Taşınmaz Mülkiyeti

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ: KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI

Taşınmaz mülkiyeti, eşya hukukunun en durağan ancak ekonomik açıdan en dinamik alanlarından birini teşkil eder. Şahıslara, taşınmaz niteliğindeki eşya üzerinde hukuk düzeninin izin verdiği sınırlar dahilinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren bu ayni hak, toplumsal barışın ve mülkiyet güvenliğinin temelidir. Borçlar hukukundaki iradi serbestinin aksine, taşınmaz mülkiyetinde “sınırlı sayı ve tipe bağlılık” (numerus clausus) ilkesi hakimdir. Bu bağlamda, neyin taşınmaz mülkiyetine konu olabileceği rastlantısal değil, kanun koyucu tarafından kesin çizgilerle belirlenmiş bir alandır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı belirlenirken sadece fiziksel bir yer tarif edilmemiş, ekonomik değeri olan belirli hukuki statüler de bu kategoriye dahil edilmiştir. Bu çerçevede mülkiyete konu olan unsurlar şunlardır:

Arazi

Sınırları hukuki ve teknik yöntemlerle belirlenmiş, yeryüzünün yatay ve dikey bir parçasını ifade eder. Arazi, taşınmaz mülkiyetinin en temel ve doğal birimidir. Mülkiyet, dikey kapsam ilkesi gereği, o arazinin altındaki ve üstündeki, malik için faydalı olan hacmi de içerisine alır.

Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar

Normal şartlarda bir “hak” taşınmaz eşya sayılamazken, belirli özellikleri taşıyan haklar tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilerek taşınmaz hükmüne tabi kılınmıştır. Bir hakkın bu kapsamda değerlendirilmesi için kişiye bağlı olmaması, başkasına devredilebilir bir yetki tanıması ve en az otuz yıl veya daha uzun bir süre için tesis edilmiş olması gerekir. Bu düzenleme, gayrimenkul dışındaki ekonomik değerlerin de ayni haklarla teminat altına alınabilmesinin önünü açar.

Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler

Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümleri (daire, dükkan, depo vb.), ana taşınmazdan bağımsız bir mülkiyet konusu haline gelir. Bu bölümler özel kütüğüne kaydedilerek müstakil bir taşınmaz gibi işlem görürler ve üzerinde her türlü hukuki tasarruf gerçekleştirilebilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ve Tescilin Etkisi

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında asıl olan, hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Tescil, mülkiyetin kazanılmasında kurucu bir role sahiptir. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi durumlarda mülkiyet, henüz tescil yapılmadan hukuk aleminde el değiştirmiş kabul edilir. Bu istisnai hallerde malik, tescilden önce mülkiyet hakkına sahip olsa da, bu hak üzerinde satış veya ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi için mülkiyetini tapu kütüğüne tescil ettirmek zorundadır.

Mülkiyeti Kazanan Hukuki İşlemler ve Şekil Şartı

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış, bağışlama veya ölünceye kadar bakma gibi sözleşmelerin geçerliliği, bu işlemlerin resmî şekilde yapılmasına bağlıdır. Resmî şekil zorunluluğu, taşınmaz gibi ekonomik değeri yüksek varlıklar üzerinde tarafların düşünmeden karar vermelerini önlemek ve hukuki güvenliği sağlamak amacını taşır. Ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmeleri ise kendi özel şekil şartlarına tabidir.

İşgal ve Yeni Arazi Oluşumu

Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın işgal yoluyla kazanılması, ancak o taşınmazın kaydının malikin kendi isteğiyle silinmiş (terkin edilmiş) olması durumunda mümkündür. Tapusuz taşınmazlar üzerinde ise işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Diğer yandan; birikme, toprak kayması veya su seviyesinin değişmesi gibi doğal sebeplerle oluşan ve yararlanmaya elverişli olan yeni araziler kural olarak devlete ait olur. Devlet, bu yeni oluşumu öncelikle arazisi kayba uğrayana veya komşu arazi malikine devredebilir.

