Olağan Zamanaşımıyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

1) Giriş ve Kurumun Amacı

Taşınmaz mülkiyetinin devrinin kuralı tescildir; tapu siciline güven ilkesi de Türk taşınmaz hukukunun omurgasıdır. Bununla birlikte hukuk düzeni, uzun süre fiilî hakimiyeti kullanan ve tapu kaydına dayanarak iyi niyetle iktisap eden kişiyi de koruma ihtiyacı duyar. Bu gereksinim, bir yandan ekonomik hayatın akıcılığını ve hukuki güvenliği teminat altına alır, diğer yandan yıllarca malik gibi davranan kişinin hukuken de korunmasını sağlar. Olağan kazandırıcı zamanaşımı tam burada devreye girer: Tapu siciline dayanılarak iyi niyetle edinilen ve on yıl kesintisiz malik sıfatıyla zilyet olarak kullanılan taşınmazın mülkiyeti, zamanaşımı süresinin sonunda kazanılır. Kurum, tescil ilkesinin zayıflatılması değil, aksine tapu güveninin sürdürülebilirliğidir; zira sicile dayanılarak kurulan fiilî durumun uzun süre korunması hâlinde hukuken sonuç doğurmasını öngörür. Bu yönüyle TMK m. 712, sosyal gerçeklikle hukuki düzenin uyumunu temin eden istikrar aracıdır.

2) Normatif Çerçeve ve Sistematik Konum

Kazandırıcı zamanaşımı iki başlıkta incelenir: Olağan (TMK m. 712) ve olağanüstü (TMK m. 713). Olağan zamanaşımı, tapuda kayıtlı bir taşınmazın tapu kaydına dayanılarak yapılan edinimi ve edinim anındaki iyi niyeti şart koşar; süre 10 yıldır. Olağanüstü zamanaşımı ise tapusuz veya tapu açısından hukuki dayanak bulunmayan zilyetliklerde 20 yıllık süreyle, iyi niyet aranmaksızın mülkiyet kazandırır. Bu ikilik, sicile güven ile fiilî durum arasında adil denge kurar: Sicile dayanarak iyi niyetle işlem yapan dürüst kişiye kısa, sicile dayanılamayan durumlara daha uzun bir süre öngörülür. Kurum TMK m. 705, 706 ve devamındaki tescil/şekil hükümleri; TMK m. 1023’te yer alan üçüncü kişinin iyi niyetinin korunması ve TMK m. 1007’deki tapu sicilinin tutulmasından doğan devlet sorumluluğu ile eklemlenerek bütüncül bir yapı oluşturur.

3) Şartların Ayrıntılı Analizi

3.1) “Tapu Siciline Dayanarak Edinim” Şartı

Olağan zamanaşımı, tahsisli bir alandır: Edinim, tapu siciline dayanılarak gerçekleşmeli; örneğin resmi senede dayalı satışa veya tapu memuru önünde yapılan bir tasarruf işlemine istinat etmelidir. Harici satış yahut yalnız noter sözleşmesine dayalı teslim bu kapsamda yeterli değildir; çünkü m. 712, tapu güvenine yaslanan ve şeklen tescille sonuçlanan, fakat zamanında fark edilemeyen bir sakatlık (ör. yetkisiz temsil, sahte vekâlet, ehliyetsizlik, tasarruf yetkisi yokluğu) taşıyan işlem dizisini hedef alır. Buradaki kilit kavram **“yolsuz tescil”**dir: Hukuki sebebi bakımından sakat veya tasarruf yetkisi bulunmayan kişiden devralınan taşınmaz tapuda alıcı adına tescil edilmişse, bu tescil başlangıçta yolsuzdur; ancak m. 712’nin koşullarıyla zaman içerisinde geçerli bir mülkiyet doğurur. Netice itibarıyla m. 712, tapuya dayanmayan iktisapları değil, tapuya dayanıp bir sebeple yolsuz kalan iktisapları “iyileştiren” bir kurumsal yoldur.

3.2) İyi Niyetin Zamanı, Kapsamı ve Denetlenmesi

İyi niyet, edinim anında mevcut olmalıdır. Alıcının tapu kaydına güvenmesi, tapu memurunun önünde yapılan işlemin doğruluğunu kabul etmesi ve kusursuz bir dikkat göstermesi beklenir. Basit bir araştırma ile öğrenilebilecek bariz sakatlıklar, iyi niyeti bertaraf eder. Örneğin; açıkça sahte görünen bir vekâletname, yaşça çok küçük gözüken bir satıcıda ayırt etme gücü şüphesi, veraset ilamı bulunmadan tereke içinde satış yapılması gibi durumlar iyi niyeti zedeler. İyi niyetin daha sonra ortadan kalkması sürece etki etmez; zira kurum, edinim anındaki dürüstlük varsayımını korur. Buna karşılık, edinim anında kötü niyet varsa m. 712’nin kapısı tamamen kapanır. Avukat pratiğinde, iyi niyetin ispatında tapu işlem dosyası, resmi senet, işlem günü tutanakları, nüfus kayıtları, vekâletnameler ve tebligat evrakı kritik delillerdir.

