Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemezse Ne Olur? Ortaklığın Giderilmesi 2026

Mirasçılardan biri evi satmak istemezse ne olur? Birden fazla mirasçıya kalan evin tamamının normal satış yoluyla üçüncü kişiye devredilebilmesi için kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Ancak mirasçılardan yalnızca birinin satışa karşı çıkması, diğer mirasçıların ömür boyu bu ortaklığa katlanmak zorunda olduğu anlamına gelmez.

Türk Medeni Kanunu m.642’ye göre mirasçılardan her biri, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir engel bulunmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Aynı hüküm, terekeye ait belirli malların mümkünse aynen, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasının Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle üç kardeşe kalan bir evde iki kardeş satmak istiyor, bir kardeş ise;

“Ben imza vermiyorum, bu ev hiçbir zaman satılamaz.”

diyorsa bu ifade hukuken doğru değildir.

Anlaşmalı satış yapılamayabilir ancak dava şartı arabuluculuk sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılması ve şartları varsa taşınmazın mahkeme yoluyla satışının sağlanması mümkündür. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Miras Kalan Evi Satmak İçin Bütün Kardeşlerin İmzası Gerekir mi?

Miras paylaşılmamış ve tereke üzerindeki elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf eder.

Türk Medeni Kanunu m.640’a göre birden fazla mirasçı bulunması halinde paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekenin bütün hak ve borçlarını kapsayan bir miras ortaklığı meydana gelir ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur.

Dolayısıyla miras kalan evin tamamının isteğe bağlı olarak üçüncü kişiye satılmasında tek bir mirasçı diğer mirasçılar adına hareket ederek evin tamamını satamaz.

Ancak bütün mirasçıların satış konusunda anlaşamaması, taşınmazın hukuken kilitlendiği anlamına gelmez.

Bu durumda paylaşma ve ortaklığın giderilmesi hükümleri devreye girer.

Tek Bir Mirasçı Evin Satışını Engelleyebilir mi?

Anlaşmalı satışı engelleyebilir; paylaşmayı sonsuza kadar engelleyemez.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Örneğin dört kardeşe miras kalan tek bir daire düşünelim.

Üç kardeş;

“Evi 8 milyon TL’ye satalım ve parayı paylaşalım.”

derken dördüncü kardeş satışı kabul etmiyorsa tapuda normal satış yapılması mümkün olmayabilir.

Ancak kardeşlerden herhangi biri mirasın paylaşılmasını talep edebilir.

TMK m.642’de her mirasçıya bağımsız olarak paylaşma talep etme hakkı verilmiştir.

Bu nedenle satış istemeyen kardeş yalnızca gönüllü satışa engel olabilir; yasal şartları gerçekleşmiş bir ortaklığın giderilmesi sürecini tek başına kalıcı şekilde durduramaz.

Mirasçılardan Biri Satmak İstemiyorsa Ne Yapılmalı?

Hukuki süreç genel olarak şu sırayla değerlendirilir:

1. Öncelikle mirasçılar arasında anlaşmalı paylaşım veya payların satın alınması denenebilir. Anlaşma sağlanamıyorsa dava şartı arabuluculuğa başvurulur. Arabuluculukta da anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi talep edilir. Mahkeme önce aynen paylaşımın mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Bu nedenle doğrudan;

“Kardeşim satışa izin vermiyor, yapabileceğimiz hiçbir şey yok.”

sonucuna varılmamalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlayan davadır.

Miras kalan taşınmazlarda en sık başvurulan çözüm yollarından biridir.

Adalet Bakanlığının arabuluculuk kaynaklarında da ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi mallardaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren dava türü olarak açıklanmaktadır. Bu davalarda malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi bunu açıkça düzenlemektedir.

Dolayısıyla bugün miras kalan bir ev için ortaklığın giderilmesi isteniyorsa kural olarak süreç;

arabuluculuk → anlaşamama halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava

şeklinde ilerler.