Arazi Kayması ve Heyelan Durumları

Doğal afetler sonucu yaşanan arazi kaymaları kural olarak sınır değişikliğine yol açmaz. Ancak yetkili makamlarca “heyelan bölgesi” olarak belirlenen yerlerde bu ilke uygulanmaz. Bu yörelerde arazinin yapısı dikkate alınarak sınırlar yeniden belirlenir. Eğer arazi kayması sonucu sınırlar gerçeği yansıtmıyorsa, mülkiyet sınırlarının yeniden belirlenmesi ve eksikliklerin denkleştirilmesi talep edilebilir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Kazanma

Hukuk düzeni, uzun süreli ve barışçıl zilyetliği mülkiyete dönüştürme imkanı tanımıştır:

• Olağan Zamanaşımı: Tapu kütüğünde yolsuz bir şekilde malik gözüken kişi, eğer iyiniyetliyse ve taşınmazı on yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak elinde tutarsa, mülkiyet hakkı korunur ve itiraz edilemez hale gelir.
• Olağanüstü Zamanaşımı: Tapuda kayıtlı olmayan veya maliki anlaşılamayan (yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişiler dahil) bir taşınmazı; yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyetliğinde bulunduran kişi, mahkemeye başvurarak mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebilir. Bu süreçte yerel ilanlar yapılarak olası hak sahiplerine itiraz hakkı tanınır.

Sahipsiz Yerler ve Kamu Malları

Kayalar, dağlar, tepeler ve tarıma elverişli olmayan yerler ile kamuya ait sular kimsenin mülkiyetinde değildir ve özel mülkiyete konu olamazlar. Bu yerler devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve korunmaları özel kanunlarla düzenlenir.

Tescili İsteme Hakkı ve Hükmen Tescil

Mülkiyeti kazanmak için geçerli bir hukuki sebebe sahip olan kişi, malikin devirden kaçınması durumunda mahkemeye başvurarak mülkiyetin hakim kararıyla kendisine geçirilmesini (hükmen tescil) talep edebilir. Miras, kamulaştırma veya cebri icra gibi mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı hallerde ise, hak sahibi doğrudan tapu dairesine başvurarak tescil işlemini yaptırma yetkisine sahiptir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Sona Ermesi

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu sicilindeki kaydın silinmesi veya eşyanın maddi varlığının ortadan kalkmasıyla son bulur. Hukuk düzenimizde bu sona erme biçimleri şu temel başlıklar altında incelenir:

Terkin

Mülkiyetin sona ermesinin en yaygın hukuki yolu terkindir. Terkin, tapu kütüğündeki mülkiyet kaydının silinmesi işlemidir. Bu işlem genellikle iki şekilde gerçekleşir:

• İradi Terkin: Malikin, mülkiyet hakkından feragat etmek amacıyla tapu idaresine başvurarak kaydın silinmesini istemesidir. Bu durumda taşınmaz sahipsiz mal statüsüne geçer.
• Hukuki Devir: Mülkiyetin bir başkasına devredilmesi (satış, bağış vb.) durumunda, eski malik adına olan kayıt terkin edilir ve yeni malik adına tescil yapılır.

Taşınmazın Tamamen Yok Olması

Mülkiyet hakkı ancak üzerinde kurulduğu eşya var olduğu sürece devam eder. Taşınmazın, örneğin bir heyelan sonucu denize dolması veya büyük bir doğal afet neticesinde tamamen haritadan silinerek yararlanmaya elverişsiz hale gelmesi durumunda, mülkiyet hakkı da konusuz kalarak sona erer. Taşınmazın sadece üzerindeki yapının yıkılması mülkiyeti sona erdirmez; zira mülkiyetin asıl konusu arazinin kendisidir.

Kamulaştırma

Kamu yararının gerektirdiği hallerde, devlet veya kamu tüzel kişileri, özel mülkiyetteki bir taşınmazı tek taraflı bir idari işlemle edinebilirler. Kamulaştırma sürecinde mülkiyetin tam olarak hangi anda sona ereceği (idari kararla mı, bedelin ödenmesiyle mi yoksa tescille mi olduğu), ilgili özel kanun hükümlerince belirlenir. Bu durumda malikin iradesi dışında bir mülkiyet kaybı söz konusudur.

Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kapsamı

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, dikey kapsam ilkesi gereğince, malikin kullanmasında yarar olduğu ölçüde arazinin üstündeki hava sahasını ve altındaki arz katmanlarını içerir. Bu hak, yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla araziye dikilen bitkileri, üzerine inşa edilen yapıları ve araziden çıkan kaynakları da mülkiyetin ayrılmaz bir parçası (bütünleyici parçası) kabul eder.

Sınırların Belirlenmesi ve Komşuluk Sorumluluğu

Taşınmazın sınırları öncelikle tapu planları ve arazi üzerindeki sınır işaretleri ile tayin edilir. Planda yer alan sınırlar ile arazideki fiili işaretlerin uyuşmaması durumunda, asıl olan tapu planındaki kayıttır. Her malik, belirsiz sınırların netleştirilmesi veya işaretlerin konulması için komşusunun talebine katılım sağlamakla yükümlüdür. Ayrıca, iki taşınmazı birbirinden ayıran duvar, çit veya parmaklık gibi yapılar, aksine bir kanıt bulunmadıkça iki komşunun paylı malı kabul edilir.

