Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir ve Tapu İptali Nasıl Sağlanır?

Mülkiyet ve tasarruf serbestisi temel bir ilkedir; ancak bu serbestiye sığınılarak mirasçıların haklarının zedelenmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Uygulamada muris muvazaası (halk arasındaki adıyla mirastan mal kaçırma), miras bırakanın (murisin) ölümünden sonra mirasçılar arasında adil bir paylaşım olmasını engellemek amacıyla yaptığı hileli devirleri ifade eder.

Muris Muvazaası Tam Olarak Nasıl Gerçekleşir?

En yaygın senaryoda; miras bırakan, sahip olduğu bir gayrimenkulü (ev, arsa, dükkan) çocuklarından birine veya üçüncü bir kişiye aslında bağışlamak (karşılıksız olarak vermek) istemektedir.

Ancak ileride diğer mirasçıların bu duruma itiraz edeceğini bildiği için, tapu müdürlüğündeki resmi işlemlerde gerçek iradesini gizler. İşlemi hukuken “satış” (veya bazen “ölünceye kadar bakma akdi”) olarak gösterir. Gerçekte ise alıcı konumundaki kişiden hiçbir para almamıştır. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre, tarafların gerçek iradesi ile tapudaki resmi işlem birbirini tutmuyorsa ortada muvazaalı (danışıklı) bir işlem vardır ve bu işlem hukuken geçersizdir.

Muvazaa (Danışıklık) Olduğu Mahkemede Nasıl İspatlanır?

Mahkemeler, bir tapu devrinin muris muvazaası olup olmadığını araştırırken somut delillere ve hayatın olağan akışına bakar. İncelemede şu kriterler titizlikle ele alınır:

• Mali Güç ve Ödeme: Taşınmazı “alan” kişinin (örneğin evladın veya torunun) devir tarihindeki gelir durumu bu gayrimenkulü satın almaya yetiyor muydu? Alıcının parayı ödediğine dair banka dekontu veya somut bir delili var mı?

• Rayiç Değer Uçurumu: Tapuda gösterilen satış rakamı ile taşınmazın o dönemdeki gerçek piyasa değeri arasında fahiş bir fark bulunuyor mu?

• Murisin Gerçek Amacı: Miras bırakanın bu devri yapmakta haklı ve mantıklı bir sebebi var mı? (Örneğin diğer çocuklarına da benzer değerde mal veya nakit vermiş mi?)

Tapu İptali ve Tescil Süreci Nasıl İşler?

Muvazaalı bir devirle hakları ihlal edilen mirasçıların izlemesi gereken yasal yol Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasıdır. Sürecin temel kuralları şunlardır:

• Kimler Dava Açabilir?: Miras bırakanın saklı paylı olsun ya da olmasın tüm yasal mirasçıları (çocukları, altsoyu, eşi) bu davayı açma hakkına sahiptir. Ancak murisin bu işlemine sağlığında kendi rızasıyla katılmış veya açıkça onay vermiş olan mirasçılar bu hakkı kullanamazlar.

• Zamanaşımı Var mı?: Muris muvazaası davalarının en büyük hukuki avantajı, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin bulunmamasıdır. Miras bırakanın ölümünden sonra üzerinden kaç yıl geçerse geçsin bu dava her zaman açılabilir.

• Dava Sonucunda Ne Olur?: Mahkeme yapılan incelemeler sonucunda muvazaa olduğuna kanaat getirirse, tapu kaydını tamamen iptal eder. Taşınmazın mülkiyetini miras bırakanın terekesine (tüm mirasçıların ortak havuzuna) geri döndürerek, tüm mirasçılar adına payları oranında tescil edilmesini sağlar.

 

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Suretiyle Yapılan Devirlerin Feshi

Hayatın koşturmacası içinde, taşınmaz sahipleri yaşlılık, sağlık sorunları veya şehir dışında ikamet etme gibi çeşitli nedenlerle gayrimenkullerinin alım, satım veya yönetim işlerini güvendikleri bir kişiye noter onaylı vekaletname vererek devredebilirler. Ancak hukuken büyük bir güven ilişkisine dayanan bu yetki belgesi, zaman zaman kötü niyetli kişilerce suistimal edilmektedir.

Vekilin, vekalet verenin (muris veya mülk sahibinin) iradesine ve menfaatlerine açıkça aykırı hareket ederek taşınmazı kendi üzerine veya üçüncü bir kişiye devretmesi “vekalet görevinin kötüye kullanılması” anlamına gelir.