Arabuluculuk aşaması aslında kardeşlerin mahkeme satışına gitmeden daha ekonomik bir çözüm bulabilmeleri açısından da önemlidir.

Örneğin satış istemeyen kardeş diğer kardeşlerin paylarını satın almayı kabul edebilir.

Arabuluculukta Ne Tür Bir Anlaşma Yapılabilir?

Taraflar yalnızca;

“Ev satılsın veya satılmasın.”

seçenekleriyle sınırlı değildir.

Örneğin üç kardeşe kalan bir ev bakımından satış istemeyen kardeş;

diğer iki kardeşin paylarının parasını ödeyerek evin tamamını kendi üzerine alabilir.

Ya da taraflar evin belirli bir tarihe kadar serbest piyasada satılmasını ve istenen fiyat elde edilemezse başka bir yönteme geçilmesini kararlaştırabilir.

Taşınmazlara ilişkin arabuluculuk anlaşmalarında özel şekil ve icra edilebilirlik düzenlemeleri bulunduğundan anlaşmanın hukuki yapısının doğru kurulması önemlidir.

Arabuluculukta Anlaşma Olmazsa Ne Olur?

Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Diğer kardeşlerin çoğunluğu oluşturması veya satışa onay vermesi gerekmez.

Örneğin beş mirasçıdan yalnızca biri ortaklığın sona ermesini istiyorsa, kural olarak bu mirasçının paylaşma talebinde bulunması mümkündür.

Türk Medeni Kanunu, her mirasçıya bireysel olarak paylaşmayı isteme hakkı tanımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın bulunduğu yer ve usul hükümleri dikkate alınarak yetkili mahkeme belirlenir.

Ancak dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğun tamamlanmış olması gerekir.

Arabuluculuk son tutanağı bulunmadan dava açılması dava şartı eksikliği nedeniyle usuli sorun yaratabilir.

Mahkeme Evi Doğrudan Satışa mı Çıkarır?

Her zaman değil.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını araştırır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında da taşınmazın aynen bölünüp paylaştırılabilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatının dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Taşınmazın bölünmesi önemli değer kaybına neden olacaksa aynen taksim yoluna gidilemez.

Örneğin büyük bir arsanın üç ayrı parsele bölünmesi mümkün olabilir.

Ancak tek bir apartman dairesinin üç kardeş arasında fiziksel olarak bölünmesi çoğu durumda mümkün değildir.

Böyle bir durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Kardeşlerden Biri “Ev Satılmasın, Bana Verilsin” Diyebilir mi?

Talep edebilir ancak diğer mirasçıların hakları ortadan kaldırılamaz.

TMK m.642 uyarınca hâkim terekenin bütünü ve her bir malı dikkate alarak, mümkün olması halinde bir taşınmazın tamamını bir mirasçıya bırakabilir ve mirasçıların payları arasındaki farkı para ile denkleştirebilir.

Örneğin miras kalan ev 9 milyon TL değerindeyse ve üç kardeş eşit mirasçıysa, kardeşlerden biri diğerlerinin 3’er milyon TL’lik haklarını karşılayarak evin kendisine bırakılmasını isteyebilir.

Ancak bunun uygulanabilirliği dosyanın niteliğine, terekenin diğer mallarına ve paylaşım koşullarına bağlıdır.

Mahkeme Satış Kararı Verirse Satış İstemeyen Kardeş Engelleyebilir mi?

Kural olarak kesinleşmiş ortaklığın giderilmesi kararının uygulanmasını sırf;

“Ben artık satış istemiyorum.”

diyerek engellemek mümkün değildir.

Ortaklığın giderilmesi davaları Yargıtay tarafından iki taraflı davalar olarak kabul edilmektedir. Yani yalnızca davacının değil, davalının da paylaşım bakımından benzer hakları vardır.

Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığı sonucuna ulaşır ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verirse, satış aşaması yasal usule göre yürütülür.

Satış Mahkeme Tarafından Yapılırsa Para Nasıl Paylaşılır?

Taşınmaz satıldıktan ve ilgili giderler düşüldükten sonra satış bedeli paydaşların hukuki pay oranlarına göre dağıtılır.

Örneğin üç kardeş eşit pay sahibiyse net bedel kural olarak üç eşit parçaya ayrılır.

Ancak;

miras paylarının farklı olması, sağ kalan eş bulunması, tapudaki pay oranlarının değişmiş olması veya taşınmaz üzerindeki yapıların bazı paydaşlara ait olduğuna ilişkin muhdesat uyuşmazlığı bulunması halinde hesap değişebilir.

Yargıtay da satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde satış bedelinin pay ve gerektiğinde muhdesat oranlarına göre dağıtılması gerektiğini kabul etmektedir.

Mahkeme Satışı Piyasa Değerinin Altında Olabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi satışında taşınmaz için kıymet takdiri yapılır ve satış kanuni satış usulü çerçevesinde gerçekleştirilir.

Ancak açık artırma sonucunda oluşacak bedelin, serbest piyasada tarafların kendi iradeleriyle pazarlık ederek gerçekleştireceği satış fiyatıyla birebir aynı olacağı garanti edilemez.

Bu nedenle ekonomik açıdan çoğu zaman mirasçıların mahkeme satışına geçmeden önce anlaşarak serbest piyasada satış yapmaları veya satış istemeyen mirasçının diğer payları satın alması daha kontrollü bir çözüm olabilir.

Satış İstemeyen Kardeş Evi Kendisi Satın Alabilir mi?

Evet.

Satış istemeyen kardeşin aslında;

“Evin yabancı birine gitmesini istemiyorum.”

gibi bir düşüncesi varsa diğer kardeşlerin miras paylarını satın alması çoğu zaman en pratik çözümlerden biridir.

Taraflar anlaşırsa mahkeme satışına gerek kalmadan tapu işlemleri yapılabilir.

Dava satış aşamasına gelmişse de paydaşların satış sürecine katılması mümkündür.

Ancak satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılması gibi özel bir yöntem söz konusu olacaksa ilgili usul şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kardeşlerden Biri Evde Oturuyorsa Satışa Engel Olabilir mi?

Hayır.

Miras kalan evde kardeşlerden birinin fiilen oturuyor olması o kişiye taşınmazın tamamı üzerinde tek başına mülkiyet hakkı vermez.

Örneğin anne ve babanın ölümünden sonra kardeşlerden biri 10 yıl boyunca aile evinde yaşamış olabilir.

Bu durum diğer kardeşlerin miras paylarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz ve ortaklığın giderilmesi talebine tek başına engel oluşturmaz.

Evde oturan kardeşin kullanımının diğer mirasçılar açısından ayrıca ecrimisil sonuçları doğurup doğurmadığı ise ayrı bir hukuki meseledir.

Kardeş “Ben Yıllardır Bu Evde Oturuyorum, Ev Artık Benim” Diyebilir mi?

Sırf uzun süre evde oturmak, kural olarak diğer mirasçıların tapudan ve mirastan doğan haklarını ortadan kaldırmaz.

Miras sebebiyle oluşan ortak mülkiyet, bir mirasçının tek başına taşınmazı kullanması nedeniyle kendiliğinden sona ermez.

Bununla birlikte çok eski tarihli zilyetlik iddiaları, tapu dışı durumlar veya özel hukuki işlemler varsa ayrıca inceleme gerekebilir.

Normal bir tapulu miras evi bakımından;

“20 yıldır burada oturuyorum, artık diğer kardeşlerin hakkı yok.”

şeklindeki iddia tek başına yeterli değildir.

Evde Oturan Kardeşten Kira İstenebilir mi?