Arazideki Yapılar ve Malzeme İlişkisi

Bir arazide başkasının malzemesi kullanılarak yapı yapılması durumunda, malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak malzeme sahibi veya arazi maliki, sökme işleminin aşırı bir zarara yol açmayacağı durumlarda malzemenin ayrılmasını isteyebilir. Malzemenin sökülmediği hallerde;

• Tazminat: Arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat öder. Yapıyı yaptıranın iyiniyeti veya kötüniyeti, ödenecek tazminatın miktarında (tam zarar veya en az değer) belirleyici rol oynar.
• Mülkiyetin Devri: Eğer yapılan yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin yapı sahibine devredilmesini talep edebilir.

Taşkın Yapılar ve Üst Hakkı

Mülkiyet sınırlarını aşarak komşu araziye taşan yapılar, eğer malikin o arazi üzerinde bir irtifak hakkı varsa ana taşınmazın bir parçası sayılır. İrtifak hakkı yoksa, zarar gören malik öğrenme tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz etmezse; iyiniyetli taşkın yapı sahibi, uygun bir bedel ödeyerek taşan kısım için irtifak hakkı veya mülkiyet devri isteyebilir. Ayrıca, bir üst hakkı (irtifakı) tesis edilerek başkasının arazisinin altında veya üstünde inşa edilen bağımsız yapıların mülkiyeti, bu hakkın sahibine aittir.

Mecralar ve Taşınır Yapılar

Su, gaz ve elektrik gibi hizmetlerin iletimini sağlayan mecralar, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında kalsalar bile o işletmenin eklentisi sayılır. Bu mecraların ayni hak olarak tapuya işlenmesi, mecra dışarıdan görülmüyorsa tescil ile, görülüyorsa noter sözleşmesi ve inşa ile gerçekleşir. Buna karşın; kulübe, büfe veya çardak gibi kalıcı olması amaçlanmayan hafif yapılar taşınır mal hükmündedir ve arazinin mülkiyetine dahil olmazlar.

Araziye Dikilen Fidanlar ve Malikin Sorumluluğu

Araziye dikilen fidanlar hakkında da malzeme kullanarak yapılan yapılara ilişkin hükümler uygulanır. Önemli bir kısıtlama olarak; ağaçlar ve ormanlar üzerinde üst hakkı kurulamaz. Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanırsa (örneğin komşuya zarar verirse), zarar gören kişi durumun eski haline getirilmesini veya zararın giderilmesini dava edebilir. Mahkeme, yerel adetlere uygun kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararlar için denkleştirme bedeline karar verebilir.

 Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları ve Hukuki Mahiyeti

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur ve mülkiyet hakkının doğal sınırlarını oluşturur. Bu kısıtlamaların değiştirilmesi veya kaldırılması ancak resmî bir sözleşme ve tapu kütüğüne verilecek şerh ile mümkündür. Ancak kamu yararı amacıyla konulan kısıtlamalar, tarafların iradesiyle dahi ortadan kaldırılamaz.

 Devir Hakkının Yasal ve Sözleşmesel Kısıtlamaları

Mülkiyetin en temel yetkisi olan devir hakkı, belirli kişilerin öncelik haklarını korumak amacıyla kısıtlanmıştır:

• Yasal Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılır. Payın rayiç bedeli hakimce belirlenir ve hak sahibi bu bedeli yatırmakla yükümlüdür. Cebri artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda bu hak kullanılamaz.
• Hak Düşürücü Süreler: Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmesiyle bu hak düşer.
• Sözleşmesel Haklar: Alım, geri alım ve sözleşmeden doğan önalım hakları tapuya şerh edilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Bu şerhlerin etkisi en fazla on yıl sürebilir.

 Komşuluk Hukukundan Doğan Kısıtlamalar

Komşuluk hukuku, taşınmaz maliklerinin birbirlerine karşı sergilemeleri gereken hoşgörü ve dikkat yükümlülüklerini düzenler:

• Taşkınlıktan Kaçınma: Malik, taşınmazını kullanırken duman, gürültü, sarsıntı veya koku gibi unsurlarla komşusunu katlanılabilir derecenin üzerinde rahatsız etmekten kaçınmalıdır.
• Kazı ve Yapılar: Yapılan kazılar komşu taşınmazın toprağını sarsmamalı veya üzerindeki tesisleri tehlikeye atmamalıdır.
• Bitkiler ve Sular: Komşu araziden taşan dal ve kökler zarar veriyorsa, ihtara rağmen kaldırılmadığında komşu tarafından kesilebilir. Ayrıca malikler, üst taraftaki araziden doğal yollarla gelen suların akışına katlanmak, bu akışı komşusunun zararına değiştirmemek zorundadır.