Vekalet Görevi Hangi Durumlarda Kötüye Kullanılmış Sayılır?

Yargıtay içtihatlarına göre, vekilin temsil yetkisini kötüye kullandığı (sadakat borcuna aykırı davrandığı) haller ağırlıklı olarak şu senaryolarda karşımıza çıkar:

• Taşınmazın Vekilin Kendisine veya Yakınlarına Devredilmesi: Vekilin, kendisine verilen yetkiyi kullanarak mülkiyeti kendi üzerine, eşine, çocuklarına ya da yakın arkadaşlarından birine çok düşük bedellerle veya bedelsiz (bağış olarak) geçirmesi.

• Bedelin Vekil Tarafından Alıkonulması: Taşınmazın üçüncü bir kişiye gerçekten satılmış olması; ancak satıştan elde edilen yüksek bedelin vekalet verene (veya vefatından sonra mirasçılarına) kesinlikle verilmemesi, hesaplarına aktarılmaması.

• Talimatlara ve Amaç Dışı Kullanıma Aykırılık: Vekaletnamenin veriliş amacının (örneğin “daireyi kiraya ver” veya “imar işlerini takip et” yetkisinin) tamamen dışına çıkılarak mülkün elden çıkarılması.

Hukuki Çözüm: Tapu İptal ve Tescil (veya Tazminat) Davası

Vekaletnamenin kötüye kullanıldığını fark eden mülk sahibi hayattaysa kendisi, vefat etmişse tüm yasal mirasçıları Türk Borçlar Kanunu’ndaki temsil hükümleri çerçevesinde dava açabilirler.

• Doğrudan Tapu İptal ve Tescil Davası: Eğer taşınmaz hâlâ vekilin veya onun hileli devir yaptığı yakınlarının üzerindeyse, mahkeme vekalet görevinin kötüye kullanıldığını tespit ederek tapuyu tamamen iptal eder ve mülkiyeti hak sahibine (veya terekeye) iade eder.

• İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Durumu ve Tazminat: Vekil, taşınmazı kendi üzerine aldıktan sonra durumu bilmeyen, bedelini ödeyen iyi niyetli üçüncü bir kişiye sattıysa, Türk Medeni Kanunu gereği üçüncü kişinin tapusu korunur. Bu durumda mülk geri alınamaz; ancak mülk sahibi (veya mirasçılar), haksız devri gerçekleştiren vekile karşı tazminat (bedel) davası açarak taşınmazın gerçek rayiç bedelini tahsil edebilirler.

• Zamanaşımı Durumu: Vekaletin kötüye kullanılmasında katı bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Haksız işlemin ve zararın öğrenildiği tarihten sonra (veya muris muvazaasında olduğu gibi ölüm sonrasında) hukuki yollara başvurulabilir.

 

Ehliyetsizlik (Akıl Sağlığı Yetersizliği) Nedeniyle Tapu İptal Davası

Bir taşınmaz alım-satımının veya bağış işlemlerinin hukuken geçerli olabilmesi için, işlemi gerçekleştiren kişinin fiil ehliyetine (özellikle ayırt etme gücüne) sahip olması şarttır. Türk Medeni Kanunu’na göre, yaşlılık, ilerleyen demans, Alzheimer, akıl zayıflığı veya ağır sağlık sorunları nedeniyle yaptığı işlemin mahiyetini ve sonuçlarını algılayamayacak durumda olan bir kişinin gerçekleştirdiği tapu devirleri hukuken geçersizdir.

Hangi Durumlar Ehliyetsizlik Kapsamına Girer?

Bir kişinin tapuda imza atarken hukuki işlem ehliyetine sahip olup olmadığı, işlemin yapıldığı tarihteki zihinsel durumu ile ölçülür. Uygulamada en sık karşılaşılan ehliyetsizlik nedenleri:

• İlerleyen Yaş ve Buna Bağlı Bilişsel Gerilemeler: İleri yaşa bağlı olarak gelişen hafıza kayıpları ve muhakeme yeteneğinin zayıflaması.

• Tıbbi Olarak Tanı Konulmuş Hastalıklar: Alzheimer, demans (bunama), şizofreni, bipolar bozukluk veya ağır nörolojik rahatsızlıklar.

• Geçici Bilinç Kayıpları veya Ağır İlaç Kullanımı: Tapu devri sırasında yoğun ilaç tedavisi gören, şuurunu yitirmiş veya ağır ameliyatlar geçirmiş kişilerin durumu.