Bazı durumlarda diğer mirasçılar, taşınmazı tek başına kullanan mirasçıdan ecrimisil talep edebilir.

Ancak mirasçılar ve paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında taşınmazın niteliği, diğer mirasçıların kullanım talepleri, önceki ihtarlar ve intifadan men koşulu önem taşıyabilir.

Bu nedenle satış istemeyen kardeş aynı zamanda taşınmazı tek başına kullanıyorsa ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte veya ayrı şekilde ecrimisil imkânı da değerlendirilmelidir.

Bir Kardeş Kendi Miras Hakkını Başkasına Satabilir mi?

Burada miras ortaklığı ile paylı mülkiyet arasında ayrım yapılması gerekir.

Miras paylaşılmadan ve elbirliği mülkiyeti devam ederken bir mirasçı evin belirli bir bölümünü;

“Bu evdeki üçte bir odamı satıyorum.”

şeklinde bağımsız olarak satamaz.

Ancak miras payının devrine ilişkin Türk Medeni Kanunu’nda özel hükümler bulunmaktadır.

Taşınmaz daha sonra paylı mülkiyete çevrilmiş ve her paydaşın tapuda payı belirlenmişse paydaş kural olarak kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.

Bu durumda pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. TMK m.732 kapsamında paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanınmaktadır.

Paylı Tapuda Bir Kardeş Hissesini Satarsa Diğer Kardeşler Ne Yapabilir?

Taşınmaz artık paylı mülkiyete geçmişse ve kardeşlerden biri kendi payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar şartları oluştuğunda yasal önalım hakkını kullanabilir.

Bu hak, üçüncü kişiye satılan payı satış şartları çerçevesinde öncelikle satın alma imkânı verir.

Ancak önalım hakkının kullanılmasında süre, satış işleminin niteliği ve bedelin depo edilmesi gibi teknik şartlar bulunduğundan somut satış işleminin ayrıca incelenmesi gerekir.

Mirasçılardan Biri Paylaşmayı Ne Kadar Süre Engelleyebilir?

Kural olarak bir mirasçı süresiz şekilde;

“Ben istemiyorum.”

diyerek ortaklığın devamını dayatamaz.

TMK m.642 her mirasçıya her zaman paylaşmayı isteme hakkı vermektedir.

Ancak aynı maddede, paylaşmanın hemen yapılmasının malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacağı hallerde sulh hâkiminin bir mirasçının talebi üzerine paylaşmayı erteleyebileceği de düzenlenmiştir.

Dolayısıyla bazı özel durumlarda paylaşım geçici olarak ertelenebilir; ancak bu istisna, sırf bir mirasçı taşınmazın satılmasını istemiyor diye ortaklığın süresiz devam ettirilmesi anlamına gelmez.

Miras Kalan Evde Kiracı Varsa Ne Olur?

Evin kiracılı olması ortaklığın giderilmesine kural olarak engel değildir.

Ancak taşınmazın satılması kiracının mevcut kira sözleşmesine ilişkin haklarının ayrıca değerlendirilmesini gerektirir.

Mirasçılar kira gelirlerini paylaşma, kira sözleşmesini yönetme veya taşınmazın satışı konusunda uyuşmazlık yaşayabilir.

Bu durumda hem miras hukuku hem de kira hukuku hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Mirasçılardan Biri Yurt Dışındaysa Ev Satılabilir mi?

Mirasçılardan birinin yurt dışında olması tek başına paylaşımı engellemez.

Anlaşmalı satış yapılacaksa mirasçı gerekli usule uygun vekâletname düzenleyerek işlemleri vekil aracılığıyla gerçekleştirebilir.

Anlaşma sağlanmıyorsa arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde de yurt dışında bulunan mirasçının usulüne uygun şekilde sürece dahil edilmesi gerekir.

Adres ve tebligat süreçleri dava süresini etkileyebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu davalar için herkes bakımından geçerli sabit bir süre bulunmamaktadır.

