Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İdari Dava Açılması

”Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İdari Dava Açılması” konusu; Türkiye, jeolojik konumu ve mevcut yapı stoku itibarıyla kentsel dönüşümü en hayati kamusal politika haline getirmek zorunda olan bir ülkedir. Bu dönüşümün yasal omurgasını oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, can ve mal güvenliğini korumak amacıyla kamu otoritesine ve mülk sahiplerine geniş yetkiler tanımaktadır. Ancak kentsel dönüşüm, sadece mühendislik ve mimarlık disiplinlerini ilgileyen teknik bir süreç değildir; özü itibarıyla Anayasa ile güvence altına alınmış olan “Mülkiyet Hakkı” üzerinde doğrudan tasarrufta bulunan ağır bir hukuki süreçtir.

Bu sürecin en kritik eşiği, bir yapının teknik olarak can güvenliği taşımadığının ve yıkılması gerektiğinin belgelendiği “Riskli Yapı Tespit Raporu” aşamasıdır. Resmi kurumlarca onaylanan bu rapor, mülk sahipleri için binalarının yıkılması, tahliye edilmesi ve mülkiyet yapısının değişmesi gibi geri dönülemez sonuçlar doğurur. Hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak, idarenin (kamunun) aldığı her türlü karara karşı vatandaşların yargı yoluna başvurma hakkı mevcuttur.

İşte bu yazı; bir binanın riskli yapı ilan edilmesine karşı açılan idari davaları, bu davaların hukuki niteliğini, açılma sürelerini, mahkemelerin bu süreçte uyguladığı akademik inceleme kriterlerini ve en önemlisi bu davaların kentsel dönüşüm sahasındaki pratik sonuçlarını herkesin rahatça anlayabileceği duru bir dille ele almaktadır.

1. Kavramsal Temel: Riskli Yapı Tespit Raporu Nedir ve Nasıl Kesinleşir?

İdari dava süreçlerine geçmeden önce, davanın konusunu oluşturan “Riskli Yapı Tespit Raporu” nun hukuki kimliğini netleştirmek gerekir. Riskli yapı tespiti; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış üniversiteler, yapı denetim firmaları veya mühendislik şirketleri tarafından binadan alınan karot (beton numunesi) örnekleri, demir röntgenleri ve zemin etütleri neticesinde hazırlanan teknik bir belgedir.

İdari Sürecin Başlaması ve Tebligat

Hazırlanan rapor, bakanlığın ilgili il müdürlüğü veya yetkilendirilmiş belediye tarafından incelenip onaylandığında, idari bir işlem niteliği kazanır. Bu onaylanmanın ardından durum, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir ve taşınmazın tapu kütüğüne “Riskli Yapıdır” şerhi işlenir. Tapu müdürlüğü, bu şerhi binadaki tüm kat maliklerine resmi olarak tebliğ eder. Bu tebligat, mülk sahipleri için hukuki hak arama takviminin başladığı andır.

İdari İtiraz Aşaması (Zorunlu İlk Eşik)

Kanun, doğrudan mahkemeye gitmeden önce idari bir filtre mekanizması öngörmüştür. Kendisine riskli yapı şerhi tebliğ edilen maliklerin, bu karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Bakanlığın İl Müdürlüğü nezdinde itiraz etme hakkı vardır. Bu itiraz, üniversite öğretim üyeleri ve bakanlık uzmanlarından oluşan bağımsız bir “Teknik Heyet” tarafından incelenir. Teknik heyet, rapordaki mühendislik hesaplarını yeniden gözden geçirir. Eğer heyet itirazı reddederse, idari süreç tamamlanır ve riskli yapı kararı kesinleşir. İşte bu ret kararından sonra, yargısal denetim süreci yani “İdari Dava” aşaması başlar.

2. Riskli Yapı Kararına Karşı İptal Davası: Görevli ve Yetkili Mahkeme

Teknik heyetin itirazı reddetmesi üzerine, bu kararın hukuka, fenne ve kanuna aykırı olduğunu düşünen malikler, idarenin bu işleminin iptal edilmesi için yargı yoluna başvururlar.