3.3) Malik Sıfatıyla Zilyetlik ve Fiilî Hakimiyet

Sürenin işlemeye başlaması için malik sıfatıyla zilyetlik gerekir. Bu, kiracı, intifa hakkı sahibi, emanetçi veya sınırlı aynî hak sahibi gibi başkasından türeyen kullanım ilişkilerini dışlar. Malik sıfatıyla zilyetlik; taşınmazı fiilen sahiplenme, tasarrufta bulunma, vergilerini ödeme, bakım-onarım yaptırma, abonelikleri kendi adına yürütme, komşuluk ilişkilerinde malik gibi muhatap olma gibi olgularla somutlaşır. Uygulamada zabıta ve muhtarlık yazışmaları, belediye kayıtları, emlak/çevre vergisi tahakkukları, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri, hatta site yönetimi karar defterlerindeki malik işlemleri ispat açısından kuvvetli göstergelerdir. Dikkat: Zilyetliğin malik sıfatıyla sürmesi gerekir; örneğin başlangıçta kira ilişkisiyle taşınmaza girilmişse, salt uzun süre kullanım tek başına m. 712 için temel oluşturmaz.

3.4) On Yıllık Süre: Başlangıç, Kesinti ve Halefiyet

Süre, tapuya dayanarak edinimle birlikte fiilî zilyetliğin kurulması anında işlemeye başlar. On yıllık dönemin aralıksız sürmesi gerekir. Zilyetliğin fiilen kaybı, malik sıfatının zedelenmesi veya açılan bir tapu iptal ve tescil davası gibi sicile şerh verilen uyuşmazlıklar, sürece ket vurabilir. Ancak her dava otomatik olarak “kesinti” doğurmaz; davanın tarafı, konusu ve şerh durumu önemlidir. Stratejik bakışla, gerçek malik tarafından açılan ve şikâyet/dava şerhi verilen davalar sürecin güvenli ilerlemesini engelleyebilir. Buna karşılık, davanın reddi veya konusuz kalması hâlinde süre kaldığı yerden işlemeye devam edebilir. Halefiyet prensibi gereği, zilyetlik devredilmişse selefin süresi halef lehine sayılabilir; bu, uygulamada satış veya miras yoluyla zilyetliğin el değiştirdiği senaryolarda önemlidir.

3.5) Yolsuz Tescil Olgusu ve “Hukuki Sebep” Sorunu

Olağan zamanaşımı, yolsuz tescilin varlığını önvarsayar. Eğer işlem baştan sona geçerli ve tasarruf yetkisine sahip kişi tarafından yapılmışsa, zaten tescille mülkiyet kazanılmış, zamanaşımına gerek kalmamıştır. Yolsuz tescilin kaynakları çeşitli olabilir: yetkisiz temsil, sahte vekâlet, ehliyetsizlik, miras bırakanın ölümünden sonra geçersiz tasarruf, paydaşın ortak pay üzerinde yetkisiz işlemi gibi. Avukat bakışıyla yapılacak kontrol listesi her dosyada standartlaştırılmalıdır: (i) İşlem gününe ilişkin tapu müdürlüğü kamera/defter kayıtları, (ii) temsil/beyan yetkisini doğuran vekâletnamedeki özel yetki unsurları, (iii) ayırt etme gücü ve kısıtlama kayıtları, (iv) tereke ve veraset süreçleri ile takyidatlar, (v) işleme konu taşınmazda o tarihte mevcut şerhler.