Bu tür sağlık sorunlarına sahip bir kişinin tapu memuru önünde imza atmış olması, tek başına işlemin geçerli olduğu anlamına gelmez. Eğer kişi imza anında “temyiz kudretine” (ayırt etme gücüne) sahip değilse, yapılan devir hukuken sakattır.

Ehliyetsizlik Mahkemede Nasıl İspatlanır?

Ehliyetsizlik iddialarına dayalı tapu iptal davalarında mahkemeler, kararı tamamen somut tıbbi delillere ve resmi belgelere dayandırır. İspat sürecinde izlenen adımlar:

• Tıbbi Raporlar ve Hastane Kayıtları: Miras bırakanın veya tapu sahibinin tapu işlem tarihine yakın dönemlerde hastanelerden aldığı sağlık kurulu (heyet) raporları, reçeteler, hasta dosyaları ve doktor muayene bulguları mahkemeye sunulur.

• Adli Tıp Kurumu İncelemesi: Mahkeme, toplanan tüm tıbbi belgeleri ve tapu sicil dosyasını Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulu’na gönderir. Adli Tıp, kişinin işlem tarihinde hukuki ehliyete sahip olup olmadığı yönünde kesin ve bağlayıcı bir rapor düzenler.

• Tanık Beyanları: Kişinin o dönemdeki günlük yaşamını, çevresini tanıyıp tanımadığını, ev işlerini yapıp yapamadığını ve zihinsel durumunu doğrulayan tarafsız tanık ifadeleri dosyayı destekler.

Davanın Temel Özellikleri ve Bilinmesi Gerekenler

• Kimler Dava Açabilir?: Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişi hayattaysa bizzat kendisi (veya yasal vasisi); vefat etmişse tüm yasal mirasçıları bu davayı açarak tapunun iptalini talep edebilirler.

• Zamanaşımı Durumu: Ehliyetsizlik iddiası kamu düzenini ilgilendiren bir konudur. Bu nedenle, muris muvazaasında olduğu gibi ehliyetsizliğe dayalı tapu iptal ve tescil davalarında da herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Kişi vefat ettikten yıllar sonra bile bu dava açılabilir.

• Davanın Sonucu: Yapılan yargılama sonucunda Adli Tıp raporuyla işlem tarihinde ehliyetsiz olduğu kesinleşen kişinin yaptığı devir mahkeme kararıyla iptal edilir ve mülkiyet hak sahibine (veya tereke havuzuna) iade edilir.

 

İmar Uygulamaları ve Kadastro Hatalarından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları

Türkiye’de mülkiyet uyuşmazlıklarının en teknik ve idari boyut içeren alanlarından biri, kadastro tespit çalışmaları ve imar uygulamaları (3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi vb.) sırasında yapılan hatalardan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarıdır. Bu tür uyuşmazlıklar genellikle kişilerin kendi kusurlarından değil, idari birimlerin haritalandırma, ölçüm veya imar planı uygulama süreçlerindeki maddi hatalarından veya hukuka aykırılıklarından doğar.

1. Kadastro Hatalarından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları

Ülke genelinde yapılan kadastro çalışmaları sırasında, arazilerin sınırlarının yanlış ölçülmesi, paftaların hatalı çizilmesi, mülkiyet sınırlarının kaydırılması veya yanlış kişilerin adı tescil edilmesi gibi durumlar yaşanabilir.

• Kadastro Kanunu’ndan Doğan Süre Sınırı (Çok Önemli): 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre bulunur. Kadastro tespitinden kaynaklanan hatalara dayalı tapu iptal ve tescil davalarının bu 10 yıllık süre içinde açılması şarttır. Bu süre hak düşürücü olup, geçtikten sonra kadastro tespitinden önceki hatalar nedeniyle dava açılamaz.

• Devletin Sorumluluğu: Kadastro işlemlerinden doğan hatalar nedeniyle mülkiyet hakkı zedelenen ve hak düşürücü süre nedeniyle tapusunu geri alamayan vatandaşlar, Devletin Sorumluluğu (Hazine aleyhine) tam yargı / tazminat davaları açarak uğradıkları zararın tazminini talep edebilirler.