Görevli Mahkeme: İdare Mahkemeleri

Kentsel dönüşüm süreçlerindeki riskli yapı tespiti, yıkım kararları, tahliye emirleri ve idari para cezaları gibi işlemler kamu gücü kullanılarak tesis edilen “idari işlemler” dir. Dolayısıyla, bu işlemlerden doğan uyuşmazlıkları çözmekle görevli yargı mercii adli mahkemeler (Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk mahkemeleri) değil, İdare Mahkemeleridir. Kat maliklerinin apartman içindeki alacak-verecek veya müteahhitle yaptıkları sözleşme krizleri adli yargının konusuyken, raporun iptali tamamen idari yargının alanına girer.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi

İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca, gayrimenkulün (taşınmazın) merkezde olduğu idari davalarda yetkili mahkeme, söz konusu binanın coğrafi olarak sınırları içinde bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Örneğin; İstanbul Kadıköy’de bulunan bir apartman için açılacak iptal davası, İstanbul İdare Mahkemelerinde açılmak zorundadır.

3. Davanın Tarafları ve Hak Düşürücü Süreler

İdari yargıda süreler ve tarafların sıfatları çok sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu kurallara uyulmaması, davanın esasına girilmeden usulden reddedilmesine yol açar.

Davacı Sıfatı Kimlere Aittir?

Riskli yapı tespit raporuna karşı davayı ancak o binada doğrudan menfaat ilişkisi bulunan kişiler açabilir. Bunlar; binadaki kat malikleri (daire veya dükkan sahipleri) ile binadaki arsa payı sahipleridir. Akademik tartışmalarda kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin (örneğin intifa/kullanım hakkı sahipleri) bu davayı açıp açamayacağı tartışılmışsa da, yerleşik yargı kararları doğrudan mülkiyet hakkı etkilenen malikleri davacı olarak kabul etmektedir. Binadaki çoğunluğun dava açması şart değildir; tek bir muhalif malik bile tek başına dava açma hakkına sahiptir.

Davalı Sıfatı: Davayı Kime Karşı Açacağız?

Dava, riskli yapı raporunu onaylayan veya itirazı reddeden kamu otoritesine karşı açılır. Bu doğrultuda davalı, işlemi tesis eden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya bakanlığın bu yetkiyi devrettiği ilgili Belediye Başkanlığıdır. Raporu hazırlayan özel lisanslı yapı denetim firmasına karşı idare mahkemesinde dava açılamaz; çünkü o firma kamu kurumu değildir.

Dava Açma Süresi: Otuz (30) Günlük Kritik Sınır

6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşümün afet riskleri sebebiyle hızlı ilerlemesini amaçladığı için, genel idari yargıdaki 60 günlük dava açma süresini kısaltmıştır. Teknik heyetin itirazı ret kararının malike tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması yasal zorunluluktur. Bu süre “hak düşürücü” süredir; yani süre geçtikten sonra açılan davalar, bina ne kadar sağlam olursa olsun mahkeme tarafından incelenmeden reddedilir.

4. Davanın En Hayati Unsuru: “Yürütmeyi Durdurma” Talebi

İdari yargılama hukukunda kural olarak, bir idari işleme karşı dava açılması o işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yani siz riskli yapı raporuna karşı dava açsanız bile, idare binayı tahliye etmeye ve yıkmaya devam edebilir. Bu durum, davanın sonunda haklı çıksanız bile binanızın çoktan yıkılmış olması gibi telafisi imkansız bir zarar doğurur.

Yürütmeyi Durdurma (YD) Nedir?

Davacının hak kaybına uğramasını önlemek amacıyla, dava süresince idari işlemin sonuç doğurmasının mahkeme kararıyla askıya alınmasına Yürütmeyi Durdurma denir. Riskli yapı davalarında dava dilekçesi verilirken mutlaka “Yürütmeyi Durdurma” talep edilmelidir.