4) Uygulama Sınırları: Kamu Malları, Orman, Mera ve Hazine

Kamu malları ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde kazandırıcı zamanaşımı işletilemez. Kıyılar, yollar, meydanlar, meralar ve orman sayılan yerler bu kapsamdadır. Orman niteliği bakımından, orman kadastrosu ve vasıflandırma işlemleri kritik olup, “orman sayılan yer” niteliği korundukça kazandırıcı zamanaşımı yolu kapalıdır. Hazine taşınmazları bakımından ölçüt, taşınmazın kamu hizmetine tahsisli olup olmadığı ve “kamu malı” niteliğidir. Kural olarak kamu malı niteliğindeki taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez; Hazine’nin özel mülkiyetindeki taşınmazlar yönünden ise somut vasıf ve tahsis rejimi dikkatle incelenmelidir. Avukat pratiğinde, kadastro tutanakları, tahsis kararları, tescil türü (kamu malı/özel mülkiyet), 2/B süreç belgeleri ve Milli Emlak yazışmaları, zamanaşımı iddiasının ön elemesinde belirleyicidir.

5) Paylı Mülkiyet, Miras İştiraki ve “İnkâr/İstila” Şartı

Paylı mülkiyette bir paydaşın diğer payları kendisine mal etme kastıyla ve bunu açıkça ortaya koyacak davranışlarla kullanması, belirli şartlarla zamanaşımı sürecini başlatabilir. Salt kullanma, ecrimisil ödeme/tahsil girişimleri veya komşuluk ilişkilerinde malik gibi görünme tek başına yeterli değildir; diğer paydaşların hakkını “inkâr” eden belirgin tavır (örneğin tapuya tek başına tasarruf, açık el atma, men etme) aranır. Miras ortaklığında da benzer yaklaşım geçerlidir; mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına işletmesi m. 712 için otomatik bir başlangıç sayılmaz. Pratikte, paydaşlara çekilen ihtarlar, men’i müdahale davaları, tahliye/teslim talepleri ve muhalif beyanlar “inkâr/istila”nın delil örgüsünü güçlendirir.

6) Takyidatlar, Sınırlı Ayni Haklar ve “Üçüncü Kişi” Koruması

Yolsuz tescil sahibi, zamanaşımı sürecinde taşınmaz üzerinde ipotek, irtifak gibi sınırlı aynî haklar kurmuş olabilir. Bu durumda iki düzlem kesişir: (i) m. 712 ile malik sıfatının kazanılması, (ii) TMK m. 1023’teki üçüncü kişilerin sicile güveninin korunması. İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları, belirli şartlarda korunur. Dolayısıyla, zamanaşımıyla mülkiyet kazanan kişi, sürede yolsuz malik tarafından kurulan ve iyi niyetli üçüncü kişiler lehine doğmuş takyidatlara katlanmak zorunda kalabilir. Vaka bazında, ipoteğin kuruluş anındaki iyi niyet ve şerh durumları ayrıntılı irdelenmelidir. Strateji olarak, sürenin dolmasına yakın süreçte taşınmaz üzerinde “taşkın” tasarrufların yapılmasını engellemek için ihtiyati tedbir ve tasarrufun iptali gibi refleks mekanizmaları gündeme alınmalıdır.

7) Süre İşlemesine Engel Olan Haller

Sürenin sağlıklı işlemesi için zilyetlikte kesinti yaşanmamalıdır. Fiilî hakimiyetin kaybı, üçüncü kişilerin el atması ve malik sıfatını zayıflatan yasal/kadastro işlemler süreyi zedeleyebilir. Kişi hallerine ilişkin bazı durumlarda (ör. küçüklük, kısıtlılık) temsil sorunu devam ettiği müddetçe malikin hak arama kapasitesi sınırlı olduğundan süre bakımından hassasiyet oluşur; ancak m. 712 kurumu bir “alacak zamanaşımı” değil, ayni hak doğuran bir süreç olduğundan, durdurma/ kesilme tartışmaları her somut olayda ayrı değerlendirilir. Güvenli yaklaşım: Malikin açtığı ve sicile şerh verilen tapu iptal/tescil davası gibi davalar, zamanaşımı stratejisini baştan planlamayı gerektirir; bu ihtimalde sürecin “kesintiye uğradığı” kabulü kuvvetli bir pratik varsayımdır.

8) Hukuki Sonuç: Kazanımın Niteliği, Tescilin Rolü ve Üçüncü Kişilere İleri Sürme

On yıllık sürenin dolmasıyla birlikte mülkiyet hakkı kazanılır; öğretide baskın görüş, bu kazanımın kendiliğinden meydana geldiği, tescilin açıklayıcı (bildirici) nitelikte olduğu yönündedir. Bununla birlikte, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi ve sicilin gerçeğe uygun hâle getirilmesi için tescil (tapu iptal- tescil) davası açılması uygulamada kaçınılmazdır. Dava dilekçesinde hem m. 712 koşullarının ayrıntılı olgusal anlatımı hem de delil zincirinin eksiksiz sunumu esastır. Tescilin açıklayıcı niteliğini vurgulamak, uyuşmazlığın ilke düzlemindeki çerçevesini mahkemenin dikkatine net şekilde getirir.