2. İmar Uygulamalarından (İmar Planı ve Parselasyon) Kaynaklanan Davalar

Belediyeler veya idareler tarafından yapılan imar uygulamaları (halk arasında sıklıkla “imar şüyulandırması” veya “18 uygulamasฐาน” olarak bilinir), mevcut parsellerin yeniden düzenlenerek imar parsellerine dönüştürülmesini sağlar. Ancak bu süreçte yapılan idari hatalar tapu iptallerine yol açabilir:

• İmar Planının İptali ve Tapuya Etkisi: Yapılan bir imar uygulaması idare mahkemesi tarafından hukuka aykırı bulunarak iptal edilirse, bu uygulamaya dayanılarak oluşturulan tapu kayıtları da hukuki dayanağından yoksun (yolsuz tescil) hale gelir. Bu durumda imar planının iptaline bağlı olarak tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelir.

• İdari Yargı ile Adli Yargının Görev Dağılımı: İmar planlarının ve parselasyon işlemlerinin iptali İdare Mahkemelerinde (İdari Yargıda) açılır. Ancak idari işlemin iptal edilmesinden sonra tapu sicilinin eski haline getirilmesi veya mülkiyetin tespiti işlemleri Asliye Hukuk Mahkemelerinde (Adli Yargıda) tapu iptal ve tescil davası olarak görülür.

Davaların Çözümünde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Hak Düşürücü Süreler: Kadastro davalarındaki 10 yıllık süre kuralı kesinlikle göz önünde bulundurulmalıdır. İmar planı iptallerine dayalı davalarda ise idari dava açma süreleri (genellikle 60 gün) ve sonrasındaki adli süreçler çok sıkı takip edilmelidir.

• Uzman İncelemesi (Keşif ve Bilirkişi): Bu davalar mutlaka jeodezi ve fotogrametri mühendisleri (harita kadastro mühendisleri), fen bilirkişileri ve ilgili uzmanlar eşliğinde, yerinde keşif yapılarak yürütülür. Pafta ve krokilerin çakıştırılması davanın kaderini belirler.

 

Aile Konutu Şerhine Rağmen Rızasız Yapılan Taşınmaz Satışlarının İptali

Türk Medeni Kanunu’na göre aile konutu, eşlerin birlikte yaşamıklarını sürdürdükleri, evlilik birliğinin merkezini oluşturan konuttur. Kanun koyucu, aile konutunu korumak amacıyla çok katı ve açık bir kural getirmiştir: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası (onayı) bulunmadıkça aile konutu üzerindeki mülkiyet hakkını devredemez, satamaz veya bu konut üzerindeki hakları sınırlamaz (örneğin ipotek koyamaz).

Uygulamada, bu kurala aykırı olarak tapuda rızasız yapılan devirlerin nasıl iptal edileceği müvekkiller tarafından sıklıkla merak edilmektedir. Bir hukuk bürosunun web sitesinde yer alabilecek nitelikte, rızasız aile konutu satışlarının iptal süreci:

Tapuda “Aile Konutu Şerhi” Olmasa Bile Bu Kural Geçerlidir

En büyük yanılgılardan biri, tapu sicilinde resmi olarak “Aile Konutu Şerhi” işlenmemişse, malik olan eşin evi dilediği gibi satabileceği düşüncesidir.

• Şerh Kurucu Değil, Bildiricidir: Bir konutun aile konutu niteliği kazanması için tapuya şerh verdirilmesi şart değildir. Eşlerin fiilen birlikte yaşadığı konut, kanun gereği zaten “aile konutu” korumasındadır.

• Eğer tapuda şerh yoksa ancak orası aile konutuyorsa, malik eş diğer eşin rızası olmadan satışı gerçekleştiremez. Satış yapılmışsa, diğer eş bu duruma karşı yasal yollara başvurabilir.

Rızasız Yapılan Satış Nasıl İptal Edilir? (Tapu İptal ve Tescil Davası)

Rızası alınmadan evini veya konut niteliğindeki taşınmazı kaybeden eş, haklarını korumak için Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası açabilir. Bu sürecin işleyişi şöyledir:

• Kim Dava Açabilir?: Mülkiyeti üzerine geçirmeyen, satılan konutta rızası hilafına barınma hakkı zedelenen diğer eş bu davayı bizzat açabilir.

• İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Durumu: Konutu satın alan üçüncü kişinin (alıcının) durumuna göre mahkemenin seyri değişebilir:

  • Eğer alıcı, oranın aile konutu olduğunu bilebilecek durumdaysa veya kötü niyetliyse, tapu tamamen iptal edilir ve mülkiyet eski malik eşe geri döner.

