TAPU TESCİLİ NASIL YAPILIR VE GEÇERSİZLİK HALLERİ NELERDİR

Tapu tescili, taşınmaz malın mülkiyetinin tapu siciline kayıt edilmesi anlamına gelir. Türkiye’de taşınmazların mülkiyetinin kazanılması, ancak tapu siciline tescille mümkündür. Tapu tescili, mülkiyetin üçüncü kişiler nezdinde tanınmasını sağlar ve taşınmaz üzerindeki hakların kanuni olarak korunmasını sağlar. Aşağıda tapu tescilinin nasıl yapıldığı ve geçersizlik hallerinin neler olduğu detaylandırılmıştır.

1. Tapu Tescili Nasıl Yapılır?

Tapu tescili için izlenmesi gereken adımlar, Türkiye’de tapu işlemleri sırasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurularak gerçekleştirilir. Tescil işlemi, taşınmazın devredilmesi, satılması, bağışlanması veya miras yoluyla intikal etmesi gibi durumlarda yapılır. İşte tapu tescil süreci:

a. Tapu Tescil Başvurusu

Tapu tescili için ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Başvuruyu taşınmazın devri ile ilgili taraflar (satıcı, alıcı, mirasçı vs.) yapar. Başvuru sırasında gereken belgeler sunulmalıdır.

• Gerekli Belgeler:
  • Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı veya pasaport),
  • Tapu senedi,
  • Tarafların kimlik numarası,
  • Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi,
  • Satış veya devir işlemi varsa alıcı ve satıcıya ait vergi kimlik numaraları.

b. Taşınmazın Değer Tespiti

Taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi gereklidir. Bu bedel, belediyeden alınan rayiç bedel belgesi ile sağlanır. Bu belge, taşınmazın gerçek değerini gösterir ve tapu harçlarının hesaplanmasında kullanılır.

c. Tapu Harcı ve Vergilerin Ödenmesi

Tapu tescil işlemleri sırasında tapu harcı ödenir. Tapu harcı, taşınmazın satış bedelinin %4’ü oranında (alıcı ve satıcı %2’şer öder) tahsil edilir. Ayrıca, emlak vergisi de ödenmesi gereken bir başka masraftır.

d. Tapu Müdürü Önünde İşlemler

Tüm belgeler tamamlandığında ve harçlar ödendiğinde, tapu müdürlüğünde taşınmaz devrine ilişkin işlemler yapılır. Alıcı ve satıcı, tapu müdürünün huzurunda devir işlemini imzalarlar.

e. Tapu Siciline Tescil

Tescil işlemi, tapu müdürü tarafından onaylandıktan sonra taşınmazın yeni sahibi tapu siciline kaydedilir. Bu kayıt, taşınmazın mülkiyetinin resmen devredildiğini ve yeni sahibine geçtiğini gösterir.

f. Tapu Senedinin Verilmesi

Tescil işlemi tamamlandıktan sonra yeni tapu senedi düzenlenir ve yeni malike verilir. Bu belge, taşınmazın mülkiyetinin alıcıya geçtiğini kanıtlayan resmi bir belgedir.

2. Tapu Tescilinin Geçersizlik Halleri

Tapu tescili her zaman geçerli olmayabilir. Tapu tescilinin geçersiz sayılacağı bazı durumlar vardır. İşte tapu tescilinin geçersizlik halleri:

a. Hukuka Aykırı Tescil

Tescil, kanuna aykırı olarak yapıldıysa geçersiz kabul edilir. Örneğin, bir taşınmazın satışı sırasında kanunlara aykırı işlemler yapılmışsa (örneğin muvazaa gibi) bu tescil geçersiz sayılır. Kanuna aykırı işlemler şunlar olabilir:

• Muvazaalı işlem: Görünürde yapılan bir işlem, gerçekte tarafların amaçladığı işlem değilse (örneğin, tapuda satış gibi gösterilip gerçekte bağış yapılması) bu durum tapunun geçersizliğine yol açabilir.
• Yanılma veya hile: Tapu tescili sırasında bir tarafın yanıltılması veya hileye başvurulması da tapunun geçersiz olmasına neden olur.

b. Ehliyetsizlik

Tapu tescili sırasında taraflardan birinin hukuki işlem yapma ehliyetine sahip olmaması halinde tescil geçersiz sayılır. Örneğin, akıl hastalığı bulunan, kısıtlı olan veya reşit olmayan kişilerin yaptığı işlemler geçersizdir.

c. Yolsuz Tescil

Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan kaydın gerçeğe aykırı olması durumunda ortaya çıkar. Örneğin, tapu siciline yanlış ya da sahte bilgi ile bir kayıt yapılmışsa bu tescil yolsuzdur ve hukuken geçersiz sayılır.

• Düzeltme talebi: Yolsuz tescil durumunda, tapu sicilinin düzeltilmesi için dava açılabilir. Mahkeme, tescilin yolsuz olduğunu tespit ederse, tescilin iptaline ve doğru bilginin tesciline karar verebilir.

d. Kamulaştırma Kararı

Kamulaştırılan bir taşınmaz üzerinde yapılan tapu devri veya tescili geçersizdir. Kamulaştırma, kamu yararına el koyma anlamına gelir ve bu süreçte taşınmazın mülkiyeti devlete geçer. Kamulaştırma süreci devam ederken veya sonrasında yapılan herhangi bir tescil işlemi hükümsüz sayılır.

e. Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu tescilinin geçersiz sayılabileceği durumlarda, taşınmazın gerçek hak sahibi mahkemeye başvurarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava ile yolsuz veya hukuka aykırı tescilin iptali talep edilir ve taşınmazın doğru kişiye tescil edilmesi istenir. Bu davalarda, tapu tescilinin geçersiz olduğunu ispat etmek için deliller sunulmalıdır.

• Geçersizlik durumlarının sonuçları: Eğer tapu tescilinin geçersiz olduğu mahkeme kararıyla tespit edilirse, tapu siciline yapılan yanlış kayıt iptal edilir ve gerçek hak sahibi adına tapu siciline yeniden tescil yapılır.

f. Zamanaşımı ve Hakkın Kazanılması

Bazı durumlarda, tapu tescili geçersiz olsa bile uzun bir süre boyunca taşınmaz üzerinde tasarruf eden kişi, zilyetlik yoluyla taşınmazın mülkiyetini kazanabilir. Ancak bu durumda da zilyetliğin kanuni koşulları sağlanmalıdır.

3. Sonuç

Tapu tescili, taşınmaz mülkiyetinin resmileşmesini sağlayan en önemli işlem olup, doğru ve kanuna uygun şekilde yapılması zorunludur. Tescil işlemlerinde hata veya hukuka aykırılık varsa, tapu tescili geçersiz sayılabilir ve hak sahibi kişi, tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını geri kazanabilir. Tapu tescilinin hukuki geçerliliği, tarafların ehliyetine, işlemin gerçekliğine ve taşınmazın hukuki durumuna bağlıdır.