9) İspat Rejimi ve Delil Stratejisi

Olağan zamanaşımına dayananda ispat yükü üç sacayağında toplanır: (i) Tapu siciline dayanılarak edinim (işlem dosyası, resmi senet, vekâlet ve nüfus belgeleri), (ii) Edinim anında iyi niyet (şikâyet/itiraz yokluğu, belgenin görünürdeki geçerliliği, makul inceleme özeni), (iii) On yıllık malik sıfatıyla zilyetlik (emlak vergisi, abonelikler, bakım/onarım faturaları, komşu/ yöneticilerin tanıklığı, zabıta tutanakları, belediye yazışmaları). Elde edilen delilleri kronolojik tablo hâlinde sunmak, hâkimin dosyayı kavrama hızını artırır. Ayrıca UYAP’tan tescil tarihleri, dava şerhleri ve takyidat hareketleri sade bir akış şemasında gösterildiğinde, süre-sebep ilişkisi berraklaşır.

10) Dava Türü, Görev/Yetki ve Usul Ekonomisi

Bu davalarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir; yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir (kesin yetki). Dilekçede hukuki yarar açıkça kurulmalı, talep net biçimde “tapu kaydının iptali ve müvekkil adına tescil” yahut “mülkiyetin kazanıldığının tespiti ve tescil” olarak formüle edilmelidir. Deliller bakımından bilirkişi (özellikle kadastro/tapu uzmanı), tanık, belediye ve vergi kayıtları ile abonelik evrakları birlikte teklif edilmelidir. Somut olayda ihtiyati tedbir ile taşınmazda yeniden tasarruf yapılmasının önüne geçmek çoğu dosyada kritik önem taşır. Usul ekonomisi yönünden, benzer içerikli deliller tek istem altında toparlanmalı; “zaman çizelgesi” ile “delil listesi”nin birebir eşleştirilmesi sağlanmalıdır.

11) Sık Görülen Senaryolar ve Avukat Perspektifli Çözüm

(a) Yetkisiz temsil/sahte vekâlet: Tescil yolsuzdur; alıcı edinim anında iyi niyetliyse ve on yılı malik gibi geçirirse kazanım mümkündür. Davada vekâletnamedeki özel yetki unsurları ve noterin kimlik tespit prosedürleri incelenmelidir.
(b) Miras payı karmaşası: Mirasçılardan biri terekeye ait taşınmazı tasarruf yetkisi olmadan devretmişse, alıcının iyi niyeti ve on yıllık malik gibi kullanımına odaklanılır. Veraset, intikal ve tereke kayıtlarıyla aykırılık somutlaştırılmalıdır.
(c) Paydaşlar arası çekişme: Paydaşın diğer payları “inkâr” ederek tek başına malik gibi davranması tek başına yeterli olmayabilir; somut “men etme/ dışlama” davranışları ve tanık anlatımları kritiktir.
(d) Hazine/kamu vasfı şüphesi: Kadastro ve tahsis belgeleri en başta toplanmalı; kamu malı niteliği görünürse m. 712 rotasından vazgeçilmelidir.
(e) Takyidatlarla yüklenmiş taşınmaz: Zamanaşımı kazanımı sonrası ipotek/irtifakların akıbeti, üçüncü kişi iyi niyeti ve şerh durumuna göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Gerekirse üçüncü kişiler aleyhine tapu düzeltimi ve terkin talepleri gündeme alınır.

12) TMK m. 1023, m. 1007 ve Zamanaşımının Kesiştiği Alanlar

TMK m. 1023 (sicile güven) ile m. 712 arasındaki ilişki tamamlayıcıdır. 1023, baştan geçerli edinimleri üçüncü kişilere karşı korurken; 712, başlangıçta yolsuz olan edinimlerin zamanla kazanıma dönüşmesini sağlar. 1023’ün uygulanmadığı yerde 712’nin potansiyeli devreye girebilir. TMK m. 1007 ise tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda devletin kusursuz sorumluluğunu düzenler; 712 şartları oluşmadığında yahut dava yoluyla kayıp doğduğunda, tazminat rotası alternatif çözüm olarak değerlendirilmelidir. Avukat stratejisi: Esas talep olarak 712’ye dayalı tescil; ikincil/tedbiren talep olarak m. 1007’ye dayalı bedel tazmini değerlendirmesi, bazı dosyalarda risk dağıtımını optimize eder.