Yürütmeyi Durdurma Kararı Almanın Şartları

İdare mahkemesinin yürütmeyi durdurma kararı verebilmesi için iki şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekir:

1. İdari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğacak olması (Binanın yıkılacak olması bu şartı kendiliğinden sağlar).

2. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması (Bu şartın tespiti için mahkemenin ilk teknik incelemeyi yapması gerekir).

Mahkeme, yürütmeyi durdurma talebini aldığında idareden savunma ister ve savunma gelene kadar veya bilirkişi incelemesi bitene kadar geçici olarak yıkım işlemlerini durdurabilir. Bu karar, kentsel dönüşüm sahasında muhalif maliklerin en büyük yasal kalkanıdır.

5. Mahkemenin İnceleme Esasları ve Bilirkişi İncelemesi

İdare mahkemeleri hakimlerden oluşur ve hakimler inşaat mühendisi veya jeofizik uzmanı değillerdir. Bu nedenle, riskli yapı raporunun iptali davaları tamamen teknik ve bilimsel bilirkişi incelemesi üzerinden yürütülür. Mahkeme, hukuki usulleri denetlerken, teknik iddiaları uzmanlara teslim eder.

Bilirkişi Heyetinin Oluşturulması ve Keşif

Mahkeme; üniversitelerin inşaat mühendisliği, geometri ve zemin mekaniği gibi ana bilim dallarında görev yapan profesör veya doçentlerden oluşan bağımsız bir bilirkişi heyeti atar. Bu heyet, dava konusu binaya giderek yerinde “keşif” yapar.

Bilirkişilerin İncelediği Teknik Kriterler

Akademik ve teknik düzeyde bilirkişiler şu soruların yanıtlarını ararlar:

• Karot Numuneleri Doğru Alındı mı? Yönetmeliğe göre karotların binanın hangi katından, kaç adet ve hangi yöntemle alınması gerektiği net olarak kurallara bağlanmıştır. Eğer lisanslı firma asgari sayıdan az kolon incelemişse veya numuneleri standart dışı almışsa, rapor usulden sakatlanır.

• Laboratuvar Testleri Gerçekçi mi? Alınan beton örneklerinin pres makinelerinde yapılan dayanıklılık testlerinin standartlara uygun yapılıp yapılmadığı incelenir.

• Modelleme ve Yazılım Hataları Var mı? Binanın deprem yükü altındaki davranışını hesaplayan bilgisayar modellemelerinde, binanın mevcut ağırlığı, kat yükseklikleri veya pas payları sisteme yanlış girilmişse bu durum raporun iptali gerekçesidir.

• Bina Gerçekten Riskli mi? Tüm veriler yeniden hesaplandığında, bina eğer yönetmelikteki sınır değerlerin üzerinde bir mukavemete sahipse, binanın “riskli olmadığı” yönünde görüş bildirilir.

Mahkeme hakimlerince, hazırlanan bu bilimsel bilirkişi raporu davanın kaderini belirleyen en temel delil olarak kabul edilir.

6. Davanın Olası Sonuçları ve Kentsel Dönüşüm Sürecine Etkileri

İdare mahkemesinde görülen dava ortalama bir ila iki yıl arasında sonuçlanır. Davanın neticesine göre kentsel dönüşüm süreci iki farklı patikaya girer.

Senaryo A: Davanın Reddedilmesi (Raporun Hukuka Uygun Bulunması)

Mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak riskli yapı tespit raporunun fenne ve kanuna uygun olduğuna karar verirse davayı reddeder. Bu durumda, eğer daha önce verilmiş bir yürütmeyi durdurma kararı varsa bu karar kendiliğinden kalkar. İdari süreç kaldığı yerden, hatta daha agresif bir şekilde devam eder. Belediye maliklere tahliye için son uyarıları gönderir, binanın altyapı hizmetlerini keser ve yasal sürenin sonunda binanın yıkımına geçilir. Davayı kaybeden malik, karara karşı Bölge İdare Mahkemesi (İstinaf) nezdinde kanun yoluna başvurabilir ancak bu başvuru yıkımı otomatik olarak durdurmaz.

