Oturma Hakkı Nasıl Kurulur ve Sona Erer? Türk Hukukunda Kapsamlı İnceleme
Oturma Hakkı Nasıl Kurulur ve Sona Erer? Türk Hukukunda Kapsamlı İnceleme
1. Giriş: Türk Hukukunda Oturma Hakkı Kavramı
1.1. Kavramsal Çerçeve
Oturma hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 823 ve devamı maddelerinde düzenlenen, kişisel irtifak hakları arasında yer alan, hak sahibine belirli bir taşınmazda oturma ve barınma imkânı sağlayan sınırlı aynî bir haktır. Bu hak, yalnızca hak sahibinin şahsına tanınmış olup başkasına devredilemez, mirasçılara intikal etmez ve kullanım hakkı çerçevesi dışında tasarrufa konu edilemez.
Kişisel irtifak hakları arasında; intifa hakkı, oturma hakkı ve üst hakkı bulunmaktadır. Bunların içinde oturma hakkı, en dar kapsamlı olanıdır. Zira intifa hakkı, bir malın tamamından yararlanma yetkisi verirken, oturma hakkı sadece konut amacıyla kullanma hakkını tanır.
1.2. Hukuk Sistemimizdeki Yeri
Türk Medeni Kanunu, oturma hakkını sosyal ihtiyaçları gözeterek düzenlemiştir. Özellikle aile bireyleri, yaşlılar veya bakıma muhtaç kimseler lehine tesis edilen oturma hakları, sosyal hayatın korunması ve kişilerin barınma ihtiyacının güvence altına alınması bakımından önemlidir.
Uygulamada, oturma hakkı çoğunlukla:
-
Eşlerden birinin vefatından sonra sağ kalan eş lehine,
-
Çocuklar veya ebeveyn lehine,
-
Üçüncü bir kişiye hayat boyu oturma imkânı tanımak amacıyla kurulmaktadır.
1.3. Yasal Dayanak
-
TMK m. 823: “Oturma hakkı, hak sahibine bir binada veya onun bir bölümünde oturmaya yetki verir.”
-
TMK m. 824: “Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez.”
-
TMK m. 825: “Oturma hakkı, intifa hakkının tabi olduğu hükümlere tâbidir.”
Dolayısıyla oturma hakkı, intifa hakkının özel bir türü olarak kabul edilmektedir; fakat intifadan farklı olarak kişiye sıkı sıkıya bağlıdır.
1.4. Uygulamadaki Önemi
Uygulamada oturma hakkı, genellikle:
-
Miras hukukunda: Sağ kalan eş lehine, mal paylaşımını dengelemek için,
-
Gayrimenkul işlemlerinde: Taşınmaz devri yapılırken, devreden kişinin hayat boyu kullanımının korunması için,
-
Aile içi hukuki düzenlemelerde: Çocuk veya ebeveynin barınma ihtiyacını karşılamak için kullanılır.
Örneğin; bir baba, evini oğluna devrederken, kendisi ve eşinin hayat boyu oturma hakkını üzerlerine tesis ettirebilir. Böylece mülkiyet el değiştirse bile, hak sahibi ölene kadar taşınmazda oturma hakkı saklı tutulur.
2. Oturma Hakkının Hukuki Niteliği ve Diğer İrtifak Haklarıyla Karşılaştırılması
2.1. Hukuki Niteliği
Oturma hakkı, sınırlı aynî haklar içinde yer alan kişisel irtifak hakları grubundadır. Bu hak, hak sahibine başkasına ait bir taşınmazda belirli ölçüde kullanım yetkisi tanır.
-
Sınırlı Ayni Hak olması nedeniyle, oturma hakkı herkese karşı ileri sürülebilir (erga omnes etkili).
-
Kişisel İrtifak Hakkı olması sebebiyle, yalnızca belirli bir kişi yararına kurulabilir.
-
Kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğundan, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
-
Konut ihtiyacını karşılamaya yönelik sosyal bir işlev taşır.
Bu özellikler oturma hakkını hem eşya hukukunun hem de aile ve miras hukukunun kesişim noktasına yerleştirmektedir.
2.2. İntifa Hakkı ile Karşılaştırılması
İntifa hakkı, TMK m. 794 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir ve sahibine, bir maldan tamamen yararlanma ve kullanma yetkisi verir. Buna karşılık oturma hakkı, yalnızca oturma ve barınma amacına özgülenmiştir.
-
Kapsam: İntifa hakkı sahibine kira geliri elde etme, başkasına kullandırma, hatta işletme yetkisi verebilir. Oturma hakkı ise yalnızca bizzat kullanma yetkisini kapsar.
-
Devredilebilirlik: İntifa hakkı başkasına devredilemez ama kullanım yetkisi üçüncü kişilere bırakılabilir. Oturma hakkı ise tamamen şahsa bağlı olduğundan üçüncü kişilere kullandırılamaz.
-
Sona Erme: İntifa hakkı süreye bağlı olarak kurulabilir ve hak sahibinin ölümüyle sona erer. Oturma hakkı da süre ile sınırlı olabilir ama genellikle ömür boyu tesis edilir ve ölümle son bulur.
Dolayısıyla oturma hakkı, intifa hakkının daraltılmış bir türü niteliğindedir.
2.3. Üst Hakkı ile Karşılaştırılması
Üst hakkı, bir kimseye başkasının arsası üzerinde inşaat yapma ve bu inşaatın maliki olma yetkisi tanır (TMK m. 826).
-
Üst hakkı esas itibarıyla ekonomik ve ticari amaçlara hizmet eder.
-
Oturma hakkı ise barınma ve sosyal ihtiyaç amacına yöneliktir.
-
Üst hakkı çoğu kez uzun süreli (49 yıl veya daha fazla) ve devredilebilir nitelikte iken, oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı olup devredilemez.
Bu nedenle üst hakkı, kurumsal yatırımlarda ve büyük projelerde tercih edilirken; oturma hakkı daha çok aile içi düzenlemelerde ve bireysel kullanımda karşımıza çıkar.
2.4. Kişiye Sıkı Sıkıya Bağlı Hak Olmasının Sonuçları
Oturma hakkının en belirgin özelliği, kişiye sıkı sıkıya bağlı olmasıdır. Bunun sonuçları:
-
Hak sahibi ölünce hak kendiliğinden sona erer.
-
Hak mirasçılara intikal etmez.
-
Hak başkasına devredilemez veya kiralanamaz.
-
Hak sahibinin feragat etmesi mümkündür ama bu da tapuda resmi şekilde yapılmalıdır.
-
Hak sahibi taşınmazı yalnızca kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerle birlikte kullanabilir.
Yargıtay, birçok kararında oturma hakkının şahsi niteliğini vurgulamıştır. Örneğin; hak sahibinin taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi mümkün değildir.
About Post Author
