece ileride yapılacak satışın hukuki temelleri atılmış olur.

Satış vaadi sözleşmesi, alıcının tapu tescil davası açma hakkını korur. Satıcı,
taşınmazı satış vaadine aykırı olarak üçüncü bir kişiye satmaya kalkarsa, alıcı, satış
vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmazın kendi adına tescili için dava açabilir. Bu
durumda mahkeme, sözleşme uyarınca taşınmazın tesciline karar verebilir.
5. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
 Satıcının Yükümlülükleri: Satıcı, sözleşme kapsamında taşınmazı satış
vaadine uygun olarak ileride alıcıya devretme yükümlülüğündedir.
Sözleşmede belirtilen koşullara aykırı hareket eden satıcı, hukuki
yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.
 Alıcının Yükümlülükleri: Alıcı, taşınmazı satın alma vaadini yerine getirme
borcuna sahiptir. Ayrıca, satışın gerçekleşmesi durumunda sözleşmede
belirtilen satış bedelini ödemekle yükümlüdür.
 Tescil Talebi: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak alıcı,
taşınmazın kendi adına tescili için dava açma hakkına sahiptir. Satıcı,
taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı mahkemeye başvurarak tapu tescil
davası açabilir.
6. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Süresi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, belirli bir süre ile sınırlı olabilir. Genellikle
sözleşmelerde bu süre açıkça belirtilir. Taraflar arasında belirlenen sürenin dolması
durumunda, satış vaadi sözleşmesi geçersiz hale gelir ve taraflar, sözleşmeden
doğan hak ve yükümlülüklerinden kurtulurlar. Ancak, sözleşmede süre
belirtilmemişse, satış vaadine bağlı olarak tarafların yükümlülükleri devam eder.
7. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcının haklarını korumak için tapuya şerh
edilebilir. Tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı alıcının haklarının korunmasını
sağlar. Şerh edilen satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması
durumunda dahi alıcının öncelikli hak sahibi olmasını sağlar. Bu şerh 5 yıl süreyle
geçerli olup, sürenin sonunda kaldırılabilir.
8. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Feshi
Taraflar, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini feshedebilir. Fesih, tarafların karşılıklı
rızası ile yapılabileceği gibi, sözleşme koşullarına aykırılık nedeniyle de
gerçekleşebilir. Eğer taraflardan biri sözleşme hükümlerine aykırı davranırsa, diğer
taraf sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olabilir. Ayrıca, sözleşmenin feshi
durumunda taraflar birbirlerine karşı maddi taleplerde bulunabilirler.
9. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Hukuki Uyuşmazlıklar ve Çözümleri
Topraktan satış gibi projelerde, müteahhitlerin satış vaadine aykırı hareket etmesi,
projeyi tamamlamaması veya tapu devrini gerçekleştirmemesi durumunda alıcıların
hukuki yollara başvurma hakları vardır. Alıcılar, tapu tescil davaları açarak
taşınmazın kendi adlarına tescil edilmesini talep edebilirler. Ayrıca, sözleşmenin ihlal
edilmesi durumunda, alıcılar tazminat talep etme hakkına da sahiptir.

10. Sonuç
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında gelecekte yapılacak taşınmaz
satışını güvence altına alan bir ön sözleşme niteliğindedir. Hukuki olarak bağlayıcı
olması için noter onaylı ve resmi şekilde düzenlenmesi gereken bu sözleşme,
taraflara belirli haklar ve yükümlülükler yükler. Alıcılar, bu sözleşme ile taşınmazın
ileride kendilerine devredileceğini güvence altına alırken, satıcılar da satış bedeli
karşılığında taşınmazı devretmeyi taahhüt eder. Ancak, sözleşmenin ihlal edilmesi
durumunda hukuki yollara başvurmak ve tapu tescil davası açmak, alıcıların haklarını
korumak açısından önem taşır.