13) Olağan–Olağanüstü Zamanaşımı Ayrımı ve Yanlış Rota Riskleri

Uygulamada en çok görülen hata, harici satış veya tapuya dayanmayan senaryolarda m. 712’ye sarılmaktır. Tapuya dayanak yoksa rota m. 713’tür; süre 20 yıl ve iyi niyet koşulu yoktur. Bu ayrım, dava dilekçesinin kaderini belirler. Yanlış maddeye dayanmak, mahkeme ön incelemesinde davanın hukuki yarar ve dayanak eksikliği nedeniyle zayıflamasına yol açar. Bu nedenle, dosyayı açmadan önce edinim dayanağı–süre–zilyetlik sıfatı üçlüsünü m. 712/713 ayrımı bakımından check-list ile doğrulamak gerekir.

14) Vergi, Ecrimisil, Abonelikler ve “Malik Davranışı” İspatı

Müvekkilin yıllar içinde ödediği emlak vergisi makbuzları, çevre temizlik vergisi, yapı ruhsatı ve imar yazışmaları, bakım-onarım faturaları, abone sözleşmeleri ve site yönetim aidat kayıtları malik gibi davranmanın en somut göstergeleridir. Ecrimisil ödenmişse bu, kimi dosyalarda işgalci algısı yaratabilir; ancak toplam delil manzarasında malik gibi kullanım baskın ise mahkeme bu ödemeyi tek başına aleyhe yorumlamaz. Avukat olarak amaç, “mütemadi malik davranışı”nı farklı kurumlardan toplanan belgelerle çoklu delil stratejisi şeklinde inşa etmektir.

15) Kadastro Süreçleri, Şerhler ve İhtiyati Tedbir

Kadastro tespiti, askı-ilân süreleri ve yapılan itirazlar, zamanaşımı çizelgesini doğrudan etkiler. Sicile düşülen dava şerhi ve ihtiyati tedbirler, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği etkilediği gibi zamanaşımı stratejisine de etki eder. Uygulamada, davacı gerçek malikin son dönemde tasarrufı hızlandırdığı dosyalarda, davalı vekili olarak ihtiyati tedbir/şerh kombinasyonu ile taşınmaz üzerinde ikinci el tasarrufların önünü kesmek, on yıllık sürenin son metresinde hak kaybı riskini azaltır.

16) Sözleşmesel Altlık: Borç Doğuran İşlem ve Tasarruf İşlemi Ayrımı

Taşınmaz satışında borç doğuran işlem (satım sözleşmesi) ile tasarruf işlemi (tescil) ayrımı teori kadar pratikte de önemlidir. Borç doğuran işlem geçerli olsa bile tasarruf işlemi bir nedenle sakatsa, ortaya yolsuz tescil çıkar. M. 712, tasarruf kusurları içeren bu manzarayı zamana yayarak “tedavi” eder. Öte yandan, borç doğuran işlem bizzat butlanla malûl ise iyi niyet tartışması farklı bir zeminde yürür; edinim anındaki özen ve tapu güvenine rağmen bariz butlan ibareleri iyi niyeti dışlar. Bu nedenle işlem sırasındaki vekâletnamelerde özel yetki (taşınmazın ada/parsel, satış bedeli, bağış/temlik türü gibi) unsurlarının kontrolü, dosya stratejisinin ilk adımı olmalıdır.

Sonuç ve Stratejik Kapanış

Olağan zamanaşımı, taşınmaz hukukunda denge ve istikrar aracıdır: Tapuya güvenerek iyi niyetle iktisap edip on yıl malik gibi kullanan kişinin menfaatini, gerçek malikin hareketsizliğine karşı korur. Kurumun ekseni üç başlıktır: tapuya dayanma, iyi niyet, on yıl malik sıfatıyla zilyetlik. Bu üçü arasında sağlam bir nedensellik kurabildiğiniz dosyalarda, tescilin açıklayıcı niteliğini vurgulayan net bir dava kurgu planı ile mahkemeye çıkmak, hem hukuki hem de pratik başarı şansını artırır. Kamu malı/kadastro engelleri ile üçüncü kişi iyi niyeti ve takyidatlar konularında erken uyarı mekanizmaları (ihtiyati tedbir, şerh takibi) devreye alınırsa, zamanaşımı rotası istikrarlı şekilde sonuca bağlanabilir. Son söz: Doğru madde seçimi (m. 712 mi, 713 mü?), delillerin kronolojik bütünlüğü ve şerh–takyidat haritasının netliği; bu davaların %80’ini daha dilekçe aşamasında kazandırır.