Senaryo B: Davanın Kabulü ve Raporun İptal Edilmesi

Mahkeme, binanın teknik olarak riskli olmadığını veya raporlama sürecinde hukuka/yönetmeliğe aykırı ağır usul hataları yapıldığını tespit ederse “Riskli Yapı Tespit Raporu’nun İptaline” karar verir. Bu karar kentsel dönüşüm sürecini bıçak gibi keser.

İptal kararıyla birlikte;

• Tapu kütüğündeki “Riskli Yapıdır” şerhi silinir.

• İdarenin bina hakkında verdiği tahliye ve yıkım kararları hükümsüz kalır.

• Binadaki diğer maliklerin salt çoğunlukla (yüzde 50 artı 1) aldığı yıkım ve müteahhitle anlaşma kararları yasal dayanağını kaybeder; zira bina artık hukuken “sağlam” statüsündedir.

Ancak idarenin bu iptal kararına karşı istinafa gitme hakkı saklıdır. Ayrıca, kararın usul hatasından (örneğin eksik karot alınması) verilmesi durumunda, idare veya diğer malikler teknik eksiklikleri gidererek bina hakkında yeniden riskli yapı tespit süreci başlatabilirler. Dolayısıyla iptal kararı binayı ömür boyu korumaz, sadece mevcut hukuka aykırı raporu ortadan kaldırır.

7. Sürecin Akademik Değerlendirmesi: Hak Arama Özgürlüğü ile Kamusal Güvenlik Çatışması

Riskli yapı tespit raporuna karşı açılan idari davalar, hukuk teorisinde “kamu yararı ile bireysel hakların senkronizasyonu” problemi olarak tartışılmaktadır.

Bir yandan, binasının sağlam olduğunu düşünen veya ekonomik olarak dönüşüm maliyetini kaldıramayacağı için mülkünün haksız yere elinden alınmaya çalışıldığını iddia eden vatandaşın hak arama özgürlüğü korunmalıdır. Diğer yandan ise, olası bir depremde çökerek içindeki yüzlerce insanın ve çevredeki kamusal alanların can güvenliğini tehdit eden bir “saatli bomba” niteliğindeki yapının varlığına göz yumulamaz.

Geçmiş yıllarda yargı süreçlerinin çok uzun sürmesi, kentsel dönüşüm projelerini yıllarca kilitlemekte ve bu süreçte meydana gelen depremlerde dava aşamasındaki riskli binalar yıkılarak can kayıplarına yol açmaktaydı. Kanun koyucu, bu tehlikenin önüne geçmek amacıyla dava açma sürelerini 30 güne indirmiş ve idari yargıda kentsel dönüşüm davalarının “ivedi yargılama” usulüne tabi tutularak öncelikle ve hızla karara bağlanmasını hedefleyen yasal düzenlemeler yapmıştır.

Sonuç: Adalet Mülkün Temelidir, Hayat Mülkten Önce Gelir

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespit raporuna karşı idari dava açılması, maliklerin keyfi kamusal müdahalelere karşı sahip olduğu en güçlü anayasal haktır. Bu davalar sayesinde, usulsüz raporlarla vatandaşların evlerinin haksız yere yıkılması veya rant odaklı projelerin kurbanı edilmesi engellenir.

Ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması, sırf süreci uzatmak veya diğer malikleri finansal zarara uğratmak amacıyla tabiri caizse “süre kazanma” taktiği olarak kullanılmaması gerekir. İdare mahkemeleri ve bağımsız bilirkişi heyetleri, sahadaki bu hassas dengenin adalet terazisidir. Bilimin ve mühendisliğin ışığında yürütülen şeffaf bir idari yargı denetimi, mülkiyet hakkını korurken, geleceğin depreme dayanıklı, dirençli ve güvenli kentlerinin inşa edilmesinde en büyük yasal güvencedir. Unutulmamalıdır ki adalet mülkün temelidir; ancak o mülkün içinde yaşayacak bir “insan hayatı” yoksa, mülkün de bir anlamı kalmayacaktır.