Geçit ve Mecra Hakları

Taşınmazın ekonomik ve sosyal işlevini yerine getirebilmesi için tanınan zorunlu haklardır:

• Zorunlu Geçit: Genel yola çıkışı bulunmayan taşınmaz maliki, bedeli karşılığında komşularından geçit hakkı isteyebilir. Bu hak, en uygun düşen ve en az zarar görecek komşuya karşı kullanılır.
• Mecra Katlanma Yükümlülüğü: Başka yerden geçirilmesi olanaksızsa, malik, uğradığı zararın ödenmesi şartıyla kendi arazisinden su, gaz veya elektrik mecrası geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.

 Başkasının Arazisine Girme ve Kamu Kısıtlamaları

Doğa ve kamu yararı, belirli durumlarda mülkiyete müdahaleye izin verir:

• Girme Hakkı: Yasaklanmadıkça orman ve meralara girilebilir, yabani meyve ve mantar toplanabilir. Ayrıca, doğal güçlerle sürüklenen şeyleri veya kaçan hayvanları aramak için arazi maliki geçişe izin vermelidir.
• Zorunluluk Hali: Mevcut bir tehlikeyi önlemek için taşınmaza müdahale zorunluysa ve önlenecek zarar mülkiyete verilecek zarardan büyükse, malik buna katlanmak zorundadır.
• Kamu Hukuku ve İyileştirme: Yapılaşma, sağlık, doğal afet ve orman korunması gibi konularda mülkiyet özel kanunlarla kısıtlanır. Arazilerin toplulaştırılması veya sulama gibi iyileştirme projelerinde, maliklerin ve arazinin nitelikli çoğunluğuyla alınan kararlar tüm malikler için bağlayıcıdır.

 Kaynak ve Yeraltı Suları Rejimi

Hukuki niteliği itibarıyla kaynaklar ve yeraltı suları birbirinden farklı rejimlere tabidir. Bu ayrım, arazinin mülkiyetine sahip olmanın suya da sahip olma sonucunu her zaman doğurmadığı ilkesine dayanır.

 Mülkiyet İlişkisi ve Yeraltı Sularının Statüsü

• Kaynaklar: Araziden doğal olarak kaynayan sular, kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle kaynağın mülkiyeti, arazinin mülkiyetine bağlıdır. Başkasının arazisindeki bir kaynaktan yararlanmak ancak tapu kütüğüne tescil edilecek bir kaynak irtifakı ile mümkündür.
• Yeraltı Suları: Kaynakların aksine yeraltı suları kamu yararına ait sular statüsündedir. Arazi maliki, toprağın altına sahip olsa da oradaki yeraltı sularının maliki sayılmaz. Bu suların kullanım ölçüsü ve yöntemi özel kanunlarla (Yeraltı Suları Kanunu gibi) belirlenir.

 Kaynaklara Zarar Verilmesi ve Koruma Tedbirleri

Bir taşınmaz üzerinde yapılan kazı, inşaat veya sanayi faaliyetleri komşu arazideki kaynaklara veya kuyulara zarar verebilir. Bu durumda ortaya çıkan hukuki sorumluluklar şunlardır:

• Tazminat Yükümlülüğü: Önemli ölçüde yararlanılan bir kaynağı kirleten veya kesen kişi, verdiği zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar kasten veya ihmal sonucu doğmamışsa ya da zarar görenin de bir kusuru varsa, tazminat miktarı hakim tarafından hakkaniyete göre takdir edilir.
• Eski Duruma Getirme: Kesilen veya kirletilen kaynak; içme suyu, kullanma suyu veya bir işletmenin hayati ihtiyacı için gerekliyse, zarar gören taraf kaynağın olabildiğince eski haline getirilmesini isteyebilir. Bu, sadece maddi zararın karşılanmasını değil, kaynağın fiziksel olarak ihyasını da kapsayan güçlü bir koruma mekanizmasıdır.

 Ortak Yataktan Beslenen Kaynaklar ve Paylaşım

Komşu taşınmazlardaki kaynakların aynı ana yataktan beslenmesi durumunda malikler arasında bir “menfaat dengesi” kurulur:

• Her bir malik, suların birlikte tutulmasını ve önceki yararlanma oranlarına göre dağıtılmasını talep edebilir. Ortak tesislerin masrafları da aynı oranda paylaşılır.
• Paylaşımda uzlaşı sağlanamazsa, maliklerden biri diğerinin suyunu azaltsa dahi kendi kaynağını tutmak için gerekli çalışmaları yapabilir; ancak bu sayede su miktarı artarsa, artış oranında diğer maliklere bedel ödemekle yükümlü tutulabilir.