  • Ancak Yargıtay uygulamalarında, alıcının iyi niyetli olması (yani oranın aile konutu olduğunu bilmesinin fiilen imkansız olduğu durumlar) ile tapu sicilindeki durum çatışabildiğinden, bu husus somut olayın özelliklerine göre incelenir. Genellikle tapuda şerh yoksa ve alıcı güvenle almışsa dahi, rızasızlık unsurunun ispatı ile önemli hukuki korumalar sağlanabilmektedir.

• Zamanaşımı Var mı?: Aile konutu şerhine rağmensiz veya rızasız yapılan satışların iptalinde, hukuka aykırılığın ve işlemin öğrenildiği tarihten itibaren makul bir sürede (ve hak düşürücü genel kurallara dikkat edilerek) dava açılması gereklidir; bu nedenle rızasızlığı fark eden eşin vakit kaybetmeden hukuki süreci başlatması hayati önem taşır.

  İnançlı İşlem (İnanç Sözleşmesi) Hukuki Sebebine Dayalı Tapu İptali

  Hukukumuzda taraflar arasında güven ilişkisine dayanılarak yapılan ve günlük hayatta sıkça karşılaşılan hukuki kurumlardan biri de inançlı işlem (inanç sözleşmesi)dir. İnançlı işlem, malik olan kişinin (inançlı bağışlayan/devreden) bir taşınmazını, aralarındaki özel bir anlaşmaya (güven ilişkisine) dayanarak belirli bir süre sonra kendisine iade edilmek veya belirli bir amaçla kullanılmak üzere güvendiği bir kişiye (inançlı alıcıya) tapuda devretmesidir.

  Uygulamada bu sözleşmelere uyulmadığı ve tapuyu devralan kişinin mülkiyeti iade etmek istemediği durumlarda inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.

  İnançlı İşlem Hangi Senaryolarla Karşımıza Çıkar?

  • Kredi (Finansman) Temini: Bankadan konut kredisi çekebilmek veya daha uygun faiz oranlarından yararlanabilmek için taşınmazın, kredi çekmeye uygun olan bir yakına (arkadaş veya akrabaya) devredilmesi ve borç bittikten sonra tekrar iade edileceğinin kararlaştırılması.

  • Haciz ve İcra Tazyikinden Korunma: Kişinin mevcut borçları nedeniyle mal varlığının haczedilmesini önlemek amacıyla mülkünü geçici olarak güvendiği birine devretmesi (Not: Bu durum her somut olayda muvazaa veya hileli işlem riskleri de barındırabilir).

  • Ortak Yatırım veya İş Yönetimi: Birden fazla kişinin ortak olduğu bir gayrimenkulün, işlerin daha kolay yürütülebilmesi adına aralarındaki inanç sözleşmesine dayanarak tek bir kişinin üzerine tescil edilmesi.

  İnançlı İşlem Mahkemede Nasıl İspatlanır? (Yargıtay İçtihatları)

  İnanç sözleşmeleri genellikle taraflar arasında yazılı yapılmaz; ancak Türk hukuk sisteminde ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında bu tür uyuşmazlıkların ispatı konusunda çok önemli bir kural vardır:

  • Yazılı Delil Başlangıcı (Delil Başlangıcı): İnanç sözleşmeleri tapulu taşınmazlarla ilgili olduğu için normal şartlarda resmi şekle tabidir. Ancak Yargıtay içtihatları gereğince, inanç sözleşmesinin varlığını kanıtlamak için mutlaka noter onaylı bir sözleşme aranmaz. Taraflar arasındaki mektuplar, banka dekontları, el yazısıyla yazılmış notlar, protokoller veya tarafların yazılı beyanları “delil başlangıcı” kabul edilir ve inanç sözleşmesi her türlü delille (tanık dahil) ispatlanabilir.

  • Eğer yazılı delil başlangıcı niteliğinde hiçbir belge yoksa ve davalı taraf inanç sözleşmesini açıkça kabul etmiyorsa, davacının yemin teklif etme hakkı da saklıdır.

  Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

  İnançlı işlem hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında en çok merak edilen konulardan biri de zaman sınırlamalarıdır:

  • 10 Yıllık Zamanaşımı: İnanç sözleşmelerine dayalı davalar, borçlar hukuku hükümlerine tabi olduğundan genel 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, inanç sözleşmesinde kararlaştırılan iade şartının gerçekleştiği veya sözleşmenin haklı bir nedenle feshedildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

  Üçüncü Kişilere Devredilirse Ne Olur?