Davanın süresini özellikle;

taraf sayısı, mirasçıların yurt dışında bulunması, tebligat, tapu kayıtları, bilirkişi incelemeleri, aynen taksim araştırması, muhdesat iddiaları ve kanun yolu süreçleri etkileyebilir.

Bu nedenle;

“İzale-i şuyu davası kesin altı ay sürer.”

veya

“Mahkeme evi üç ay içerisinde satar.”

şeklindeki genel ifadeler doğru değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Zorunlu mu?

Hayır.

Ancak miras kalan taşınmazların paylaşımında;

miras paylarının doğru tespiti, arabuluculuk, elbirliği-paylı mülkiyet ayrımı, aynen taksim, satış, muhdesat, ecrimisil ve önalım hakkı

gibi birbiriyle bağlantılı çok sayıda hukuki konu gündeme gelebilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazlarda sürecin başında dosyanın bütün olarak değerlendirilmesi önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Bir mirasçı evi satmak istemezse ev satılamaz mı?

Anlaşmalı satış yapılamayabilir ancak bu durum paylaşmayı tamamen engellemez. Tek bir mirasçı dahi paylaşma talep edebilir; şartları varsa ortaklığın giderilmesi sonucunda satış yapılabilir.

Tek kardeş izale-i şuyu davası açabilir mi?

Evet. Diğer mirasçıların çoğunluğunun onayı gerekmez. Her mirasçı paylaşma talebinde bulunabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucu zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Mahkeme miras kalan evi mutlaka satar mı?

Hayır. Öncelikle aynen paylaşımın mümkün olup olmadığı araştırılır. Bölünmesi mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Satış istemeyen kardeş diğer kardeşlerin payını satın alabilir mi?

Evet. Tarafların anlaşması halinde diğer mirasçıların paylarının bedeli ödenerek taşınmazın bir mirasçıda kalması mümkündür.

Evde oturan kardeş satışa engel olabilir mi?

Sırf taşınmazda oturması, diğer mirasçıların paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz.

Kardeş evde yıllardır oturuyorsa ev onun olur mu?

Kural olarak hayır. Uzun süre tek başına oturmak diğer mirasçıların mülkiyet ve miras haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bir kardeş kendi hissesini satabilir mi?

Taşınmazın hukuki mülkiyet yapısına göre değişir. Paylı mülkiyette paydaş kendi payını üçüncü kişiye satabilir; bu durumda diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Mahkeme satışından sonra para nasıl bölünür?

Net satış bedeli kural olarak paydaşların hukuki payları oranında dağıtılır. Muhdesat veya farklı hak iddiaları varsa hesap değişebilir.

Miras Evinin Satışı ve Ortaklığın Giderilmesi İçin Avukat Desteği

Mirasçılardan birinin taşınmazın satışına karşı çıkması, miras dosyalarında en sık görülen uyuşmazlıklardan biridir.

Ancak yapılacak işlem yalnızca;

“İzale-i şuyu davası açalım.”

demekten ibaret olmamalıdır.

Öncelikle tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, elbirliği veya paylı mülkiyet durumu, taşınmazın piyasa değeri, aynen paylaşım ihtimali, evde yaşayan mirasçı bulunup bulunmadığı ve varsa geçmiş kira veya ecrimisil talepleri birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat Ferhat Küle Hukuk Bürosu olarak miras kalan taşınmazların paylaşılması, zorunlu arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi davaları, miras paylarının devri, mahkeme satışları, ecrimisil ve paydaşlar arasındaki önalım uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Somut olayda veraset ilamı, tapu kayıtları ve mirasçıların talepleri incelenerek anlaşmalı satış, payların diğer mirasçı tarafından satın alınması, aynen paylaşım veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi seçeneklerinden hangisinin daha uygulanabilir olduğu belirlenebilir.

Av. Ferhat Küle
İstanbul