 Zorunlu Su İrtifakı ve Yararlanma Hakları

Hukuk düzeni, temel su ihtiyacından yoksun kalan taşınmaz malikini koruma altına almıştır:

• Zorunlu Su: Kendi arazisinde suyu bulunmayan veya başka yolla su temin edemeyen malik, komşusunun ihtiyacından fazla olan suyunu tam bir bedel karşılığında kullanmak üzere irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Burada öncelik, kaynak sahibinin kendi ihtiyacının karşılanmasındadır.
• Yerel Âdet ve Özel Kanunlar: Özel arazilerdeki kuyulardan veya derelerden su içme ya da hayvan sulama gibi yararlanma biçimlerinde, özel kanun hükmü yoksa yerel gelenekler ve âdetler geçerli olur.

 Taşınmaz Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklar ve Dava Türleri

Taşınmaz hukukunda uyuşmazlıklar, genellikle hakkın kime ait olduğunun tespiti veya hakkın kullanım sınırlarının aşılması noktalarında düğümlenir.

 Mülkiyetin Aidiyetine İlişkin Davalar

• Tapu İptali ve Tescil Davası: Taşınmaz hukukunun temel dava türüdür. Yolsuz tescil, sahte vekaletname, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) veya kazandırıcı zamanaşımı gibi nedenlerle tapu kaydının gerçeğe aykırı olması durumunda açılır. Amacı, mevcut kaydın silinerek hakkaniyete uygun malik adına tescilidir.
• Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) Davası: Malikin, taşınmazı üzerindeki hakimiyetinin bir başkası tarafından haksız yere engellenmesi (örneğin haksız işgal) durumunda açılan davadır.
• İstihkak Davası: Taşınmazın zilyetliğini (elinde bulundurma yetkisini) haksız olarak elinde tutan kişiye karşı, malik tarafından açılan iade davasıdır.

Kazanım ve Paylaşım Uyuşmazlıkları

• Önalım (Şufa) Davası: Paylı mülkiyette paydaşların, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde kullandıkları dava türüdür. Rayiç bedel tespiti ve hak düşürücü sürelere uyum bu davanın merkezini oluşturur.
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazın, paydaşlar arasında aynen taksim (bölüşme) veya satış yoluyla paylaştırılmasını hedefleyen, tüm paydaşların katıldığı bir davadır.
• Zamanaşımı ile Tescil Davası: Olağanüstü zamanaşımı şartları (20 yıl zilyetlik vb.) oluştuğunda, tapusuz veya maliki belirsiz yerlerin tescili için Hazine’ye veya ilgili idareye karşı açılır.

 Komşuluk Hukuku ve Sorumluluk Davaları

• Komşuluk Hukukuna Aykırılığın Giderilmesi: Mülkiyetin taşkın kullanımı (gürültü, koku, kazı zararları vb.) durumunda açılır. Mahkeme, eski hale getirme veya zararın tazminine karar verebilir.
• Geçit Hakkı Kurulması Davası: Genel yola çıkışı olmayan maliklerin, “zorunlu geçit” tesisi için komşularına karşı açtığı davadır. Mahkeme, en uygun güzergahı ve ödenecek tam bedeli belirler.
• Tecavüzün Önlenmesi (Taşkın Yapı Davaları): Komşu araziye haksız şekilde taşan yapıların yıkılması veya iyiniyet şartı varsa taşan kısmın bedel karşılığı devri için açılır.

Taşınmaz Davalarında Usul ve İspat

Taşınmaz uyuşmazlıklarının çözümünde “hakimin doğrudan müdahalesi” ve “teknik inceleme” esastır:

1. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Taşınmaz davalarının neredeyse tamamında mahkeme heyeti, fen bilirkişisi ve kadastro uzmanları eşliğinde taşınmaz başında keşif yapar. Sınırlar, tecavüzler ve kıymet takdirleri bu yolla belirlenir.
2. Kesin Yetki: Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Başka bir yerde dava açılması usulden ret nedenidir.
3. İhtiyati Tedbir: Davanın sonunda hakkın korunabilmesi için, dava açılırken tapu kaydı üzerine “davalıdır” şerhi konulması veya taşınmazın devrinin yasaklanması (tedbir) büyük önem taşır.