  İnançlı maliki olan kişi (yani tapuyu geçici olarak alan kişi), sözleşmeye aykırı davranarak taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa durum ne olur?

  • Eğer üçüncü kişi iyi niyetli ise (durumu bilmiyorsa ve bedelini ödeyerek aldıysa) tapusu korunur. Bu durumda asıl malikin hakkı yanmaz; ancak inançlı işleme aykırı davranarak mülkü haksızca elden çıkaran kişiye karşı tazminat (bedel) davası açarak taşınmazın o günkü rayiç bedelinin tahsilini isteyebilir.

 

 

Yolsuz Tescil Halleri ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası

Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicili, mülkiyet haklarının güvenle kurulması ve izlenmesi amacıyla devlet güvencesi altında tutulur. Ancak her zaman tapu kaydı ile gerçek hukuki durum birbiriyle örtüşmeyebilir. Hukuki bir dayanağı veya geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapu kütüğüne yapılan her türlü tescil, değişiklik veya terkin işlemi “yolsuz tescil” olarak adlandırılır. Yolsuz tescil nedeniyle mülkiyet hakkı zedelenen gerçek hak sahiplerinin başvurması gereken yasal yol ise Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası (Sicilin Tashihi Davası) veya doğrudan tapu iptal ve tescil davasıdır.

Uygulamada yolsuz tescil halleri en sık sahte evrak düzenlenmesi, kimlik bilgisi taklit edilmesi, idari veya noter işlemlerindeki hatalar ya da hukuki geçerliliği olmayan sözleşmelerin tapuya tescil edilmesi durumlarında karşımıza çıkar. Örneğin, ölmüş bir kişi adına sonradan sahte vekaletnameyle devir yapılması veya tapu memurunun kaydı yanlış parsel üzerine işlemesi açık birer yolsuz tescil örneğidir. Bu tür haksız tescillerde, sicilin gerçek durumu yansıtmadığını ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğini iddia eden hak sahibi, tapu sicilinin düzeltilmesini mahkemeden talep edebilir.

Bu davalarda en büyük güvence, mülkiyet hakkına dayanan yolsuz tescil düzeltilmesi taleplerinin herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmamasıdır. Hak sahibi, yolsuz tescili öğrendikten sonra veya ne kadar zaman geçerse geçsin bu davayı açarak tapunun düzeltilmesini isteyebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, yolsuz tescil sonrasında taşınmazın iyi niyetli üçüncü bir kişiye satılıp satılmadığıdır. Eğer taşınmaz tapu siciline güvenerek ve bedelini ödeyerek edinen iyi niyetli bir üçüncü kişinin eline geçerse, Medeni Kanun gereği bu kişinin tapusu korunur; bu durumda asıl malik tapuyu geri alamaz ancak devri yapan haksız kişiye karşı tazminat davası açma hakkını kullanabilir.

 

Şufa (Önalım) Hakkının Kullanılması ve Tapu İptali

Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete (hisseli tapuya) konu bir taşınmazdaki paydaşların, diğer paydaşların paylarını üçüncü bir kişiye satması durumunda öncelikli olarak satın alma yetkisini veren yasal bir haktır. Hisseli tapularda ortaklar arasında yabancı bir kişinin dahil olmasını önlemek ve mülkiyet ilişkilerini sadeleştirmek amacıyla getirilen bu hak, uygulamada en sık açılan tapu iptal ve tescil davalarından birini oluşturur.

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri, hissesini tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu satışa müdahale etme ve aynı şartlarla (satış bedeli üzerinden) o payı kendi üzerlerine tescil ettirme hakları vardır. Bu sürecin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara resmen bildirilmesi gerekir. Bildirim yapıldıktan sonra önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın 3 ay içinde ve her halükarda satışın üzerinden 2 yıl geçmeden mahkemeye başvurarak dava açması zorunludur.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için açılan dava, hukuki niteliği itibarıyla bir tapu iptal ve tescil davasıdır. Mahkeme, satış bedelinin ve masrafların mahkeme veznesine depo edilmesini isteyerek, üçüncü kişi adına yapılan tescilin iptaline ve bu payın önalım hakkını kullanan paydaş adına tesciline karar verir. Ancak dikkat edilmesi gereken en önemli husus, payın üçüncü kişiye değil de başka bir paydaşa satılması durumunda şufa hakkının doğmayacağıdır; bu hak yalnızca dışarıdan gelen üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.